小区物业范文10篇

1前言

随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题。然而，拆迁安置又包含了很多方面的难题，比如居民原生活习惯，拆迁安置过程中的兼顾公平，拆迁安置所需资金的来源，拆迁安置后续问题的解决等等，几乎每一个都是不容易解决的难题。专业物业管理公司的介入是社会发展的趋势，但是在拆迁安置小区的物业管理上，存在着与一般商品化小区物业管理很大的区别，因而对于物业公司，这也是一个巨大的考验。

2苏州拆迁安置小区物业管理滞后的原因

拆迁安置小区，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅区。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的住宅区。根据我国法律的规定，安置小区中安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置小区的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着苏州城市化进程的不断加快，所涉及的拆迁安置问题也越来越多，政府有义务为被拆迁群众提供安全、温馨、舒适的住所。近几年政府通过一系列政策，拆迁安置小区的整体建造水平有了明显的提升，硬件基本上已经满足了被拆迁群众的要求，然而由于种种原因，作为软件的拆迁安置小区物业管理始终不尽如人意，其原因主要有以下两个：

2.1苏州拆迁安置小区的住户过于复杂

拆迁安置小区，由于住户多是被拆迁者，市政府作为拆迁他们原有住房后给予补偿而建造的住宅区，所以一般情况下都不需要被拆迁者支付任何费用即可入住。这就决定了拆迁安置小区和普通商品房小区具有本质的区别，苏州地处长三角经济发达区域，越来越成为一个拥有着大量流入人口的城市。流入人口多决定了有大量的外来人口需要住宅，获得住宅的方式一般来说只有购买或租赁这两种形式，而目前苏州的高房价，使很多中低收入外来家庭不可能具有买高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆迁安置小区由于其业主大多是苏州本地居民，获得该安置房并没有支付任何费用。并且政府拆迁的房屋对象一般以两大类为主，一是城区的老平房，二是农村的自建房。城区老平房的住户很多原本就已经不再常住在那里而是有了其他住所，农村自建房由于面积本身很大故而如果拆迁一般都会获得两三套甚至更多的拆迁安置房。这就导致了拆迁安置小区成为出租房云集的区域。对于出租者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关心环境等一系列问题，对于承租者来说，房子不属于自己，自己只是暂时居住在这里，同样不会过多关心环境等问题。另外，承租拆迁安置小区的住户一般文化层次和受教育水平都相对比较低下，他们没有多少环境保护以及可持续发展的理念和意识。所以，这三个原因导致了很多拆迁安置小区环境脏乱差，居民抱怨多，物业费征收难，物业公司更换频繁等等一系列问题。

1三亚住宅小区物业管理存在的问题

1.1“候鸟”人群住宅小区物业管理存在的问题

1.1.1业主方存在问题“候鸟”人群住宅小区的业主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在职人员，他们在三亚购置物业的目的就是为了享受生活，所以他们对物业管理的要求相对较高。但通过对卓达、天泽湖畔、清平乐、半山半岛等中高档小区的走访调查得知“候鸟”式业主的物业维权意识普遍不高。因为他们每年都只在三亚住一两个月，所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷，业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之，再就是以拒交物业费来表示自己的不满，很少有业主运用法律来维护自己的权益。1.1.2物业公司存在问题在对三亚市“候鸟”式住宅小区的走访调查得知，三亚市物业管理公司在日常管理中存在以下几种问题：①诚信体系建设不完善。小区业主经常会怀疑物业公司把自己所交纳的物业管理费用据为己有，在冬季过后返回北方生活时不放心把空置的房屋交给物业公司管理，有些业主想把空置的房屋租出去时宁可找中介机构也不相信物业。②服务透明度不够。物业公司在对小区公共设备维修时可能会因为公用面积达不到使用“公共设备维修基金”的条件而需要向业主收取一定的维修费，只是告知维修什么、应该分摊多少钱，但是没有公布维修费使用的明细列表公告。③智能化办公程度低。在调查中发现，有部分物业公司的账目记录、物业费收取及归档还处在纯手工工作阶段。据某物业工作人员所述，在每月集中收取物业费时经常会把账目记错，这样无疑加大了物业从业人员的工作量，也增加了产生财务问题的可能性。④从业人员综合素质不高。在我国，专业的物管服务人员还较，所以物业公司在招聘时可供选择的员工多数是对物业管理认识不足的外行，加之对这部分员工的培训工作做得也不到位，导致物业从业人员综合素质不高的局面。

