住房范文10篇

一、发达国家和地区住房政策的分析

住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，各国和地区各具特色，其中规律性的政策经验对构建我国住房保障体系有重要的启示作用。本文以英国、美国、新加坡等国家为例进行比较分析。

英国是世界上最早建立现代市场经济制度的国家，也是经济发展较早和经济发达的国家。自1890年制定《工人阶级住宅法》以来，历届执政党政府在制定和改进住房政策和住房制度时，根据各个时期国家的经济实力，制定适宜的住房政策。推行公房出售政策，1979年保守党上台后，充分重视市场机制配置资源的主导作用，对公共出租住宅按住户的承受力，采取不同的价格政策出售给原承租住户，把提高住宅自有率作为主要的住宅政策目标；实施减免税政策，英国政府为了鼓励居民购房，实施减免税政策；推行“住房补助”，“住房补助”分为租房补助和买房补助两大类，由地方政府自行组织，不少保险公司也进行房地产投资、抵押贷款等房地产金融活动，住房融资的畅通为住房自有化提供了较好的金融支撑，同时英国制定了大量的法律、法规来规范公共住房的运作以及保障中低收入阶层和特殊群体的住房。

美国政府在吸收英国等欧洲国家经验教训的基础上，采取了一系列住房保障措施。美国的住房保障制度主要有以下内容：低收入阶层住房租金信用政策，美国联邦和州政府通过发放税金信用证，给相关机构提供一定额度的税金减免，鼓励私人开发商和非赢利机构大力兴建提供低收入家庭租用的住宅；住房租金补贴方面，一是向低收入家庭提供低租金的公有住房，二是发放住房券；建设老人住宅，美国金融机构积极参与住房建设，政府有专门的信贷机构管理住房信贷，各项措施通过立法保障落实和实施美国在政府直接干预下运行的住房金融体制已经相当成熟，在1934年成立了联邦住房管理局和“联邦储蓄贷款保险公司”，组建了“互助抵押贷款保险基金”，负责中低收入家庭抵押贷款提供保险。凡满足规定条件的分期付款购房者，可向政府申请贴息担保，个人只付首付并承担一小部分利息，政府则承担还款风险以及大部分利息。此外，对中低收入家庭实施特别资助法案。住房信贷保险方面，由政府出面对符合条件的居民购房进行担保，从而支持了中低收入家庭购买住房，降低了金融机构的风险；对购买自有住房实行税收减免，鼓励中低收入家庭购买自有住房。

新加坡是新兴的工业化国家、著名的国际金融中心和世界航运的枢纽。如今的新加坡已经是举世公认的花园城市，居民的居住条件无论从质还是量都大为改善。它的住房保障制度有许多特色：一是制定长远规划，政府出资建房。新加坡于1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的计划安排、施工建设和使用管理。房屋发展局是一个半官方机构，实行自主经营、自负盈亏。在房屋发展局的主持下，新加坡每五年制定一个建屋计划。为确保计划的顺利实施，新加坡政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地，以供房屋发展局建房之用外，还提供低息贷款的形式，给予房屋发展局资金支持。二是实行住房公积金保障制度。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付，该项规定只用于最低收入家庭。中央公积金制度对解决“居者有其屋”计划遇到的住房筹资问题起到了决定性的作用。三是因地制宜。根据其人多地少的特点，新加坡房屋发展局在规划设计小区和新建组屋时，既考虑建筑体形的高低错落、色彩变化，又能充分利用室内面积合理布局。所有的居住小区都有完善的配套设施，包括商业中心、银行、学校、图书馆、剧院等。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转；同时新加坡公共组屋管理施行立法与政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。

二、发达国家和地区住房政策的比较

随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。

一、住房反向抵押贷款及其社会效应

住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。

住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：

首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。

其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。

第一章总则

第一条为完善我县住房保障体系，逐步解决城镇中低收入家庭的住房需求，根据《经济适用住房管理办法》的有关规定，结合我县实际，制定本实施办法。

第二条经济适用住房货币补贴是指县政府按照我县经济适用住房年度供应计划，向符合享受经济适用住房条件的家庭在市场上购买普通住房给予政策性货币补贴。

第三条凡我县城镇范围内符合条件的中低收入家庭，均可按本实施办法申请经济适用住房货币补贴。

第四条城镇经济适用住房货币补贴，坚持“安置就地化、补贴货币化、购房自主化、运作规范化”的原则，采取“先申后购、先购后补、分片实施”的办法，实行市场化运作。

第五条经济适用住房货币补贴所需资金在城市土地出让金净收益中提取，拨入县住房保障基金帐户，不足部分由县财政补足。

中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行，各省、自治区、直辖市及计划单列市计委(计经委)、建委(建设厅)、土地局、人民银行分行、各有关商业银行分行：

