住房信贷范文10篇

住房消费信贷发展的制约因素分析

住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。

当前，个人住房消费信贷业务存在贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂等问题。各大商业银行的住房信贷基本实行固定利率等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，造成居民还贷负担过重，更限制了中低收入者贷款买房。此外，借贷手续繁杂，涉及多个部门，使承贷者苦不堪言，也使消费信贷者望而却步。

住房信贷资金融资渠道过窄，住房抵押贷款二级市场尚未形成。我国各商业银行住房信贷资金主要来源于居民储蓄存款，不确定性高、流动性大，缺乏稳定的长期资金来源。

我国住房消费信贷中个人住房抵押贷款是零售式贷款，贷款对象是分散的居民个人，银行较难对借款人的真实资信状况作出准确的判断，信用风险较大；抵押物价格机制尚未建立，贷款易受抵押物市价下跌的影响，同时住房市场不完善，抵押物的处置没有保障，导致市场风险较大。目前这种贷款缺乏政府担保、保险制度以及抵押贷款二级市场的配套，贷款人债权不能转移、又导致住房消费信贷流动性风险大。

住房消费信贷发展的对策研究

内容摘要：本文分析了当前制约我国住房消费信贷发展的主要因素，并从国家、借贷者和银行等三方面提出了相应解决措施。

关键词：住房消费信贷制约因素对策研究

在生产、分配、交换和消费四个环节中，消费既是社会再生产的终点又是新的起点，发展住房消费信贷，不仅可以实现居民住房消费的愿望，还可带动相关产业发展，拉动经济增长。随着我国房地产市场蓬勃发展、住房制度改革深化及信贷政策的支持，住房消费信贷发展迅速。然而，面临日益增长的购房需求，住房消费信贷业务发展的诸多“瓶颈”因素也日益凸显，严重制约其健康快速发展。

住房消费信贷发展的制约因素分析

住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。

当前，个人住房消费信贷业务存在贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂等问题。各大商业银行的住房信贷基本实行固定利率等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，造成居民还贷负担过重，更限制了中低收入者贷款买房。此外，借贷手续繁杂，涉及多个部门，使承贷者苦不堪言，也使消费信贷者望而却步。

编者按：本文主要从住房消费信贷发展的制约因素分析；住房消费信贷发展的对策研究进行论述。其中，主要包括：消费既是社会再生产的终点又是新的起点、住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易、处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降、住房信贷资金融资渠道过窄，住房抵押贷款二级市场尚未形成、我国住房消费信贷中个人住房抵押贷款是零售式贷款、改变现有商业银行贷款资金来源主要依赖居民储蓄存款的做法、积极稳妥推进住房抵押贷款证券化，建立住房抵押二级市场、完善消费信贷各项规章制度，规范消费信贷行为等，具体请详见。

摘要：本文分析了当前制约我国住房消费信贷发展的主要因素，并从国家、借贷者和银行等三方面提出了相应解决措施。

在生产、分配、交换和消费四个环节中，消费既是社会再生产的终点又是新的起点，发展住房消费信贷，不仅可以实现居民住房消费的愿望，还可带动相关产业发展，拉动经济增长。随着我国房地产市场蓬勃发展、住房制度改革深化及信贷政策的支持，住房消费信贷发展迅速。然而，面临日益增长的购房需求，住房消费信贷业务发展的诸多“瓶颈”因素也日益凸显，严重制约其健康快速发展。

1住房消费信贷发展的制约因素分析

住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。

当前，个人住房消费信贷业务存在贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂等问题。各大商业银行的住房信贷基本实行固定利率等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，造成居民还贷负担过重，更限制了中低收入者贷款买房。此外，借贷手续繁杂，涉及多个部门，使承贷者苦不堪言，也使消费信贷者望而却步。

内容摘要：本文分析了当前制约我国住房消费信贷发展的主要因素，并从国家、借贷者和银行等三方面提出了相应解决措施。

关键词：住房消费信贷制约因素对策研究

在生产、分配、交换和消费四个环节中，消费既是社会再生产的终点又是新的起点，发展住房消费信贷，不仅可以实现居民住房消费的愿望，还可带动相关产业发展，拉动经济增长。随着我国房地产市场蓬勃发展、住房制度改革深化及信贷政策的支持，住房消费信贷发展迅速。然而，面临日益增长的购房需求，住房消费信贷业务发展的诸多“瓶颈”因素也日益凸显，严重制约其健康快速发展。

