物业企业范文10篇

一、物业管理企业物业服务发展困难的原因

（一）规模偏小，经济效益不好

物业管理企业物业服务发展困难的原因之一就是企业规模较小，因此限制了企业的进一步发展。从而导致物业服务一直得不到有效的创新，满足不了社会的发展要求。如若物业管理企业要想迅速发展，首先应改变原有的经营规模，扩大其发展空间，加大业务量，以便提高经济效益，促进物业服务的创新。

（二）缺乏优秀的管理人才

目前我国的物业管理企业对工作人员的要求较低，致使物业服务者的整体素质不高，从而影响了物业服务的发展。对于此现象，应提高对物业服务人员要求，在工作人员进入岗位之前要进行相关的培训，确保其符合物业管理企业的发展要求。同时物业管理企业应吸收大量的管理人才，提高企业的管理秩序，从而降低企业工作人员流动性大的现象。同时，物业管理企业还应针对物业服务人员制定相关的服务制度，要求工作人员必须按照制度来实施工作，以便提高物业管理企业物业服务的质量。

（三）建管不分，引发服务矛盾

摘要：在当前新形势下，物业企业的管理将直接影响整体企业正常运行与发展，是企业管理当中的重要内容。近年来，逐渐受到企业的高度重视，并被纳入到企业的运营管理当中。本文首先分析了新形势下物业企业的管理现状，并针对相关问题，通过创新管理理念、提高管理人员专业素养、优化管理模式三个维度，提出了物业企业管理有效的提升策略，旨在能够为有关物业企业的管理提供有利参考依据。

关键词：新形势；物业企业；管理现状；提升策略

一、新形势下物业企业管理现状

1.管理理念落后。在过去，企业的中的物业管理工作主要是以后勤的身份来提供相应的服务，仅需要满足员工的日常工作需求即可，但在社会不断发展的过程中，企业规模的日益扩大，员工在工作与、生活及日常休闲方面上的需求也发生了巨大的转变。针对企业当前的后勤物业管理来说，许多物业管理的理念受到传统管理观念的影响，相对较为落后，并未充分考虑到员工的真实需求，思想呆板、工作方式机械化，造成员工对自身的工作产生厌烦心理，不断上涨的企业要求与物业管理中模糊的服务关系间的矛盾，以及物业企业与企业文化之间的差距，严重影响了员工的工作热情与积极性，进而阻碍物业企业管理的进一步发展。2.管理不够专业。物业企业中缺乏专业的管理人才，由于许多企业将物业企业视为后勤服务部门，甚至将其作为养老的理想工作岗位，物业企业在分配人员以及专业物业管理人才的培训上并未投入过多的时间与资金，导致物业管理不够专业，整体人员综合素养较低，严重影响了物业管理的质量，降低了其后勤服务标准，在建筑设计、房产及金融管理等方面的专业化人才极其匮乏。进而因为员工专业素养不足，并不完全掌握相关专业知识，在工作中无法完善的处理各种突发事件，这将对企业的社会声誉造成不同程度的影响。3.管理体系陈旧。在当前的新形势下，我国众多物业企业中的物流设置了专门专项的管理，组织了专业性的企业机构，将物业企业由过去的后勤服务部门转变成了经营的实体企业，但由于受到自身企业管理体系的影响，许多物业企业管理并未真正迈向市场，无法达到市场所提出的要求，依旧沿用传统的物业管理模式，无法与市场保持相同的步调，造成工作方式单一，在体系与运行机制上缺少生机与活力，从而在服务内容、社会管理、以及专业性的员工分配上多次出现问题，无法真正发挥出物业管理的积极作用，降低了企业的核心竞争力，阻碍了企业的在新形势下的深入发展。

二、新形势下物业企业管理有效提升策略

1.创新管理理念。物业企业管理部门应努力提高自身的管理意识，充分意识到当前社会所发生的变化，积极摒弃以往落后的管理观念及管理模式，在物业管理当中，管理人员要深刻了解物业管理的重要意义与作用，全面的掌握的物业管理对企业发挥的能系哦啊，只有在保证思想观念先进的基础上，才能够切实有效的提高管理人员的意识与理念，提高他们的工作热情、调动其工作积极性。此外，创新性的管理理念还可以有效的增强物业管理实效性，提升管理质量，利用科学合理的指导思想，让工作人员掌握其中的工作规律，把控好正确的管理方向，进而有序的开展各项物业管理工作，从根本上提高整体物业管理水平，为企业的诸多员工提供更加完善的服务。2.提高管理素养。在物业企业管理当中，管理人员的专业素养及能力将会对整体的物业管理质量造成严重影响。因而就需要企业应采取有效措施，加强物业管理人员的综合素养，提高他们的专业水平，具体来说，应从以下几方面入手：首先应重视并加强管理人员的培训。在物业企业管理时候，要注重内部的物业人员管理，加强管理间的监督，定期组织物业管理人员参加专业培训，且要在培训后对他们进行统一的测试，以便更好的掌握管理人员的学习情况。同时，要健全奖励机制，对考试成绩较为优异的员工给予相应的奖励，而考试不合格的员工也要在处罚的同时，帮助他们查找不足之处，以便进行针对性的训练与培养，而对于屡次不合格的员工，应及时解雇，企业应在这方面拿出自己的态度。其次，企业要积极引入更多专业物业管理人才。在物业管理当中，需要专业人才的配合与支撑，才能切实提高物业管理质量，对此，就需要企业积极引入相关专业化的管理人才，为当前的物业管理团队注入新鲜血液，增添生机与活力。所引进的专业人才既能够增强管理实效性，同时，又能用他们的工作热情调动其他员工的工作积极性，进而增强整体团队的凝聚力。企业应积极引导员工之间相互协作、互帮互助，以老员工带新员工的方式，帮助新进员工快速适应全新的工作环境，融入新的集体生活，促使他们迅速成长，全方位的管理团队的整体水平与素养。3.优化管理模式。在当前已有的物业企业管理状况下，建立物业管理的自主创新运行体系，自负盈亏、自主运作，且主动积与市场金融有机整合到一起，不管是在管理材料方面还是在其他发展战略方面都能够实现高度统一，以此来满足新形势下的市场需求。要全面的提高企业当中物业服务及管理质量，可以利用菜单式的新型服务方式，充分拓展物业服务范围，让物业管理成为人们日常生活中贴心管家，满足不同用户的需求。物业管理部门应在向用户提供服务的过程中，明确自身的服务项目，进而依据客户的实际需要让他们自主选择所需服务，以此来得到更多用户的认可与青睐。

