一级开发范文10篇

为加快我市城市化进程,促进我市经济社会又好又快发展,市政府决定,对新区进行土地综合开发。现提出如下意见:

一、项目基本情况

新区土地一级开发项目位于市沙市区北部,规划占地面积约10000亩,开发范围为荆沙大道以北,翠环路铁路线)以南,高速以东以西的闭合区域。片区大部分隶属沙市区,部分隶属开发区。

二、工作目标

在5-8年时间内,完成新区内农户的集中安置和企事业单位的搬迁,完成片区土地收储及片区内道路、管网等基础设施骨架网络的搭建,按规划有序进行土地运营,将新区建设成为具备完善的行政办公、金融商贸、医疗教育、文化娱乐、生活居住等综合功能的市级新行政文化中心,带动城市向北发展,拓展城市发展空间,取得社会效益和经济效益的双赢。

三、开发方式

为贯彻落实《市土地一级开发暂行办法》，加强全市土地一级开发资金管理，规范收支行为，保障和促进土地经营顺利实施，按照市土地资产管理委员会第1次会议精神，特制定本实施意见。

一、适用范围

《办法》适用于本市规划区区域内土地运作。《办法》实施后，不影响各区现有财政分配格局。

二、实施主体

各区政府及市群力办、客站建设办、市城投公司、市地铁总公司等相关部门为征地拆迁主体。

三、资金监管

一、当前我国房地产市场一级土地开发及其风险概述

2010年国土资源部发文要求，国土资源部门将会从土地一级开发市场中退出，土地一级开发的职能将交由企业来完成，政府将从主导者的角色中退出，转而扮演组织者的角色。这一政策的出台使得一级市场与二级市场之间的独立性越来越高，一级开发企业的获得空间也会因而被压缩。当前，我国宏观经济结构不断调整，经济下行压力较大，房地产市场面临着较大的调整压力。房地产开发市场产能的严重过剩对于土地一级开发企业的生存与发展而言，无疑在消息层面是极为不利的。房地产产业结构调整的大环境下，人民银行针对房地产企业的信贷政策不断缩紧，给土地一级开发企业的生存带来了较大压力，增加了房地产开发企业的风险。因而，有必要对土地一级开发企业所面临的财务相关风险予以识别，并提出一些防范风险的对策。

二、土地一级开发企业财务风险识别

1.筹资风险日益严峻，风险不容忽视

首先，土地一级开发企业的融资渠道日益缩窄，可供土地一级开发企业选择的融资渠道越来越少。目前，土地一级开发企业的融资渠道主要有银行借款、政府部门的财政拨款和自有资金的筹集与使用。从各项融资占比来看，政府部门的财政拨款和自有资金的筹集所占据的比例较少，债务融资占据了非常高的比例。当前，信贷政策给予房地产开发企业的贷款额度越来越少，土地一级开发企业从银行取得资金变得越来越困难。由于对于银行资金的高度依赖，所以宏观政策的缩紧对于土地一级开发企业的融资而言，带来了较大的困难。其次，土地一级开发企业的融资成本日益推升。随着房地产整个行业面临的风险越来越高，风险也日益暴露在投资者的视野下，使得土地一级开发企业的融资成本越来越高。加之，土地一级开发并不拥有所整理土地的使用权，因而通过土地使用权的抵押来融通资金，进一步推高了土地一级开发企业的资本成本。虽然2015年2月28日人民银行宣布再次降息，一年期的贷款基准利率下调0.25个百分点，降至5.35%，但是从土地一级开发企业使用资金的成本上来看，大多达到10%至20%，甚至更高。最后，土地一级开发企业自身的债务期限结构是不合理的，资金周转面临着较大的压力。企业由于项目的需要从金融机构取得借款，并在债务期限内回笼资金是正常的做法。但是土地一级开发企业由于项目众多，各个项目所面临的情况存在较大的不同，而且大多数项目的开发周期较长，从金融机构取得的借款大多属于一年期或者两年期，并不能覆盖项目的开发周期。企业在借款到期时，如果不能够从其他渠道筹资到所需要的资金，就会面临着较大的违约风险。此外，由于长期资金的成本非常高，资金投入土地开发中也会推升资金成本，债权人出于自身利益的考虑，会对贷款的使用进行严格的限制，给资金的顺利周转带来较大困难。