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住房消费信贷发展的制约因素分析

住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。

消费信贷的基本概念就是信用消费，这种消费就是通过金融机构对消费群体提供信贷货款，支持消费者的购买行动。随着我国市场经济体制的改革与发展，我国住房制度的变革也在不断的加快，从早期的购买不起的住房，到现代已经形成的住房商品化，人们购房已经不再是一种奢望。但是人们在进行购房之前，会考虑到住房一经购买就是终生的，巨大的购房资金使人们不敢轻易的去触碰，所以，想要不通过一次性的巨额消费，就需要住房信贷来给人们提供这种消费，从而帮助更多的人能够在需要的时候拥有自己的住房。我国住房消费信贷的推出，主要原因就是为了促进住房市场的发展，从而拉动内需，这种消费方式的推行，也是促进我国住房建设发展的一项重要举措。住房消费信贷的实行，不仅对住房的生产、销售形成一个良性的循环，而且还能通过住房的建设，拉动其它行业的发展与进步。就目前我国的基本国情来看，住房消费信贷正处在发展的时期，主要原因就是我国消费信贷的起步相对于发达国家来说是比较晚的，所以，住房消费信贷的整体规模还没有成为一种体系，并且在实施的过程中，存在着各种处于发展期的一系列问题。因此，对出现的问题要及时的进行解决，并采取相应的措施，把住房消费信贷推向一个更高的浪潮之中。

1住房消费信贷存在的风险

1.1住房开发商的风险

住房开发商是个人进行住房消费信贷按揭贷款的当事人之一，如果开发商的资金实力不强、财务管理混乱等现象出现，就会出现实力上的风险；如果开发商的住房销售不好、项目定位不准确等现象出现，就会出现经营上的风险；如果开发商所开发的住房出现质量、面积等问题，就会出现合同上的风险。

1.2借款人的风险

住房消费信贷出现借款人的风险，就是由于借款人不能够按照规定的期限进行住房抵押贷款的偿还，从而以违约来放弃抵押房产。出现这样的问题一般都是以下几个方面的原因：第一，由于自然原因或者非自然原因，导致借款人死亡、伤残、丧失工作能力等原因，失去了还款的能力；第二，借款人故意违约来放弃抵押房产；第三，借款人为了牟取利益，故意违反金融管理规定，采用不正当的手段和行为进行贷款欺诈。

开展住房消费信贷业务，促进房地产市场发展以扩大内需，是我国政府为刺激经济增长而采取的一项重要举措。由于此举关系到住房改革的成败和宏观经济的消长，已成为备受关注的焦点之一。但银行要成功推进住房消费信贷业务，就需要解决在开展该项业务中所面临的一系列风险。否则，在我国个人消费信用制度尚未健全的市场环境下，要推进住房消费信贷业务，就会面临重重困难。自1997年由部分商业银行启动住房信贷业务以来，虽然获得了一定的发展，但由于银行出于自身资金安全性考虑，在借款人信用缺乏有效保证的情况下，虽然有借款人的商品房抵押作为担保，仍然对住房消费信贷业务的推广持十分谨慎的态度，在一定程度上制约了住房消费信贷的发展。在此背景下，与住房消费信贷相关联的保险业务应运而生。要消除银行开展住房消费信贷业务的后顾之忧，就需要推出诸如住房消费信贷保证保险、住房消费信贷信用保险等保险业务，运用保险所具有的风险转移机制，对住房消费者的信用予以有效支持，以便有效地促进消费信贷业务。

一、保证保险、信用保险及担保

我国保险界对保证保险的有关论著甚少，少量书籍中对此概念的介绍也颇为含混，理论上的不成熟使人们对保证保险及相关问题的认识也比较混乱。因此，有必要首先从概念界定入手，分析保证保险这一概念的内涵和外延。