*总书记在“*”重要讲话中指出“群众利益无小事”。实现人民群众的愿望、满足人民群众的需要、维护人民群众的利益，是“*”重要思想的根本出发点和落脚点。对于为矿区居民提供服务的我们来说，更要认真学习、深刻领会、贯彻落实*总书记重要讲话精神，时刻把群众利益放在心上，站在“*”重要思想的高度，大力加强社区建设，确保矿区的发展和稳定。我们*单位服务区域*平方公里，辖区内有*个物业小区，共有*万余户，*万余人。公司服务区域广、小区多且分散，周边单位多，这给我们工作带来诸多困难。然而社区作为矿区人们生活的共同体，其地位和作用显得越来越重要，如何着力加强社区建设，确保矿区的稳定发展？工作方式和途径也许有很多，本文仅从物业管理企业文化和社区文化建设相结合的角度，谈一点学习认识。社区是指一定地域内城市居民的自治组织，物业管理是为居民提供与房地产有关的全方位服务的企业。对于社区建设，目前矿区采取居委会、业主委员会和物业公司三结合共同管理的方式，其中物业公司在矿区建设中扮演着重要的角色，矿区与物业公司相互依存、相互渗透、相互促进。社区文化建设更离不开物业公司的组织和参与，并越来越成为物业公司提高物业管理水平美誉度的重要途径，探索物业管理企业文化建设与社区文化建设适度融合，不仅有利于树立物业公司的品牌和形象，还有利于加强社区居民思想建设，提高居民的思想道德素质。一、企业文化是规范物业管理、推动物业市场发展的关键1、企业文化是规范物业管理的重要工具。企业文化是形成于*世纪*年代的企业管理理论。作为一种现代化的企业管理理论，它是在一定的社会历史条件下，企业生产经营和管理活动中所创造的、具有本企业特色的精神财富和物质形态。其意义在于通过符合企业发展需要的共同价值观来培育塑造认同企业价值观的企业人，制定有利于企业价值观形成的规章制度、行为规范，使企业的产品、服务、管理经营行为、物质环境、员工形象等都一致传达企业价值观，在社会上树立可供识别的企业品牌形象，实现企业的差别化市场发展战略，促进企业的可持续发展。就公司内部管理而言，企业文化通过塑造价值观推行价值观来实现管理，是企业管理中的“德治”。企业文化以其特有的管理功能，对提高物业管理人员的服务意识、规范物业管理人员的服务行为作用巨大，物业管理人员可以因此提高管理服务的主动性，不断改进管理服务程序、流程、方法、技能，完善物业管理服务。另外，就物业管理规范化的对象而言，物业管理法规不仅仅要规范物业公司的行为，还包括业主的行为。如果我们小区业主对物业管理制度的认知能力与认同程度十分有限，那物业管理的规范化发展就会受到极大的制约。物业管理制度建设本身是企业文化建设的重要内容，这由物业公司根据国家的法规来自我建设、自我完善；业主对物业管理制度的认知能力与认同程度则需要多种渠道、多种形式的文化建设活动来培养提高，这也主要靠我们物业公司来做，其实质是物业公司企业文化在社区的宣化、延伸、渗透。换句话说，只有通过社区文化建设，宣传各项法规，弘扬社会公德，促进感情交流，提高居民素质，才能有效增进社区认同度，从而，为物业管理的规范化奠定良好的社会文化基础。2、企业文化建设是物业市场竞争的需要。当前，物业的市场竞争已经从人才、技术、管理水平、服务程序和服务质量等方面全面铺开。从深层次分析，要全面提升物业公司的竞争力要靠企业管理制度、企业的服务经营理念、职工的综合素质来支撑并实现，因此，现代企业间的竞争是企业文化的竞争。物业品牌化是物业公司市场发展的需要。品牌是凝聚企业形象的重要载体，没有品牌支撑，企业的影响力就受到制约。物业公司要想从激烈的市场竞争中脱颖而出，必须建设自己的知名品牌。品牌竞争从根本上来说是文化的竞争。可以说，没有文化的环境不是文明，没有文化的商品不是精品，没有文化的服务不是享受，没有文化的竞争不能取胜。品牌所蕴涵的功能价值、品质含量、服务质量、企业伦理，归根到底是企业文化外化的结果。品牌的差异，说道底是文化的差异，是企业文化核心价值观的差异。差异识别度越高，品牌竞争力越强。树立品牌，我们要运用文化眼光对待物业管理，创造充满文化氛围的环境，形成独特的管理风格，使物业管理具有鲜明的生命力。第三，物业的品牌形象的根基，最终落在物业基础管理的服务上，而物业管理服务质量，不只是体现在服务的技术水平上，更重要的是体现在服务的态度与行为上。员工的服务态度与行为怎样，取决于员工对公司、对业主的认识，这正是价值观范畴，也就是企业文化所倾注的领域。