物业管理行业范文10篇

一、贵阳市经济水平发展较低

贵阳市位于西部地区，经济相对东部较为落后，居民收入水平偏低，对物业管理认可度和需求相对较低。

2004年，我国西部地区人均GDP只相当于东部地区的38%；城镇居民人均可支配收入相当于东部地区的71%。经济发展的水平决定着市场需求。位于西部地区的贵阳物业管理行业的差距根源是经济发展水平长期低迷。物业管理行业地区的经济差异必然导致地区间行业报酬的差距。从2007年《住宅与房地产——物业管理》专刊进行的全国物业管理行业薪酬调资料表明，贵阳市的行业报酬处于相当低的水平。以管理处经理为例，上海的管理处经理月薪约为3600—11480元，重庆的管理处经理月薪约为3900—4600元，深圳市管理处经理月薪约为4500—18000元，而贵阳市的管理处经理一般为1500—3000元。同样，较大收入差距存在于一线员工身上。以保安员为例，上海的保安月薪约为1320—1820元，重庆约为1000—1370元，深圳约为1040—1500元。贵阳市的保安月薪只有500—950元。巨大的地区性报酬差异，使许多行业内的管理人才或较有能力的一线员工大量向以上地区流失。

同时，物管行业的报酬与本地区其它行业相比报酬较低。从贵阳市物管行业协会初步调查显示，物管企业员工月平均工资为600元左右，一年下来能获得7000余元的报酬，与贵阳市城镇居民平均年收入13000元左右相比，还存在较大差距。本地区行业间的报酬差距也使大量员工流向本地区其他行业。

二、贵阳市物业管理的市场经济观念尚未形成

现代城市物业管理意识主要有三个方面。第一，物业管理的消费观念。物业管理是一种市场行业，它与过去的房管所管理有着本质的区别。居民享受物业管理的各项服务是一种市场消费行为，而消费就要付钱。但现实中很多的业主由于观念的错误，没有把享受物业管理看成是一种消费，一种市场交换行为。因此我们应通过不断的努力，让市民逐渐树立享受物业管理服务需要自觉缴费这样的市场意识。第二，遵守物业管理规定的观念。一幢大楼、一个小区、几百户人家在一起，如果没有共同的规矩和约束，大家我行我素那一定会乱套。于是产生了制定物业管理公约及管理守则、规定等的必要。现有的问题是有的业主对小区的管理公约和规定不放在眼里，想怎么办就怎么办，于是乱搭建、乱停车、乱扔垃圾等事屡屡发生，物业公司苦不堪言。培养市民的这方面的意识非常重要，要逐步使业主普遍养成遵守公约的观念。第三，自主管理的意识。物业管理是居民自主管理与市场化专业管理相结合的新型管理，它要求业主具有高度的自制管理意识，一方面要关心物业管理，帮助物业管理公司；另一方面要监督物业管理，积极参与业主委员会的相关工作。目前大多数业主积极参与的自觉性不强，多一事不如少一事的思想比较浓。提高业主的自主意识，调动业主的积极性是搞好物业管理的重要环节。

随着我市总体经济形势的增长，物业管理行业也进入了快速发展时期。目前，我市物业管理企业已达400多家，从业人员近万人。虽然与其他兄弟城市相比较，我们存在着几点优势，但也还有很多不足之处。

一、我市物业管理行业存在的优势

1、建立前期物业管理招投标机制

为规范物业的前期管理，建立通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的机制。我市下发了《关于做好贯彻实施<物业管理条例>有关工作的通知》等相关文件对前期物业管理做了明确规定。并率先组建了物业管理招投标专家库，即沈阳市物业管理招投标评审委员会，主要负责主持物业管理企业对物业管理项目的评审工作。还聘请业务精，能力强的资深律师组建法律顾问团，为招投标工作的顺利开展，打好坚实的法律基础，充分体现了物业管理市场竞争机制的“公开、公平、公正”原则。去年成功的组织了“中街北苑”等多个前期物业管理招投标项目。从而改变了我市物业管理的委托制为聘任制，打破了谁开发、谁管理的垄断局面。