为了加快经济适用住房(安居工程，下同)建设，扩大国内需求，确保今年国民经济增长目标的实现，不断满足城镇中低收入职工家庭的住房需求，现就当前加快经济适用住房建设的有关问题通知如下：

一、抓紧落实今年已下达的经济适用住房建设计划对列入经济适用住房计划已经开工的项目，要在保证工程质量的前提下，加快施工进度；具备开工建设条件的项目，要尽快落实建设资金，抓紧开工；不具备开工建设条件的项目，各省、自治区、直辖市计划、建设、银行等部门要尽快在本地区内调整项目、调剂资金，确保已下达的经济适用住房建设计划的完成。地方分行资金有困难的，应及时向总行反映，在全行范围内调度资金，保证安居工程贷款到位。允许今年已下达的两批经济适用住房项目享受新增经济适用住房项目的有关政策。

二、抓紧组织一批新的经济适用住房项目根据经济适用住房的市场需求和各地要求，拟于近期抓紧组织一批新的经济适用住房项目。新的经济适用住房项目应当符合下列条件：

(一)已通过划拨方式取得建设用地或所需建设用地已纳入年度土地供应计划，且在今年内能进行实质性开发建设；

(二)基础设施、公共设施建设能及时配套，项目建成后，能投入正常使用；

各省、自治区建委(建设厅)，直辖市建委(开发办、房地产管理局、住宅局：

国发［1998］23号文件以来，各地加大经济适用住房建设力度，加快建立新的住房供应体系步伐，取得了明显成效，绝大多数地方经济适用住房已经成为住房供应的主渠道。经济适用住房的发展有效地解决了城镇中低收入家庭的住房问题，平抑了过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了重要的作用。但也有个别地方对经济适用住房的建设认识不足，在执行国家有关经济适用住房的政策上出现了偏差。为了进一步规范经济适用住房建设和销售行为，特作如下通知：

一、要进一步提高认识，把经济适用住房建设作为重点工作来抓。发展经济适用住房是建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体系的重要组成部分，也是当前培育住房市场、启动住房消费的重要举措。副总理在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议讲话中指出：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。一方面，中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。另一方面，发展经济适用住房又可以增加有效需求，带动经济增长，不会形成房地产热，符合经济发展总的要求。要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。去年11月中旬召开的中央经济工作会议把积极支持经济适用住房建设，加快开放住房二级市场，扩大住房消费信贷作为拉动经济增长的重要措施。各地一定要把握好这个大局，对本地区经济适用住房建设进行认真研究和部署。要根据当地房价、中低收入家庭的支付能力，合理确定本地区经济适用住房在整个住房建设中的比重，更好地解决中低收入家庭的住房问题。

二、下大力气落实经济适用住房各项政策，确保经济适用住房的低价位。经济适用住房的优势在于政府给予优惠政策并控制销售价格，使经济适用住房相对市场价的商品房能够保持较低的价位。各地要把对经济适用住房实行土地划拨、税费减免、成本及利润控制等政策落实到位。只有各项优惠政策都落到实处，才能有效控制成本、降低价格，使经济适用住房的价格与当地中低收入家庭的收入水平相适应，进而调动中低收入家庭的购房积极性。

三、规范经济适用住房销售行为。政府对经济适用住房建设给予政策优惠，目的是为了解决中低收入家庭的住房问题，经济适用住房的销售不能等同市场价的商品住房实行完全放开的市场政策，各地要尽快制订经济适用住房销售管理办法，明确中低收入家庭的收入界限、购买条件对象、购买程序、价格确定办法；并制订监督查处办法及上市交易办法等，严格加强管理，规范经济适用住房的销售行为，确保经济适用住房性质不变。

