物业税制范文10篇

摘要:开征物业税是重构我国房地产保有环节税制和完善现行财产税制的现实选择。但物业税制的设计是一项复杂的系统工程，必须结合国情，重点解决三个方面的问题，一是统筹协调物业税与其他房地产税种的关系，简化房地产税制；二是拓宽物业税课税范围，提供充足的税源；三是科学计征物业税，实现物业税的有效征管。

关键词:物业税;课税范围;有效征管

面向房产和地产课税是多数国家的普遍做法。不过，有些国家是对房产和地产单独课税，而有些国家倾向于将房产和地产合并征税。我国现行房地产税制比较复杂，涉及房产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，企业所得税，印花税，契税等十多个税种，这些税种相互交织，对于加强房地产管理，提高房地产使用效率，控制固定资产投资规模，和配合国家房地产政策的调整，合理调节房地产所有人和经营人收益发挥了积极作用。但不容否认，现行房地产税制的设计存在严重的制度性缺陷，特别是保有环节税制设计的科学性与多数发达国家差距较大，致使其调节职能和筹资职能未能随着经济和社会的发展而增强，反而呈现弱化的态势。因此，如何完善保有环节的房地产税制成为理论界和决策层关注的焦点。

尽管目前对物业税制的设计已经有了种种设想，但最终的制度安排仍未敲定，许多问题人在研讨当中。笔者认为，作为我国税制改革的一个重要组成部分，物业税制的设计总体上应当遵循“简税制，宽税基，低税率，严征管”的现实选择。

一、统筹物业税与其他房地产税种关系，简化房地产税制

物业税属于财产税的范畴，是对保有环节不动产课征的一个重要税种，因此，它的出台必然涉及原有房地产税制中保有环节的象管税种，即房产税，城市房地产税和城镇土地使用税。以往房地产保有环节的税收制度安排将房产和地产进行了分离，并实行了不同的计税方法，同时对房产和地产的课税还体现出了“内外有别”，人为地造就了税制的复杂性。事实上，房产和地产同属于不动产，并且房产价值与地产价值有着不可分割的联系，物业税将房产和地产视为一个整体予以课税更加科学合理。同时计税依据应以经过专业财产评估机构确定的评估价值为基准，并且评估价者应当力求准确和公平，使其尽可能接近于市场价值。兼顾科学性和可行性的需要，房地产价值的评估周期应以3—5年为宜，这样既可保证计税依据在一定时期内的相对稳定，也有利于动态地反映房地产价值变动。从物业税的整体制度设计看，该税种实际上是房产税，城市房地产税和城镇土地使用税的替代物，这既实现了现有税种的有效整合，符合“简化税制”的基本要求，也有利于推动内外税制统一的进程。但物业税的影响并非仅限于房地产保有环节，还会同时渗透到其他环节。有的学者认为，即使开征物业税，也应该保留土地增值税。但笔者认为，开征物业税后，土地增值税应随之取消。理由如下：

摘要:开征物业税是重构我国房地产保有环节税制和完善现行财产税制的现实选择。但物业税制的设计是一项复杂的系统工程，必须结合国情，重点解决三个方面的问题，一是统筹协调物业税与其他房地产税种的关系，简化房地产税制；二是拓宽物业税课税范围，提供充足的税源；三是科学计征物业税，实现物业税的有效征管。

关键词:物业税;课税范围;有效征管

面向房产和地产课税是多数国家的普遍做法。不过，有些国家是对房产和地产单独课税，而有些国家倾向于将房产和地产合并征税。我国现行房地产税制比较复杂，涉及房产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，企业所得税，印花税，契税等十多个税种，这些税种相互交织，对于加强房地产管理，提高房地产使用效率，控制固定资产投资规模，和配合国家房地产政策的调整，合理调节房地产所有人和经营人收益发挥了积极作用。但不容否认，现行房地产税制的设计存在严重的制度性缺陷，特别是保有环节税制设计的科学性与多数发达国家差距较大，致使其调节职能和筹资职能未能随着经济和社会的发展而增强，反而呈现弱化的态势。因此，如何完善保有环节的房地产税制成为理论界和决策层关注的焦点。