1.2三亚市家庭旅馆物业管理存在的问题

1.2.1业主方存在问题家庭旅馆的业主一般都是个体投资商，他们在三亚购置房屋的目的就是为了投资，获取丰厚的利润是他们的主要目标。所以他们在经营家庭旅馆时会尽可能的降低成本，对物业不会有特殊的要求。但是因为日常生活中使用物业的是流动性极大的旅客，仅依靠小区的保安是不能保障旅客居住安全的，所以经常会发生旅客在入住家庭旅馆期间财物失窃的现象。此外，因为家庭旅馆使用者复杂多变给小区公共设施，如游泳池、文娱活动室等的管理带来了诸多不便。1.2.2物业公司存在的问题物业公司对家庭旅馆这一特殊使用人群的管理没有单独的一套物业管理办法，也没有对入住小区的旅客有任何规定要求，这不仅会给小区其他业主带来诸多不便，也给小区的公共安全埋下了许多隐患。

1.3三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题

摘要：当前，构建和谐社会成为中国新时代的主题，和谐小区是和谐社会的坚实基础，物业管理状况又是衡量小区和谐的重要指标。然而，目前部分老旧住宅小区的物业管理仍然处于“脏乱差”状态，因此，有必要对小区物业管理服务模式进行创新，破解开发遗留问题多、物业管理费收缴率低和物业服务费提升难等难题，持续提升物业管理服务水平，满足人民对美好居住环境的新需求。文章就和谐视角下老旧住宅小区物业管理困境及管理服务模式创新展开了研究。

关键词：和谐视角；老旧住宅小区；物业管理模式

1老旧住宅小区物业管理现状

住宅小区是居民日常生活的地方，住宅小区的环境好坏关系到千家万户的幸福生活。然而，老旧小区中杂乱的楼道、坑洼的路面、脏臭的垃圾、无序的环境等问题，是人民对美好生活的需要和不平衡不充分的发展之间矛盾的具体表现。小区的和谐是整个社会和谐的基础，而物业管理状况是衡量小区和谐的重要指标。随着和谐社区的稳步推进，老旧小区的物业管理情况备受关注。部分老旧小区的物业管理状况堪忧。有些老旧小区根本没有物业管理，只有政府托底提供的垃圾定时清理服务，其基本处于“脏乱差”状况，诸如小区内绿化带被破坏，草坪被践踏，乱停车、乱涂鸦、乱扔垃圾、违章搭建，路灯或消防栓损坏等，小区的卫生、消防和治安都成了大问题，居民苦不堪言。有些老旧小区的物业管理，主要是由地方国企下属的物业公司或者小型物业公司接管，管理效果比较差，小区陷入半瘫痪状态，诸如小区绿化维护及公共设施损坏维修不及时，无安保措施或安保措施不到位，社会闲杂人员随意出入小区等，业主与物业的关系非常紧张、邻里关系不和谐，矛盾重重。

