物业税范文10篇

2006年8月6日，我受易纲教授之邀，出席了北京大学中国经济研究中心宏观组主办的“美国财政联邦制和财产税研讨会”，对美国印第安纳大学教授满燕云博士的主题发言《美国财政联邦制和财产税》进行了评论，以下是发言要点。

我首先对满燕云博士从整个财政制度视角研究财产税的方法对我国的启示表示了感谢。我认为，满教授研究与国内研究的最大不同就在于不是就财产税研究财产税，而这恰恰是国内研究存在的问题。在我国，只要是向公众征税的，多数都能够获得顺利通过，而相应的取消或减少某个税收项目则十分困难。关键在于税务部门的局部研究的结果使然。从这个意义上说，物业税或不动产财产税应当立足整个财政制度，站在如何处理政府与公众关系的高度进行讨论，不能仅仅就一项税收征收的利弊进行讨论。

听了满教授的演讲，我深深地体会到美国和中国经济社会背景上的巨大差别。虽然从名义上两个国家都是市场经济国家。我本人也曾经参与过北京师范大学李晓西教授主持的《中国市场化进程研究》课题，我们那个课题的结论认为2000年的中国市场化程度达到了67%。但是与美国比较，我们的差距是何其巨大啊！在美国联邦制下，各个州具有独立的立法权，而我国基本上是统一的法律；美国的地方政府都是自治的，政府领导人由地方居民选举，而在我国是自上而下任命的，领导人惟上级考核是从；在财政收入上，美国联邦政府财政收入主要来源于个人所得税和社会保障税，地方政府才增收入主要来自于财产税，而我国的中央政府的收入主要来自于生产型销售税、关税和国有企业收入，地方政府财政收入主要来自分成的生产型销售税、企业所得税和土地出让收入；在土地产权上，美国是土地私有制，而我国是土地公有制，任何公民对土地只具有理论上的支配权；在地方政府竞争方面，美国地方政府主要通过服务吸收外来人口获得良性发展，而我国地方政府竞争的主要手段是大生产、大建设、污染环境、坑害农民和城市被拆迁居民、压低地方工资水平、讨好世界富豪、驱赶原住居民和农民工。一句话，美国是公众导向型的，而我国则是政府导向型的。

通过对美国不动产财产税征收的了解，我认为在中国征收物业税是有其必要性的。主要体现在四个方面：第一，物业税是根据财产显示征收的，它可以起到公平纳税、促进社会稳定的作用，避免了现行的实际上的累退制的直接税征收的根本弊端；第二，在当前中国房地产大开发和房价不断推高的背景下，可以抑制对房地产占有的无限欲望，抑制房价上涨，限制房地产开发，控制地方政府和房地产开发商对公众财产的任意剥夺；第三，由于城市物业税的法定税率远远高于乡村，城市的多重纳税有利于调整城乡不动产的价格体系，也就是降低城市房地产价格和乡村房地产价格的差距，有利于从财政上保证城中村和农村居住环境的改善；第四，在房地产价格高涨时，物业税可以减少房地产交易。

但是，我们也必须考虑到在中国征收物业税面临的各种问题和困难：其一，是我国财政税收制度和财政理念上的问题。在我国，由于政府的税收主要来自于间接税，似乎与居民的贡献无关，居民所使用的教育、医疗、住房等基本上采取市场化的方式提供，非常的不公平，表明政府对自身职能定位的存在严重问题，需要进行根本的检讨；其次，在我国，新征税容易，而取消或减免税种则相当困难，反映了政府税收的刚性很强，关键是政府变成了独立于公众的一个利益团体，政府追求收益最大化的倾向和贪污腐化问题非常严重；再次，地方政府通一方面通过大上投资项目获得增值税，另一方面又通过抬高地价获得土地收入，形成了“香港病”，但香港政府在获得了土地收入之后减免了各种销售税和企业所得税，我国政府能否痛快地执行这种税收和土地收入的冲销机制呢？最后，当前中国公众道德水平低下，征收物业税恐很难保证评估的准确定和公平性，且对评估员的贿赂问题也几乎没有办法解决，必然给评估工作带来各种技术上、操作上的难题。

