小产权房范文10篇

摘要：近年来，由于我国房价不断上涨，我国城市和农村的住房保障体系不够完善以及小产权房低廉的价格等，小产权房交易现象与日俱增。同时，小产权房交易中的法律问题也日益突显，如集体土地所有权尚不明确、政府对小产权房的监督管理缺失、小产权房买受人面临法律风险等。因此，针对小产权房中的法律问题，应通过重构不合理的城乡二元土地制度，分类处理不同类型的小产权房问题，并通过加强政府监管来解决。

关键词：小产权房；集体土地所有权；土地流转

小产权房问题涉及我国的住房问题，是关系民生的大问题。然而目前关于小产权房的法律规定仍存在模糊地带，对小产权房交易的监管也存在不足的地方。如果处理不好小产权房的相关问题，很可能产生一些社会问题，影响社会稳定，不利于我国社会的发展。因此对小产权房相关法律问题与对策进行研究很有必要。本文从小产权房的概念和特征出发，通过探讨小产权房形成的原因和存在的法律问题，对小产权房相关法律问题提出对策。

一、小产权房概述

（一）小产权房的概念

小产权房并不是一个法律概念，在我国现有的法律法规之中其实并没有小产权房这个定义。小产权房是相对于大产权房而言的，是一种不完全的产权房。小产权房通常建立在集体所有的农用地上，而不是符合我国法律规定的国有建设用地。因此，由于小产权房缺少法律上的支撑，没有办法取得房屋管理部门颁发的房屋产权证明，在流转的过程中会受到一定的限制和阻碍，无法像普通商品房一样随意流转。此类房屋在土地利用上的不合法导致了房屋利用的不合法，因此称其为小产权房。综上所述，所谓的小产权房是指建设在非国有建设用地上，由于没有按照规定使用土地而没能取得国家房地产部门盖章的房屋产权证明，在商品房交易市场中受到转让限制的房屋。

摘要：近年，“小产权房”问题愈演愈烈，蔓延全国。虽然国务院各部委一再下发文件禁止农村修建和出售“小产权房”，有些地方政府也强行拆迁“小产权房”，但这些措施却依然不能阻止“小产权房”的迅猛发展势头和城市居民的购买热情。解决“小产权房”问题的关键在于改革我国土地法律制度，采取相应措施保护耕地。

关键词：小产权房；城镇化；土地管理

近年来国家出台了不少政策措施，以加大对房地产市场的调控力度，但至今尚未从根本上扭转商品房价格上涨过快和房地产投资增长过快的局势。如何使房地产市场步入良性市场运行状况，关系到今后一定时期国民经济健康发展和人民生活水平的问题。2007年6月，建设部向社会了购买“小产权房”的危险警示，提醒广大城镇居民不要购买不合法的、建筑在农村集体土地上的房屋。国土资源部也多次通过不同的途径，向社会承诺“打杀”、“小产权房”这种不合法的产权行为。本文就“小产权房”的发展过程、表现及其解决的办法进行了探讨。

一、“小产权房”的发展过程

我国“小产权房”的出现并发展至今，大体上经历了三个阶段：

1.简单交易阶段。改革开放初期，我国农村村民有着大量的宅基地，少数农民由于身份的转换（农民变市民），将自己盖在宅基地上的房屋或祖传下来的房屋卖给他人。这是“小产权房”现象发生的萌芽阶段，其规模较小，但还不具有现代意义上的产权概念。

根据《城市房地产管理法》规定，房地产开发是指依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。可见合法的进行房地产开发只能是在国有土地上进行。《土地管理法》规定集体土地的利用范围只能在乡镇企业、村民建设住宅以及乡村公共设施和公共事业建设中选择。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。除法律外，国务院办公厅在2007年l2月30日下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中强调农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