2老旧住宅小区物业管理存在的困境

大部分老旧小区的物业类型是售后公房、动迁安置房和早期商品房，这些小区由于自身的建设规模较小、规划设计标准较低、建造年限较久、产权结构复杂以及业主委员会难成立等原因，在日常的物业管理实施过程中存在诸多困难，主要表现为以下三个方面。2.1小区开发遗留问题多。由于建成的时间较长，又没有进行相应保养，大部分的老旧小区基本都存在路面破损、墙壁渗水、墙体脱落、管道堵漏、厨房或卫生间漏水等开发商遗留的工程质量问题，潜藏着诸多的安全隐患。同时，由于早期住房的规划设计比较简单，老旧小区也大都存在停车位过少、人车没有分流、安防系统过弱和娱乐健身设施匮乏等问题。这些是业主最关心的问题，而这些问题的解决需要大量的资金，但是大部分老旧小区的维修基金早已使用完或者业主根本就没有缴纳维修基金。小区物业服务公司由于缺乏维修资金难以对小区进行改造，进一步加剧了物业管理的难度，这往往令业主不满意其服务质量。2.2物业管理费收缴率低。老旧小区普遍存在“双低”现象，即物业服务费低，收缴率低的现象。有些业主喜欢将建筑问题混淆成物业问题，要求物业公司解决开发商遗留的建筑问题，并以此为借口不交物业管理费；部分业主不满意物业公司提供的服务而拒交物业费。此外，也有不少业主早已搬出老旧小区，房子空置或者出租，物业公司很难找到业主，物业费用收缴困难。于是，收费率越来越低，陷入“收费难、难服务”的恶性循环怪圈。有些老旧小区近年来被改造后，其环境变好了，但是由于几十年没有得到专业的物业服务，居民也没有养成缴费买服务的习惯而拒缴物业费，促使物业公司中途离场，小区环境再次陷入失控状态，又变回原有的脏乱差境地。2.3物业服务费提升难。老旧小区的大部分业主是经济条件较差的工薪阶层、下岗职工、农民工、退休老人或者孤寡人士，对物业管理的认知存在偏差，消费意识淡薄并且支付能力比较有限，认为“管不管无所谓”或物业就是看门扫地，根本不认可通过提高物业服务费来换取更高的物业服务质量，非常抵触物业服务费的提升，物业公司的调价操作难度非常大。而近年来，人工成本等各项费用却不断上涨，物业服务企业入不敷出，有些企业甚至连员工工资都发不出来，只能通过裁员来降低人力成本，继续艰难经营，这必然导致服务质量的降低，并不断陷进恶性循环的死结。

摘要：针对传统小区物业管理系统信息反馈缓慢、互动性不强等不足，提出了一种新型的小区物业管理模式，将基于Android的智能设备广泛应用于小区物业维修、安保管理、信息反馈、消息推送等方面，实现了真正意义上的智能小区。

关键词：物业管理系统；Android；全球定位系统；消息推送

0引言

小区物业管理信息化程度越来越高，管理系统也逐渐由通用型向功能可扩充的定制型转变[1]，不仅可以方便地完成物业公司的业务管理，而且还方便了小区业主的生活服务[2-3]。现在智能手机普及程度很高，很大程度上可以替代电脑，文献[4]就曾做了这方面的研究，不过，目前的智能手机（包括智能终端），半数以上的操作系统是Android[5]。Android功能强大，完全可以使用到现代小区物业管理中，带来更好的管理和服务。

1传统物业管理系统的不足

传统物业管理系统采用了经典的三层架构，没有考虑移动设备，存在明显的不足。1.1传统物业管理系统的架构传统物业管理采用数据层、业务层和表现层的标准三层架构，通过互联网或局域网来通信，其结构如图1所示。图1传统物业管理系统逻辑结构图1.2传统物业管理系统存在的不足管理系统运行于互联网或内部网络，借助于个人电脑完成管理工作；但在物业工作人员和小区业主大量使用智能手机的现状下，存在一些不足。1.信息交换缓慢。比如维修流程通常是有人（物业工作人员或小区业主）反映某设备出现了破损，将信息记入管理系统，安排维修人员，通知维修人员，维修人员实地勘查、取证，确定维修方案，提交维修方案，等待审批，审批通过实施维修，最后提交维修报告。过程漫长，严重影响了效率。2.小区安保工作监控不力。根据安保规范，每个楼幢的每个单元需要定时查岗。但无法避免个别员工偷赖，虚报检查工作，造成安全隐患。另外，夜间巡逻或者特殊环境下巡逻的护卫人员，可能存在人身或财产安全的威胁，如果不幸遇到袭击，无法及时求助或提供更多信息。3.小区业主获取信息不便。传统的物业管理系统中，虽然小区业主可以通过注册、登录，就能收到系统短息或者通知，但这一切都是被动的，系统无法主动向用户推送消息。