征收物业税的前提是要落实公众对房地产的财产权，否则对缺乏财产权保障的物品征税，属于政府对公众财产的双重剥夺。具体来说，要落实居民对住宅用地的财产权，如果居民只是土地租赁的主体，凭什么对居民征收包括土地价格在内的物业税？同时要保障居民的建房权，避免地方政府和开发商通过推高低价盘剥公众，又以此为依据要求公众缴纳高额的物业税。其次，应严格禁止地方政府参与非自用土地的交易和土地牟利机制。如果地方政府又要从土地交易中赚钱，又要对房地产征税，并且不落实政府义务，很同意引起政府和公众之间的矛盾。最后，应该彻底改革现行财政制度。要改革以间接税为主的税收制度，增加直接税的比重，减少间接税的比重，并且逐步废止生产性间接税制度，实行透明、公开的公共财政支出监督制度，真正把财政收入分配到公众当中。

1引言

目前看来，开征物业税已经成为世界多个国家为了控制房屋、土地等一系列不动产的价格而采取的一种措施，并且这种措施已经越来越普遍，而物业税的目的主要是在于要求其承租人所有者或者所有者每年都需要支付一定比率的税款。可是物业税在我国的开征还存在一定程度上的争议，但不可否认的是，物业税不仅可以带动经济齿轮的运作，还可以经济运行的过程中化解其所带来的一些矛盾与争议，同时对于各级政府来说，物业税也是筹集经济收入的各种手段中的其中之一。

2物业税制定应遵循的原则

物业税既可以被称作财产税又可以叫地产税，因为它在国际上并没有一个统一的名称，不同国家有其对物业税自己的习惯性的称呼。然而物业税主要是针对一些不动产像土地、房屋等，并且明文规定所有者或者是承租人每年都要支付一定比率的税款，而应支付的税费会随着不动产的价值变化而变化。目前看来，在我国物业税的开征有着不可替代得重要意义和必要性，因此，首先要根据物业税制度的基本原则而确定物业税，这样才能够确保物业税将来的实施能够较为顺利的进行。我国物业税的制定应贯彻法定原则、中性原则、公平原则、合理负担原则，使其融合在物业税制度里。

3我国物业税开征存在问题的难点分析

在我国，税收是一种重要的财政收入来源，并且也是征税较多的国家之一。物业税一般是根据房屋或者土地征收的一种税种，然而关于房地产的税种就多达十多种。即使物业税的开征是有必要的，但是依然不能否认对于开征物业税是有一定的困难。因此我们不得不考虑以下几点问题：3.1物业税的税负总水平的确定及其基本功能的定位。对于物业税这一税种，它究竟是要包括些什么内容以及起到一个什么样的作用，这都是得明确的。并且物业税的征收规则和其奖惩性必须明文规定，保证物业税的公开、公平、公正。3.2明确好物业税与其他相关税种的关系。为了避免这种情况的出现或者把这个现象达到一个较为平衡的状态，在物业税的出台前，势必需要相关部门必须好好斟酌，完善房地产与各种税种和物业税之间的法律体系。3.3征收对象的合理性。物业税开征之前最好是能够拥有一个对不动产有效的评估体系，根据评估后的价值，再对物业税的征收情况做出调整。因此评估价值至关重要，必须找一个合理且公平公正的评估机构。3.4关于土地出让带来的难题。物业税的开征必然会影响到土地出让金，也会导致当期的财政收入大幅度下降，房地产行业的资金以及资质下降，造成房地产行业的混乱；若物业税不代替土地出让金，重复征税又是一个令人头疼的问题。