四、加强经济适用住房的总量调控。近年来，为了启动个人消费、拉动经济增长，国家对经济适用住房建设计划采取相对宽松的政策，不少地方经济适用住房已经成为当地住宅建设的主体，而且供需大体平衡。但也有一些地方，在安排经济适用住房建设计划时，由于市场调研不够充分，致使供需失衡，或者经济适用住房供不应求、排队认购，或者供过于求、造成空置。因此，搞好总量调控十分重要，各地一定要在对需求情况充分调研的基础上安排经济适用住房计划和组织建设，并做好经济适用住房的长远规划和项目储备。此外，各地要严格按照建住房函［1999］405号文件的要求，尽快建立和完善经济适用住房统计制度，确保统计数据的准确、及时，为宏观决策提供依据。

一、总则

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）《关于做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的通知》（新政办发明电〔2007〕408号）要求，为进一步加强房地产市场宏观调控，做好我市的保障性住房工作，制定**市2009年度住房建设计划。

二、制定本计划的依据

（一）国务院转发建设部等九部门《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》（国办发〔2006〕37号）。

（二）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）。

（三）《廉租住房保障办法》（建设部等九部门令第162号）。

同志们：

住房问题是民生的重要问题。党中央、国务院高度重视改善居民居住条件。党的十七大提出了全面建设小康社会的新要求，明确了住有所居的目标。认真总结十六大以来我国住房政策的实施情况、取得的成就和存在的问题，按照十一届人大一次会议政府工作报告提出的指导原则、具体措施，坚定不移地推进住房制度改革，加快住房建设，抓紧建立住房保障体系，努力使全体人民住有所居、安居乐业。

一、实行改革方针，开创中国特色住房发展道路

五年来，我们坚持以改革的办法，不断解决城镇住房发展中的新情况、新问题。城镇住房建设加快，居住水平不断提高。实践证明，改革是解决居民住房问题的历史选择。

（一）住房制度改革经过了不断深化的历程。计划经济体制下，我国实行城镇住房实物分配、低租金使用的福利性住房制度。1980年4月，邓小平同志提出了住房商品化的总体设想之后，逐步推行提租补贴、出售公房，实行住房分配货币化，建立住房公积金制度，发展经济适用住房，建立廉租住房制度，规范发展住房金融。随着改革的逐步推进，我们深化了对住房消费和市场发展规律的认识。2003年，提出要强化政府对保障最低收入家庭基本住房需要和保持住房市场稳定健康发展的责任，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，加快建立廉租住房和经济适用住房制度。特别是，在发挥市场配置资源基础性作用的同时，明确提出了房地产市场宏观调控的目标，要求做到总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，与经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。始终围绕调整供应结构、稳定住房价格为重点，坚持供求双向调节，综合运用经济、法律和必要的行政手段进行调控。同时，调整和完善住房公积金管理体制，加大归集力度。20*年，提出廉租住房制度由最低收入家庭逐步扩大到低收入家庭，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，进一步明确了对应不同人群的住房政策体系。

（二）与经济体制改革进程相适应的住房新体制基本确立。20*年，城镇住房私有产权比重超过80%。商品住房已经成为城镇住房供应的主体。商品住房投资占城镇住宅投资的比重超过85%，竣工面积占城镇住房供应量的比重超过72%。20*年末，房地产贷款余额已突破4.8万亿元，占金融机构贷款余额的18.4%。其中，个人住房贷款余额超过3万亿元，是1998年（不足200亿元）的150多倍。基本形成了投资主体多元化、资金来源多渠道的新格局，改变了由国家、单位负担的公房管理模式，建立了与住房商品化、社会化相适应的专业化物业管理体制，物业管理服务的覆盖面已经接近50%%。房地产业成为国民经济的支柱产业，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重达到10%，对经济增长的贡献率接近20%。

摘要：住房公积金制度是指由职工所在单位及职工个人缴存的长期住房储金，用以日后支付职工家庭购买、建造自住住房、住房翻修等住房费用的制度。现如今，由于国家体制的改革、城镇化速度提高快，金融市场激进以及人口老龄化严重，这些外部性因素加上住房公积金内部缺陷，使得该项制度长期面临着挑战，但同时也有着广阔的发展方向。笔者结合多年的工作实践，对住房公积金向住房金融方向发展进行了思考。

关键词：住房公积金；住房金融；发展方向；思考

截至2018年底，全国住房公积金缴存总额达14.59万亿元，缴存余额5.79万亿元，累计发放住房公积金贷款3334.82万笔、达8.58万亿元，贷款余额4.98万亿元。住房公积金制度自1994年在全国推行以来，已经过二十多年不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路，对改善职工住房条件作出了突出贡献。住房公积金实质上是一种长期住房储金，具有强制性、互助性和保障性。政府通过相关法规强制归集住房公积金，服务于广大住房公积金缴存职工的住房融资需求，形成了封闭的住房融资体系。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”、“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。”住房公积金未来的发展一方面要突出其保障性，另一方面应突出其政策性住房金融的功能，这是时展的需要。

