信托操作模式范文10篇

【摘要】房地产投资信托作为房地产融资未来重要方向之一也越来越得到广泛关注，本文从房地产投资信托的定义出发，分析当前中国房地产投资信托的三种主要类型及特点，并对房地产投资信托的操作模式及流程进行了案例分析，为当前房地产企业资金困境解决提供一种可行的思路和借鉴。

【关键词】地产融资房地产投资信托案例分析

房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理设计由REITs基金（REITs投资公司）以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金交由专门的投资机构（基金托管公司）进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的融资工具。REITs发源于美国，最初于20世纪60年代作为一种让广大中小投资者充分参与长期房地产的投资工具出现，后来凭借在税收方面的优惠政策得以快速发展壮大，发展到今天已有40多年的历史。2000年开始，亚洲一些国家和地区效仿美国允许设立REITs，如日本和台湾的“不动产投资信托”以及香港的“房地产投资信托基金”等。截至2007年6月底，全亚洲共有11只房地产投资信托基金上市，市值超过800亿美元，整体来看，亚洲已经成为全球REITs市场的一个新热点。

由于相关的税收政策和法律法规尚不完善，REITs在我国境内发展并不顺利，尚不能上市流通，但我国房地产企业及相关投资者一直在REITs领域进行着积极的尝试，一些企业已经通过离岸公司等模式在香港、新加坡的证券市场成功实现REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陆香港证券市场，成为首只以内地物业为主要资产的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及内地物业的REITs睿富在香港证券市场IPO上市。除香港证券市场外，新加坡证券市场凭借其较低的准入门槛成为我国REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凯德中国零售房地产信托(CRCT)登陆新加坡交易所主板市场，为国内开发商在中国新的制度框架下海外发行REITs提供了另一条新路径。虽然REITs在我国境内的发展受到种种限制，但作为一种已被全球众多国家普遍认可的融资方式，REITs仍将是我国房地产融资的未来发展方向之一。当前我国现有的条件下运用REITs融资有以下三种模式：

一、离岸式REITs操作流程及运作模式

由于政策法规等方面的因素，目前REITs在我国大陆仍无法公开上市，这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。

一、离岸式REITs操作流程及运作模式

由于政策法规等方面的因素，目前REITs在我国大陆仍无法公开上市，这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。

离岸REITs的上市操作流程如下图所示：

上市REITs结构主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。其运作模式如下：

（1）公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。发起人整合/收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。

（2）资产管理人向REITs提供资产管理服务，收取管理费。

【摘要】房地产投资信托作为房地产融资未来重要方向之一也越来越得到广泛关注，本文从房地产投资信托的定义出发，分析当前中国房地产投资信托的三种主要类型及特点，并对房地产投资信托的操作模式及流程进行了案例分析，为当前房地产企业资金困境解决提供一种可行的思路和借鉴。

【关键词】地产融资房地产投资信托案例分析

房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理设计由REITs基金（REITs投资公司）以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金交由专门的投资机构（基金托管公司）进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的融资工具。REITs发源于美国，最初于20世纪60年代作为一种让广大中小投资者充分参与长期房地产的投资工具出现，后来凭借在税收方面的优惠政策得以快速发展壮大，发展到今天已有40多年的历史。2000年开始，亚洲一些国家和地区效仿美国允许设立REITs，如日本和台湾的“不动产投资信托”以及香港的“房地产投资信托基金”等。截至2007年6月底，全亚洲共有11只房地产投资信托基金上市，市值超过800亿美元，整体来看，亚洲已经成为全球REITs市场的一个新热点。

由于相关的税收政策和法律法规尚不完善，REITs在我国境内发展并不顺利，尚不能上市流通，但我国房地产企业及相关投资者一直在REITs领域进行着积极的尝试，一些企业已经通过离岸公司等模式在香港、新加坡的证券市场成功实现REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陆香港证券市场，成为首只以内地物业为主要资产的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及内地物业的REITs睿富在香港证券市场IPO上市。除香港证券市场外，新加坡证券市场凭借其较低的准入门槛成为我国REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凯德中国零售房地产信托(CRCT)登陆新加坡交易所主板市场，为国内开发商在中国新的制度框架下海外发行REITs提供了另一条新路径。虽然REITs在我国境内的发展受到种种限制，但作为一种已被全球众多国家普遍认可的融资方式，REITs仍将是我国房地产融资的未来发展方向之一。当前我国现有的条件下运用REITs融资有以下三种模式：

一、离岸式REITs操作流程及运作模式

由于政策法规等方面的因素，目前REITs在我国大陆仍无法公开上市，这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。