一、物业税的基本概念

“物业”一词源于香港和东南亚，含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其配套的设备、设施和场地等，物业是房地产（不动产）的别称，物业税即房地产税。’房地产税是一个历史悠久的税种。早在古希腊时期，就开始了对房屋征税，以后各国都对房屋开征了名称各异的财产税。[1]美国称之为“propertytax”，香港则称为“差晌”、“地租”。物业税是财产税的一种，是以对不动产为课税对象，在不动产保有环节课征的一种税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年交纳一定的税款，税款随房产的升值而提高。财产税有着悠久的历史，虽然在现代各国税收结构中并不占主导地位，但由于它能起到所得税、流转税等其他税种难以实现的独特的调节作用，因而被大多数国家所采用，特别是被许多国家的地方政府所掌握，并成为地方财政收入的重要来源。

二、物业税的特征

物业税作为财产税的一种，与其他税种相比，具有自身的特性:

（一）物业税税基具有地域性和普遍性，对物业征税最符合税收的付出与受益对等原则。房产具有固定的坐落地点，不能随意移动，地域性强，而且房产与每个家庭、每个人都息息相关。因此，以房产作为税基征税相当于对辖区每一居民征税，而且，物业税税基的非流动性与地域性特点又使得物业税税基具有相对独立性。同时，房产、土地等财产的增值及收益的高低与当地的基础设施、地方政府公共服务的优劣密切相关，不论是企业财产还是个人财产，都享受着来自地方财政支付的公共服务，因此，对辖区内的房产课税，明显地体现了付税与受益对等原则，企业和居民理应承担相应的纳税义务。

（二）物业税税收收入具有可*性，不易发生周期性波动。由于房屋等不动产不能随意移动，隐匿比较困难，故物业税税源比较可*。随着人口的增加和经济的发展，房屋等不动产在不断增加，其价值则因时代变迁与纳税人有效需求的增加而不断提升，其纳税面宽，主要涉及当地居民，容易控管，税源可*而充裕。而且，对于企业和居民个人而言，固定资产代表了一种长远的资本投资形式，税基稳定，不会发生税基的大量地区转移。因此，对物业的课税可以成为地方政府的一个相当丰富的税收来源，其收入不易发生周期性波动。

一、物业税一般原理

财产课税(Propertytax)历史悠远。它伴随着私有财产制度和国家的起源而产生，是统治者最先采用的税收形式，曾经在奴隶制和封建制国家的财政制度中担当重要角色。自人类社会进入商品货币经济时代后，其主体税种的地位相继为商品税和所得税所取代，但它仍然在各国地方税系中发挥着不可替代的作用，据统计，全世界有130多个国家课征各种形式的财产税。在上世纪末的十年里，为适应经济全球化的挑战，先后有英国、印尼、南非、日本、荷兰、肯尼亚等国进行了财产税制的改革。在中东欧经济转型国家，财产税制改革还被看作是推进国家政治、经济制度变革的重要步骤，作为地方政府可支配的收入源泉，促进一国（地区）的整体税制更为公平。

在土地私有化条件下，物业税属于财产税性质。理论界目前尚无一个统一、权威的定义，各国税务管理当局的叫法也不尽相同，大多称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房地产的价值而提高。大多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要，即属于财政型的物业税；不过我国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该税种，提高不动产占有成本，从而促进不动产的流动和更有效的利用，提高不动产的供给量。

二、对我国开征物业税的具体构想

资源特许利用、交易、所得、资产持有，这是全世界政府获取税赋收入的四个基本环节。在市场经济下，土地（住房）是一种资产，持有这种资产就要赋税。这个税是增加政府提供公共产品的能力、调整社会公平尺度、促进资源合理利用以及调整公共利益与私人利益和商业利益之间关系的重要税种。

（一）我国开征物业税应遵循的基本原则

[摘要]多种因素会影响纳税人的税收遵从水平，其中包括税率、公众的公平意识和社会文化等。物业税具有独特属性，这直接影响到纳税人的税收遵从水平。为了提升物业税的税收遵从水平，物业税改革需要坚持财政交换论，使之成为受益税；物业税征收的各个环节应有公众的政治参与；物业税改革需要坚持公平原则，处理好辖区内和辖区外的公平；同时，需要设计低税率和简明的税制。