【摘要】基于B/S体系架构的幸福里小区物业管理系统，紧跟行业发展，满足人们生活、工作的需要,实现了信息网络化。通过较丰富的功能将Web的技术特点体现出来。本设计主要完成客户端，Web服务器端应用程序和数据库的制作，实现网上小区物业管理系统的创建，管理员注册/登录，对物业信息进行添加，删除，修改等功能。

【关键词】小区物业管理;WebB/S;体系架构

一、系统的需求分析

通过对幸福里小区的调查，获知小区物业管理系统应具备以下功能：1、对小区所有房屋资料的录入和增，删，改，查询等功能的实现，这是一个小区管理的基础，小区管理都是基于该小区的房产资源而产生的。2、对小区内住户的详细资料的管理，包括增，删，改，查询等功能的实现，这也是物业管理产生的基础，物业管理都是相对该小区的所有住户而言的。3、实现物业设备管理，仪表包括水，电，气表数据管理，收费管理，住户投诉管理，住户报修管理，设备维修管理，停车场管理。4、各种物业统计报表，包括物业设备统计报表，所有住户的水，电，气仪表资料的统计，各种收费统计，住户投诉统计，住户报修统计，物业设备维修统计等。

二、系统设计

2.1系统的功能模块设计

第一章总则

第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业管理。

第三条本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。

本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。

近年来，随着房屋市场化步伐不断加快，城市住宅小区物业管理的市场化步伐也在加快。虽然在市场化过程中，国家也在不断通过立法、行政规制的方式加强对物业管理市场的依法管理，但由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众民主管理意识和能力的欠缺，涉及物业管理税费制度不尽合理，从而滋生出小区物业管理的一系列问题，直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安定稳定，必须引起各级政府的充分重视。下面，本文从当前物业管理所存在的问题出发，分析问题的成因，并提出相应的解决路径和方法。

一．当前物业管理所存在的问题及成因

(一)业委会被控制，成为少数业主牟利的工具。虽然目前法律或地方性法规已明确了业主委员会成立法定要件、程序，但是由于小区业主的民主意识不强、参与度不高，往往给了某些别有用心业主提供了谋取私利的土壤和条件。例如，有些小区的业委会利用物业签约的决定权，不仅要求物业在小区的收入中拿出部分给业委会成员发工资，而且为了便于业委会寻租，还采取了物业单位一年一签的方式；还有些业主为了达到控制业委会和物业的目的，利用小区业主民主意识不强、参与度不高的漏洞，弄虚作假，以骗取法定足够的票数来更换或控制物业单位，达致其私人目的。

(二)物业企业运作不规范，损害业主的合法权益。由于某些小区的业委会没有成立或者虽然成立了业委会，但存在业委会形成虚设，无法有效监督物业公司，甚至有的还与物业公司形成利益共同体。这些都直接导致物业管理公司在对小区实施物业管理过程中不够规范、透明。像有的小区物业存在随意公摊公共水电费用，不当挪用小区停车收费、124商家进场费、广告费等属于小区全体业主所有的收入，违法侵占公共空间用于牟利等等现象，严重侵害小区业主的合法权益。

