住房价格范文10篇

第一条为规范经济适用住房价格管理,促进经济适用住房健康发展,根据《中华人民共和国

价格法》和国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》以及国家有关法律、法规。制定本办法。

第二条本办法适用于在安徽省城市规划区内经济适用住房的价格管理。

第三条本办法所称的经济适用住房,是指纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行行

政划拨,享受政府提供的优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。

第四条各级政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门。省价格主管部门负责全省

铜陵市经济适用住房价格管理办法实施细则

第一条为进一步规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房建设健康发展，保障低收入家庭的住房需求，根据铜陵市人民政府《铜陵市经济适用住房管理暂行办法》和安徽省物价局、建设厅《安徽省经济适用住房价格管理办法》等有关规定，制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于在铜陵市城市规划区域内经济适用住房的价格管理。

第三条本实施细则所称经济适用住房价格是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

第四条铜陵市物价局是本市经济适用住房价格的主管部门，依法对本市经济适用住房价格实施管理。

第五条经济适用住房实行政府指导价，其价格由铜陵市物价局审定，并向社会公布。

第一条为规范经济适用住房价格管理,促进经济适用住房健康发展,根据《中华人民共和国

价格法》和国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》以及国家有关法律、法规。制定本办法。

第二条本办法适用于在**省城市规划区内经济适用住房的价格管理。

第三条本办法所称的经济适用住房,是指纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行行

政划拨,享受政府提供的优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。

第四条各级政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门。省价格主管部门负责全省

一、近年来商品房住宅供求基本情况

**市**年、**年、**年、**年1-6月房地产开发投资分别为40.3亿元、34.79亿元、53.11亿元、22.17亿元；其中：住宅投资分别为20.82亿元、26.36亿元、43.2亿元、18.63亿元。**年到今年7月，商品住宅的施工面积增长较快，预计今年全年商品住宅的施工面积要高于**年。**年销售面积大幅增长，今年1—7月经批准的商品房预售面积143.78万平方米，比上年同比增长76.5%；实际销售面积125.56万平方米。

受供求关系影响，商品住房价格上涨较快。据统计部门对**市房地产价格调查来看，**年1－7月新建商品房平均销售价格3095.8元/m2，较上年同期上涨11.5%。分类看：住宅价格上涨幅度较快，普通住宅的平均销售价格2717.2元/m2，较上年同期上涨15.2%；办公楼平均销售价格4516.9元/m2，较上年同期上涨5.3%，；商业用房平均销售价格6208.5元/m2，较上年同期上涨12.4%。二手住宅平均销售价格2385.7元/m2，较上年同期上涨7.2%。据我们了解，与**年相比,**市不同地段商品住宅售价每平方米上涨150－800元不等。但从价格水平看，在全国省会城市排后几位。

二、影响**市商品房住宅价格变动的因素

1、商品住宅供需结构性矛盾加剧，引起商品房价格波动。虽然**市目前商品住宅供需基本平衡，呈现供需两旺的态势，但由于供需结构性的矛盾造成房价涨幅过快。一是中心城区房价上涨较快。中心城区土地供应量偏少，致使中心城区房源供不应求，中心城区房价急速攀升进而拉动周边地区房价上升。**年1-7月，**市商品房住宅区域销售登记面积，天山区、沙区销售登记面积占总销售登记的81.4%，群众抢购商品房住宅也多集中在这两个区域。中心城区商品住宅供求矛盾突出，引起房价快速上涨，同时拉动周边地区房价上涨。二是大户型住宅价格上涨较快。国务院关于稳定住房价格的政策、措施出台后，**市严格执行90m2以下套型占商品房住宅供应量70%的规定，**年1-7月**市商品房住宅套型销售登记90m2以下套型占总销售登记的32.4%，90-144m2套型占总销售登记的45.4%，中套型已成为市场需求主力，但其供应量却不足销售总量的30%。新建商品住宅套型供求不平衡，导致100m2以上套型房源紧缺，引起这类住房价格上涨，同时拉动住房整体价格上涨。