[关键词]税收遵从；物业税；财政交换论；公平原则

税收遵从理论是近些年来西方税收理论界逐渐兴起并迅猛发展的税收研究分支，学者们逐渐认识到纳税人的税收遵从水平对税收的公平、效率、归宿、收入分配等各种效应起着制约作用。无论税制设计如何完美，没有纳税人较高的税收遵从水平，税收的各种作用仍然不能很好发挥。物业税(财产税)因为其独特属性，更会出现税收遵从水平低的情况，在美国就曾三次出现纳税人针对财产税的税收革命事件，导致几乎每个州都有对财产税限制的制度安排，目前美国公众和官员对财产税的限制依然有很大热情。我国正在对物业税改革进行广泛讨论和研究，在这个进程中，考虑纳税人对物业税税收遵从的关键影响因素，有的放矢地进行制度安排，从而提高纳税人对物业税的税收遵从水平，对于顺利推进物业税改革进程显得尤为必要。

一、税收遵从水平的影响因素

税收遵从是指纳税人在没有被依法强制的状态下按照税法规定如实、准确、及时地履行自己的纳税义务的行为。在我国，税收遵从的概念是在《2002～2006年中国税收征收管理战略规划纲要》中首次被正式提出的，其中包括三个基本要求：及时申报、准确申报和按时缴纳。据国家税务总局的数据，我国在2007年全国税收收入累计为49449亿元，其中税务稽查部门全年共检查各类纳税人53.7万户，查补税款430.2亿元，比上年增长43.8亿元，增长了11.3％。由此可以看出，在我国纳税人的税收不遵从行为相当严重，提升纳税人的税收遵从水平现实地摆在决策者面前。分析哪些因素影响税收不遵从将是解决这个问题的首要步骤，下文将分析各种因素对税收遵从的影响，以期最终得到税收遵从水平的影响函数。

1基于期望效用理论的A—S模型

[摘要]多种因素会影响纳税人的税收遵从水平，其中包括税率、公众的公平意识和社会文化等。物业税具有独特属性，这直接影响到纳税人的税收遵从水平。为了提升物业税的税收遵从水平，物业税改革需要坚持财政交换论，使之成为受益税；物业税征收的各个环节应有公众的政治参与；物业税改革需要坚持公平原则，处理好辖区内和辖区外的公平；同时，需要设计低税率和简明的税制。

[关键词]税收遵从；物业税；财政交换论；公平原则

税收遵从理论是近些年来西方税收理论界逐渐兴起并迅猛发展的税收研究分支，学者们逐渐认识到纳税人的税收遵从水平对税收的公平、效率、归宿、收入分配等各种效应起着制约作用。无论税制设计如何完美，没有纳税人较高的税收遵从水平，税收的各种作用仍然不能很好发挥。物业税(财产税)因为其独特属性，更会出现税收遵从水平低的情况，在美国就曾三次出现纳税人针对财产税的税收革命事件，导致几乎每个州都有对财产税限制的制度安排，目前美国公众和官员对财产税的限制依然有很大热情。我国正在对物业税改革进行广泛讨论和研究，在这个进程中，考虑纳税人对物业税税收遵从的关键影响因素，有的放矢地进行制度安排，从而提高纳税人对物业税的税收遵从水平，对于顺利推进物业税改革进程显得尤为必要。

一、税收遵从水平的影响因素

税收遵从是指纳税人在没有被依法强制的状态下按照税法规定如实、准确、及时地履行自己的纳税义务的行为。在我国，税收遵从的概念是在《2002～2006年中国税收征收管理战略规划纲要》中首次被正式提出的，其中包括三个基本要求：及时申报、准确申报和按时缴纳。据国家税务总局的数据，我国在2007年全国税收收入累计为49449亿元，其中税务稽查部门全年共检查各类纳税人53.7万户，查补税款430.2亿元，比上年增长43.8亿元，增长了11.3％。由此可以看出，在我国纳税人的税收不遵从行为相当严重，提升纳税人的税收遵从水平现实地摆在决策者面前。分析哪些因素影响税收不遵从将是解决这个问题的首要步骤，下文将分析各种因素对税收遵从的影响，以期最终得到税收遵从水平的影响函数。