2、完善物业管理企业资质的审批、年检制度。

为了加强对物业管理企业的资质管理，根据《物业管理企业资质管理办法》我市下发了《关于印发沈阳市新设立物业管理企业资质核定办法的通知》严格按照规定对新设立的物业管理企业进行审核。同时，实行分级审批制度，即先由各区房产局进行初审，然后再由市房产局进行审查。并不定期对物业管理企业资质进行突检，业已对17家临时资质期限已满，尚未向市、区物业行政主管部门申请三级资质评定的物业管理企业，对其物业资质予以取消。并对那些服务意识不好，只收费不服务、屡遭投诉的劣质物业管理企业进行警告。通过对我市物业管理企业资质的清理、整顿，规范了物业管理企业行为、有效解决群众投诉保证了物业管理的服务质量，净化了物业管理市场。

摘要：本文主要探讨物业管理行业设备安全管理中存在的问题，并针对存在问题进行对策分析。若想实现良好的物业管理，需要注重物业设备设施的管理工作，但是目前我国的物业管理行业普遍存在工作人员缺乏专业性、物业维修工作成本高、物业管理缺乏资金等方面的问题，为了改善我国物业设备安全管理行业的现状，需要针对性强化员工的工作素养，创新设备管理模式。

关键词：物业管理行业；设备安全管理；问题；对策分析

成为我国经济市场中一个主要的行业，经过长时间的沉淀发展，物业管理行业的技术水平越来越高，其所使用的设备也得到了更新。在现在的生活模式之下，物业管理行业中的物业设备对其发展起着极大的作用，因此，为了物业管理企业能够拥有更良好的物业管理水平，需要对其物业设备设施管理工作进行提升。

1物业企业管理行业设备管理存在的问题

为了能够有效推动我国物业管理行业的发展，需要针对其发展过程中出现的问题进行分析，现今，我国物业管理行业在开展工作中主要存在以下3个问题。

1.1工作人员技术能力不强

摘要：物业管理是一个高风险行业，直接涉及较大范围的人身和财产安全，而且可控性较低；与此同时，它又是一个微利行业，这和它所承担的高风险具有很大反差。而保险是指为了偿付自然灾害和意外事故带来的经济损失，以充分的物质准备来保障社会安定，建立专门用途的后备基金的一种经济活动方式。因此，为了保障物业行业的发展和人身财产的安全，有必要将有效转移风险的保险机制引入到物业管理行业中来。

关键词：物业管理；风险；保险

1我国物业管理行业发展的基本情况

作为房地产业的一个分支，我国的物业管理行业起步较晚，经历了起步、休眠、复苏与发展三个阶段。

本世纪20年代初到抗战前夕，是中国房地产萌芽和初步发展阶段。在此期间，在我国的上海、天津、武汉、广州、哈尔滨等城市大量出现一些八九层高的建筑物。此时，因房地产市场的需求，产生了经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司。这些专业公司的管理形式与我们今天的物业管理公司的服务形式较为相似。

1949年新中国成立后，城市土地收归国有实行无偿划拨使用，房产绝大部分转为公有制，住宅建设基本上由政府包下来作为福利分配，房地产管理由政府设立的管理机构统一管理，政、企、事合一。这样，房地产这一生产生活要素不作为商品进入流通，其经营活动停止，物业管理相应也随着房地产市场的沉寂而处于休眠状态。

摘要:贵阳市物业管理行业是贵阳市城市建设中不可缺少的重要行业，本文主要从行业大环境和企业小环境两方面进行对策研究，运用科学的现代人力资源开发和管理手段对贵阳市物业管理行业的员工流失现状及流失原因进行了研究分析。

关键词:物业管理；员工；流失

一、贵阳市经济水平发展较低

贵阳市位于西部地区，经济相对东部较为落后，居民收入水平偏低，对物业管理认可度和需求相对较低。

2004年，我国西部地区人均GDP只相当于东部地区的38%；城镇居民人均可支配收入相当于东部地区的71%。经济发展的水平决定着市场需求。位于西部地区的贵阳物业管理行业的差距根源是经济发展水平长期低迷。物业管理行业地区的经济差异必然导致地区间行业报酬的差距。从2007年《住宅与房地产——物业管理》专刊进行的全国物业管理行业薪酬调资料表明，贵阳市的行业报酬处于相当低的水平。以管理处经理为例，上海的管理处经理月薪约为3600—11480元，重庆的管理处经理月薪约为3900—4600元，深圳市管理处经理月薪约为4500—18000元，而贵阳市的管理处经理一般为1500—3000元。同样，较大收入差距存在于一线员工身上。以保安员为例，上海的保安月薪约为1320—1820元，重庆约为1000—1370元，深圳约为1040—1500元。贵阳市的保安月薪只有500—950元。巨大的地区性报酬差异，使许多行业内的管理人才或较有能力的一线员工大量向以上地区流失。