一、我国目前的住房金融模式

目前我国住房金融“以商业住房按揭贷款为主、住房公积金为辅，其他形式补充”的模式和格局，为支持不同人群改善住房条件，促进房地产市场快速发展，支持国民经济持续增长发挥了重要作用。但随着住房公积金制度的不断发展，其在解决职工住房困难，特别是在解决中低收入家庭住房困难方面作用越来越突出，其互助性、保障性、金融性越来越显现。从《全国住房公积金2018年年度报告》披露中可以看到，全国住房贷款市场中，住房公积金贷款的市场占有率达16.19%，部分地区市场占有率已超过40%。住房公积金在我国住房金融方面发挥着不可替代的作用。我国商业银行的住房按揭贷款类似以美国为代表的资本市场型住房金融模式。我国的住房公积金制度就是学习新加坡强制储蓄型住房金融模式，但我国住房公积金的管理模式和资金运作方式又有别于新加坡。近几年推行的农民工、个体工商户、自由职业者自愿缴存住房公积金，又类似于德国的互助合同型住房金融模式。

二、安徽住房公积金的改革试点

摘要：我国国民经济的快速发展，推动房地产行业的迅速崛起。近年来，众多居民住宅楼等房地产项目开发呈持续增长趋势，人们对住房的需求也越来越迫切。其针对我国住房消费的日益增多和房地产经济的发展趋势，国家住房保障体系也在进一步地完善之中，住房公积金就是人们非常重要的保障政策，它在住房消费和地区经济中的作用和影响是怎样的是本文探究的主要内容，这也是国家住房保障体系需要重点研究和改善的地方。

关键词：住房公积金;住房消费;经济影响

一、引言

房地产经济的迅速崛起，已经在我国的国民经济中占有重要的地位，它通过人们住房消费的影响带动了地区经济的发展。公积金是我国住房保障体系十分重要的组成部分，它在人们无法一次性完成购房支付的时候，可以作为一种储存金进行长期的储存，从而缓解人们在购房的压力。下面就公积金的作用、其对住房消费与地区经济的影响以及加强其影响力度进行研究。

二、住房公积金的作用

1.有效推动货币分配。之前的住房资金来源有国家和企业承担，自实行住房公积金后，资金来源变成了国家、单位和个人共同承担，这从一定程度上让住房资金的来源更加丰富，同时在我国的住房建设上，也提供了充足的资金来源，使我国货币得到合理性分配。2.金融体系的一部分。我国金融体系的发展也越来越完善，而住房公积金是其重要的组成部分。现在地区的城市化发展已经成为一种趋势，越来越多的人奔向城市文化中来，那么，当越来越多的人涌向城市居住的时候，住房就成了人们需要考虑的重要方面。但是，在人们需要购买住房的时候，需要支付相当大的一部分资金，但是很多人是不能够一次性将所付资金拿出来的，这个时候就需要金融体系拥有相应的解决办法。因此，住房公积金制度的出现，就有效地缓解了这一情况，它通过存储资金的方法为人们打开一条购房的途径，住房公积金的重要性在人们生活中也是越来越明显，成为金融体系里面不可或缺的一部分。3.住房消费中的资金互助。由于住房公积金制度的人性化，使人们在购买房子上拥有很好的政策扶持。自己住房公积金的积累有效地储存在自己公积金账号中，当购买房子的时候，账号里面的余额就可以用来支付资金，倘若余额不足以支付资金的时候，就可以进行住房公积金贷款，居民在贷款的时候可以享受到有效的优惠政策，从而体现了住房公积金在消费中的互助性。4.有效促进住房消费。我国住房的消费的积极性一直以来都不是很高，而作为我国国民经济发展的重要途径，需要有效地促进人们的住房消费观念，对我国GDP的增长起到一定作用。早些年代，人们的住房来源一部分来自于单位的房屋分配制度，这种分配制度是通过单位直接进行员工的房屋分配，其过程中不出现货币的交流，从而降低了居民消费和购房的积极性。另外，人们传统观念的保守，往往决定人们对住房购买的犹豫性，他们更喜欢把货币进行自身的存储保管，从而在买房问题上出现各种原因的不果断，而住房公积金则是金融体系将货币进行有效储存，在货币直接消费的年代，从而推动了居民消费的积极性，推动地区经济发展。