1基于期望效用理论的A—S模型

2011年备受关注的房产税改革终于“千呼万唤始出来”，上海市、重庆市分别宣布自1月28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，并公布房产税征收的暂行办法。国家财政部表示，会根据试点的经验，将房产税逐步推至全国。这一改革势必对物业税的开征带来新的契机。

一、物业税与房产税的关系

物业税在学界的称呼不统一，有的称呼为不动产税，有的称呼为房地产税，还有的称呼为房产税等等。从物业税的设计来看，不动产税及房地产税应是同一概念，但不等同于房产税，但房产税与物业税有着千丝万缕的联系。房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税是我国现行税收制度中的一种财产税。<房产税暂行条例》对5种情况予以免征，其中包括个人所有非营业用的房产。所以，对于老百姓而言，房产税其实是一直存在的税种，只不过是免予征收。物业税还没有开征，如果开征，将是我国税收制度的一个新税种。物业税主要是针对土地、房屋等不动产，涉及房地产开发建设、交易和保有的各个环节，也有学者称其为“房地产税”；房产税则是以房产为课税对象，是在房产持有环节所征收的税收，房产税可以说是物业税的一个内容。中国关于房地产的税制大部分集中于开发流通环节，设置非常复杂，随着中国城市化的水平不断提高，这样的税收体制很明显不适应社会尤其是房地产市场的健康发展，也不利于民生。但是由于物业税的推出目前面临很多困难，例如程序上来讲，若是征收物业税，则属开征新税，需经全国人大审议通过；房产税是此前就已有的旧税种，属于房产保有环节的税种，只需要全国人大授权国务院修改相关条款，可以对非经营性房产征税，税基可以按评估值征，程序上没那么复杂，也较容易启动。目前对于房地产税制的改革目光主要集中在已经存在的房产税。为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，国务院常务会议决定部分省市对个人住房征收房产税的改革试点。2011年1月27日，重庆和上海公布了对部分个人住房征收房产税试点暂行办法。这次试点为以后将覆盖面扩大到全国积累了经验，房产税的改革无疑对以后开征物业税提供了一个很好的基础。因此房产税的试点效果怎样也关系到物业税的开征。

二、房产税的试点对物业税征收对象上的启示

物业税开征要针对哪些范围，征收税率应该是统一还是各地自行酌定，征收的程序怎么进行，这些问题目前还不是很明确。确定物业税的征收范围涉及公平性、合理性及可操作性等问题。在开征之前，合理考虑部分免税情形，既要避免有人钻空子，规避转嫁物业税，更要准确引导，防止增加普通百姓税收负担。这些都是要面对的棘手问题，处理不好会对物业税的开征造成很大阻力。随着我国城乡一体化建设，住宅商品化和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，相比之下我国现行体制针对不动产征税范围比较狭窄。同时改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，居民住房的商品化程度有了很大提高。房地产也成为个人财富的重要组成部分。有些购买房屋的行为已经不仅仅是为了满足于自己的住房需求，而是一种投资性购房，而这也是导致我国房价上涨的一个因素。目前我国房屋账面价值与房屋租金收入不成比例，房屋账面价值反映的是房屋的历史成本，租金收入反应的是市场价格，差别变化比较大，最终导致计税价格和房产市场价格严重脱离，房产税的调控效果锐减。重庆与上海作为房产税试点城市征税的对象不尽相同。上海房产税征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，)和非本市居民家庭在本市新购的住房；重庆市房产税改革试点采取分步实施的办法，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。开征物业税就要扩大征收范围。两个试点城市对征税对象的不同，可以从其实际效果上确定将来物业税开征的征收对象的范围扩大程度。