企业文化对提高企业管理服务质量有着不可取代的作用。二、社区文化建设是物业公司企业文化的旋转舞台1、社区文化建设是物业公司理应承担的社会责任。社区文化，从广义上看，它是社区居民在特定区域内长期实践中创造出来的物质财富与精神财富的总和，是介于社会文化和家庭文化之间的一种文化。一方面，物业公司作为社区内的一个独立行为主体，也就是社区文化建设的一个自然主体。社区文化建设是社区内一切主体的社会责任，物业公司不能例外。因此，社区文化建设是物业管理公司的一项自然责任。另一方面，物业管理公司与业主签订契约，为业主提供优质专业的安全、维修、绿化、保洁，这是物业管理的物质层面，属于广义的社区文化建设范畴。因而，社区文化建设又是物业管理公司的契约责任。物业管理公司注重社区文化建设，既是物业公司发展的需要，也是社会发展的需要，因而，社区文化建设又是物业公司的责任，对自身发展负责，同时，对社区发展负责，而且重在精神层次的文化发展。这也是我们物业公司必须主动将社区文化建设纳入企业文化建设规划范围内的根本原因。2、物业公司关注社区文化建设的根本原因是市场需求。几年来，随着油田几个新区的建设，物业公司和物业管理开始贴近石油工人，走进油田职工的生活，环境的变化，生活的便利使居民对物业管理由不接受到认可，现在职工生活已经离不开物业公司。但随着社会发展，职工生活水平提高，业主住户对文化生活的需求也越来越高。物业公司在社区服务中的角色和地位，让业主住户对物业公司在社区文化建设方面抱有极高的期望。致力于社区文化建设是物业公司应对市场需求、完善物业管理环节的必然选择。实践也已经证明，那些重视社区文化建设的物业公司，更能为市场所接受。3、物业公司在社区文化建设中的作用是能动的，而不是被动的。物业公司毕竟不是政府机构，而是一个有自身利益的经济实体。物业公司为实现自己的发展目标，必须发挥企业文化建设的主观能动性，促使企业文化和社区文化互动，并起到示范和主导作用，在兼蓄个性化的家庭文化同时，积极弘扬社会主旋律，共建小区美好环境的主流文化，将物业公司企业文化在社区的伸张与社区文化的个性需求有机结合。从物业管理市场的发展来看，不着眼于满足社区文化的个性化需求的企业文化肯定是没有生命力的。根据这一规律所建立的企业文化，其在社区的延伸、扩张、渗透，与社区文化建设是相统一的。从某种意义上说，由物业公司组织主导的社区文化建设，是物业公司企业文化在社区的延伸与外化，也就是说，这样的诱发性社区文化实质上是物业公司企业文化的载体与表现形式，是物业公司企业文化在社区交往行为上的表现。因此，诱发性社区文化建设，本质上是物业管理公司企业文化的重要组成部分。三、物业管理企业文化与社区文化的适度融合油田社区建设的特殊性，决定着物业公司要将社区文化和精神文明建设纳入为物业管理的重要组成部分，从油区的角度看，发展社区文化，是维护矿区稳定、增进理解和加强油区发展的重要举措，物业公司在社区文化和社区居民思想建设中扮演着重要角色。物业管理企业文化与社区文化的适度融合指的是两者在内涵上的“适度融合”，使之互相影响、互相渗透、互相促进。物业公司在具体操作中，不必分别打出企业文化和社区文化建设的旗号，以避免重复操作和互相抵消力量。物业公司作为一个文化建设主体，与分散的家庭比，有着无可比拟的组织能力和协调优势，显然是一个十分重要文化建设主体。从物业公司自身的发展需求来看，物业公司应业主对社区文化的需要而加强社区文化建设，是对市场的积极主动反应；物业公司加强企业文化在社区中的渗透力、辐射力，提高公司品牌知名度，是公司的经营发展策略；如果我们将由物业公司组织主导的社区文化界定为诱发性社区文化，那么，这样的诱发性社区文化实质上是物业公司企业文化在社区的延伸与外化，是物业公司企业文化在社区交往行为上的表现，是物业公司企业文化的载体与表现形式。基于以上认识，物业公司是社区文化的能动建设者；企业文化是社区文化的重要组成部分，是物业公司品牌的深厚底蕴；社区文化是企业文化的重要载体，诱发性社区文化是企业文化的特殊表现形式。这样，我们物业公司准确把握自己的定位，就可以较好地处理好企业文化建设与社区文化建设的关系,更好地贯彻落实“*”重要思想。企业文化建设也好，社区文化建设也好，它们的适度融合都是提高企业社区职工和居民的思想道德素质，形成新型的社区人际关系和有利于油区发展的稳定社区环境。