本文作者：董昕张翼工作单位：江南大学江苏省食品安全研究基地

文献回顾

农民工是户籍在农村，而完全或主要从事非农业生产活动的劳动者①。由于农民工的概念是建立在中国特殊的户籍制度之上的，农民工也是一个具有中国特色的名词。在国外研究中没有与农民工完全相同的概念，只有与农民工相近的概念，例如乡城移民（rural-to-urbanmigrants）、移民工人（migrantworkers）等。可以说，农民工是一种不彻底的乡城移民。因此，研究农民工问题，可以根据中国农民工的特殊情况借鉴国外的相关研究成果。乡城移民住房消费的影响因素，是国内外学者研究的重点之一，制度因素、市场因素、心理因素、个人特征等均被纳入学者的考量范畴之内。在中国，对于移民②来说，户籍等制度因素比市场因素对其住房的影响更强（Wu，2004）。中国的农村移民③在城市居住，受到来自个人、社会、经济地位以及制度多方面因素的限制和约束，其中，城市对农村移民歧视性的制度环境是最主要的因素；以制度约束为主、多种因素的综合，造成农村移民在城市居住条件较差，居住空间拥挤，并产生某种程度的聚居现象（刘玉亭、何深静，2008）。由于农民工置身于城市医疗保险、失业保险等社会保障体系之外，以保险等正规形式存在的风险分散机制对农民工所能起到的作用非常有限，他们往往具有较低的当期消费倾向、较高的储蓄倾向，这样的消费特征使得农民工的住房边际消费倾向较城镇居民或农村居民更低（周滔、吕萍，2011）。住房价格和收入水平是影响农民工住房消费的重要经济因素。作为一种用工单位向雇员提供的福利（Wu，2004），单位提供住宿场所与否成为农民工是否在市场上选择住房的前提条件。相对于自行租房，雇主提供的廉价或免费的宿舍或工棚，对农民工来讲是一种更加经济而便利的居住方式（农民工城市贫困项目课题组，2008）。除了单位提供住宿场所的农民工外，相当一部分农民工需要在住房市场上解决住房需求。因为户口限制，移民不可能获得城市公房和单位住房的所有权或使用权，仅有的对移民开放的商品住房，其价格又超出了绝大多数移民的购买能力，租房居住则成为移民最好的选择。收入水平对移民的住房消费有重要的影响（Wu，2004）。由于自身经济能力有限，绝大多数农民工通常只能租住城乡结合部的农民私房或市中心价格相对低廉但条件较差的房屋（《我国农民工工作“十二五”发展规划纲要研究》课题组，2010）。即便如此，农民工还是希望能够进一步降低住房支出，尤其是在住房租金上涨的情况下。而合租是农民工节约开支以用于其他目的的主要而有效的策略（Wang，2003）。如果农民工选择居住在商品房中，由于租金较高，他们可能会与更多的人合租（张智，2010b）。收入的不确定性也在很大程度上影响了农民工的住房消费，农民工收入增加对住房消费增长的刺激作用远小于对其他消费增长的刺激作用，随着收入增加，农民工更倾向于将所增加的收入储蓄起来或投入子女教育等其他消费项目中去（周滔、吕萍，2011）。农民工住房消费还受到其是否在城市定居的预期、价值判断标准等心理因素的影响。对预期仅在城市做短期停留的农民工来说，他们认为，自己只是工作城市的临时成员，因而只愿意用很少的收入来改善住房条件，对住房设施和服务的要求很低；只有打算在工作城市长期居留的农民工，才愿意在更好的住房上投入（Wu，2002；2004）。偏好农村社会生活的乡城移民，倾向于选择棚户区等非正式住房构成的移民聚居区；而偏好城市生活的乡城移民，倾向于选择服务和基础设施较好的公寓（Erman，1997）。一部分中国农民工愿意花大价钱在农村老家建新房却将其闲置，而不愿意在工作城市多花钱住得好些，这也是受到价值判断标准等心理因素的影响。农民工的消费行为受到生活标准与地位评价标准的制约。在农村，房子不仅是地位的象征，而且是农民的“生活标准”；尽管农民工从农村来到城市，但是，他们消费的主要参照群体在家乡，地理虽远但心理近，城里人的消费偏好对他们来说显得太奢侈，地理虽近但心理远（冯桂林、李淋，1997）。农民工的年龄、务工年限、性别、受教育程度等个人特征也影响其住房消费。有的学者认为，年龄和务工年限都对农民工的住房选择有重要影响（黄卓宁，2007；张智，2010a）；也有学者认为，农民工总的务工年限对其租房选择来说并不重要，但是，在目前所在城市的工作年数对其租房行为有重要影响（农民工城市贫困项目课题组，2008）。在性别方面，农民工城市贫困项目课题组（2008）的调查分析发现，农民工性别对其住房选择影响不显著；张智（2010a）则认为，农民工的住房选择存在一定的性别差异，男性比女性更愿意住集体宿舍。在受教育程度方面，Wu（2004）认为，移民的受教育程度对其住房条件有重要影响。由上可见，国内外学者对于乡城移民（包括农民工）住房消费影响因素的研究并不少。但是，已有研究成果仍然存在许多不足之处。例如，研究层面多局限于个别地区，对中国农民工住房问题的研究尚缺乏全国宏观层面的整体判断；研究视角基本局限于城市，缺乏从统筹城乡的视角对农民工住房问题的探讨；在对农民工住房消费影响因素的分析中，对地域因素的分析明显不足，等等。本文研究将尝试弥补上述不足，利用全国106个城市的大规模调查数据，对中国农民工住房消费的影响因素进行分析。