2.土地一级开发投入数额较大，风险日益凸显

一、土地一级开发成本核算领域存在的问题

（一）成本预算方案统计不科学

土地一级开发项目开发企业在土地一级项目施工前会对国家发改委等机构提供土地一级开发项目的相关成本预算数据，这些成本数据是国家发改委等相关部门审批工作的重要依据，土地一级开发项目开发企业要将项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、财务费用、销售费用、不可预见费用、项目财务费用进行科学统计制定成土地一级开发预算成本报表，国家发改委等相关部门根据土地一级开发项目开发企业提供的成本预算方案进行土地一级项目开发的审批，但是，土地一级开发项目开发企业向国家发改委等行政审批部门提交的预算成本数据往往与土地一级开发项目开发企业的实际运行成本存在较大差异。这使得国家发改委等机构无法科学的做出审批。

（二）土地一级开发前期费用核算的问题

一些土地一级开发项目开发企业的土地一级开发工程开工前，没有对土地一级开发前期费用进行科学的统计，没有对前期费用中立项报告和可研报告的制定费用和土地一级开发实施方案的编制费用以及项目前期的各类咨询费用进行了解，不能对土地一级开发工程的全部过程进行科学的预测，使得土地一级开发项目开发企业由于土地一级开发项目施工过程中的变化造成项目成本的增加。一些开发企业对工程的勘察、测绘、定桩等过程的费用缺乏科学的核算，使得很多开发企业无法对项目的细节进行准确的了解。还有些企业对项目工程对环境的影响和城市道路交通的影响缺乏了解，使得开发企业没有对项目环境评价分析费用和交通影响分析费用的核算缺乏科学性，漏算了大量的前期费用成本。

（三）公共区域市政基础设施建设费用的核算问题

【摘要】本文根据现有研究资料，结合自身在土地一级开发成本核算中的一些经验，在研究当中分析了土地一级开发成本核算中的常见问题，主要集中在成本预算方案统计不科学等方面上，针对存在的问题，提出了相应的对策建议。通过研究，希望能够对相关开发企业的土地一级开发成本核算工作提供一些帮助和启示。

【关键词】土地；成本核算；成本

预算；评估费土地一级开发是土地开发利用的一种主要形式，伴随着经济社会的快速发展，尤其是房地产市场改革的逐渐深入，在房地产市场步入转型发展时期以后，对土地一级开发中的相关项目管理也提出了更高的标准和要求。由于土地一级开发的规模相对比较大，投入的资金比较多，成本核算的范围和事项比较繁琐，对开发企业的成本核算能力和水平的要求越来越高。对土地一级开发商而言，在开发当中的成本核算工作不能拘泥于传统的形式，而是应该根据经济社会的发展，需要进行不断的探索和创新，在确保满足相关国家法律法规的前提之下，进一步增强自身的土地一级开发成本核算能力与水平。