据《保险法与保险实务全书》所载，“保证保险是由保险人为被保证人向权利人提供担保的保险。当被保证人的行为致使权利人遭受经济损失时，保险人负经济赔偿责任”。《中国保险百科全书》也有同样界定。有的教科书上对保证保险作了如下阐述：“保证保险，这实质是一种担保业务。为两种，一种是由保险人代被保证人向权利人提供担保，……另一种是信用保险，是权利人投保他人的信用。”由此引出两个问题：（1）保证保险与担保之间有何联系？（2）保证保险和信用保险有何不同？

（一）保证保险和担保之比较

担保合同具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人，即申请人、受益人和担保人；（2）担保合同通常由义务人申请用来保障权利人的利益；（3）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，如被担保人不付，可由保证人来代付；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人追索。

开展住房消费信贷业务，促进房地产市场发展以扩大内需，是我国政府为刺激经济增长而采取的一项重要举措。由于此举关系到住房改革的成败和宏观经济的消长，已成为备受关注的焦点之一。但银行要成功推进住房消费信贷业务，就需要解决在开展该项业务中所面临的一系列风险。否则，在我国个人消费信用制度尚未健全的市场环境下，要推进住房消费信贷业务，就会面临重重困难。自1997年由部分商业银行启动住房信贷业务以来，虽然获得了一定的发展，但由于银行出于自身资金安全性考虑，在借款人信用缺乏有效保证的情况下，虽然有借款人的商品房抵押作为担保，仍然对住房消费信贷业务的推广持十分谨慎的态度，在一定程度上制约了住房消费信贷的发展。在此背景下，与住房消费信贷相关联的保险业务应运而生。要消除银行开展住房消费信贷业务的后顾之忧，就需要推出诸如住房消费信贷保证保险、住房消费信贷信用保险等保险业务，运用保险所具有的风险转移机制，对住房消费者的信用予以有效支持，以便有效地促进消费信贷业务。

一、保证保险、信用保险及担保

我国保险界对保证保险的有关论著甚少，少量书籍中对此概念的介绍也颇为含混，理论上的不成熟使人们对保证保险及相关问题的认识也比较混乱。因此，有必要首先从概念界定入手，分析保证保险这一概念的内涵和外延。

据《保险法与保险实务全书》所载，“保证保险是由保险人为被保证人向权利人提供担保的保险。当被保证人的行为致使权利人遭受经济损失时，保险人负经济赔偿责任”。《中国保险百科全书》也有同样界定。有的教科书上对保证保险作了如下阐述：“保证保险，这实质是一种担保业务。为两种，一种是由保险人代被保证人向权利人提供担保，……另一种是信用保险，是权利人投保他人的信用。”由此引出两个问题：（1）保证保险与担保之间有何联系？（2）保证保险和信用保险有何不同？

（一）保证保险和担保之比较

担保合同具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人，即申请人、受益人和担保人；（2）担保合同通常由义务人申请用来保障权利人的利益；（3）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，如被担保人不付，可由保证人来代付；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人追索。

1、个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式

（1）个人住房信贷“假个贷”的定义

目前个人住房信贷的“假个贷”无论在理论界还是实务界都没有统一的定义。笔者认为：个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请，骗取银行信贷资金的行为。

（2）个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式

在个人住房信贷操作实务中，碰到的“假个贷”的形式多种多样，笔者从“假个贷”给银行造成危害程度的角度对“假个贷”的形式进行归纳：

①恶意套取银行资金的“假个贷”。这类“假个贷”往往是一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功，在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施的旨在骗取购房人和银行资金的“假个贷”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。还有部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易、勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假个贷”骗取银行信贷资金，在获利后进行提前还款，如炒房失败则携款潜逃。