一、引言

近几年来，中国市场机制的日益完善和城市化进程的不断加快，既给物业服务行业带来了良好的发展机遇，也带来了严峻的挑战。现代物业服务企业生存发展面临着一个复杂多变的内外部环境，这对物业服务企业财务管理提出了更高的要求。企业越发展战略越重要，而作为一名财务管理人员，更加认识到财务战略对于现代物业服务企业的重要性。财务战略是指为了谋求企业的长远发展和提升核心竞争力，根据企业财务战略目标和战略思想，结合财务战略主体外部环境的变化和内在条件，在分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动影响的基础上，采用一定的方法和技术，对企业未来各层次财务活动的发展方向、目标以及实现目标的基本途径和策略所作的全局性谋划过程。而物业服务企业的财务战略又有其独特性。为此，本文主要研究了目前物业服务企业在财务战略方面存在的问题及解决这些问题的对策，希望这些对策与建议能给物业服务企业财务战略的完善与创新提供借鉴。

二、物业服务企业实施财务战略的必要性

在当前形势下，物业服务企业只有在有限的资源条件下明确了自身发展目标，并围绕着这个目标进行战略的规划与实施，才能适应复杂多变的市场经济发展的要求，这就涉及到企业发展战略问题。而发展战略的实施归根到底是要靠包括财务战略在内的若干个子战略的实施来实现的。从某种意义上讲，财务战略的主要作用就是贯彻落实企业发展战略、明确企业财务管理与决策的发展方向、指导企业各项财务活动。因此，对于物业服务企业来讲实施财务战略是十分必要的：

(一)它是物业服务企业积极应对市场变化、贯彻落实发展战略的需要

无论是企业外部的政治、经济、金融、技术、市场等方面的变化，还是企业内部的生产、组织、人员、管理等方面的变化，都会直接或间接地影响到企业的发展战略，进而影响到企业的财务战略。而近几年来，物业服务企业面临的内外部环境复杂多变，这就要求物业服务企业管理层能站在战略的高度，对企业总体发展目标进行谋划，从而更好地指导物业服务企业的经营活动。发展战略是企业管理和内部控制的最高目标，有助于企业强化风险管理，提高决策水平，提升企业经营效率、效果和效益，但是发展战略只是从全局的角度解决诸如市场竞争地位、组织结构、社会责任等方面的重大问题，换句话讲，发展战略的落实与执行必须依靠像财务战略之类的子战略系统的实施才能实现。在这种情况下，制定和实施财务战略就有了可能和客观需要。财务战略虽然是从属于发展战略的一个子战略，但财务战略是任何企业发展战略里面最重要、最核心的一个子战略。财务战略要求各级财务管理人员从战略的高度看待财务管理，用战略的思维进行财务管理工作。它要求企业财务部门及全体财务人员不仅要做好企业生存发展所需资金的筹集、使用、分配，更要在深入分析内外部环境的基础上不断创造价值，维持企业的长期生存与发展，从而逐步实现企业的发展战略。

×物业管理有限公司于××××年××月注册并领取营业执照，××××年×月由××省建设厅批准为物业管理二级资质。原创：目前负责××大厦物业管理工作及××大厦的前期物业管理工作。

××大厦地处××市中心××街，是一幢集商贸、办公、住宅于一体的综合大楼，楼高××层，总建筑面积近××万平方米（含地下×层）。大厦于200×年×月交付使用。200×年×月物业公司组建后先期介入，通过交接验收，并按工作要求建立了一办三部（总经理办公室、设备工程部、经营管理部、安全护卫部），按岗位制定了各项制度、工作流程、岗位职责，要求各类人员持证上岗，组织各部门认真学习物业管理的相关法律、法规、条例办法；组织人员参加建设部的企业经理、市物业管理处部门经理、管理人员的上岗培训并领取了上岗证书；组织设备工程部技术岗位、安全护卫部的技术人员、保安队员参加专业主管部门的培训并领取了上岗证书。200×年12月受××××投资开发有限公司委托承接了大厦××万平方米的前期物业管理工作，参与该项目的设计、施工过程。目前，×座××层大厦正在施工建设中。

×年来，在上级主管部门的关心指导下，××××物业公司以《国家物业管理条例》、《省物业管理条例》为指导，开展承诺服务，坚持“业主至上、服务第一”、“以人为本、业主满意”的宗旨，原创：在“物业服务上台阶、物业管理创品牌”上下功夫，公开承诺服务宗旨，公布便民服务项目、公布服务监督电话，员工亮证上岗，文明礼貌服务、卫生保洁全天候、保安、维修24小时值班。

200×年6月在市物业管理处的支持下，成立了××大厦业主委员会。公司主动接受业主委员会的合理监督，及时向业主委员会请示汇报工作，每年两次公布物业管理收入和支出、维修基金收支帐目，让业主明明白白消费。按季度向业主回访并把回访结果同员工的季度工作测评相结合。在日常工作中我们坚持融管理于服务之中，我们的工作得到了绝大部分业主的认可与支持。

几年来，在大厦业主管理委员会和大厦业主（使用人）的通力支持配合下，企业全体员工共同努力，完善规范、增强素质、自我加压、勤奋工作，企业得到长足的发展。企业管理能力初步规范，各项经济指标完成较好。物业管理费收缴率达××%，房屋公共设施完好率××%，业主报修处理及时率××%，业主满意率××%。200×年×月被评为“优秀大厦”，200×年度被××区政府评为“治安模范单位”。2003年度被××区委区政府评为“社会治安安全单位”。在200×年度在市区物业管理企业规范与整顿考评工作中以××分跻身于“××市物业管理十强企业”。

随着人民生活水平的提高，业主的服务需求会不断增加，对服务质量的要求也会越来越高。我们有信心有决心加倍努力，牢记没有“最好，只有更好”，不断增强员工素质，练好内功，完善考核，把业主的满意不满意作为检验工作的标准，认真贯彻执行国家物业管理条例，走规范之路，不断改革创新参与市场竞争，为全市物业管理工作的发展做出更大的努力！

物业仅经过了短短几年的发展，如此大的成绩，这与人辛勤工作勇于创新，敢于挑战的精神是分不开的。但在看到成绩的同时，我也发现了这其中存在的一些影响物业发展的问题，现总结整理如下。