三、房产税试点对物业税税率确定的启示

摘要:开征物业税是重构我国房地产保有环节税制和完善现行财产税制的现实选择。但物业税制的设计是一项复杂的系统工程，必须结合国情，重点解决三个方面的问题，一是统筹协调物业税与其他房地产税种的关系，简化房地产税制；二是拓宽物业税课税范围，提供充足的税源；三是科学计征物业税，实现物业税的有效征管。

关键词:物业税;课税范围;有效征管

面向房产和地产课税是多数国家的普遍做法。不过，有些国家是对房产和地产单独课税，而有些国家倾向于将房产和地产合并征税。我国现行房地产税制比较复杂，涉及房产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，企业所得税，印花税，契税等十多个税种，这些税种相互交织，对于加强房地产管理，提高房地产使用效率，控制固定资产投资规模，和配合国家房地产政策的调整，合理调节房地产所有人和经营人收益发挥了积极作用。但不容否认，现行房地产税制的设计存在严重的制度性缺陷，特别是保有环节税制设计的科学性与多数发达国家差距较大，致使其调节职能和筹资职能未能随着经济和社会的发展而增强，反而呈现弱化的态势。因此，如何完善保有环节的房地产税制成为理论界和决策层关注的焦点。

尽管目前对物业税制的设计已经有了种种设想，但最终的制度安排仍未敲定，许多问题人在研讨当中。笔者认为，作为我国税制改革的一个重要组成部分，物业税制的设计总体上应当遵循“简税制，宽税基，低税率，严征管”的现实选择。

一、统筹物业税与其他房地产税种关系，简化房地产税制

物业税属于财产税的范畴，是对保有环节不动产课征的一个重要税种，因此，它的出台必然涉及原有房地产税制中保有环节的象管税种，即房产税，城市房地产税和城镇土地使用税。以往房地产保有环节的税收制度安排将房产和地产进行了分离，并实行了不同的计税方法，同时对房产和地产的课税还体现出了“内外有别”，人为地造就了税制的复杂性。事实上，房产和地产同属于不动产，并且房产价值与地产价值有着不可分割的联系，物业税将房产和地产视为一个整体予以课税更加科学合理。同时计税依据应以经过专业财产评估机构确定的评估价值为基准，并且评估价者应当力求准确和公平，使其尽可能接近于市场价值。兼顾科学性和可行性的需要，房地产价值的评估周期应以3—5年为宜，这样既可保证计税依据在一定时期内的相对稳定，也有利于动态地反映房地产价值变动。从物业税的整体制度设计看，该税种实际上是房产税，城市房地产税和城镇土地使用税的替代物，这既实现了现有税种的有效整合，符合“简化税制”的基本要求，也有利于推动内外税制统一的进程。但物业税的影响并非仅限于房地产保有环节，还会同时渗透到其他环节。有的学者认为，即使开征物业税，也应该保留土地增值税。但笔者认为，开征物业税后，土地增值税应随之取消。理由如下：

地方政府为什么如此热衷于土地经营？这是因为，在中央政府控制了税收的主要来源，并且紧缩银根之后，地方政府除了土地之外再没有其它的资金供给渠道。他们为了发展地方经济，不得不千方百计地炒作房地产，通过拉高房价带动本地相关产业的发展，并且从中获取财政收入。这是一种竭泽而渔的经营模式，它将不可再生的土地资源作为赌注，进行经济上的大赌博。所以，控制中国经济过热的问题，首先就是要解决地方政府在土地资源利用上的不受节制问题。

当前，中央政府主要通过行政手段千方百计地制止地方政府乱占耕地行为。从短期来看，中央政府的政策和行政命令会发挥一定的效用，但是从长期来看，由于利益上的冲突并没有解决，所以还会出现直接的或者变相的乱占耕地问题。在北方一些城市，城市规模不断扩大，城市地价不断攀升，已经直接影响了当地投资的成本。所以，如果没有和中国的经济发展水平相适应的土地控制制度，那么，土地泡沫破灭之日，就是中国的经济灾难到来之时。