农民工住房消费影响因素的作用机理分析

影响农民工住房消费的因素相互交叉、难以截然划分，大致来看，可以分为制度因素、经济因素、地域因素以及家庭和个人特征几大方面。（一）制度因素农民工群体是在中国城乡二元户籍制度的基础上产生并存在的，因而户籍制度及其相关制度直接或间接地影响着农民工的住房消费。其中，对农民工住房消费影响较大的是土地与住房制度、社会保障制度等。中国现行的土地与住房制度是以户籍制度为基础的城乡二元制度。城乡二元土地制度的核心是城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。住房制度改革作为中国经济体制改革的重要组成部分，只涉及城镇居民，而农村居民并没有被纳入改革的范畴，农民工也被排除在住房制度改革之外。虽然农民工在老家的土地和住房还不能通过市场变为现实收入，但是，绝大多数农民工都不愿意放弃土地而转为非农业户籍。这与历史积淀的土地情结、土地的基础保障作用密切相关；而且农民工在老家的土地和住房还是一种潜在的资产，遇到征地或拆迁时，农民工家庭可能获得的补偿甚至会超过其土地和住房应有的市场价值。这些都使得农民工的人在城市，根却在农村。由此形成了农民工的工作城市住房与老家住房的强烈反差：日常居住的住房狭小而简陋，老家的住房宽敞却利用率很低，这种矛盾与浪费根植于城乡二元的土地和住房制度。农民工住房消费还受到社会保障制度的影响。社会保障制度既包括医疗保险、养老保险、失业保险等社会保障，也包括义务教育等社会福利。社会保障制度完善与否直接影响到消费者的预防性储蓄水平。Leland（1968）将预防性储蓄定义为“为了防范未来收入的不确定性冲击而引起的额外储蓄”。BrowningandLusardi（1996）提出，足够的资产或社会保障制度的完善可以减弱预防性储蓄动机。虽然近年来农民工的社会保障工作取得了一定的进展，新型农村合作医疗和新型农村社会养老保险在一定程度上替代了农民工在城镇应该享有的社会保障，但是，农民工社会保障水平较低等问题依然存在。加之农民工的流动性强，相当一部分农民工经常在不同的城市间流动，而社会保险的异地转移接续困难，导致有些地区在农民工过年返乡前甚至出现了“退保潮”。农民工随迁子女在城市接受义务教育的问题仍处于初步解决阶段，“上学难”、“上学贵”的现象仍大量存在。不完善的社会保障制度导致农民工的预防性储蓄动机强，在收入水平既定的情况下，农民工的住房消费能力和消费意愿也就降低了。（二）经济因素包括收入、住房租售价格等在内的经济因素决定了农民工的住房消费支付能力，也影响到农民工的住房消费支付意愿，从而对农民工的住房消费产生着重要影响。在不考虑投资的情况下，一个家庭的收入等于消费与储蓄之和，消费可以分为住房消费和非住房消费。非住房消费支出主要包括食品支出、教育医疗支出、交通通讯支出等。对于农民工家庭来说，住房消费又可以分为在流入地城市的住房消费和在老家农村的住房消费，相应地，非住房消费、储蓄也可以做城乡之分。由于住房消费又等于住房价格乘以住房消费量（即住房消费面积），因此，影响农民工家庭在流入地住房消费的经济因素有：家庭收入，包括在流入地的收入和在老家农村的收入；家庭在流入地的非住房消费支出和储蓄；家庭在老家农村的住房消费、非住房消费支出和储蓄；流入地的住房价格，主要是租房价格；在流入地的住房消费量，主要是租房面积。