第一，内部管理不规范。首先，海纳物业受日照整个物业管理发展的影响，几处的物业管理差不多都沿袭了旧有的管理模式。部门分工不够明确，制度不健全，少有程序化、规范化的工作流程，大部分进行着简单粗放的的管理。其次，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多，使得各物业处把大量的精力放在处理各种关系上，包括处理物业处与集团公司之间的关系，物业与行政部门的关系，与有关业主之间的关系。处理好这些关系当然有利与物业管理的发展，但当因此而忽视了内部管理与对外服务时，就难免本末倒置了。这样就影响了物业管理的健康发展。

第二，责权利不明。责权利不明，是影响企业发展的主要障碍。这包括两个方面，一方面是各物业处与总公司之间。由于我公司物业管理的特殊性，各处的物业管理，均是由作为开发商的总公司筹备建立的，物业管理人员，大部分是由集团公司从各岗位调配的人员，这就导致了建设与管理不分的局面，无形之中增加了物业管理的难度。虽然，这种建管一家的局面，也曾给物业管理带来过一定的好处，例如，一些房屋维修问题、设备设施配备问题，都可以较好的协商解决。但更多的却是使物业管理工作无法独立开展。许多问题都需要层层审批，造成了多头管理，影响了物业管理的服务质量的提高和物业管理企业的健康发展。另一方面，是各物业管理处内部、各岗位之间权责不明，岗位职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，人员富余，工作链断档，工作流程不顺畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了服务水平的提高。

第三，基础薄弱，正常运行困难。首先由于部分物业开发较早，设备、设施老化，使维修难度加大，维修成本高，给各方面工作带来了很大压力。其次，前期遗留问题较多，物业管理仅凭自己的力量难以解决。物业管理与开发商之间，与建设单位之间，与业主之间矛盾重重，物业管理收入微薄，使物业管理收入不抵支出难以正常运行，企业举步维艰。这就使得物业管理难以改进设备，改善服务，导致了服务水平低，业主投诉率居高不下，对服务不满意，进而导致部分业主拒交物业管理费。这样就使得物业管理陷入了恶性循环之中。

第四，缺乏专业的管理人员。由于企业从业人员，相对缺少专业知识，大部分是中途搞物业管理，尽管经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念、资金等问题，企业很少引进专业的管理人员，这就导致了，服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性发展的轨道。

这些问题，影响着海纳物业的发展，为改善我公司的物业管理状况，树立公司物业管理品牌，不妨采取以下措施，以促进企业快速、健康发展。

本文作者：张颖工作单位：北京市建筑设计研究院有限公司

物业管理企业财务管理存在的问题

1.内控体系的建立相对较为滞后"我国物业管理企业的内部财务控制不够规范,还没有完整的财务管理办法遵循"首先没有制定完整的内部财务制度,会形成很多财务漏洞,例如成批领用保洁维修用品,没有做二级台账,临时停车费监控管理措施不到位,固定资产的购置和日常管理环节没有相应的规章制度"其次由于会计基础薄弱,没有按照会计科目及公司生产经营特点分门别类设置明细账科目,造成会计信息不真实,不利于公司真实准确的向业主客户反映各种收费的使用情况"第三由于内部控制不严,还造成企业资金流失或循环不良,例如经营性收人很多是现金收入,有些企业就将这部分资金搞成预算外资金,形成/小金库0;或者对应收款的催收不得力,造成应收款项越积越多"2.成本费用管理不到位"物业管理企业的人工成本是物业管理企业最重要的部分,通常在60%以上,常见的是通过部门来核算工资,区分管理岗位和生产岗位"但实际上,物业公司不同岗位的特点也不同,很难通过一个模式来考察劳动生产率等指标,例如,清洁岗位和维修岗位就有较大的差距,清洁岗位可以通过日清扫次数、面积等指标来考察单个人工的工作效率,而维修岗位的每一件工作各有特点,难易程度,工作量等都不易简单确定,增加了考察工作效率的难度"很多物业企业并未对这些方面加以关注"另外,随着物业设施科技含量和专业性能的增加,以及业主对服务水平提升的需求,越来越多的维修、维护、保养工作需要外包给专业的服务公司,一些小修工程也需要请专业的工程队来施工,这部分传统意义上的间接成本对公司成本分析工作也有很大的影响,并不是传统意义上对生产有促进作用的间接成本,而是与某些直接成本不相容,或者说是有替代作用的,由于近年来人工成本增长迅猛,企业需要仔细考察外包与自己服务两种方式成本多少,是否应当把更多的项目外包出去"3.财务人员水平较低"物业公司不仅有会计、出纳等财务人员,还涉及大量库管、收款员等财务相关人员"有些中小型公司的财务人员水平较低,仅仅满足于日常核算,能够完税,月末出报表,不具有财务管理和财务分析的能力;很多库管及收款员身兼多职,缺乏基本的财务知识,无法主动遵守财务人员基本规范"