抑制土地价格增长过快的问题，有三个途径：一是通过经济手段加大土地的供给，保证市场源源不断的土地需要。这种手段在我国根本行不通。二是通过行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府参与房地产的开发。由于地方利益决定了地方政府不可能不打折扣地执行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通过法律的手段制定合理的税收和财产分配制度，保证利益的各方都能获得理性的预期收入。

现在看来，征收物业税已经成为当务之急。首先，征收物业税可以从消费环节抑制需求。在中国的城市发展中，已经出现了房地产投资热的现象，一些城市居民购买房产并不是为了生活消费，而是为了进行投资。浙江温州炒房团的出现，从一个侧面说明房地产市场已经发展到新的阶段，以消费型为主的购房行为已经逐渐地被投资性的购房行为所替代。在这种情况下，国家鼓励房地产开发的一系列制度都应该调整。具体到税收制度方面，国家应该对占用土地资源而进行的房产投资活动征收特别的资源税。其次，征收物业税可以有效地遏制开发商的投资冲动。当商品房交易市场趋于理性化的时候，开发商必定会对商品房的建设规模有一个合理的计算。他们不会轻易接受地方政府提出的开发项目，将自己的资本集中投入到城市房地产开发中去。第三，征收物业税还有利于解决中央和地方政府财产分配不公的问题，从根本上控制地方政府参与房地产开发的利益需求。征收物业税可以有效地在中央和地方政府之间进行资源税的重新划分，保证地方政府运行所必需的财政资金，防止地方政府千方百计地截留国家收入。

征收物业税是一个系统工程。它要求国家的立法部门必须首先确定合理的征收范围。对那些以消费为目的而购买的房屋，不应该征收物业税，对那些投资性购买的房屋，应该征收物业税。由于我国目前尚未建立科学的资产申报体系，因此，在实际操作中可能会面临许多问题。其中一个最主要的问题是，如何确定房屋业主购买的目的。在我看来，在税收制度设计上，可以采取一刀切的方式，对物业实行普遍征收原则，然后再通过补贴的方式，对那些城市的贫困者进行合理的补偿。在此基础上，国家大力推动经济适用房的建设，并且通过廉租房的方式保证城市贫困人口拥有必要的住房条件。

当然，物业税的征收还面临着其它许多问题，譬如，在征收的过程中，如何防止不法商人与政府勾结逃避或者变相逃避国家的税收？从目前的情况来看，加快民主改革步伐是解决这个问题的唯一正确途径。因为只有在政府时刻受到公众有效监督的情况下，房地产开发经营活动中的暗箱操作才能避免。

开征物业税，是世界各国普遍的做法，主要是针对土地、房屋等不动产征收，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款。物业税不仅可以充当促进经济转轨的推进器，还可以用来化解经济运行中的各种矛盾，也是筹集地方政府收入的重要手段。

一、开征物业税的必要性

金融危机对全球经济产生了巨大的冲击，我国房地产行业也受到了很大影响，虽然中央出台了一些政策，但是这些政策对房地产市场的刺激作用有限。改革和完善现行房地产税制，应本着总体税负减少的原则，通过征收物业税，将税收从开发环节向持有环节转移，从而降低购置环节税收负担，促进我国房地产行业的持续、稳定、健康发展。

(一)优化资源配置

相关数据显示，2008年末全国商品房空置面积达到1.64亿平方米;业内预计，2009年有可能达到3亿～4亿平方米，是往年空置面积总量的2-3倍。而迫使闲置资源投入使用的好办法，就是对持有环节提高税负，减轻流转环节的税负。开征物业税将加大房地产持有成本，将迫使业主提高房地产使用效率，如果业主无法有效使用房地产，税收就成为业主的沉重负担，为降低税收负担最好的选择是出卖或出租房地产，从而使房地产流转到能更有效利用的人手里，优化资源配置。

(二)调节收入分配，促进社会公平