尽管目前对物业税制的设计已经有了种种设想，但最终的制度安排仍未敲定，许多问题人在研讨当中。笔者认为，作为我国税制改革的一个重要组成部分，物业税制的设计总体上应当遵循“简税制，宽税基，低税率，严征管”的现实选择。

一、统筹物业税与其他房地产税种关系，简化房地产税制

物业税属于财产税的范畴，是对保有环节不动产课征的一个重要税种，因此，它的出台必然涉及原有房地产税制中保有环节的象管税种，即房产税，城市房地产税和城镇土地使用税。以往房地产保有环节的税收制度安排将房产和地产进行了分离，并实行了不同的计税方法，同时对房产和地产的课税还体现出了“内外有别”，人为地造就了税制的复杂性。事实上，房产和地产同属于不动产，并且房产价值与地产价值有着不可分割的联系，物业税将房产和地产视为一个整体予以课税更加科学合理。同时计税依据应以经过专业财产评估机构确定的评估价值为基准，并且评估价者应当力求准确和公平，使其尽可能接近于市场价值。兼顾科学性和可行性的需要，房地产价值的评估周期应以3—5年为宜，这样既可保证计税依据在一定时期内的相对稳定，也有利于动态地反映房地产价值变动。从物业税的整体制度设计看，该税种实际上是房产税，城市房地产税和城镇土地使用税的替代物，这既实现了现有税种的有效整合，符合“简化税制”的基本要求，也有利于推动内外税制统一的进程。但物业税的影响并非仅限于房地产保有环节，还会同时渗透到其他环节。有的学者认为，即使开征物业税，也应该保留土地增值税。但笔者认为，开征物业税后，土地增值税应随之取消。理由如下：

税制改革不仅涉及税制本身的优化问题，而且与改革所面临的宏观经济环境紧密相关，既不能太超前，也不能太滞后，必须充分适应经济发展，又要促进经济发展，物业税改革也不例外。

有鉴于此，在当前这样一个经济转型，市场经济逐步完善的过渡时期，建立物业税制应当统筹规划，分步实施。

物业税建设涉及面广，要解决的问题既多又杂。它对房地产市场的健康、稳定持续发展，甚至对当前和今后一个时期我国宏观经济健康稳定发展都会产生重要影响；物业税制建设对财政收入和税制格局的变化，对地方税体系的建立和完善，对居民收入分配的调节，缩小贫富差距，对促进房地产的有效合理使用，对建立资源节约型、环境友好型社会都将产生较大而深远的影响。物业税制建设不仅要研究解决税权、税负、税费合并问题，还要研究解决征税范围（包括纳税人和征税对象）、计税依据、税率、减免税等税制问题，同时要研究解决物业税征收管理方法及配套措施，以确保物业税各项政策得到正确贯彻执行，不断提高物业税征收率问题。

物业税制规划和建设应当首先贯彻党的十六届三中全会决议提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”、“稳步推进税收改革”的原则；其次要贯彻“税制统一、税权下放、调节收入、节约资源、便于征管”原则。物业税制建设的目标应当是：将物业税制建设成国家税制体系中的重要税种，地方税体系中的主要税种，省以下地方政府财政收入的主要来源（超过50％），能发挥聚财和调节分配的税收职能作用，促进房地产市场持续健康稳定发展，提高房地产有效管理利用水平，节约资源，保护环境，既能与国际财产税制相衔接，又符合中国国情的税制。