从现行的法律、法规来看，小产权房似乎得不到法律的认可与保护，但小产权房的何去何从也将牵动着众多农民及城市中下等收入水平居民的切身利益。

一、小产权房产生的原因分析

(一)日益高涨的屠价．由于土地资源的稀缺，国家严格控制农业用地的总量不得突破从而保证粮食的安全。随着中国改革开放进程的不断JJu快，中国目前城镇人口已达到5．8亿，城镇化水平已超过了45％，这是中国历史上最大的一次城市化转型。土地资源的紧张与日益增多的城市人口对于房屋的需求严重失调。而土地资源的紧张也必然能导致土地的市场价值上升，相应的房地产开发企业支付给政府的土地出让金也会高涨，这也是近年来为什么会有如此多地王诞生的原因。房地产商支付的高额土地成本必然要通过增长房价的方式来保全。相对与城市的大产权房，小产权房自然会受到开发商以及城市收入水平在中下等的居民的青睐，开发商不必缴纳土地出让金，成本降低，而且获得农村集体土地相对于城市土地要容易得多。城市中下等收入水平的人由于没有能力在城市购买高额的房屋，自然会将目光转向价格低廉的小产权房。

(二)城乡二元结构的土地制度我国由于特殊的政治历史原因，将土地分为国有土地和集体所有土地。国家针对的是城市的土地，集体钊对的是城市郊区和农村所有的土地。《中华人民共和国土地管理法》第63条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条规定，只有国家所有的土地才能用于房地产开发，农村集体所有的土地是不能直接进行商品房的开发建设的，只有通过国家相关部门的补偿征收后，使集体所有的土地转为国家所有的土地，才能出让给有资质的房地产开发企业进行开发。小产权房的核心问题是集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易的一级市场。

在征收集体所有的土地时，国家是按照土地的用途进行补偿的，农民获得的少量的征地补偿费与政府获得的天价土地出让金相比，显然农民处于极度弱势的地位。农民意识到将自己拥有所有权的土地进行出让或自行进行房地产开发，所获得的利益将会更多，所以在巨大的经济利益的驱动下，小产权房产生了。

摘要：随着我国房价的迅速增长，越来越多的房地产商及购房者将目光投向了小产权房，小产权房是建立在集体土地之上，无法取得土地的所有权而无法办理产权登记，也正是因为这一点，其价格较能进行产权登记的房屋更为便宜，得到了广大工薪阶层城镇居民的青睐。但小产权房的存在引发了广泛争议，理论界都试图为小产权房的效力合法与否寻找各自的依据。

关键词:小产权房;合同效力;产权登记

小产权房是近几年来随着我国城市房价过快上涨，新农村建设等过程中衍生出的一种新的房产存在形式。由于我国城市房地产迅速增长，普通的城镇居民的工资增长速度无法追赶房价增长速度而只能“望楼兴叹”，为了解决基本的住房问题，越来越多人将视线集中在价格低廉的小产权房，小产权的存在在一定程度上缓解了社会的矛盾，解决了影响社会稳定的住房问题。但同时，由于小产权房的先天不足也引发了学者对其合同效力的广泛争议。

笔者认为小产权房合同的效力不应简单一刀切似得认定为有效或无效，应分情况认定。

一、小产权房向城镇居民转让的合同效力

目前该种情况，在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上，国内较多的学者对合同的效力持肯定态度。笔者持合同无效论，主要基于以下几个理由：

年初，依据省房协专委会关于组织房地产买卖与权属注销相关课题进行研讨的通知精神和调研要求，结合我市实践，研讨制订了具体的调研方案，明白了调研工作目的和详细工作进度。经过深化底层、发放查询表格、召开座谈会等方式，具体、精确把握城中村第一手材料，在此根底上，认真搜集、整治、剖析相关数据，摸清城中村“小产权房”近况、存在的问题，并对照现行政策律例，提出了响应的对策及建议。经由近五个月的不懈起劲，较圆满地完成了此次调研任务。

(一)深化底层，实地调查和把握“小产权房”的第一手材料

为了将调研工作做细做实，我们在成立调研工作班子后，敏捷与底层地盘所、规划、建立部分联络，先后深化到城区两个区、一个经济开拓区查询调查我市城中村“小产权房”建立的根本状况，偏重点拔取了具有代表性的6个城中村，深化实地进行查询研讨，经过向村委会查询调查，讯问本地村民，查勘房子近况等多种渠道，获取了我市城中村“小产权房”的根本近况和比拟突出的几个问题，把握了“小产权房”的第一手材料。