2、外来人口购房和投资性购房需求增长较快，是助推房价上涨的因素之一。乌昌一体化、米东新区的成立、**市近郊四乡的“撤村建居”等，促使**市人口增长较快，特别是**年**市出台的“购房落户”优惠政策，吸引了大量外来人口购房。据乌市房产局统计，今年1-7月非本市户口人员在**市购买商品住宅占51.5%，其中疆内居民占40.5%，外省居民占11%，已连续两年超过本地购买力。国家福利实物分房政策的停止后，政府及事业单位人员改善性住房需求不断增加。同时随着居民收入的不断增加，投资性购房的比例逐渐增长。

保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，现提出以下意见：一、强化规划调控，改善住房供应结构各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市(区)、县执行情况的监督检查。各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自20**年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。四、加强房地产信贷管理，防范金融风险人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在20**年5月31日前公布。六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度各地要按《经济适用住房管理办法》(建住房[20**]77号)和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3％以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确，并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。各省、自治区、直辖市要督促市(区)、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。要严格房地产开发企业和中介机构的市场准人，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。

改革开放以来，我国经济进入高速增长时期，伴随着经济发展水平的提升，我国居民收入水平也有了较大幅度提升。收入水平提升导致居民家庭积累财富越来越多，如何实现财富保值增值成为居民面临的新问题。1988年我国住房制度改革，房价进入持续上涨时期，许多居民将家庭累积资金投入房地产市场中，以寻求财富的保值增值，因此房产在家庭财富结构中的比重逐渐提高。房产成为家庭财富的重要组成部分，而家庭财富是影响居民收入的主要因素，因此房地产价格波动必然对我国居民消费水平产生显著影响。学术界普遍认为房价波动对消费会产生三种效应：其一是挤出效应，即房价上涨压缩了居民消费；其二是财富效应，即房价上涨增加了居民财富，从而提升消费；其三是带动效应，即房价上涨会带动建材、家居、家电等行业发展。2010年以来，我国社会消费品零售总额单边下行，房地产价格逐渐上扬，在此背景下本文着重探究住房价格上涨对居民消费的挤出效应。

相关文献综述

国内外有关住房价格与居民消费的研究较多，Engelhardt（2009）以加拿大租赁市场数据为样本研究房地产价格上扬对租客消费的影响，结果表明房地产价格上扬显著降低了租客的日常生活消费率。Yoshikawa等（2012）探究了日本房地产价格上涨对居民消费的影响，认为房地产价格上涨幅度过大会导致一些有购房意愿的人放弃购房转向消费，从而提升消费率，此外还认为房地产价格上涨会促进房屋所有者的消费。Campbell（2015）探究了英国房地产价格上涨对居民消费的影响，结果表明房地产价格上涨会降低居民当期消费率，认为从长期牛虎博士（中国社科院北京100025）中图分类号：F274文献标识码：A来看，房地产价格上涨能够促进居民消费水平提升。美国学者Elliot（2016）得到了与他类似的结论。我国学者宋勃（2007）利用我国1998-2006年的季度数据构建VAR模型，探究房地产价格上涨对居民消费的影响，结果表明：短期中居民消费支出与房价上涨是双向格兰杰因果关系，长期中房价上涨是居民消费支出增加的格兰杰原因，进一步的脉冲响应分析也证实了房价上涨对居民消费的正向冲击作用。此外，黄静等（2009）、徐沛东（2011）、李江一（2017）等学者均认为我国房地产价格上涨能够增加居民财富，进而提升居民消费。而张存涛（2009）基于我国1987-2007年的数据构建误差修正模型，探究房地产价格上涨对居民消费的影响，结果表明房价上涨并没有对国民财富增长形成正向作用，反而对居民消费造成挤出效应。刘旦等（2012）、李政（2013）、李成武（2014）、黄志龙（2018）等学者均认为房地产价格上涨对居民消费具有挤出效应。学者们有关住房价格与居民消费的研究存在一定争议，众多学者只是利用时间序列数据进行研究忽略了内部差异。本文基于我国30个省市面板数据进行实证研究，能够提升实证分析的准确度。房价波动影响居民消费的传导机制分析住房房价波动对居民消费具有正向和负向作用，学术界分别称为财富效应和挤出效应。 房价波动的财富效应是指房地产繁荣和房价上涨使得居民财富增加，提高居民消费积极性。财富效应的传导机制主要有三种对象：其一是普通住宅拥有者。房价上涨使得普通住宅所有者可以通过住宅抵押的方式获得更多贷款或者更容易获取贷款，从而提升其消费信心；其二是房屋投资者。房价上涨使得房屋投资者可以通过房屋出售方式获取更多收益，同时房价上涨会引导房屋租金上涨，使得房屋投资者获取更多收入；其三是贷款买房者，房价上升使得未来收入增加，提升居民消费信心。房价波动的挤出效应是指即高房价直接减少了购房和租房家庭可支配收入，从而被迫压缩非居住性支出。挤出效应的传导机制主要有三种对象：其一是租房者。房价上涨诱发房租上涨，使得租房者租金支出增加，导致其消费资金减少；其二是预期买房者。房价上涨使得预期买房者需要付出更多资金购置房产，压缩其日常消费；其三是贷款买房者。对于贷款买房者，学者们认为既可能产生财富效应也可能产生挤出效应，挤出效应的产生主要由于贷款买房透支了消费者未来收入，会使得消费者消减当前以及未来消费支出以偿还银行贷款。