物业税制建设的方法应当是研究规划，制定方案，进行试点，改进完善，全面施行。研究规划，就是要动员和组织财税理论界、财税部门、政府土地房屋管理部门和社会上关心物业税制建设的人员对物业税制建设中的问题从理论上、实践上进行研究，先做出总体规划，在此基础上对各个阶段要解决的专题问题进行专门研究。提出几套方案；制定方案，就是综合备方案的优劣制定一套比较可行的方案；进行试点，就是将上述方案选择部分地方进行试点，对试点方案进行检验；改进完善，就是根据试点的情况对试点方案进行修改、完善；全面施行，就是将通过试点修改和完善的方案在全国推广施行。推广试行也可先大城市及郊县，后中小城市及郊县、乡镇、工矿区，再到其他县、镇及农村。

物业税制建设的步骤应在统筹规划的基础上，综合考虑改革的轻重缓急、难易程度、国家宏观调控要求，社会各界及房地产拥有者和使用者对房地产税制改革的接受程度等各方因素，科学安排改革的步骤：

改革现行房地产税制，构建适应我国经济发展要求的物业税制已迫在眉睫，这一点已在我国的决策层、理论界、财税部门及社会有关方面达成共识，并已写进了党的十六届三中全会的决议。自古以来，土地和房屋就是人们最重要的生产和生活资料，也是重要的财产形式，被视为财富的根源，社会稳定的基础。物业税（又称房地产税）已是一个全球性的为世界多数国家普遍开征的税，特别是在许多经济发达国家，物业税收入已经成为地方政府财政收入的主要来源。笔者认为，改革现行房地产税制建立物业税制，应当统筹规划，分步实施。

税制改革不仅涉及税制本身的优化问题，而且与改革所面临的宏观经济环境紧密相关，既不能太超前，也不能太滞后，必须充分适应经济发展，又要促进经济发展，物业税改革也不例外。

有鉴于此，在当前这样一个经济转型，市场经济逐步完善的过渡时期，建立物业税制应当统筹规划，分步实施。

物业税建设涉及面广，要解决的问题既多又杂。它对房地产市场的健康、稳定持续发展，甚至对当前和今后一个时期我国宏观经济健康稳定发展都会产生重要影响；物业税制建设对财政收入和税制格局的变化，对地方税体系的建立和完善，对居民收入分配的调节，缩小贫富差距，对促进房地产的有效合理使用，对建立资源节约型、环境友好型社会都将产生较大而深远的影响。物业税制建设不仅要研究解决税权、税负、税费合并问题，还要研究解决征税范围（包括纳税人和征税对象）、计税依据、税率、减免税等税制问题，同时要研究解决物业税征收管理方法及配套措施，以确保物业税各项政策得到正确贯彻执行，不断提高物业税征收率问题。

物业税制规划和建设应当首先贯彻党的十六届三中全会决议提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”、“稳步推进税收改革”的原则；其次要贯彻“税制统一、税权下放、调节收入、节约资源、便于征管”原则。物业税制建设的目标应当是：将物业税制建设成国家税制体系中的重要税种，地方税体系中的主要税种，省以下地方政府财政收入的主要来源（超过50％），能发挥聚财和调节分配的税收职能作用，促进房地产市场持续健康稳定发展，提高房地产有效管理利用水平，节约资源，保护环境，既能与国际财产税制相衔接，又符合中国国情的税制。

物业税制建设的方法应当是研究规划，制定方案，进行试点，改进完善，全面施行。研究规划，就是要动员和组织财税理论界、财税部门、政府土地房屋管理部门和社会上关心物业税制建设的人员对物业税制建设中的问题从理论上、实践上进行研究，先做出总体规划，在此基础上对各个阶段要解决的专题问题进行专门研究。提出几套方案；制定方案，就是综合备方案的优劣制定一套比较可行的方案；进行试点，就是将上述方案选择部分地方进行试点，对试点方案进行检验；改进完善，就是根据试点的情况对试点方案进行修改、完善；全面施行，就是将通过试点修改和完善的方案在全国推广施行。推广试行也可先大城市及郊县，后中小城市及郊县、乡镇、工矿区，再到其他县、镇及农村。