提升物业管理公司财务管理水平的几点对策

(一)建立和健全内部财务管理制度健全的财务制度是对企业经济行为和程序的规范和约束"制度不全将造成管理上的混乱、给企业带来重大损失"物业管理公司应根据国家颁布的相关规定,结合自身的经营特点和内部管理要求,制定企业内部财务管理办法,逐步完善货币资金管理办法、资金审批制度、存货管理制度、固定资产管理制度、收费员管理制度、物资采购办法等等;制定相关责任人员的考核指标;财务部门应对小区台账、日常财务资料进行核对;对小区的收人进行检查监督等"做到用制度管人,用制度办事,在财务管理过程中形成有效的牵制制度,各负其责、互相制约,使物业管理企业能够健康有序发展"(二)加强对成本的管理1、强化成本观念"成本控制是企业实现经营目标的重要保证,一个企业对成本的控制能力直接形成企业的核心竞争力,因此,成本的管控非常重要"但是要实现对成本的有效控制,必须对成本有正确的认识,有了正确的观念才会引证出是否有正确的决策和行动"企业要让每一个员工明白成本是如何发生的,每个人都是控制成本的关键"降低成本的核心办法就是培养员工的工作能力和执行能力,使得他们的想法和观念与经营者、管理者一致,而管理层则需制定正确的策略,科学的考核方法,努力激励员工"另外,要实现这一目标,还需要引导好一些观念的修正,如企业中常会出现这样一个观念,就是让财务人员承担控制和改善财务绩效指标的责任"实际上,财务人员只是根据会计记录得出指标数值,当看到指标完成情况时,已经是前方一系列工作完成的结果,而财务人员并不清楚前面一列各环节中成本如何发生,归属如何,归谁负责,占多大责任,对后续或其他成本会产生何种问题以及影响等诸如此类的情况,只能是单纯地就数字研究数字"财务人员要研究作业成本与传统成本核算的关系,积极为企业决策提供数据支持,同时积极配合其他部门如人力资源部、经营部等管理部门进行绩效考核,把其他部门的管理和成本控制进行有机结合起来,才能真正意义上地实现管理上的管控"2、加强预算管理"/凡事预则立,不预则废0,预算是企业经营管理活动与资源配置的标杆与准绳,全面预算主要由营业预算、资本预算和财务预算构成"对于物业企业来说,营业预算和财务预算是其每年应着力制定的预算"全面预算应当体现企业长期发展的阶段性,围绕企业不同发展阶段的目标,设计资产、负债、收人、成本、费用、利润等核心指标"全面预算应当结合企业的业务活动,落实到业务活动的各个环节和各个部门"达到对企业全部资源要素的合理有效配置"3、选择适合的成本管理方法"随着物业企业服务水平的提高,差异化服务的增加,间接成本在物业企业中占据了越来越大的比例,但这些间接成本并不是与企业所有服务项目都有关系,而只是与部分特点项目发生关系,大部分的间接费用服务于维修和保安方面"例如可以采用作业成本法,将间接成本科学有效的归集到产品中去"通常的物业管理包含保洁、绿化、安保、维修、经营等几个主要服务功能,企业可以根据自己的特点将这几部分划分为不同的作业中心"物业企业的资源主要包括人工费、动力费、材料费、外包维修服务费、折旧费、办公费"物业企业的成本对象是以有形的服务合同为载体,以无形的服务把成本分配给各成本对象,在作业成本计算时可以将成本库归集的成本按照成本动因分配到各成本计算对象上"成本作业法可以将间接费用准确的分摊计入成本,有效对投人成本进行科学的划分及分析,将企业整体作业流程理顺"(三)提高财务人员专业水平专业知识和技能,是财会人员从事会计职业的根本"包括完成专业工作所需的基本知识以及完成专业工作所需要的技术和工作能力"企业应定期组织培训,同时要引导财会人员加强自学,努力钻研业务"财会人员要经常学习国家的有关方针、政策、财务制度、财经法规以及企业内部制订的财务管理办法,不断丰富专业理论知识,提高工作能力"物业企业的财务人员需要掌握物业企业的行业特点,熟悉自己企业的经营流程,能够参与经营管理,实行监督职能"计算机的普遍应用,互联网络的发展,使得当今的财务工作几乎完全实现了计算机和网络化,所以物业企业的财务人员也需熟练掌握财务软件的使用,能够实现数据的远程处理、网上支付、网上报税及各种财务信息查询"即便是库管员和收款员等财务相关人员也需掌握一些基础软件的使用技能,能够利用计算机记录、汇总、传输数据"