银行业信贷资产登记流转中心(下简称“银登中心”)在2014年8月由财政部和原银监会批准成立，是中央国债登记结算公司(下简称“中债登”)下属的金融基础设施平台公司。银登中心的功能定位于为银行信贷资产及相关权益提供促进登记、交易流转、信息披露的市场。由于“银行业金融机构按照由信托公司设立信托计划，受让商业银行信贷资产收益权的模式进行信贷资产收益权转让”，只有信托计划才能对接信贷资产收益权，信托公司在银行信贷资产收益权转让上渠道具有独占性。信托公司可以作为信贷资产转让服务商，出现了以下几种主要业务模式。

1存量信贷资产流转

如图1所示，存量信贷资产流转交易模式中，资产行将原先持有的信托收益权、定向资管计划收益权等基础资产打包在银登中心登记挂牌登记，由信托公司成立财产权信托或集合资金信托计划受让该资产包，同时进行结构化分级，将收益权同步转让给信托计划各个级别的投资人。在该结构中，亦可将原信托收益权、定向资管计划收益权直接挂牌转让，集合资金/财产权信托计划的设计是为了实现两个目的：第一，资产行的资产进行打包组合，形成新的风险收益特征；第二，实现优先、劣后的结构化分层设计。交易结束后，资产行自有资金持有的信贷资产收益权实现会计出表，理财资金持有的信贷资产收益权实现非标额度释放。具体操作步骤如下。第一步，商业银行作为资产的出让方，寻找适合或者愿意出售的资产包。监管对底层资产包有一定的限制和要求，具体需与银等中心沟通请示确定。形成资产包后，将资产包收益权转让给信托公司。第二步，银行在银登中心对基础资产进行登记，将所有资产的简要信息通过电子化的方式进行存储。同时信托公司与银行相互配合，发起设立集合资金信托计划，并进行结构化分级，分为A1、A2、B或者优先、劣后级。集合信托计划设立以后，信托公司需在中央国债登记结算公司，也即是银登中心的母公司进行集合信托计划的登记。第三步，完成登记后，基础资产已经在银登中心挂牌，信托公司利用集合信托计划来购买财产收益权。交易完成后，交易的过程和结果将全部在银登中心以及中债登进行登记。即信托公司在中债登登记信托的相关交易信息，银行在银登中心登记银行的相关交易信息，中间交易过程银登中心会跟母公司中债登进行核对和比对。第四步，交易完成以后，基础资产将交易过户，即确认银行资产收益权已转让到信托公司的集合资金信托计划上。信托公司通过向投资者出售，将收益权同步转让给信托计划各个级别的投资人。

2增量过桥资产流转

如图2所示，增量过桥资产流转是指资金行为了规避信贷总量、存贷比等各种限制，先由过桥行通过信托进行资金投放，形成基础资产，然后将该基础资产收益权打包，由集合资金信托或财产权信托受让，在该集合资金信托或财产权信托的层面上进行结构化分级，分别由资金行的自营资金和理财资金认购。在该结构模式中，银行自营资金认购AA及以上评级的资产份额时，资本计提20%，比直接投放该笔贷款按照100%计提减少资本占用，部分实现监管出表和会计出表；银行理财资金认购劣后级资产份额，由于该集合资金信托或财产权信托已经在银登中心挂牌，不再视同非标准化产品，因此不占用非标额度。但是在该模式中过桥行作为资产出让方，会有无法防范委托行不受让高资产的疑虑。目前常见的操作是倒打款，即委托行先将转让价款支付给过桥行，由过桥行通过信托计划或资管计划等发放贷款，然后将收益权或债权在交易所登记流转。或是委托行与过桥行达成协议，T-1即在交易前一天，委托行向过桥行打入一笔同业存款，委托行按照合同约定受让该资产，同业存款返回；否则面临同业存款面临信用风险，银行声誉也将有所损伤。

3几种特殊的底层资产流转

[摘要]作为可横跨银行、证券、实业等多个投资领域的投资方式，信托的复杂性和风险性毋庸置疑。现阶段信托公司一般采用全面风险管理模式，业务经营、内部控制、外部监管三个方面仍面临诸多现实困境，应针对性予以改进，完善信托公司全面风险管理模式。

[关键词]信托公司;信托风险;全面风险管理模式

信托横跨资本市场、货币市场和实业市场等领域，目前已发展成为我国第二大金融资产管理产业，一旦信托行业发生风险，其他行业亦会受到连带影响，特别在金融深化改革阶段，打破刚性兑付、去嵌套、去通道、去杠杆等项监管措施，将会催生信托行业的深刻变革。良好的风险管理是信托业的灵魂，完善信托公司全面风险管理模式，有利于信托公司认清现状、回到服务实体经济的轨道，促进信托行业健康、规范发展。