一、物业税的含义和特点

物业税是国际通行的房地产税制，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。物业税具有以下特点：第一，征税范围确定。除少数国家对大宗折旧资产征税外，大多数国家只对土地和房屋征税，具有较强的确定性。其纳税人为房屋和土地的所有者，课税对象为房屋及其附属物，计税依据是土地、房屋的评估价值，税率多为比例税率，也有累进税率。第二，税种地位明确。财产税是实行分税制国家的主体税种。而在财产税中大部分是以土地、房屋为主体的不动产税。第三，配套制度完善。房屋评估价值符合“量能纳税”原则，而且具有“交易证据多、便于诚信纳税、收入富有弹性”的特点，世界各国尤其是市场经济比较发达，税制比较完善的国家普遍建立了严密的房地产评估制度，形成了一套较完善的财产评估体系，以配合物业税的征收管理。第四，适合地方税收管理。从税收的管理角度看，房地产特有的不可隐匿性和地域的差异性，决定了物业税适合由地方政府负责征收。一方面，地方房地产管理部门可以提供完备准确的产权户籍资料来保证征税对象的确定；另一方面，地方税务部门负责征收管理也符合征收的便利原则，降低税收成本。综上所述，物业税是以拥有或占有土地及地上建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收的一种税。物业税在国际上是地方政府收入的主要来源，以市场价值或评估价值为核心的税基体系，而且有规范和严密的财产登记系统和完善的财产评估体系。

综观各国税制，凡实行中央与地方分享税制的国家，物业税基本上划归地方，构成地方税的主体税种。以美国为例，美国实行彻底的分税制财政管理体制，各级政府的收入90%以上来自于税收。联邦、州、地方三级政府各有自己的主体税种，并各种拥有比较独立的税收立法权、管理权和税款的使用权。地方政府的主体税种为财产税。再例如香港，香港地区目前的房地产税收主要有三种，包括印花税、物业税和差晌。香港“物业税”不是以房地产市值为计税基准，而是以房地产出租的租值为计税基准，这就避开了因土地使用年限不断下降而形成房地产市值下降从而影响税收的问题，应当承认采用房租为计税基准是一个好办法，虽然房地产因土地年限下降而房地产市值下降，但房租并不受影响，哪怕到了土地批租期限的最后一年，只要地段好、房屋质量好，房租是变化不大的，因而“差饷物业税”收入也是可以稳定的。

二、开征物业税带来的影响

1、有利于规范房地产税收制度

目前我国房地产税制存在很多问题。税种复杂，内外税制有别。在房地产保有环节，对内资企业和个人征收房产税和城镇土地使用税，对外资企业和个人征收城市房地产税，形成内外有别的两套税制，不利于公平税负下的内资企业和外资企业的平等竞争。还有一些如税基不合理、重复征税、税负负担较重等一系列问题。要解决这一问题，必须要改革现行的税费体制，通过开征物业税，将部分税种合并与取消，并清理房地产乱收费现象，严格取消不合理、不合法收费。根据WTO相关原则，统一内外税制，对内外资企业、个人统一征收物业税。变复杂的税费制度为较为规范简化的税制，避免重复征税。并进一步规范土地或房屋的转移与交易，有利于房地产税收制度的规范，为房地产企业减负、激活并规范房地产市场创造条件。

内容摘要：目前我国房地产税制弊端日益明显，改革现行房地产税制，开征物业税是我国未来税制改革的一项重要内容。物业税改革的三个主要目标是：提高土地资源利用效率、促进社会收入分配公平和稳定地方财政收入。我国应逐步将物业税培养成为地方政府的主体税种，积极发挥物业税作为主体税种的作用。