(二)细化类别，普遍搜集、整治根本数据

经过第一阶段的走访、查询，我们又查阅并参考了很多文献材料，对所调研的对象---城中村“小产权房”的内在、外延逐步明晰。为了包管调研工作的精确性和对实践注销发证工作的指点性，我们将城中村“小产权房”调研的对象明白为在村集体地盘上无规划或超规划建立，销售对象为非本集体经济组织成员，不克不及处理正当产权的房子，包罗在村民自有宅基地上无规划擅自建立、超规划同意建立的房子，暗里租赁集体地盘开拓建立的，以及无地盘、规划、建立手续，在集体地盘上开拓建立的房子，村民在自有宅基地上建立的，知足于村民自住并处理了正当产权的房产不列入个中。依照以上界说和分类，我们分门别类制造了查询表，在城区三个区房管局进行查询，普遍搜集整治我市“小产权房”建立的根本数据。

(三)召开座谈会，听取多方意见建议

当前宅基地制度的公平性分析

一般来讲，一种制度只要能有效保障其社会成员的基本权利，促进效率的持续稳定快速提高，那这种制度就是公平的。但我国现行的法律制度对城镇住宅用地和农村宅基地流转采取区别对待的规定，体现的是城乡土地产权和居民之间权利的不平等，是严重失衡和有失公平的。（一）不符合平等保护的理念“公平”包含着“公”和“平”两方面含义。一方面，“公”内含着公正、正义的价值判断；另一方面，“平”则要求在处理各种关系时，双方必须遵循对等和平衡原则。《物权法》第四条在明确提出物权平等保护原则的同时，也明确了国家、集体、私人等不同物权主体享有平等的权利。尽管农民的宅基地使用权还不是一种所有权意义上的财产权，但由于宅基地使用权和房屋所有权的不可分割性，限制其对外流转必然会损害房屋所有权的价值，这样就导致了城市居民和农民对其享有的房产权利事实上的不平等。作为基本人权之一的财产权是实现和保障生存权的条件，而以保障生存权为目的，来限制财产权，本身就是一个伪命题［3］。（二）城乡不平等的土地使用制度我国生产资料社会主义公有制的经济制度，决定了我国土地制度的特殊性，即在社会主义公有制的前提下，土地作为重要的生产资料，分别属于国家所有和农村集体经济组织所有，实行城乡二元土地所有制度。城乡二元土地所有制度决定了政府必然采取二元的管理政策，《物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。同时，城乡一体化的实质要求城市居民和农村居民不仅拥有同等的民事权利能力，而且享有的具体权利也要达到平等。然而在我国城乡二元土地机制下，宅基地使用权制度在赋予农民权利的同时，却限制了农民自由交易的权利，使其无法享受经济发展带来的土地增值收益，侵害了农民的土地权益。在国有土地上，房屋所有权的流转伴随着土地使用权的同时流转，即任何购买城市住宅的公民，在取得房屋所有权的同时，也拥有了房屋所占土地的使用权。而在农村，宅基地只能在本集体经济组织内转让，本集体经济组织以外的人购买农户的房屋无法获得宅基地的使用权。因此，在我国现行的城乡二元土地所有制度的背景下，虽然我国《物权法》把宅基地使用权定义为用益物权，但农民对宅基地实际上根本没有自由处分和支配的权利，因此，从一定意义上讲，宅基地使用权是一种残缺的物权。