万科物业服务企业商业模式分析

依据上述商业模式评价体系,笔者以青青家园为例,对万科物业服务企业的商业模式进行了分析,总结了其实现成功转型的经验,同时也发现了万科物业服务企业目前的商业模式中存在的一些问题,提出了针对性的建议。万科物业服务企业商业模式的最大特点就是“服务集成商”,即不仅为业主提供传统的物业服务项目,而且利用自身掌握的资源,为业主提供特色服务及相关的资源,如为业主提供二手房相关信息等。服务集成商将是未来物业企业的发展方向,物业企业将更少的担任服务生产者的角色,而更多的转型为信息提供者。(一)价值创造模式所谓企业的价值创造模式,即企业利用自身所拥有及掌握的资源,最大限度的满足客户的个性需求,提高客户的忠诚度,进而获得高溢价,最终保证此模式的长久运营。具体到物业服务企业,主要涉及以下两个方面:第一业主层面。业主层面主要包括业主对物业服务的满意度以及业主自身的个性化需求能否得到很好地满足等方面。根据实地调研的结果显示,万科物业接管的青青家园项目的业主满意度约为95.27%,居于行业前列。另外,青青家园项目的保安人员几乎可以认识小区内的所有业主,并对出入人员进行严格的登记;对于业主反映的问题,客服人员也能及时予以答复和解决,得到了小区业主的一致好评。在满足业主个性化需求方面,万科物业服务企业在小区内定期举行以物换物的跳蚤市场,以帮助业主处理闲杂物品;同时,在传统节日里,物业服务企业工作人员会组织小区业主开展文艺汇演等活动。很好的满足了业主精神层面的需求。第二业务层面。业务层面主要涉及服务项目、业务增长率等方面。万科物业在青青家园项目中,除了提供绿化、安保、保洁等传统的物业服务项目外,将服务范围纵向延伸至房地产行业的整个链条,以更好的满足业主的个性化需求。例如,在青青家园小区外,万科物业服务企业专门修建了业主服务中心,为业主提供房屋出租、二手房等相关的信息,以刚好的满足业主在房屋租赁、交易等方面的需求。(二)内部资源能力模式内部资源能力模式,是指企业对自身已经掌握的资源进行科学合理的管理,同时积极引进、吸纳优质资源,形成特有的组织能力,并将这种优势作为企业的卖点,向资本市场融资,为企业的发展取得资金支持。针对物业服务企业而言,内部资源能力模式方面主要包含财务能力和员工管理两大板块。第一财务能力。对于物业服务企业而言,其最大的收入来源就是物业费的收缴。因此物业费的上缴率很大程度上决定了物业服务企业的财务状况和发展前景。根据青青家园近几年物业费收缴情况记录显示,其年平均收缴率约为98%。较高的物业费收缴率为物业服务企业相关业务的开展、拓展奠定了基础,更为企业应对市场经济的竞争提供了强大的后盾。第二员工管理。在员工管理方面,主要涉及两方面的问题,一是员工的流动性,二是对员工的培训情况。定期对员工进行培训,一方面,可以使员工更好的实现自身的社会价值,另一方面,也可以在一定程度上减小员工的流动率,降低企业的成本。通过与青青家园项目经理的座谈,笔者发现,万科物业服务企业每年会定期对员工进行培训,使其掌握最新的信息及技能。在这样的管理机制下,青青家园的员工流动率几乎为零,大多数员工均是从接管项目时便在该项目工作了。较低的员工流动率也为万科物业节约了一笔不小的开支。(三)外部合作生态模式外部合作生态模式,就是企业根据自身的实际情况,选择或放弃合作伙伴,以形成稳定、高效、精简的合作关系。稳定的外部合作关系,一方面可以很好的降低企业运营的成本,另一方面,则可以提高客户对企业所提供的产品或服务的满意度,最终达到提升企业经济效益的目的。具体而言,主要包括两个方面:一是合作伙伴方面,一是社会形象方面。目前,物业服务企业多采用服务项目外包形式,即将保洁、保安、绿化等专业性较强的服务项目外包给专业公司,以提高服务质量,增强业主满意度。万科物业服务与各个专业公司的合作关系如图2所示:万科物业服务企业与各个专业公司之间的合作关系已持续了很长的时间。较长的合作时间为双方都带来了可观的经济效益。在社会形象层面,主要是指企业的品牌知名度以及社会公益的参与情况。随着市场经济竞争的增强,品牌效应已逐渐成为企业获得胜利的一大关键因素。除了提供一流的服务外,积极参与社会公益也成为了打造品牌的一个有效方式。万科物业服务企业无论是在业内还是在业主当中,知名度都是十分高的,目前已形成了品牌效应。在与业主交谈的过程中,他们当初选择青青家园在很大程度上都是冲着万科物业企业而来的,而且在身边的朋友买房时,也会极力推荐万科物业服务企业所接管的项目。可见,万科物业服务企业在同行业中是具有绝佳的竞争力的。而在社会公益方面,万科物业服务企业也为业内的其他企业做出了表率:建立了万科公益基金,用于儿童救助、“春天里行动”、援建遵道学校、社区垃圾分类、文化交流和教育发展等公益项目;另外,在汶川地震后,万科物业服务企业发起组织了志愿者协调办公室,专业团队扎根地震灾区遵道一年,无偿捐建并推广防震减灾技术应用。(四)收益获取模式收益获取模式,对于一般企业而言,是指企业放弃产品的部分收益,转而依靠其余收益。而对物业服务企业而言,主要是指通过提供传统的物业服务以及特色化的服务来实现企业的盈利的。在前文中已经提及,万科物业服务企业目前已增加了提供二手房信息等特色服务,来增加企业的收入。

对万科物业服务企业商业模式的总结及建议

(一)万科物业服务企业商业模式的总结万科物业服务企业目前在业内居于领跑地位,其商业模式的转型也十分成功,根据实地调研上述内容,笔者认为,万科物业服务企业商业模式转型成功的原因主要有以下几个方面:第一差异化服务。万科物业服务企业在提供传统服务项目的基础上,推出了一系列特色化的服务,通过帮助业主解决一些琐碎的问题,满足了业主的个性化需求,为业主解决了后顾之忧,真正达到“以人为本、顾客至上”的原则。在青青家园的业主服务站内,万科物业服务企业为业主提供了游泳、儿童钢琴课程、二手房信息等诸多特色化的服务,很好的满足了小区内业主的需要,受到了业主的一致好评,更为企业创造了可观的经济效益。第二内部员工及外部合作的稳定性。根据青青家园实地调查的结果,万科物业服务企业内部员工的流动率几乎为零,与各个专业公司的合作也相对稳定。较低的变动率一方面为万科物业服务企业节约了成本,另一方面则是保证了物业服务的质量,提高业主满意度,最终为企业的发张奠定基础。万科物业服务企业商业模式的成功转型为物业行业商业模式的转型及发展提供了教程,也为使其成为了物业服务行业的典范,为公司的发展打响了知名度。(二)关于物业服务商业模式的建议虽然万科物业商业模式实现了成功转型,但是,由于整个行业在此方面没有更多的经验体统,因此,万科在转型的过程中也暴露出了一些的问题:第一特色化服务类型有待多样化。万科较之于其他物业服务公司,他的特点就在于能够为顾客解决后顾之忧,使业主做到足不出户,便能心想事成。但是推行特色化服务已经成为了物业服务企业的发展趋势,因此,万科物业必须在现有特色服务的基础上进一步拓宽业务范围,提供更多种类的特色服务,如代收快递等,以更好的满业主的需求;第二员工的专业化培训有待加强。除了完善特色化的服务之外,万科还应该尽最大的努力使得自己的员工更专业化,这样才能在激烈的市场竞争中脱颖而出,利于不败之地。例如邀请专业教师定期培训,以使员工可以接收到最新的专业知识,提高其服务能力,或是每年定期组织职业技能比拼,对于获胜的员工进行精神和物质的双重奖励,以调动广大员工的积极性;第三进一步加强企业知名度。对于万科集团而言,其总部位于深圳市,在我国的南方地区知名度很高。但万科物业由于进驻北方的时间比较短,接管的项目有限,在北方的知名度并不占优势,因此,万科物业服务企业必须努力提高服务质量,同时积极承担社会责任,不断提高企业知名度,为后续业务的开展奠定基础。