同时，物管行业的报酬与本地区其它行业相比报酬较低。从贵阳市物管行业协会初步调查显示，物管企业员工月平均工资为600元左右，一年下来能获得7000余元的报酬，与贵阳市城镇居民平均年收入13000元左右相比，还存在较大差距。本地区行业间的报酬差距也使大量员工流向本地区其他行业。

摘要：现阶段，人们对生活品质的要求日渐提升，建筑的物业管理已经成为人们关注的重点。本文着眼于物业管理行业的税收问题，阐述了“营改增”对物业管理行业带来的影响，分析了物业管理企业开展纳税筹划的价值，然后论述了减轻物业管理行业税收负担的策略，希望能为相关工作人员带来参考。

关键词：物业管理；税收负担；税收筹划；“营改增”

“营改增”的出现，为降低企业税负带来了极大帮助。在这一背景之下，物业管理行业以及相关企业的税收工作必然会受到极大影响，有效利用现行政策减轻物业管理行业税收负担是财务工作人员的工作重点。在这一环节，相关工作人员需要以现有税负问题为目标，找到减轻物业管理行业税收负担的有效路径。

一、“营改增”背景下的物业管理行业

“营改增”（营业税改增值税）的出现和实施，意味着我国财税体制的重要变革。在“营改增”实施后，针对服务或产品的增值部分纳税，可有效避免重复纳税，对降低企业税负十分有益。当前，物业管理行业已经完成“营改增”工作，这种税收方式将会为该行业的税收管理带来极大影响。对于物业管理行业而言，被纳入增值税体系当中，可有效规避重复纳税问题，征税漏洞将得到弥补，则企业的税负将会降低，可获得的经济利益将得到提升。如果“营改增”后，能够对税率以及抵扣范围加以完善，那么物业管理行业的税收征收与财务管理都将进入新的阶段，对实现产业结构调整和升级十分有利。从物业管理行业的划分情况来看，划为现代服务的商务辅助服务，缴纳的增值税税率为6%；高于原有的5%营业税税率。物业管理类型以及物业服务的收费方式差异，都会引发税收负担变化，且“营改增”后税率的变化将会对物业企业的利润产生直接影响。

二、税收筹划的应用价值

摘要:在我国城市化发展的过程当中，物业管理行业随着城市化进程的发展也不断走向规范化和规模化，所以物业管理行业对于高素质的专业物业管理人才需求也不断增加。然后与之不相适应的却是物业管理行业的人才流失现象却一直相对比较严重。因此本文针对目前物业管理行业人才流失的现状和对物管企业的影响分析原因所在，并提出了相应的解决应对策略，以期能为物管行业的人才建设提供参考意见。

关键词:物业管理;物管人才;人才流失

从我国首家物管公司1981年在深圳成立至今，物管行业在我国的发展已经历经30多年的发展，行业涉及到城市各类楼宇、商业和街道以及各类型社区，巨大的行业发展潜力之下却因为人才的易流失现状影响物管企业在市场的健康发展。

一、物业管理行业人才流失的现状和对企业的影响

依据有关资料，以下几类人员在物业公司的人员流失现状中比较严重。首先是服务型和基础操作型岗位的员工，也就是一线员工，如保洁人员和保安人员。这些人员素质有高有低，他们的流失比率最高。其次是各部门经理等中层管理人员，这些人员一般较易被别的企业挖走，因为他们不仅工作经验丰富，又掌握了物业管理的相关理论知识，他们在具备较好的职业素质的同时，又有足够的能力与业主沟通。最后是本专科毕业的大学生，这些人的学历层次比较高，他们转行或者转入别的物业公司基本是出于企业问题，心态变化，或者角色变化等原因引起的。物业管理行业人才流失现状对物管企业产生的不良影响主要变现于以下方面:首先是企业经营成本的上升，这主要是人才流失所造成的，主要有新员工的招聘以及培训;老员工的离职引发的成本损失和新进员工工作失误或浪费引发的成本等等。其次是导致业主对物管企业的满意度降低。只有工作时间越长的员工才越能了解业主的需求，也越可以提供给业主更好的服务。

