物业管理市场范文10篇

一、存在问题分析来源：考试大

（一）相对独立的物业分布不能产生规模效应

根据规模效应的原理,物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多，单位项目所分摊的固定成本就越低。

由于历史原因，造成绍兴的住宅小区规模不大,但星罗棋布，管理上各自独立、互不贯通的格局。这不仅大大消耗了物业管理企业的管理成本，也造成了管理上难以规范、运作不顺畅的弊病。

我们在实践中体会到，对一个2万平方米的物业小区和对5万平方米的物业小区管理产生的费用十分接近，而整块管理的面积越大，平均管理成本就越低，有些权威人士认为，8万平方米左右的物业小区，是物业管理公司的盈亏平衡点，这是有道理的，对低于8万平方米的物业小区管理，几无盈利可赚。而规模越小，管理费用就越大，收入越少，亏损就会越大。

（二）城市政府职责尚未剥离，是物业管理企业加重成本的根本原因之一

一段时间以来,关于物业管理市场的命题主要围绕着以下三个,一是以扩张规模为主要标志的对外承接和去外地承接物业管理项目的内容;二是以适应市场生存发展能力为主要目标的品牌塑造和企业能力提升的内容;三是以避免市场误区为主要内容的,如何进行市场拓展,甚至是否存在物业管理市场的讨论等等。

不可否认,以上命题和实践,为我国物业管理市场培育和市场化发展做出了巨大贡献,为我国物业管理能够伴随着我国改革开放和市场经济体制的建立而不断成熟起到了重要作用。

但是,作为一个新兴的专业类型市场,我们的目光只停留在一个较为狭义的范围是不够的。应该从较广义的和宏观的角度对物业管理的各主客体及领域在较深层次上的实践进行认识和探讨。使物业管理市场培育和市场化发展能够更广泛、更深刻、更完善。

本文拟就物业管理区域化整合、物业管理规模扩张、专业化细分以及物业管理企业改制等方面的问题,谈谈物业管理市场结构调整的策略和途径。

一、分散物业管理的区域性整合,是调整物业管理市场容量和供给关系的重要内容

物业管理市场容量小,供给关系不顺畅是影响物业管理市场化进程的一个重要问题,说供给不足并不是说我们的房屋建筑存量小,而是由于城市规划建设的零散性和一些开发商大而全、小而全的计划体制、观念等方面的原因,造成了物业管理企业数量不断膨胀所带来的。

1国外物业管理市场的发展经验

最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。经过一百多年的发展，国外的物业管理业已经比较成熟，具体表现在：

1.1物业管理市场法律法规比较健全发达国家的政府部门一般不直接干预物业的管理行为，而多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方关系人的责、权、利关系。因而物业服务公司在接受委托实施物业管理时，一开始就有了良好的基础。

1.2物业管理协会发挥重要作用市场经济国家的政府职能总体上都比较简化，行业管理和行业自律工作主要靠协会。物业管理协会是政府与物业企业之间的桥梁，是行业自治组织。政府主要出台政策、制定法规，而具体行业内部的事情主要由行业协会来做。美、英、日、澳等经济发达国家以及新加坡，都设有物业管理的一级协会。

1.3管理层与操作层分离，物业公司成为“管理型”公司国外的物业服务公司大多经历了从“服务型”企业向“管理型”企业的过渡。房地产业发展之初，物业管理均是内部型管理，即任何工作都由物业服务公司自己的来做。

随着房地产业的高速发展，这种形式的管理受到业主精力和专业知识的限制，弊端越来越明显，如服务成本不断增加，服务质量却不断下降。因此，承包管理取而代之，成为必然。

一、分散物业管理的区域性整合,是调整物业管理市场容量和供给关系的重要内容

物业管理市场容量小,供给关系不顺畅是影响物业管理市场化进程的一个重要问题,说供给不足并不是说我们的房屋建筑存量小,而是由于城市规划建设的零散性和一些开发商大而全、小而全的计划体制、观念等方面的原因,造成了物业管理企业数量不断膨胀所带来的。

现实中,与一些管理规模大、管理效果好的大型住宅区、工业区和大厦形成鲜明对照的是一些零星分散的物业。以及一些在一定规划区域内分块建设并实行多头管理的物业项目。这类物业原本就缺乏在规划和规模等方面的先天优势,再加上多头管理的高成本,以及相互间的不协调,从而一方面影响了服务质量,降低了服务标准,甚至带来一些社会问题,另一方面使物业管理企业不能形成良性运作和产生有效利润,严重地影响到物业管理市场发育及行业的发展。解决这一问题的有效途径为:

(一)政府协调

区分不同情况和类型,一方面对于政府统一规划的、由多家开发商分别开发的小区、工业区和特殊功能园区的物业管理最好应由政府出面直接协调或由政府牵头,通过业主的参与进行公开招投标。深圳已有成功的经验,如对深圳市住宅局一个20万平方米规划完整,但由12个开发商建设和12家管理单位管理的小区实行了整合,通过公开招投标在12家管理单位中选出了一家管理能力、服务水准和经济实力都较强的甲级物业公司进行统一管理,接管后该公司在小区内拆除了隔障,进行了环境整冶,统一了区内形象,提高了服务质量和管理标准,理顺收费标准和行为,受到了业主的好评,同时也降低了这家公司在这个小区的管理成本,形成了效益回报。另一方面,对于一些原本元统一规划、无规则小区环境的老旧小区,政府可在进行区域整治或老区改造的过程中,统一规划定区域的物业管理,进行物业管理的规模整合。另外,还可以结合房管所的转制,本着少设机构,扩大规模,方便管理,提高效益的原则,将区房管所的管辖区域按照定的规模或区划进行划分,形成房管所转,制后的高效、低耗、适应市场的良性局面

(二)市场调整

随着管理局对油田社区的费用补贴的逐年减少，社区赖以生存的费用补贴也即将走到尽头，到2005年费用补贴将为零。费用的大幅缩减，使原本存在的矛盾更加突出，文秘部落其中物业管理方面费用缺口最大，受冲击最大，压力也最大。面对严峻的现实，作为社区主业的物业管理今后如何生存、发展，如何真正走向市场，实现产业化经营，市场化运作。带着这一问题，我们对玉山物业公司的9个四级单位进行了深入调查和分析。

一、油田社区物业管理的基本定位

1997年管理局推行社区改革，把原来各二级单位分散管理社会部分分离出来，实行区域化管理、社会化服务。因此，社区是在分离主业办社会职能、分流企业富余人员的大背景下成立的。作为社区的重要组成部分之一，物业管理公司一直是在计划经济中定位的，靠的是吃福利，吃“皇粮”维持管理和服务，随着这种变形的运作模式的不断循环，物业公司的管理服务也在不断扩大，项目不断增多，但经济效益却在逐步下降。这主要是由于当初对水、电、气、暖、住房、环卫、绿化等方面物业的有效投入，逐步变成主业单位甩包袱，安置老弱病残的福利性管理，造成了管理成本的上涨，导致经济效益下降。

从目前的实际情况看，物业公司的管理职能定位主要有两部分：一是管理职能，二是服务职能。这些职能的确定现在看来带有很大的计划性，还保留着计划经济体制的许多痕迹，不是真正意义上的物业管理公司。与真正意义上的市场化运作相比，油田物业公司在很多方面都有较大差别，主要是在自身定位上产生了概念模糊，存在偏差，认为自己是管理局和社区成立的物业管理单位，专门负责管辖各小区的物业管理，住户理应接受管理。而真正市场化运作的物业公司所提供的服务与业主的需求之间应是不断更替、互动的过程，二者之间的关系是服务的提供者与享受者的关系。因此，物业管理既是一种物业上的管理行为，同时，它也是一种物业上的服务行为。随着人们生活水平的不断提高和住房制度改革的逐步深入，为油田物业管理公司的生存和发展创造了更加广阔的空间，决定了物业管理企业的生存必须建立在市场竞争的基础上，以市场为导向，把握竞争优势，找准市场定位，树立品牌形象，逐步走出一条产业化经营的新路子。

二、玉山物业公司在市场化道路上所取得的成绩

玉山物业管理公司作为油田物业行业的一条巨龙在同行业中处于领先地位，在物业管理市场开拓方面进行了有益的探索和实践，同时也取得了一定的效果和经验。

摘要：物业管理是提高居民生活水平的重要工作。在市场经济条件下，物业管理之间的竞争越来越激烈，居民对物业管理的要求也越来越高，物业管理公司需要持续创新管理，提高服务水平，更好地适应市场经济新形势，获得可

持续发展。文章探讨市场经济条件下物业管理的要求，分析存在的问题，着重研究物业管理创新。

关键词：物业管理专业化；发展方向；创新措施

随着我国城市规模和城镇规模的不断扩大，城市和城镇社区的居民越来越多，对物业服务的要求也越来越高。当前，物业管理市场化的趋势越来越明确，居民可以对提供服务的物业公司进行选择。这种市场经济形势加大了各物业

公司之间的竞争，需要物业公司不断的进行管理创新，提高服务水平，获得小区居民的认可。

1市场经济条件下物业管理的新形势

20*年，我处在建设局的直接领导下，局属其他各单位的配合、支持下，围绕年初制定的工作目标，结合开展“作风建设年”活动，统一思想认识，团结一致，奋发进取，认真履行职能。经过全体工作人员的共同努力和扎实工作，克服了人员少、工作量大等各种困难，较好地完成了各项工作任务。现将主要工作情况总结如下：

一、贯彻建设部等八部委文件精神，部署开展专项整治工作

根据建设部等八部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（建稽[20*]87号）和省建厅等十厅委局联合下发的《转发建设部等八部门关于开展房地产市场秩序专项整治的的通知》要求，为强化房地产市场监管，建立规范的房地产市场秩序，健全和完善长效机制，促进我县房地产市场稳定、健康发展,及时拟订方案，在全县开展为期一年时间的房地产市场秩序专项整治。