近年来，随着住房体制改革进程的加快，金融业对住房开发和消费的竞争力度开始加强，整个住房市场呈现出一片繁荣的景象。随着城镇居民收入水平和消费观念的变化，住房消费贷款成为了百姓实现安居梦想的最有效的途径。而房地产业的快速发展也为我国银行业的发展提供了契机，随着个人住房需求的不断增加，各家商业银行个人住房贷款业务蓬勃发展，竞争激烈。但是，在大力开展个人住房消费信贷业务的过程中，诸如按揭人贷款风险、抵押品贬值风险和提前还贷风险等各种风险日益积聚，严重威胁银行信贷资产的安全，而且对银行资金体系的稳健运行将造成不利影响。因此，如何在促进住房产业健康成长的同时，规避和防范住房消费信贷风险，是值得我们关注的课题。本文采用对比分析与实证分析的方法，从住房消费信贷的基本概念入手，对我国某一商业银行实施住房消费信贷风险管理和国外实施住房消费信贷业务的经典案例进行了分析，在此基础上，通过将美国和日本在实施住房消费信贷过程中的情况与我国情况进行对比并结合我国在实施住房消费信贷业务中风险管理的不足，提出了完善我国住房消费信贷风险控制的一些政策建议。按照以上思路，本文分为四章进行详细地论述：第一章为住房消费信贷及其风险概述。本章从消费信贷的基本概念入手，介绍了个人住房消费信贷的涵义及其特点，指出个人住房消费信贷是指银行向借款人发放的满足其以住房消费为目的的信贷业务。它具有贷款额度大、贷款期限“长”(跨度大)、安全性与风险性并存、管理成本相对较高等特点。然后在此基础上结合住房消费信贷的实践情况分析了目前商业银行在开展住房消费信贷业务中面临的主要风险，诸如：开发商的风险、借款人的风险、中介机构的风险、抵押物的风险、银行管理过程中存在的风险、利率和通货膨胀风险等。第二章为我国住房消费信贷风险的管理——以农业银行为例。本章从介绍农业银行四川省分行在开展住房消费信贷时对相关风险的管理入手，分析了我国商业银行对住房消费信贷风险的管理措施，并对农业银行四川省分行的风险管理情况进行了评价：从总体上来看，农业银行对个人住房消费贷款中存在的开发商风险、借款人风险、抵押物风险等都采取了一定的措施加以管理；就农业银行目前的实施结果来看，2005年末，农行四川省分行个人住房贷款余额为125亿元，不良贷款1.87亿元，占比1.5％，这一比例是较低的，说明该行个人住房贷款风险管理取得了较好的成效。但是，由于个人住房不良贷款存量存在着上升的趋势，贷款投放到贷款收回的时间跨度长，很多住房贷款还没有真正进入风险高峰期，不良贷款的处置程序也在一定程度上掩盖了不良贷款的真实水平。另外，在开发商风险管理、借款人风险管理以及贷后管理等方面也有很多不足之处，隐藏了实际风险。因此，真实风险状况仍然不容忽视。第三章为发达国家实施住房消费信贷的案例及其对我国的启示。文章首先针对美国20世纪80年代的储贷危机的案例进行了分析，揭示出美国发生储贷危机之前节俭机构的贷款运作模式以及资金来源与运用结构与目前我国商业银行具有相似之处，而这几点正是导致美国储贷危机的深层次原因。在此基础上提出了美国储贷危机对我国的启示：(1)商业银行应积极扩大信贷链条，增强抗风险能力。间接融资为主的住宅金融体制其信贷链条短的弊端直接导致了节俭机构抗风险能力不足，我国目前大多数住房贷款也采取的是这种间接融资的方式。要增强我国商业银行抵抗住房消费信贷的能力就必须要扩大商业银行的信贷链条；(2)商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是很有必要的，但是这个缺口应当控制在一定的范围之内。商业银行要通过各种渠道来扩充自己的资金来源，增强资产的流动性，同时运用各种金融工具减少利率风险并加强对住房消费信贷的审查和监管；(3)要做到审慎监管和对危机的及早反应。即使在美国，金融机构一般也不能准确地预测经济下滑和金融形势的突变。因此，稳健经营和审慎管理，避免过高的业务风险是十分重要的。本章第二部分通过对日本20世纪80年代住专危机的案例分析，得出了住专危机的发生既有本身的制度因素，也有外部因素的结论，并在分析住专危机发生的深层次原因的基础上，指出了住专危机对我国商业银行的启示：(1)商业银行应加大对内部控制重要性的认识。住专公司破产的主要责任在公司本身内部管理的混乱和经营的不善。这对于我国商业银行进行个人住房消费贷款的风险管理具有极大地警示作用；(2)应减少政府对商业银行的干预，增加银行体系的透明度。