二、物业管理行业人才流失的原因分析

随着房地产行业的迅猛发展，物业管理行业应运而生，成为新兴行业。物业公司大致分为两类，一类是房地产公司设立的物业公司，法人代表与房地产公司相同，这类物业公司致力营造良好的楼盘形象，为房地产公司树立品牌，物业管理较为规范，工作人员及投入较多，每个楼盘开盘后逐步纳入物业管理，并为房地产公司管理楼盘售后的的后期事宜。另一类物业公司非房地产公司设立，而是为管理某些楼盘或单位物业而成立的物业公司，其管理物业规模大小不一，多则几千户，少则几百户。

一、物业公司的收入及征收特点

（一）规模较大的物业公司的收入及代收费用包括：物业管理费收入、租金收入、经营停车场、游泳池、各类球场等公用设施收入、清理生活垃圾收入、物业大修收入、中介收入、广告收入、其他收入及代收水费、电费、燃气费、房租、维修基金、暖气报装费、排污费、宽带入网费、有线电视入网费等。一些规模较小的物业公司只有以上项目中的几种收入。

（二）物业管理行业企业收费及收入现状。

1、物业收费面对的是广大业主，个性千差万别，收取难度不一，部分业主因房屋质量问题、物业服务质量问题、业主已入伙但未实际入住等因素拒交物业费。造成部分物业费收入不能到位。

2、部分物业公司物业费收取未能按照物价部门批准标准收取，在实际收取中采用低于批准的物业费标准收取物业费，再综合入伙率、入住率、物业费收取率几种因素，造成理论上的计算与收取到位的收入存在较大差异。大部分的物业费征收率在30%---80%之间。部分物业公司存在微利经营、艰难经营状态，少数物业公司需房地产开发公司的补贴收入才能略有赢利。

物业管理行业在人们生活中的作用越来越突出，除了提高了人们的生活质量，还为缓解就业压力、推动服务行业达到更好水平做出了贡献。但是在实际情况中，物业管理行业仍旧存在一系列问题，安全问题则是其一，比如，有的物业管理企业对隐患排查不到位造成火灾、水患等安全问题，使得业主人身财产遭受损失，因此重视安全、构建科学安全管理体系势在必行。《食品安全概论》一书从食品安全事件角度对物业管理行业发展提出启示，帮助物业管理行业在安全管理体系构建中获得更好效果。

《食品安全概论》是由任媛媛、郝健雄、王云峰、赵丹丹、谷大海、薛佳联合编写的研究食品安全的书籍。本书共分为十四个章节，第一章主要介绍食品安全概念、食品安全研究主要内容与意义以及我国食品安全现状与展望；第二章主要介绍植物与动物中存在的天然有毒物质；第三章主要介绍大气污染、水体污染、土壤污染、海洋污染、环境中内分泌干扰物、食物链的生物富集与食品安全的关系；第四章主要介绍细菌污染、真菌污染、病毒污染以及寄生虫、害虫与食品安全的关系；第五章主要介绍有害元素与食品安全的关系；第六章主要介绍农药与食品安全的关系；第七章主要介绍兽用化学物质与食品安全的关系；第八章主要介绍食品添加剂与食品安全的关系；第九章主要介绍包装材料与食品安全的关系；第十章主要介绍辐照食品的安全性；第十一章主要介绍转基因食品的安全性；第十二章主要介绍食品安全性评价与食品安全性监测；第十三章主要介绍食品安全监管与食品法律法规；第十四章主要介绍食品安全控制与管理。

通过阅读《食品安全概论》一书，可以对食品安全事件的严重程度以及引发原因进行深入了解。民以食为天，食品安全出了问题，首先会对人们的健康造成威胁，轻则生病住院，重则失去生命。想要保证食品安全难度很大，从天然毒性物质到环境污染再到生物性污染简直防不胜防，而这也充分反映出建立食品安全监管体系具有何等重要意义。具体到物业管理行业中，杜绝安全问题要从以下几个方面入手：