一、信托行业风险管理模式的演变

我国信托行业的发展与市场情况、行业监管政策等因素有关，信托公司的经营由最初的粗放式逐步向精细化转变，尤其是对于风险的经营和管理，成为信托公司强大的生命线和核心竞争力。我国信托公司风险管理模式也随之由资产风险管理、资产负债风险管理等早期风险管理模式向全面风险管理模式转变。1.早期风险管理模式。2007～2012年，信托公司在较为宽松的监管环境下，与银行紧密联系，自然地承接了大部分银行理财资金，银信业务规模迅速扩张。信托公司对于风险的管理以资产业务为经营重心，根据业务规模和业务量灵活地配置部门和制定政策，通过对资产规模、结构和层次的管理，保持适当的流动性和安全性。2013～2016年，银监会连续发文限制银信合作业务，这一时期信托行业资产管理规模增速呈显著下行趋势，要求信托行业的转型创新要“打组合拳”，从资金供给与需求匹配角度加快业务转型。这个阶段信托公司主要通过清理资金池业务、严审借款人资质和还款能力、加强主动性管理能力等措施，调整资产结构、负债结构，实现偿还期对称，进而达到结构匹配、整体均衡和风险可控目标。信托公司的风险控106制更多地与零和思维的此类业务相适应，风险容忍度低、风险偏好倾向于风险厌恶型。2.全面风险管理模式。2016年至今，随着一系列资产管理规定的出台，信托善后，再重新上传定稿文件，特此函告，抱歉给您带来不便。公司或回归信托本源，或顺应转型趋势，积极进行业务创新，寻求新的发展动力，跨境金融服务、家族信托、服务信托、资本市场配置、PPP项目、资产证券化、股权投资等逐渐成为转型方向上较为一致的共识。对于此类业务而言，多以竞合思维为主，风险容忍度及风险偏好都需要进行相应的调整。因此，传统的风险控制框架和模式与业务的转型发展就形成了矛盾。银保监会2016年下发的《银行业金融机构全面风险管理指引》明确要求银行机构、金融资产管理公司和其他会管金融机构建立全面风险管理体系。目前已有部分信托公司（如中信信托、上海国际信托、国通信托等）开始试行全面风险管理模式。这种管理要求将信用风险、市场风险、操作性风险及各种其他风险等不同风险类型，公司、零售、金融机构、互联网金融等不同客户种类，资产业务、负债业务和中间业务等不同业务类别，纳入统一的管理体系中，对各类风险依据统一的标准进行测量并加总，依据全部业务的相关性对风险进行控制和管理。在全面风险管理模式下，信托公司形成由董事会领导、高管层负责、风险管理部门牵头、各部门分工合作、全员参与，对各类风险进行识别、计量、管理、监控、报告的一整套风险策略、治理架构和程序。这是从全局的角度，根据信托公司的整体经营战略制定的与之相适应的整体风险管理系统，包含了风险平衡、风险偏好、风险承受度、风险应对策略以及监控体系等。

二、全面风险管理模式下信托行业的现实困境

一、银行是资金主通道

商业银行的贷款是典型的债务融资，需要足够的抵押或担保措施，贷款额度比较高，贷款时间不长，是目前商业房地产融资的最主要通道。在未来很长的一段时间内，商业银行的贷款仍是商业房地产融资的主导形式。商业房地产企业在条件允许的前提下首先考虑从商业银行获得资金支持。

二、房地产信托是融资创新的首选

信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构；三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。

三、项目融资可以共担风险

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。

内容提要:根据银监会对信托公司的监管规定，借鉴《巴赛尔协议》、《商业银行风险评级体系》、《商业银行企业的信用等级评价办法》、《证券公司管理办法》等管理文件，构建信托公司风险控制三级指标体系，据此对信托公司进行风险评估与监控，从而实现对信托公司风险的量化管理。

关键词:风险指标信托公司风险评估

在历经5次整顿，2002年回归主业后，中国信托业获得了较快的发展。在证券市场持续低迷的情况下，信托成为了中国金融市场上一道亮丽的风景线。但金新信托乳品计划到期未能兑现、青海青泰信托巨额亏损以及金信信托停业整顿等风险事件说明，信托公司的风险也不容忽视。事实上，信托投资公司作为我国目前唯一能够跨越货币市场、资本市场和实业投资市场的非银行金融机构,在信托财产来源的广泛性、信托财产运用方式多样性方面具备明显的优势。然而在我国投资理财法律法规尚不完善、投资理财市场尚不发达、投资者投资理财理念尚不成熟的环境下,信托投资公司也承受着很多系统性和非系统性的风险。这就要求信托投资公司必须建立一套高效、科学、专业的风险控制体系，运用适当的风险管理方法和工具才能够适应信托投资公司未来的发展。