关键词：房地产税制改革物业税地方财政

我国房地产税收现状及存在问题

（一）房地产税收现状

我国地方财政收入状况。目前，我国地方财政呈现出明显的收入不足的状况。自1994年分税制改革之后，地方财政日趋困难，地方分享的税收总量占总财政税收的比重呈不断下降的趋势；同时，由于地方政府发展政治、经济、文化的步伐也不断加大，地方财政支出比重不断上升，这使得地方财政收支缺口逐年加大，1998年财政缺口为2688.63亿元,到了2005年已经增长为10053.55亿元。据统计，全国2800多个县（市）级政府1/3以上是赤字。

从全国地方财政的角度来看房地产税的地位。我国现行的房地产税收主要有以下税种：房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等。尽管这些税种在资源配置、组织财政收入、调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小，据统计，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10.53%。而发达国家，如美国，其房地产税收一般要占到地方财政收入的85%-90%。相比之下，我国房地产税占地方财政收入的比重明显偏低，无法形成地方税的主要税源。

本文作者：潘泽豪工作单位：中南财经政法大学法学院

2003年10月14日，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:“要实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一的物业税。相应取消有关收费。”2006年十届全国人大通过的“十一五”规划纲要中，明确提出“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”，2007年10月，《物权法》正式生效，物业税作为一个在其他国家已推行多年的税种，其立法已渐趋成熟。因此，关于我国物业税立法是我国市场经济发展和推动我国法治建设的一个不容忽视的的问题。

一、物业税概述

物业也称为房地产或不动产，不动产一般来说是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地，其基本和土地相关，具有空间不可移动性。物业税也称房地产税或不动产税，课税的前提是对房地产的持有，物业税多属地方税。目前，全世界几乎所有的市场经济国家都征收物业税，在各国政府的财税结构中占有很重要的比例，这项税种的定义和名称各不相同，例如，在奥地利、波兰等国叫“不动产税”，在美国、加拿大、德国、智利叫“财产税”，在新西兰、英国、马来西亚等国称之为“地方税”，在中国香港这称之为“物业税”。也许是受中国香港的影响比较大，如果国内比较通用的称呼是物业税。物业税是财产税的组成部分。在各国，财产税一般有土地税、土地增值税、房产税、物业税和遗产赠与税。我国现行财产税制中对不动产征收的税种主要有耕地占用税、土地使用税、房产税和土地增值税。物业税的开征意味着对原有税种的替换，从技术层面上看就是诸多税种的有机整合，在不动产领域物业税是惟一适用的税种。价值层面上看，物业税立法的过程实际上是政府基于对我国土地和房产资源的分析，坚持以市场规则为资源配置的基础方式，通过简化税制来达到调控、协调各种利益冲突的过程。物业税一般具有如下特征:(1)它是对土地及其上之附着物等物业征收;(2)该税一般由业主申报并缴纳;(3)属于地方税，由当地的地方政府予以课税。目前，我国对私人保有非经营性房产进行征税(即开征物业税)确有必要。

二、开征物业税的重要意义

在现代市场经济的背景下，我国整个社会在发生深刻的变革，有学者很精辟地指出，社会转型“是包括任何一场质的意义上的整体嬗变，是包括器物层面、制度规范层面、思想文化层面的各个领域的全方位变革”。物业税的开征正是这场嬗变的缩影。经济学家熊彼特曾经地论述过:“一个民族的精神风貌、文明程度、社会结构，以及政策可能酿成的行为方式，所有这些甚至更多，都记录在它的财政史上。”征收物业税作为整体财税中的一环，其意义已经超越税收制度本身，对社会的各方面起到了不容忽视的作用。

内容摘要：目前我国房地产税制弊端日益明显，改革现行房地产税制，开征物业税是我国未来税制改革的一项重要内容。物业税改革的三个主要目标是：提高土地资源利用效率、促进社会收入分配公平和稳定地方财政收入。我国应逐步将物业税培养成为地方政府的主体税种，积极发挥物业税作为主体税种的作用。