一、土地一级开发成本核算概述

1.土地一级开发成本核算的内涵。土地一级开发是指由政府或其委托授权的企业，在政府核定的范围之内，对国有土地和乡村集体土地进行统一征收、拆迁、安置和补偿，并根据土地利用规划建设与之对应的市政配套设施，开发范围内的所有的土地达到约定的三通一平或五通一平的建设条件，在此基础上对开发范围的土地进行有偿出让或转让的开发过程。从上面的分析中可以看出，土地一级开发过程是解决土地权属、地方附着物及施工建设基本条件的开发方式，不同于土地开发，可以将其看成是土地开发的前置程序。但是，在实践中，土地一级开发通常是与项目开发建设是紧密联系在一起的，通常具备土地一级开发资质的企业，也具备建设项目施工建设资质，所以在土地资源开发利用中，单独进行土地一级开发的情况相对比较少见。从成本管理的角度来讲，所谓的土地一级开发成本核算是指开发企业，对国有土地和乡村集体土地进行统一征收、拆迁、安置和补偿，并根据土地利用规划建设与之对应的市政配套设施，开发范围内的所有的土地达到约定的三通一平或五通一平的建设条件的过程中，所产生的各种成本费用的核算及控制活动的总称，是企业开发成本管理的重要组成部分。2.土地一级开发成本核算模式分析。（1）固定比例收益模式（BT）。固定比例收益模式的特点在于开发企业在土地一级开发当中获取固定比例的收益，至于具体的比例，不同的国家或城市规定的各不相同，比如说北京市规定为利润率为开发成本的8%，并且政府对土地一级开发，企业收益保底。在成本核算当中，此种模式之下政府向企业支付的固定比例收益仅限于预计开发成本，与土地出让价格无关，但是企业土地一级开发过程中，可能面临通货膨胀、原材料上涨和人工费用上涨等风险，这些风险一旦超出了企业的控制能力，实际成本可能高于预计。在会计核算当中，要继续用管理会计工具和方法：追踪各类成本项目的变化情况，进一步增强预计成本核算的准确性，并且做好土地一级开发过程中的支出控制和核算工作，这样才能通过成本核算反映企业的实际效益情况。（2）分享土地出让金模式这种模式。是企业与政府分享土地出让金，参与土地一级开发的企业，通过获得土地出让金的方式来实现盈利，这种模式在国内一些地方的土地一级开发当中也经常出现，不过外地企业一般是国有企业，或者是项目所在地政府的平台公司。在成本核算过程中，要在土地出让金分成协议的基础上进行核算，将土地收益分成纳入支出预算，在这基础上做好土地一级开发过程中的各种成本核算工作，确保土地核算的公开透明。（3）净收益分享模式。这种模式与上一种模式非常类似，但是分享的是土地开发的净收益，而不是土地出让金。在这种模式的成本核算当中，是按照国家相关规定提取各项基金和规费，在此基础上再进行土地出让纯收益的合算。从核算过程来看，这种开发模式之下的成本核算相对比较复杂，因为站在企业和政府的角度来讲，得出的结果直接影响到各自之间的利益。尤其是在分成比例之下，其可以获得的净收益差异比较大，对于参与土地一级开发的企业来说，难以确定预计可能获得的收益，对前期成本核算和预算工作的要求比较高。（4）持有部分优质公建配套设施（PPP模式）。在这种模式之下，参与土地一级开发的企业所获得的利润实际上并不是土地一级开发，而是公共配套服务所获得收入，对于企业来说可以获得长期现金流，所以一般情况下在参与土地一级开发的过程中，也会参与土地二级开发建设。在成本核算当中，参与土地一级开发的企业，既要对土地一级开发的成本进行核算，又要对参与配套建设的二级开发建设进行核算，在此基础上才能确定一个可期待的收益，明确开发建设过程中的成本控制目标。

二、土地一级开发成本核算问题分析

摘要：目前，受国务院43号文与财政部87号文等一系列中央限制地方财务政策出台，严控政府购买服务以及严控金融市场流动性风险等一系列文件的影响使目前城市建设用地一级开发面临诸多融资困难问题。许多地区建设用地一级开发工作由于政府超额债务、大中型企业降杠杆等影响导致资金来源不足而处于停滞状态，最直接的结果是导致土地市场供给不足，以至于房地产价格上涨，因此，系统梳理一级开发现状、问题，进而设计一级开发总体融资体系，对解决一级土地融资难题实现房地产宏观调控具有重要意义。

关键词：城市建设用地；一级开发；融资模式；房地产

引言

随着中国特色社会主义思想的推进，社会主义市场经济日益繁荣，房地产市场的土地开发工作的开展也越发频繁。但由于我国特殊的社会主义制度下的土地有偿使用模式，城市建设用地分为一级开发与二级开发两个部分，而土地的一级开发是土地流入土地市场的基础，一级市场土地的数量与交易走向又决定了二级开发土地市场的再开发与土地资源的再配置。但我国对于城市建设用地一级开发的定义、适用范围、融资模式并没有官方的概念，因此，我们需要不停地从理论与实践中汲取解决土地一级开发资金来源与融资模式的经验。