(三)开发企业遗留建筑质量问题，增加物业的负担。目前小区的商品房建筑质量问题主要有两个方面，一是业主所购买的房屋的质量问题。这以屋面、墙面渗水、卫生问、阳台漏水、楼板裂缝、空鼓等建筑质量通病较为常见。二是小区的公建部分的质量问题。主要集中体现在小区道路、地下雨污管网、地下室设备设施、安防、消防等方面的质量问题。这些问题往往是隐蔽工程，而且属于小区的公建设施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、维护、维修就需投人大笔的资金，物业对此往往无能为力。特别小区的消防管网、设备设施，由于缺乏专业人员和相关设备维修，使得许多移交物业管理的小区普遍存在消防管网、设备设施老化或破坏严重，形成严重的火灾隐患。像近期福州市组织进行的消防大检查中所发现的闽发西湖广场、芍园1号因消防设备设施老化或被破坏，物业又无力整改，而被消防支队责令予以暂时停业整改就是这方面的典型案例。

(四)物业费、水电费用欠缴情况普遍，物业管理难以为继。由于各种各样的因素，小区普遍存在欠缴物业费的情况。当前比较普遍的物业费欠缴原因在于：一是开发商遗留问题未解决，导致物业收费困难。二是物业管理存在的问题。像安保、保洁、停车管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至邻里间装修、房屋使用不当等等都会成为不缴物业费的原因或借口。而物业管理费作为物业公司的最主要收入来源，其欠缴将直接影响物业管理公司的服务水平和质量。

一、老旧住宅小区物业管理服务现状分析

上海现有物业服务企业2625家，管理居住房屋建筑面积5.39亿平方米，物业管理覆盖率达到96.25%，从业人员逾40万。其中售后公房建筑面积9720万平方米，分布在4500多个住宅小区，共有居民180万户。随着上海物业管理行业的迅速发展，物业服务企业不断增加，服务内涵得到拓展，产业面积日益扩大，在企业规模、竞争能力、管理水平和社会影响等方面有了长足进步，但在老旧小区物业管理中还存在着不少困难和问题。

（一）成本逐年递增，企业举步维艰

上海职工最低工资从1993年的210元调至2015年的2020元，年均涨幅达到12.02%，让原本就捉襟见肘的物业服务企业举步维艰。据调查，浦东一家拥有194名保洁保安人员、管理着52万平方米售后公房的物业服务企业，由于今年最低工资调整，全年工资较上年多支出46.56万元，加上社保缴纳基数增加55万元，全年多支出费用101.56万元。而从今年9月开始，本市售后公房维修资金不再列支物业服务相关费用，这就意味着原由维修资金分担的费用改由企业自行承担。同样以上述企业为例，预计9-12月份，企业管理所辖的售后公房，需要支出费用52万元。两者相加，该企业今年将比去年多支出费用153.56万元。

（二）标准偏离市场，收费入不敷出

上海职工最低工资逐年增长、水电煤气价格多次调高、企业管理费用不断上升，而物业管理费却维持在较低水平上。调查发现，在一个拥有2000户居民、建筑面积10万平方米的住宅小区，根据规定配置小区经理、收租员、接待人员各一人，全年工资、奖金、加班、福利、津贴、“四金”等费用为20万元；保洁保安人员20人，工资、津贴、节日加班等费用70万元；全年办公费支出为1.15万元；分摊管理人员费用5.1万元，该小区全年正常开支为96.25万元。如果按照平均每平方米0.8元、收缴率74%计算，该小区全年物业管理费收入为71.04万元，全年亏损25.21万元。而居民出租售后公房的租金则达到数千元，与企业的经营窘况形成鲜明的反差。

各县、区人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：

为贯彻落实《省物业管理条例》、《市物业管理办法》、《市住宅专项维修资金管理办法》及省住房城乡建设厅对我市城市精细化管理考核检查反馈意见的精神，加强我市物业管理，提高城市品位，改善人民生活居住环境，发挥物业管理行业在构建和谐社会中的重要作用，经市政府研究同意，决定对全市范围内住宅小区的物业管理情况开展专项普查工作。现将有关事项通知如下：