房价波动对居民消费“挤出效应”的实证分析

（一）变量设置与数据来源。本文重点探究房价波动对居民消费的“挤出效应”，有学者使用社会消费品零售总额度量居民消费状况，此指标是从总量上对居民消费水平进行反馈。本文使用居民消费水平衡量居民消费状况，此指标剔除了规模效应的影响，能够更加精确反映我国居民消费状况，数据来源于国家统计局。近年来我国月度、季度、年度房价波动较大，本文使用链家研究院和锐思数据库公布的2010-2017年我国30个省、市、自治区（西藏除外）的房产交易均价进行衡量。收入是消费的基础，因此本文将居民人均可支配收入作为核心解释变量之一。参考刘英群（2017）、陈训波等（2017）的研究，本文选取了地区经济发展水平，使用人均gdp衡量；物价变动状况，使用cpi衡量；市场化水平，使用樊纲市场化指数衡量；政府社会保障状况，使用政府社会保障支出衡量。其中，人均gdp、cpi和政府社会保障支出数据来源于国家统计局，市场化水平来源于《中国市场化指数》的年度报告。为剔除通货膨胀等价格因素的影响，本文以2010年为基期的GDP平减指数把货币计量的变量折算成不变价。（二）核心解释变量与被解释变量散点图。我国各地区居民消费水平、住房价格存在较大差异，为消除异方差性的影响，对原始数据进行取对数处理。本文在计量时采用Eviews中的Panel程序，与pool panel相比更加适合处理本文这样“短而宽”的面板数据。为更加精确的设置模型，绘制了lncost（居民消费）与lnfj（房价）、lnsr（人均可支配收入）的散点图，以反映核心解释变量与被解释变量之间的关系，如图1所示。lnfj与lncost之间基本呈现线性关系，但是线性关系并不明显，而lnsr与lncost之间呈现显著线性相关关系。lnfj与lncost的散点图仍然呈现较大异方差性，使得二者之间的关系并不明显，因此本文使用截面加权的广义最小二乘估计，进一步消除各地区之间的异方差性。（三）模型设置。综合图1结果，本文选择面板数据模型，该模型能够更好的分析我国不同省市时间序列。本文重点关注的是房价波动对居民消费的影响，采用基本多元线性回归模型加控制变量的方法建立面板数据模型，如方程（1）所示：lncostit=c+β1lnfjit+β2lnsrit+β3lnpgdpit+β4lncpiit+β5lnmarit+β6lnzfit+εit对数，lnsr是居民人均可支配收入的对数，lnpgdp是人均GDP的对数，lncpi是消费者物价指数的对数，lnmar是市场化水平的对数，lnzf是政府社会保障支出的对数。i指我国30个省市，t为时间跨度，指2010-2017的时间跨度，β为相关系数，ε为随机扰动项。（四）回归结果。数据平稳性检验。非平稳数据进行回归分析可能会出现“伪回归”现象，因此需要对数据进行平稳性分析，结果如表1所示。LLC检验和Fisher-ADF检验均拒绝原假设，说明本文原始数据均为平稳序列，所以可以直接进行回归分析。回归结果。F检验和豪斯曼检验均显示本文适用固定效应模型，对模型进行广义最小二乘回归，结果如表2所示。全国整体lnfj与lncost之间的回归结果为负，说明我国房价上涨与居民消费之间为负相关关系，由此可见房价上涨对居民消费具有一定程度的挤出效应。从分样本结果来看：东中西部经济带lnfj与lncost之间的相关系数均为负，西部经济带回归系数并不显著，但是并不能忽视房价上涨对西部经济带居民消费的挤出效应，结果不显著只是说明西部地区房价上涨对居民消费的挤出影响尚未达到显著水平。对比东部和中部经济带的回归系数可知，房价上涨对中部经济带居民消费的挤出效应更强，这主要是由于东部地区经济发展水平较高，居民收入水平较高，收入来源广，房价上涨对其消费水平影响有限，而中部地区经济发展水平较低，居民收入水平较低，居民收入主要来源于工资性和经营性收入，房价上涨对其消费水平影响更大。全国和东中西部经济带居民人均可支配收入与消费水平之间均为显著正相关关系，说明收入水平对消费水平具有重要影响。控制变量中，lnpgdp与lncost为之间为显著正相关关系，说明经济发展水平提升对居民消费水平提升具有正向影响；lncpi与lncost之间为显著负相关关系，说明物价水平提升会抑制居民消费；lnmar与lncost之间为显著正相关关系，说明市场化水平提升能够促进居民消费；lnzf与lncost之间为显著正相关关系，说明政府社会保障支出增加能够显著带动居民消费水平提升。