一、相关概念简述

（一）城市建设用地一级开发概念

摘要：近些年来，我国城镇化水平不断提高，城镇化建设步伐不断加快，同时我国农村经济产业化水平和规模也在迅速发展。在此背景下，我国一级土地整理的规模和速度相比较之前都有了很大程度的提高，尤其是在政府相关部门政策引导下，越来越多的企业在生产经营范围上都开始向一级土地整理业务扩展。但是在实际管理过程中，一些企业管理者没有对一级土地整理业务和一般性房地产开发业务进行准确的区别，这对于企业开展后续业务具有一定的负面影响。本文围绕一级土地整理，介绍了相关概念和特点，并重点对其收益分配和税收筹划情况进行了分析，对于提高企业一级土地整理业务管理水平具有一定的指导意义。

关键词：一级土地整理；收益分配；税收筹划

一、相关概述

近些年来，伴随着我国经济社会的不断发展，城镇化水平不断提高，房地产行业已经逐渐成为我国经济社会发展的重要支柱产业。房地产行业发展健康与否，直接关系到我国经济社会发展的质量。与此同时，我国对于房地产行业的发展也出台了一系列的宏观调整政策，这有助于规范和完善房地产行业发展，减少房地产行业发展中的不规范行为。从这个角度上看，我国房地产行业受国家宏观调控政策的影响比较大。另外，土地整理市场跟房地产行业之间具有密切的关系，在房地产行业发展的大背景下，土地整理市场也得到了较大程度的发展。正是基于此，越来越多的企业在生产经营领域上纷纷向土地整理业务拓展。同时国家对地方融资平台也进行了规范和清理，这些都使得企业涉足土地整理市场的机会增加，并将土地整理业务作为企业的重要业务内容进行管理。因此围绕土地整理业务，对其收益分配和税收筹划进行分析，对于进一步规范和完善土地整理市场，提高土地整理业务规范性都具有一定的指导意义。

二、一级土地整理概念分析

一级土地整理是指相关部门及机构在土地出让之前，对该土地所进行的整理以及投资等相关过程的统称。在土地整理过程中，土地整理参与者应当围绕地区功能规划、竖向标杆以及基础设施配套标准等相关的指标进行落实，并在土地整理、征地补偿、基础设施建设、拆迁安置以及公共设施配套等方面实施统一的制度和流程管理，通过对土地进行投资、整理，按照既定规划进行建设和安置，实现预定计划的土地出让和地块建设开发。因此，土地整理的内容和环节比较多，包含了多个方面的内容和要素，需要遵循的法规和制度也比较多，涉及到多个机构和部门。一般情况下，一级土地整理活动的具体实施都是依靠政府部门来进行的，也有一些地区是由政府部门委托企业来对土地进行整理，政府部门对土地整理活动进行管理和监督。也有一些地区的土地整理是由国有企业或者相关的土地储备机构来实施的。

北京市土地整理储备中心是200*年4月，在原市房地局机构改革过程中经市政府批准组建的事业单位。编制50人，内设“八部一室”：研究发展部、财务部、土地规划部、土地整理部、收购储备部、土地开发部、市场交易部、分中心管理部和办公室。按照市政府有关文件和市编办批复意见，主要承担土地整理、土地储备、土地一级开发和土地交易市场等方面的工作。这一机构的组建和工作的开展，是我市贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地基本国策，进一步深化土地使用制度改革，加强国有土地资产管理，建立公开、公平、公正的土地市场秩序的重要举措。

按照市政府要求，“各区、县和市政府批准的重点功能区也可以成立土地储备分中心，受市土地储备中心委托负责各自行政区划范围内规定的土地储备和土地一级开发工作。”从200*年开始至今，全市18个区县和亦庄经济开发区、北京商务中心区共组建了20个土地储备分中心，均为事业单位，行政关系隶属区县国土分局，业务受市土地储备中心领导。目前，全市土地储备系统共有工作人员300余人，形成了市和区县两级土地储备管理的格局。

按照国土资源部和市政府的要求，在市国土局的领导下，五年来，我们主要做了以下几方面的工作：

（一）协助市国土局开展相关工作的政策调研

1、协助市国土局和相关部门研究起草有关土地整理、储备、一级开发、市场交易的政策意见和实施办法等文件。其中，经市政府批准的有《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发〔20*〕4号）、《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（京政办发〔200*〕33号）、《北京市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知》（京政办发［200*］48号）和《北京市国有建设用地供应办法》（京政发[200*]6号）等4个政策文件，经市国土局和相关委办局批准出台的有《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》、《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》及《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》等10多个配套办法。