当前宅基地制度的效率性分析

由于人类社会需求的无限性和资源的有限性之间的矛盾，要求立法者在进行制度设计时应充分考虑资源的有效利用，实现优化配置，从而获得最大的解决效果和物质利益。针对财产权制度效率的价值评判波斯纳提出了三个标准：财产权的普遍性、排他性和可转让性。凡是越符合这三个标准，财产权就越有效率［4］。在现有的市场经济体制条件下，土地资源的有限性决定了作为用益物权的宅基地使用权应当追求效率，应在保障社会成员公平地享有社会利益的前提下，实现充分发挥财产效用、优化资源配置的物权功能［5］。但现行法律和政策对宅基地制度的制约已引发了许多现实问题，其结果导致了我国土地资源的严重浪费和资源配置的不合理。（一）宅基地超标与“空心村”并存1.农村“一户多宅”中的住宅闲置。这一现象出现的原因有多方面：一是根据我国《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。但实践中因我国宅基地审批程序不规范，加之政府以权谋私、违规审批的现象大量存在，导致农民兴起建房热，建新不拆旧，再加上我国宅基地制度采用的是无偿取得、无偿和无期限使用，人们又没有认识到节约土地资源的重要性，使得宅基地闲置浪费现象严重；二是我国现行法律和政策对宅基地对外流转的限制，导致土地资源不能得到充分利用，土地价值不能充分体现；三是我国现行法律允许宅基地在本集体内的成员之间流转，即通过继承、接受赠予或者遗赠等流转方式，村民可以获得额外的房屋所有权和宅基地使用权，导致“一户多宅”现象的发生。2.原农村农民“农转非”进入城市后，原农村住宅闲置。随着我国市场经济不断的发展，人口流动的速度和数量在逐年增加，也因此加快了城市化的进程。自上世纪90年代以来，我国农村人口成为城市居民的数额每年大约有1500万，伴随着我国2亿多农村人口成为城市居民，他们遗留在农村的通过合法途径取得的宅基地闲置下来的也越来越多。导致这一现象的原因在于：一方面农村集体经济组织没有权利轻易将农民通过合法途径取得的宅基地予以收回和处置；另一方面由于受我国现行法律的限制，闲置下来的宅基地不能通过公开、合法的渠道转让给本集体以外的成员。从我国城市化进程发展的速度看：到2020年全国每年转移到城镇地区的农村人口有1200多万，而以目前农村居民点人均用地为153m2的速度发展，今后每年将约有18.36万㎡农村宅基地可能闲置不用［6］。（二）农村金融事业发展缓慢目前，大多农村家庭在从事非农产业的生产，在扩大产业规模、调整产业结构时，许多农民家庭急需获取从事生产经营的资金，需要金融机构给予信贷支持，但我国《担保法》第三十七条第二款规定，用于建设“小产权房”的集体土地的使用权是不能抵押的。同时，由于“小产权房”不能取得像商品房一样的合法流转地位的，农民无法通过转让其获得经营资金，影响了农村产业结构的调整，限制了农民收入的提高，也限制了金融机构在农村扩大业务，使农村金融发展缓慢，同时也造成了我国土地资源的严重浪费。