本文作者：孙翠敏朱丹薇工作单位：北京林业大学经济管理学院

我国物业管理从1981年起步到现在，经历了起步、发展、规范化大发展阶段。随着房地产业13益壮大，作为房地产的保持和延续必须依赖的物业管理，将在未来有更加广阔发展空间，这为物业服务企业提供了巨大的盈利机会。物业服务企业要取得快速发展，经营将是一条必由之路。

一、目前物业服务企业经营现状

作为朝阳产业的物业服务行业，近些年来取得了一定的发展，但是起步晚，基础较薄弱，在发展中存在着一些问题。从中国物业管理协会2008年的《物业管理行业生存状况调查报告》来看，在被调查的全国31个省、自治区、直辖市的4，600家企业，其中有40．76％处于亏损状态，40．07％的企业盈利，其余盈亏平衡，且盈利企业的平均利润额仅为82．1万元，可以看出物业服务行业整体经营效益不乐观。经营中存在的问题主要有：

1、物业服务企业经营理念滞后。长期以来，物业服务企业提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。人们普遍认为物业管理是“微利保本”行业，没有多少经营可谈，对经营采取了漠视的态度，丧失了经营的主动性。提供优质的管理和服务应是物业管理企业的一种手段，作为企业，经营应是其基本的行为，只有进行经营，并取得利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。

2、大多数物业服务企业采用传统单一物业经营模式，盈利能力弱。即物业服务企业作为传统的提供方，接受物业委托方的选聘，对特定的物业区域实行统一管理，并对业主提供普通的公共服务，如清洁卫生、共用设施设备维护、秩序维护、绿化养护等。这些物业服务企业没有足够的规模，缺乏服务新手段和新技术。依靠收取物业服务费的形式进行，经营模式相对单一，收入来源单一。

3、物业服务成本逐年升高，物业服务费实行政府指导价且业主缴费率低，造成了物业服务企业经营的低利润。物业服务企业为业主提供准公共服务的性质，决定了物业服务在公共性服务内容的收费方面不同于其他行业的经营性服务，而收费实行政府指导价，定价比较低且业主缴费率低，这样使许多企业保本微利，有些企业甚至出现收费标准低于服务成本。服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性的双重挤压，吞噬了物业服务企业本已微薄的利润空间。

物业管理企业作为我国市场经济的重要组成部分，对我国经济发展具有重要作用。物业管理企业作为现代企业的分支，本身也要追求企业的经营发展和经济效益。传统的物业管理企业运营方式日渐僵化，以收取物业费作为企业经济效益的来源，已明显不适应当前的经济发展状况。物业公司本身属于微利行业，单纯依靠物业费的收取已难以维持生计，更别说有所发展。因此，物业管理企业要想获取良好的经济发展效益，必须调整企业的资产运营模式。

一、物业管理企业的经营现状

物业管理企业的业务范围涵盖了居民住宅小区、企业办公楼、学校、甚至是市政基础设施等多个层次和各个方面。然而，从物业管理企业自身的经营现状来看，物业管理企业属于惨淡经营的微利行业。目前，我国大多数物业管理企业经济实力较弱，盈利能力不强，无法取得与物业管理企业规模相适应的经济效益。这是严重制约物业管理企业发展的。物业管理企业单纯依靠收取物业费已经难以维持生计，遑论取得良好的可持续发展了。物业企业只有大力改善服务质量，提高物业费的收取率，或者是增加物业企业的经济增值点，才能在当前激烈的市场竞争中获得生存与发展。因此，物业管理企业要改善企业的运营模式，调整物业企业的资产运营[1]。

二、物业管理行业发展趋势

1、物业管理行业将逐步向资产运营管理模式发展

物业管理企业为了克服长期以来的微利困境，将逐步向资产运营管理模式发展。这是物业管理企业发展的大势所趋。近年来，我国一些先进的物业管理企业已经对物业管理企业的资产运营模式进行了研究和探索，并且在社会实践中获得了良好的经济效益。物业管理企业的资产运营模式具有先天的优势条件。物业管理企业在实际工作中，建立了覆盖面极为广泛的物业管理平台，物业管理企业利用现有的物业管理平台开展资产运营管理业务，是具有巨大的优势的[2]。物业管理企业开展资产运营管理模式，对于物业管理企业的经济效益和企业发展具有重要的意义。一方面，物业管理企业开展资产运营管理业务，可以有效延伸物业管理企业的服务内容，改进传统的物业服务，能提高物业服务水平从而更好地服务业主生活。另一方面，物业管理企业开展资产运营管理模式能有效增加经济增值点，为物业企业创造更多的收入途径和渠道，进而提高物业管理企业的经济效益，扭转物业管理企业长期以来的微利困境[3]。