目前，全市初步建立了土地储备、一级开发和市场交易的政策体系，使我们的各项工作有了政策依据。

为全面加强食品药品安全监管，强化属地管理职责，切实将监管重心下移，进一步提升我县食品药品安全保障水平，依据《中华人民共和国食品安全法》、《中华人民共和国药品管理法》等有关食品药品安全法律法规，结合我县食品安全监管体系和农村药品“两网”建设实际，特制定本实施方案。

一、指导思想与目标

深入贯彻落实科学发展观，以全面落实食品药品安全监管职责、提高食品药品安全执法效能为核心，以构建食品药品安全监管长效机制为重点，扎实开展食品药品安全网格化监管工作，建立起“无缝覆盖、职责明晰、分级管理、高效运转”的县、乡镇（开发园区）、村（居、社区）食品药品安全网格化监管体系。通过建立科学的食品药品安全网格化监管工作评价体系和考核方式，健全执法责任制，落实奖惩和责任追究制，实现食品药品安全保障水平整体提升，切实保障人民群众饮食用药安全。

二、工作任务

（一）建立网格体系

1.食品安全网格体系

摘要：房地产开发商在大中城市开发建设的楼盘，多以城市居民住宅小区为主。随着城市居民对居住环境要求的提高，很多房地产开发商通过对房地产市场的研究发现，城市居民住宅小区建设的高档化与高端物业公司进行强强联合，对商品房售价具有重要而积极的正面影响效应，且以此显示了物业管理对新建商品房定价与二手房估价的影响力度。本文从物业管理对一级市场和二级市场的房地产销售价格两个方面，浅议物业管理对房地产销售价格的影响，旨在为一、二级两个房地产的市场销售提供一些相应的借鉴或参考。

关键词：物业管理；房地产；销售价格；影响依靠

物业管理公司管理现代新建城市居民住宅小区，已经悄然遍布全国各大中城市，使城市居民住宅小区与物业管理公司实施联合管理变成了一种社会常态。提供城市居民住宅小区管理服务较好的物业管理公司，他们不仅为居民提供最基本的日常维修、小区的园林绿化和小区的保安保洁等优质服务，还要立足创新物业管理模式，向满足所有小区业主全方位需求方向发展，为居住居民努力营造一个既安全又文明，既温馨又和谐的良好生活环境。伴随不断开发兴起的很多优质城市居民住宅小区楼盘的建设进程，过去曾被人们忽视的物业管理服务，已经渐渐得到了人们的认可，甚或是青睐。目前，不论是城市内的高档小区，还是普通住宅小区，业主在购买商品住宅楼时，既要关注楼房的建筑品质，又很在意房子在未来的升值空间。尽管影响城市住宅商品房的价值因素不是一个方面，但在今天备受人们重视房屋软实力的背景之下，即有没有物业公司的管理，则是人们考虑房屋能否在未来是否有升值空间的重要因素。

1物业管理公司的作用

1.1物业管理公司对房地产开发与销售的支持作用

谈到房地产价格，以市场作为考量标准，它具有房地产本身建造价格与市场价格双重的实体价格基本特征。房地产本身建造价格以市场用地、建材以及各种建筑投资与支出为依据进行考量，其属性为房地产内部掌控的价格。房地产的市场价格才是它面向消费者的真实价格。说到底，人们所说的房地产价格则是市场价格。事实上也是如此，只有将房地产放到市场当中，才能体现到它的具体价值。如果房地产还未进入市场，则无法对房地产价格进行具体定位，市场才是房地产价格的实际反映。当前，房地产领域存在的市场竞争极其激烈，房地产开发商极尽能事创造房地产热卖点，而良好的物业管理公司的管理，则是越来越成为了商品住宅的热卖点，尤其是对那些品牌楼盘更是不可或缺的市场热卖点。这一点早已被业内外的所有人士达成共识。作为城市普通市民而言，他们在选购商品房时，同样是要先了解住宅小区有没有物业管理，如果有物业管理，它的服务范围以及收费标准又是如何，这就是在说明，任何一个购房者都在关注小区的物业管理情况，并成为消费者选购商品房的重要条件。由此可见，物业管理公司对房地产的开发与销售具有较大的支持作用。