一、普查目的

通过专项普查，全面掌握全市各区物业管理机构建设情况和住宅物业管理发展现状，摸清住宅小区物业管理中房屋及其共用设施设备的基本情况，进一步了解住宅小区物业管理中存在的问题，研究制定相关政策，为今后加强物业分类指导，提高物业管理水平，实现物业全覆盖，建立长效管理机制提供重要依据。

二、普查范围

年12月1日前我市城区竣工验收合格交付业主使用的住宅小区（楼）。

一、引言

近年来，随着经济的迅速发展，房地产行业空前繁荣，直接带动了我国物业管理行业的高速发展。物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平都在不断提高和增强；目前城市居住区物业管理的服务内容已相当广泛，除房屋及附属设备、设施的维修、养护外，还有公共区域保洁、公共区域秩序维护、车辆管理、环境绿化、美化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的特约服务。同时，随着《物业管理条例》的颁布实施，相关部门制定了一系列涉及物业管理的法律、法规和行政规章。这些法律、法规和行政规章明确了物业服务的范围、业主、使用人及物业服务企业的权利和义务，使物业服务工作基本上做到了有法可依、有章可循，有效地改善了物业服务的法制环境。总的来说，近年来随着城市建设的迅猛发展，我国物业管理有了长足的进步，物业管理遵循市场规律，开始引入竞争机制，相关立法工作得到重视，整体管理水平有了很大的提高。与此同时，我国的物业管理并没有跟上其上游产业链———房地产业的发展速度，因相关的法律体系不够健全，部分业主素质不够高，物业从业人员职业素养的欠缺，学者研究成果没有应用到实际的物业管理活动中，对物业管理行业的发展带来了一定的阻碍。

二、听景园物业管理问题及原因分析

本项目选取了天津市听景园小区为研究对象，通过实地调查走访，对该小区物业管理的现状进行了分析研究，发现其存在问题，并提出相关的解决措施。该小区曾获得“天津市优秀住宅管理小区”称号，在其物业管理过程中也积累了一定的经验；并且该小区在物业管理过程中存在的问题与我国城市居住区物业管理问题有一定的相似性，因而是具有典型性和普遍性的。经过我们的调查走访，听景园小区的物业管理的现状为，?小区安全保卫情况较为良好，小区的各个出入口都有保安，并有监控录像，但是监控录像起不到实时防护的作用，只有在出现问题的时候才会用到监控录像；小区环境卫生情况较为整洁，路面没有明显的垃圾，垃圾处理的较为及时；小区内交通及车辆管理情况一般，小区停车比较混乱，一是有许多停车位没有充分利用，不在此居住还占有车位，好多车位长期空着，而有需求的业主无车位可申请；二是车位标示不清楚，也没有车位锁，导致没有车位的车主随意乱停引发邻里纠纷；三是地下停车库长期闲置。小区公共设施的管理维护情况较为良好，路灯、健身器材等都得到及时的维护。之所以出现以上问题，主要是由以下四个方面造成的。

（一）物业管理企业层面

第一，物业管理企业自身定位不准确。物业管理企业没有完成从“管理者”到“服务者”这个角色的转变，仍然以“管理者”的角色来进行管理规范，出现了服务态度冷淡，沟通方式强硬等现象，从而加剧业主与物业企业的矛盾。物业管理服务缺乏主动性，只有当业主上门反映问题时，物业管理企业才会做出相应的解决措施，而不能做到防患于未然。第二，物业管理人员素质有待提高。物业管理人员的素质是体现物业管理企业水平高低的一个指标。像物业管理这种服务行业应该需要一些具有专业知识、经验比较丰富的高素质物业管理人才。但是，目前该物业管理企业的管理人员都不是这方面的专员。听景园小区的物业管理人员，有一些是刚刚成年的没有任何经验的年轻人，有一些是退休再返聘的老年人，还有一些退伍的军人，这些都体现了物业管理的服务人员不专业，缺少管理经验，他们在与业主处理问题的时候难免会出现沟通不畅，解决问题的办法不够专业而引起业主不满。