公平和效率视角下宅基地制度的改革建议

公平与效率分别属于两个领域的不同范畴，是人类社会再生产过程中形成的两个不同评价标准，人们的价值观决定了公平价值目标，经济社会追求的经济目标是效率，但二者之间的关系是紧密相连，难以剥离的。学界对二者的关系存在“兼顾论”、“优先论”、“统一论”等。笔者认为在市场经济条件下，既不能以牺牲公平换效率，也不应以牺牲效率换公平，而应将二者在理论指导和政策措施层面上统一起来。因此，我们在改革宅基地制度时，应以公平和效率兼顾为总的原则来决定权利、利益等法律资源的社会配置，并尽可能运用各种机制来缓和公平和效率之间的矛盾，扩大二者之间的互补性。（一）完善相关法律，允许农民将宅基地对外流转学术界对于是否应当允许宅基地对外流转的问题，存在激烈争论：（1）以梁慧星教授为代表的自由流转说，即宅基地可以在所有主体之间自由流转。理由在于：第一，允许宅基地对外流转是城乡居民平等权的必然要求［7］；第二，农民可以通过宅基地对外流转获得保障性的财产收入，同时将宅基地配置给能更高效使用的主体，从而提高土地资源的配置和利用效率［8］；第三，允许宅基地对外流转，将会扩大我国小城镇的发展［9］。（2）以孟勤国教授为代表的禁止对外流转说。理由在于：第一，土地的生存社会保障功能决定了农村宅基地不能对外流转，允许其对外流转，可能会使一部分农民失去最低的生存保障；第二，担心允许宅基地对外流转会使得农民沦为无居无业的游民，引发社会不稳定［10］；三是允许宅基地对外转让，会出现“一户多宅”现象，这与我国长期以来实行的“一户一宅”的政策相矛盾。这两种观点主要是不同价值判断公平与效率的较量。笔者认为，随着我国农村经济的日益发展和市场化，我国立法机关应当在坚持公平和效率统一的原则下，以实现土地资源价值的最大化，维护土地市场中各方利益分配的公正，保护民事主体的权利平等为目的，放开对宅基地对外流转的限制。同时，允许宅基地对外流转是符合我国宪法精神和物权法的立法原则和价值追求的。我国《宪法》规定的国家保护公民合法的私有财产权和《物权法》确立的平等保护原则都要求对国家土地所有权和集体土地所有权在法律上适用平等性规则并提供平等的立法保护。经济学家布坎南说：“没有合适的法律和制度，市场就不会产生体现任何价值最大化意义上的‘效率’，如果我们真的能谈到‘市场’的话；因为法律和制度包括明确受尊重或强制执行的私有财产权和保证实行契约的程序。［11］”因此，国家立法机关应在宅基地管理和房屋产权管理一体化思路的指导下，在《物权法》《土地管理法》《担保法》中增加宅基地使用权自由转让的条款，确保宅基地对外转让有法可依。（二）逐步建立城乡统一的土地市场党的十七大提出了“统筹城乡发展”、“形成城乡经济社会发展一体化新格局”的重要战略部署，同时，2007年通过的《中华人民共和国城乡规划法》也明确提出了城乡统筹的概念，旨在协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。“农地不仅是一种农业资源，更是一种重要的资产，并且其资产的重要程度越来越大。当然，这种资产的潜在价值只有进入到土地交易市场，进行公平交易之后才能实现”［12］。而对宅基地对外流转限制的，则意味着对现有的城乡二元土地制度应予以维持，即宅基地只能在农村一个较封闭的圈子里流转［13］。所以，我们应逐步实现生产要素的合理流动和优化组合，允许宅基地的自由流转，促使生产力在城市和乡村之间合理分布，打破政府的独家垄断，凸显其财产性，逐步建立城乡统一的土地市场。与一般的商品交易不同，土地流转运作复杂，涉及的环节多，相关部门应该在广泛深入调查研究的基础上，探索宅基地流转管理体制和运行机制，建立起公平与效率相结合的土地流转市场，同时，对土地市场进行科学管理和有效引导，保证宅基地等农村土地流转的高效和规范。（三）建立健全农村社会保障机制我国正在逐步建立农村社会保障体系，但进程缓慢。只有健全了农村社会保障体系，才能真正体现土地作为生产要素的本质和财产价值，剥离长期以来利用土地设立的社会保障功能，才能构建新时期的宅基地流转制度。具体措施：一是应当尽快制定《农村社会保障法》，改变农民对土地的依附性，真正实现宅基地使用权的物权价值；二是为农民制定公平合理的社会保障体系，使其和城市社会保障体系相衔接，也为城乡统筹的社会保障体系的建立奠定基础；三是政府应当加大对农村社会保障机制的资金投入，加强农村社会保障制度建设。

摘要:随着城市房价的不断上涨,“小产权房”由于价格低廉受到城市居民的青睐而活跃在房地产市场,然而由于其存在缺乏足够的法律和制度依据,从而引发了很多的社会问题。分析了小产权房存在的法律问题,希望在某种程度上有助于小产权房问题的解决。

关键词:小产权房;法律问题;宏观调控;利益平衡

一、引言

宋庄画家村案——一个具有标志性意义的判决。

宋庄画家村聚集了来自全国各地很多不乏名气的画家。2006年,随着宋庄被规划为北京市十大文化产业集聚区之一,地价也水涨船高,村民基于自身利益开始起诉画家,要求他们退还已出售的小产权房,其中就包括马海涛诉李玉兰案。审理李玉兰一案的北京市二中院认定马海涛与李玉兰所签的《买卖房协议书》无效,判决画家李玉兰在90天之内腾房,马海涛补偿给李玉兰九万余元。