第一，强化意识，将保障安全置于重要地位。强化安全意识的前提是对安全问题的充分认识与了解，不仅要认识安全问题的危害，还要了解其产生的原因，比如有的小区出现地下室渗水，有人会认为是防水材料不达标准，这的确是原因之一，但更重要的是物业没有做好排水与导水工作，造成地下水、生活废水等长期积聚，埋下渗水隐患。当找到安全问题的真正原因后，安全保障工作才能更具针对性，才能使安全问题得到杜绝。另外，具备安全意识也能预防安全问题出现。在物业管理中，很多安全问题并不是临时爆发，而是长期不管理与不处理导致问题愈加严重，如果能在问题刚刚露出苗头便慎重对待，将其消弭于萌芽，则不会形成后面的大问题。强化意识要从上至下严格进行，领导层与管理者要做好表率，以带动基层员工将安全意识融入每一项具体工作中，通过夯实每个细枝末节，使安全问题无处遁形。

第二，规范标准，构建科学安全管理体系。在食品安全管理中，制定安全标准是重中之重，只有标准明确，安全监测与管理工作才能有的放矢、高效开展。同理，物业管理行业也要规范标准。从实际情况看，物业管理行业由于涵盖内容多，管理与服务过程牵涉很多部门，如公安消防、国土规划、环保、民政等。这样一来容易形成多头管理现象，造成物业管理企业在疲于应付中降低管理质量。如此现象也曾经出现在食品安全管理领域，比如臭名昭著的“三聚氰胺毒奶粉”事件便与食品安全管理标准不统一、管理体系混乱有着直接关联，造成很多婴幼儿深受其害，甚至出现死亡案例。规范标准、统一管理大势所趋，这不仅有利于提升管理效率，还能使物业管理行业内部形成统一规范，便于依托同等服务标准与安全规范对物业管理企业进行评级。目前我国物业管理行业在整体标准上正向大一统挺进，但是细节标准仍待整合，尤其对可操作性有着更高要求的环节更加需要细致到位的操作标准作支持。

第三，加强监管，对物业管理违法违规行为给予严惩。安全无小事，绝不能在安全管理方面做出任何让步。通过立法对安全管理问题做出规定是必要的，除了明确安全管理主体所应承担责任之外，还要设置惩罚标准，进而对安全管理主体形成更强威慑。目前实行的《物业管理条例》在责任设置与惩罚标准层面均显现“疲软”之态，对物业管理企业的约束效果不佳，使得很多物业管理企业经常做出有违条例的行为。针对这一情况，在《物业管理条例》中增加行政责任与刑事责任相关规定是必要的。提升惩罚力度是一方面，但更重要的是通过惩罚起到“警醒”作用，让物业管理企业深刻认识到自身不足，并能在后续安全管理工作中端正态度，为形成物业管理安全长效机制打下基础。《食品安全概论》一书系统阐述了与食品安全相关的各类因素以及应对食品安全的相关举措，从中可以了解到做好安全管理需要面面俱到、步步为营，任何一步出现纰漏都会留下安全隐患。这对物业管理行业发展有着诸多启示，需要细细斟酌才能从中受益。

编者按：本文主要从石化集团物业管理的探索和实践；独立工矿区物业管理的定位和基本思路；独立工矿企业物业管理发展模式探讨进行论述。其中，主要包括：石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托、形成了专业化的物业管理队伍、物业管理的覆盖面大大拓宽、按照关联交易的原则物业公司形成了新的经营运行机制、对独立工矿企业的居民小区实行物业管理，得到了主营单位和广大居民的支持拥护、石化集团虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段、物业管理是市场经济的产物、立工矿企业物业管理发展的基本思路、独立工矿企业的物业管理应分三步走、走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制、走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源、走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化、走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择、加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍等，具体请详见。

内容摘要：本文认为工矿企业的物业管理要有自己的的发展模式。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对石化行业的物业管理来说，质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的改革，才能适应发展的需要。物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。

关键词：改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益

中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。

1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。

一、石化集团物业管理的探索和实践