关键词：房地产税制改革物业税地方财政

我国房地产税收现状及存在问题

（一）房地产税收现状

我国地方财政收入状况。目前，我国地方财政呈现出明显的收入不足的状况。自1994年分税制改革之后，地方财政日趋困难，地方分享的税收总量占总财政税收的比重呈不断下降的趋势；同时，由于地方政府发展政治、经济、文化的步伐也不断加大，地方财政支出比重不断上升，这使得地方财政收支缺口逐年加大，1998年财政缺口为2688.63亿元,到了2005年已经增长为10053.55亿元。据统计，全国2800多个县（市）级政府1/3以上是赤字。

从全国地方财政的角度来看房地产税的地位。我国现行的房地产税收主要有以下税种：房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等。尽管这些税种在资源配置、组织财政收入、调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小，据统计，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10.53%。而发达国家，如美国，其房地产税收一般要占到地方财政收入的85%-90%。相比之下，我国房地产税占地方财政收入的比重明显偏低，无法形成地方税的主要税源。

内容摘要：目前我国房地产税制弊端日益明显，改革现行房地产税制，开征物业税是我国未来税制改革的一项重要内容。物业税改革的三个主要目标是：提高土地资源利用效率、促进社会收入分配公平和稳定地方财政收入。我国应逐步将物业税培养成为地方政府的主体税种，积极发挥物业税作为主体税种的作用。

关键词：房地产税制改革物业税地方财政

我国房地产税收现状及存在问题

（一）房地产税收现状

我国地方财政收入状况。目前，我国地方财政呈现出明显的收入不足的状况。自1994年分税制改革之后，地方财政日趋困难，地方分享的税收总量占总财政税收的比重呈不断下降的趋势；同时，由于地方政府发展政治、经济、文化的步伐也不断加大，地方财政支出比重不断上升，这使得地方财政收支缺口逐年加大，1998年财政缺口为2688.63亿元,到了2005年已经增长为10053.55亿元。据统计，全国2800多个县（市）级政府1/3以上是赤字。

从全国地方财政的角度来看房地产税的地位。我国现行的房地产税收主要有以下税种：房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等。尽管这些税种在资源配置、组织财政收入、调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小，据统计，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10.53%。而发达国家，如美国，其房地产税收一般要占到地方财政收入的85%-90%。相比之下，我国房地产税占地方财政收入的比重明显偏低，无法形成地方税的主要税源。

（一）房地产税收现状

我国地方财政收入状况。目前，我国地方财政呈现出明显的收入不足的状况。自1994年分税制改革之后，地方财政日趋困难，地方分享的税收总量占总财政税收的比重呈不断下降的趋势；同时，由于地方政府发展政治、经济、文化的步伐也不断加大，地方财政支出比重不断上升，这使得地方财政收支缺口逐年加大，1998年财政缺口为2688.63亿元,到了2005年已经增长为10053.55亿元。据统计，全国2800多个县（市）级政府1/3以上是赤字。

从全国地方财政的角度来看房地产税的地位。我国现行的房地产税收主要有以下税种：房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等。尽管这些税种在资源配置、组织财政收入、调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小，据统计，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10.53%。而发达国家，如美国，其房地产税收一般要占到地方财政收入的85%-90%。相比之下，我国房地产税占地方财政收入的比重明显偏低，无法形成地方税的主要税源。

从各级地方财政的角度看房地产税的地位。目前，房地产税收在我国的各级财政收入中的比重均较小，虽然在省、市、县、乡镇四级财政中所占比例有所不同，但无论从哪一级来看，房地产税收都属于小税种。以河南省2003年的数据为例，在地方政府四级财政中，省、县、乡镇的房地产税收比重分别为4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市级也不过是10.37%，仍旧属于小税种。

结合历年数据发现，市级财政收入中房地产税收的比重有升高的趋势，而省级则呈下降的趋势，县、乡镇两级财政变化不大，呈现平稳态势。同时，观察其他省份的数据也可以看到类似的规律。总体说来，房地产税收在地方各级财政中所占比例均偏低，属于小税种。

（二）房地产税制存在的突出问题