结论与政策建议

各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为切实解决当前房地产市场存在的问题，要继续认真落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔20**〕8号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔20**〕26号）提出的各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。现就调整住房供应结构、稳定住房价格提出以下意见：

一、切实调整住房供应结构

（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在20**年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自20**年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从20**年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，现提出以下意见：一、强化规划调控，改善住房供应结构各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市(区)、县执行情况的监督检查。各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自20**年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。四、加强房地产信贷管理，防范金融风险人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在20**年5月31日前公布。六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度各地要按《经济适用住房管理办法》(建住房[20**]77号)和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3％以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确，并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。各省、自治区、直辖市要督促市(区)、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。要严格房地产开发企业和中介机构的市场准人，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。

各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为切实解决当前房地产市场存在的问题，要继续认真落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔20**〕8号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔20**〕26号）提出的各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。现就调整住房供应结构、稳定住房价格提出以下意见：

一、切实调整住房供应结构

（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在20**年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自20**年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从20**年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

为认真贯彻落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔20*〕8号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见的通知》（国办发〔20*〕26号）和《省政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展意见的意见》（苏政办发〔20*〕55号）精神，进一步加强对房地产市场的引导和调控，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进我市房地产业的健康发展，结合我市实际，现提出以下意见：

一、强化规划调控，完善住房供应结构

根据我市房地产市场需求情况，调整优化住房供应结构，形成以普通商品房为主体、以经济适用住房和廉租住房为保障、以高档商品房为补充的住房供应体系，满足不同收入家庭的住房需求。强化规划调控，着力增加中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的供应量，提高市场供应比例。城市规划管理部门要在符合城市总体规划的前提下，优先审查中低价位普通商品住房、经济适用住房、廉租住房规划项目，在项目选址上予以保证。严格控制低密度、高档住房的建设。加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。鼓励增加对中低价位普通商品住房和经济适用住房开发的信贷投入，严格控制对高档商品房的开发贷款。

二、加大土地供应计划管理力度，严格土地管理

根据住宅用地需求，合理编制年度土地供应计划，适当提高中低价位普通商品住房和经济适用住房的用地供应，严格控制高档住房用地计划。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由规划管理部门依据控制性详细规划出具建筑高度、建筑密度、容积率、绿地等规划设计条件，由房产、建设、规划、物价等部门提出住房销售价位、套型面积、配套设施、建设进度等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，保证中低价位、中小套型住房的有效供应。

加强房地产开发用地供后监管，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，足额征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地的行为；对不按土地出让合同约定或履行《国有土地划拨决定书》规定的，依法追究违约责任。