这是一个具有标志性意义的判决,它在更深层次上触及了中国集体土地制度和农村宅基地流转的现行法律制度,同时对政府在房地产市场宏观调控和兼顾社会各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑战。

为有效遏制违法建设、销售“小产权房”行为，切实规范土地和房地产开发市场，促进全县新型城镇化和新农村建设健康发展，根据《国土部、住建部关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》和省市有关会议精神，现结合我县实际，特制定本方案。

一、指导思想

以十八届三中全会精神为指导，按照中省市坚决遏制违法建设、销售“小产权房”清理工作有关要求，坚持“政府主导、部门协作、上下联动、统筹推进”的原则，全面开展“小产权房”清理整治工作，切实摸清全县“小产权房”底数，依法依规分类处置，坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为，维护土地、房地产市场的正常秩序。

二、目标任务

全面摸底排查县城规划区范围内和各集镇规划区周边区域（各镇负责）违法占用农村集体土地进行建设、销售“小产权房”的基本情况；坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为；依法查处顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件。以本次清理整治工作为契机，积极探索建立“小产权房”预防、监管、查处的共同责任机制，从源头上杜绝“小产权房”现象的产生，规范房地产市场。

三、清查整治的方法步骤

[论文关键词]《城乡规划法》小产权房

[论文摘要]城乡规划法，自2008年1月1日起施行，现行城市规划法同时废止。从城市规划法到城乡规划法，中国正在打破建立在城乡二元结构上的规划管理制度，进入城乡一体规划时代。小产权和集体土地使用权流转的违规问题，决不可能因为一、两个严格的行政通知就会得以纠正；也决不会因为若干法律若干条款的修改就会有效解决，中国集体土地法规体系的建设需要全面整体的制度突破。

目前的“小产权”房不外乎两种情况：一种是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子；另一种是占用耕地违法建设的。

一、中国小产权房的成因

导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。

导致小产权房产生的第二个根本原因，就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。

【论文关键词】：小产权房;集体建设用地使用权;流转;现实动因;理论依据;立法探索

【论文摘要】："小产权房"的问题实质上是集体建设用地使用权流转能否合法化的问题。集体建设用地使用权流转的合法化有其深刻的现实动因，所有权、用益物权以及平等保护的法理为其合法流转提供了理论支撑，目前也已有试点经验可以借鉴。

2007年的中国楼市，"小产权房"成为万众瞩目的焦点。2007年3月12日，北京市建委发出购房风险提示，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为"乡产权"、"小产权"的房屋，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。与之相应，3月27日，北京市房山区青龙头村的144栋刚建成的"小产权"别墅被拆除85栋，其余被没收。由此引发了各相关利益方关于"小产权房"是否合法、能否合法化的论争。这个"相关利益方"，包括了"小产权房"的几百万住户、开发商、其所属的村委会和乡政府、管辖着住房市场的建设部和国土房管局，还有相对而言的"大产权房"的开发商们等等，他们都不同程度地卷入了这场论争的方方面面。

其实所谓的"小产权房"并非一个规范用词，更非法律术语。根据建设部风险提示的指向，当前所谓"小产权房"，又称"乡产权房"，是在农民集体所有土地上建设的房屋，未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织之外的居民销售，没有由国家房管部门颁发的产权证，只有由乡政府或村委会颁发的产权证或者根本没有权属证明。具体而言，"小产权房"又分为两种，一种是在农村建设用地和可转为建设用地的土地上所建的房屋，一种是在耕地或基本农田上所建的房屋。①

小产权房"的问题实质是集体土地使用权流转的问题。对于使用耕地或基本农田所建的房屋，现行法律对此有一系列的程序规定，如果不符合规定自然就是违法的，如果符合了规定就可以转为建设用地。所以"小产权房"能否合法化的关键问题就是集体建设用地使用权能否合法流转的问题。现行《土地管理法》是禁止集体建设用地使用权流转的。私以为，集体建设用地使用权的流转有深刻的现实动因，其合法流转既有必要性也有可行性。

一、集体建设用地使用权流转合法化的现实必要性