此外，农民工的工作单位提供住宿也可以视为非货币收入，纳入影响农民工住房消费的经济因素之中。根据Friedman（1957）提出来的“永久收入假说”（permanentincomehypothesis，又译为“持久收入假说”），决定居民消费支出的主要因素是居民的持久收入，而不是现期收入；持久收入是消费者收入中比较稳定的、持续性的收入，是在相当长的时间里可以得到的收入，是一种长期平均的预期收入。其后的预防性储蓄理论（precautionarysavingtheory），在吸收理性预期思想的基础上，将不确定性、消费者跨时选择引入消费行为分析，认为消费者储蓄不仅仅是为了将收入均等分配于整个生命周期，还在于为了防范不确定事件的发生，例如收入的不确定性。Zeldes（1989）探讨了确定的当前财产与不确定的未来收入对消费的影响，认为当前财产包括刚得到的收入和确定的未来收益，它们在影响当前消费决策方面比未来的随机劳动收入有更大的权重。基于上述理论，对中国农民工住房消费的分析，一方面应考虑农民工现期收入水平的影响，另一方面也应考虑农民工预期收入水平的影响。对于未来收入的预期，离不开两方面的考虑：一方面是以往收入的情况，一方面是未来收入的稳定性。影响农民工未来收入稳定性的因素包括：是否签订了劳动合同，劳动合同期限的长短，所在行业、企业的情况等。（三）地域因素这里的地域因素是指农民工由于流入地和流出地的不同而产生的影响其住房消费的地域差异。流入地的不同意味着农民工家庭面临的城镇住房消费市场的不同。大城市、特大城市往往人口密度较高，住房紧张，住房的销售和租赁价格也较高，农民工的住房问题也更为严峻；而中小城市和城镇人口密度一般较低，住房供求无无较好，住房的销售和租赁价格也较低，农民工的住房问题相当来说不那么突出。流出地的不同意味着农民工家庭已有资产和在农村收入情况的不同，甚至是返乡意愿的差异。来自发达地区富裕乡村的农民工，由于老家经济状况较好，原有的收入和生活水平较高，到城市后其住房消费水平也相对较高；在城市工作生活不如意或老家有更好就业机会的情况下，其返乡意愿可能更为强烈。而来自边远地区的农民工，由于老家生活条件较差，家庭负担较重，到城市后其住房消费水平也相对较低；城乡间工作生活条件差异较大，使其返乡意愿更低，而留城意向更为坚定。（四）家庭及个人特征农民工住房消费还受到其家庭和个人特征的影响。个人特征主要包括年龄、性别、受教育程度、婚姻状况、来城务工时间长短、技术职称等；家庭特征主要包括家庭结构、家庭同住人数等。其中，有些因素是密切相连的，例如，年龄、婚姻状况、家庭结构等之间，受教育程度与技术职称之间，都存在着相应的无无。未到适婚年龄的农民工往往选择住在单位提供的宿舍里，或者与亲友同住在出租房内；已经结婚的农民工更倾向于选择与配偶、子女共同居住，单位宿舍一般不能满足这种居住需求，他们多采用租赁单元房的方式解决住房需求。受教育程度较高、务工时间较长的农民工，往往可以获得较高的技术职称，收入水平也较高，工作更为稳定，因而具备较强的住房消费支付能力。如果家庭中有学龄子女，那么，农民工家庭在住房消费时则要考虑子女教育支出及其预期对住房消费的影响。家庭同住人数直接决定了居住所需的最小面积，从而影响到住房消费量。在收入水平既定的情况下，如果家庭同住人数多、居住所需面积大，则农民工家庭将倾向于选择位置或条件较差而租金水平较低的住房。

数据来源、模型构建与变量选择