日本为了发展，对银行采取了过分干预的政策，长期处于政府的干预和缺乏应有的透明度是中国金融体制与日本金融体制共有的弊病，由于政府过分干预和保护，使银行风险意识淡薄，缺乏竞争。因此，如何强化商业银行的经营风险意识，提高金融机构自我发展的能力，使它们真正成为自主经营、自我约束、自负盈亏、自担风险的现代企业型金融机构是保证中国金融安全的一个十分重要的环节；(3)商业银行应加强对抵押品贬值风险的控制，不能过分迷信抵押品的价值。住专公司过分迷信抵押品的价值，忽视抵押品的贬值，随着日本泡沫经济的破灭，住专公司的不良债权也一天天地看涨，最终走上了破产之路。我国目前的住房抵押市场前景颇好，很多银行把这一块当作优良资产来看待，殊不知，抵押品也有贬值的时候，对房产市场不能盲目乐观，对抵押品贬值的风险不能掉以轻心。第四章为提高我国商业银行住房消费信贷风险控制能力的思考。本章在综合美日实施住房消费信贷过程中的案例与我国的对比分析的基础上，结合我国商业银行在控制住房消费信贷风险中的不足，提出了对完善我国住房消费信贷风险控制的一些建议。第一部分从银行内部的风险控制出发，提出了商亚银行在进行住房消费信贷风险控制时应加强的措施。该部分分为两个方面，首先提出了银行内部应设置个人住房消费信贷业务风险防范屏障，其中包括严格借款人和开发商的准入门槛、加强对抵押物的评估工作等。其次说明了商业银行应设置风险控制线，包括加强贷后跟踪管理、完善银行内部风险管理体系、对贷款客户进行分类管理、建立健全违约处置机制、加强商业银行流动性风险管理和利率风险管理、加大金融创新力度等；第二部分的措施则是从银行与外部的合作意图出发，控制住房消费信贷风险即实施风险转嫁。首先提出了商业银行应积极扩大信贷链条，发展抵押贷款证券化。其次提出了商业银行要加强与保险公司的合作，建立和完善住房贷款保险机制，利用保险转移风险；第三部分则是从银行外部环境出发，提出了政府应在保持银行体系透明性的基础上加强宏观调控，完善法律法规等配套设施建设，为商业银行控制住房消费信贷风险提供保障。该部分分为四个方面进行论述，其一是完善与住房金融相关的法律法规，其二是加强社会住房保障机制建设，其三是建立和完善政府担保制度，其四是应建立全国性的信用评级机构。目前，国内外对于住房消费信贷风险控制的研究已经达到相当的深度和广度，但结合我国实际情况和国外经典案例进行对比分析的文献还较少。由于我国商业银行开展住房消费信贷业务较国外起步晚，因此我国对于风险控制方面的研究成果并不丰富，专著甚少。本文试图在前人研究的基础上，全面深入地分析我国商业银行实施住房消费信贷业务风险控制的不足之处，并结合我国实际情况与国外经典案例的对比分析，提出适合我国国情的政策建议。本文的创新之处在于：其一，通过分析某一具体商业银行对住房消费信贷风险的管理，指出我国商业银行在控制此风险中的不足之处；其二，通过对比分析国外经典案例发生的深层次原因与我国目前类似的情况，提出对我国的启示。最后，在这两条线索的基础上得出提高我国商业银行住房消费信贷风险控制能力的政策建议。关键字:住房消费信贷,风险控制,储贷危机,商业银行

内容摘要：本文分析了当前制约我国住房消费信贷发展的主要因素，并从国家、借贷者和银行等三方面提出了相应解决措施。

关键词：住房消费信贷制约因素对策研究

在生产、分配、交换和消费四个环节中，消费既是社会再生产的终点又是新的起点，发展住房消费信贷，不仅可以实现居民住房消费的愿望，还可带动相关产业发展，拉动经济增长。随着我国房地产市场蓬勃发展、住房制度改革深化及信贷政策的支持，住房消费信贷发展迅速。然而，面临日益增长的购房需求，住房消费信贷业务发展的诸多“瓶颈”因素也日益凸显，严重制约其健康快速发展。

住房消费信贷发展的制约因素分析

住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。

当前，个人住房消费信贷业务存在贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂等问题。各大商业银行的住房信贷基本实行固定利率等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，造成居民还贷负担过重，更限制了中低收入者贷款买房。此外，借贷手续繁杂，涉及多个部门，使承贷者苦不堪言，也使消费信贷者望而却步。