一、信托公司业务及风险揭示

信托公司的业务根据《信托投资公司管理办法》的规定，信托投资公司的业务范围可划分为五大类：

1、信托业务，包括资金信托、动产信托、不动产信托；

摘要:在现“三权分立”背景下，土地经营权可作为客体通过信托企业进入市场中流转。但大多农民不清楚其中的权责分配关系，担心自身利益受损，土地经营权在信托流转实施中也并不顺利。为了积极促进农村经济的可持续发展，应在法律中明确信托流转各方的产权责任，监管控制，控制好土地经营权信托流转过程中的风险。

关键词:土地经营权;土地流转;土地信托;风险管控

一、引言

土地承包经营权的归属关系着社会的稳定和长期发展。但我国进行土地经营权信托流转时面临的主要问题是农民不信任信托企业。农民是土地承包权所有者，他们的不认可就相当于这个信托流转体系没有主体，所以要成功的进行土地经营权的信托流转，要在法律上明确当中的权责，取得农民的信任。

二、分析土地经营权信托流转风险的原因

(一)外部因素近年来，现代农业快速代替传统农业，这就要求农业生产更加专业化，生产模式更要适应社会的需求。市场经济的快速发展也迫使土地市场加快流转运营［1］。此时国家提出“三权分置”政策，即“落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权”，该政策的提出切实符合当下现状，可有效改善目前土地耕种面临的现实问题，保障了农民的切身利益，土地信托流转可使我国土地资源得到充分利用［2］。但在土地信托流转过程中关于风险控制规范，却没有得到广泛重视。(二)内在因素在土地现实问题和“三权分置”政策背景下，若能在法律上明确制订出条文规则，土地信托流转可有效解决土地搁置问题，同时促进农村创新发展，增加农民和信托公司收益，确保信托流转行业的良好发展［3］。土地经营权信托流转的风险包括农民对信托公司及土地流转活动的认知不清和不信任，这就迫切需要将政府和市场的关系进行法律定位［4］。

一、人寿保险信托的界足

人寿保险信托(LifelnsuranceTrust)，也称保险金信托，是以保险金给付作为信托财产，由委托人和信托机构签订保险金信托合同书，当被保险人身故，发生理赔或满期保险金给付时，保险公司将保险赔款或满期保险金交付于受托人（即信托机构），由受托人依信托合同的约定管理、运用，将信托财产分配给受益人。人寿保险信托的发展能将保险公司所支付的庞大保险金转化为信托财产，开辟一条保险与信托合作的新道路。

二、人寿保险信托的作用

（一）对需求者而言

1．受益人属于社会弱势群体。如果受益人是社会弱势群体，如心智不健全者，或者是有挥霍浪费习惯的人时，就会出现无法妥善管理、支配保险金，或者挥霍掉保险金的情况，而这正是投保人所担心，而保险人又不能解决的问题。如果将保险金运用于信托，并且限定受益人仅能将信托财产用于教育、医疗等，则可使受益人最大程度地享受到保险金的利益，从而实现投保人的真正愿望。

2．保险金额较大，又存在多个受益人。因为信托财产具有较强的独立性，如果保险金参与信托后，其他任何人都不能再对信托财产强制执行。在保险金额较大的情况下，投保人可以通过人寿保险信托，依照自己的规划，把保险金分配给各处受益人或是其下一代子孙，这样既可以避免多个受益人之间因利益冲突而发生纠纷，还可以确保各个受益人都可以享受信托财产的利益。

一、新金融时代银行理财融资业务创新的必要性

从银行理财融资业务发展过程看,银行理财产品创新有规避监管的动机,而监管政策具有从简单规定到细化管理的特点。因此,新业务的兴起,总要经历创新、监管、调整、再创新的过程。《通知》的颁布体现出金融监管力度的不断加大，短期内确实会对理财融资业务产生影响，但是金融创新化以及企业经济的真实需求又会催生出新金融时代下的理财融资业务创新形势。

二、新金融时代银行理财融资业务模式分类

1.资产组合模式。

是指将理财融资项目归于理财资产组合管理，银行通过发售理财产品募集资金，投资于含理财融资项目在内的各类投资品种，将理财产品期限与融资期限进行结构性的匹配，融资业务模式可采取委托债权投资、债权收益权转让、券商定向资产管理计划委托贷款等多种形式放款。

1.1委托债权投资业务模式。