1、宣传发动，制订方案。今年六月份，在广泛深入地开展宣传贯彻建设部等八部门和省建厅等十厅委局联合下发有关文件的基础上，拟订《*县房地产市场秩序专项整治实施方案》。这次专项整治工作为期一年，分三个阶段进行。第一阶段为动员部署阶段，第二阶段为组织实施阶段，第三阶段为巩固总结阶段。这次专项整治工作的重点内容：一是按照房地产市场秩序专项整治和前阶段已经开展的整顿规范房地产交易秩序和治理商业贿赂两项工作有机结合的工作方针，重点对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理；对涉及群众投诉和媒体曝光的案件进行重点调查；对房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规、钱权交易等行为进行依法查处。切实将专项整治工作纳入房地产市场宏观调控的总体安排，纳入党风政风建设的总体部署。二是建立审计制度和案件线索移送制度。对检查中发现问题的房地产开发企业要依法进行审计和检查。同时，畅通举报投诉案件线索渠道，对群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，配合监察机关、检察机关集中查处房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿等违法违纪行为，依法惩处房地产开发企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。与此同时，还明确了在专项整治中各部门的工作职责和任务。保证专项整治工作按计划、有重点、分阶段稳步推进。

2、广泛动员，全面部署自查自纠。今年六月份，分别组织县有关部门、全县房地产开发企业和房地产中介机构召开会议，部署我县房地产市场秩序专项整治工作。会议要求各部门和企业要从全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的高度出发，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的原则，充分认识房地产市场秩序专项整治工作的重要意义，集中开展房地产市场秩序专项整治活动，狠抓各项整顿和规范工作的落实，加大对房地产领域违法行为的查处力度，加强制度建设，切实保障群众合法权益，维护公平竞争、规范诚信的市场环境，促进我县房地产市场持续健康发展。

3、分阶段组织实施，全面开展自查自纠。自查自纠工作分二个层面展开，即，部门自查自纠和企业自查自纠。部门自查自纠工作的重点内容是查找并纠正房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目土地取得、立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策、廉租住房资金落实情况等相关工作的执行情况；企业自查自纠的重点内容是房地产开发前期及交易秩序、税收和其他方面是否存在违法违规问题。对照方案要求，我县列入在建并已进入预售环节的房地产开发五个，列入自查自纠范围的还有房地产中介机构65家，部门4个。通过自查自纠，发现了一些问题。如个别房地产开发企业交付使用商品房前未经竣工综合验收备案；已经具备条件的住宅小区，建设单位未能及时成立业主大会；房地产中介机构中有20家无执业资格人员，还有10家无证经营等。

1、建立长效管理工作机制，加大市场经营秩序整治力度。

①加强监督管理，规范经营行为。保持市场农贸大街畅通，坚持做到车辆停放整齐，经营秩序规范。并实行专人管理责任制，跟踪保障道路畅通及规范经营行为，保持市容市貌良好。

②进一步规范入市农副产品交易秩序，不断规范农民自产自销水果、蔬菜和家禽等农产品活跃市场，做到不乱放、乱卖、流动经营，阻塞交通。

2、理顺环境卫生保洁体制，提高卫生保洁质量。将北门市场、桥头市场、牡丹苑临时市场、钨都广场、安康广场的卫生保洁交由县环净美公司进行统一管理，从而进一步提升市场保洁质量，同时解决市场与周边居民区结合部卫生管理脱节问题。

3、强化服务意识，提高服务水平。一是牢固树立“诚信服务、以人为本”的服务理念，以服务求生存，以服务谋发展，为市场业主提供优质服务；二是加强干部礼貌待人，推行首问负责制等方式，切实做到文明管市、热情服务，努力提高服务意识和服务水平，使职工正确处理好管理与服务的关系，与业主多沟通、多联系，真正实现规范性工作与人性化管理的有效结合。

4、进一步实施“岗位工作责任考核”机制。从工作任务、劳动纪律、管理实效等方面对在岗职工进行考核，奖优罚劣，奖勤罚懒，让“想做事、能做事、做了事”的干部职工得到肯定和奖励。

近几年来，面对油田物业管理市场化发展趋势，我们玉山物业管理公司审时度势，积极运筹，充分把握管理局社区改革的战略缓冲机遇期，着眼于公司生存与发展的前途和命运问题，通过大力推进“三个转变”，引导广大干部职工清醒认识市场，准确分析市场，主动融入市场，在一定程度上逐步适应了物业管理市场化的发展要求，有效地培养和锻炼了职工队伍，初步总结积累了一些市场经验，并且取得了比较好的社会效益和经济效益，为公司的发展带来了旺盛活力和无限生机。

一、由计划经济意识向市场经营意识转变，在思想观念上逐步适应了物业管理市场化发展要求

回顾这几年搏击市场风浪的艰难历程，我们深切地体会到，作为一个特大型国有企业的物业管理机构，影响推进市场化管理进程的主要制约因素，除了体制方面的原因外，主要是由于我们的思想观念还比较落后，始终不想承认，甚至不敢承认社区物业管理“自主经营”的发展趋势，揉入了太多的依赖思想，表现出了太强的惰性意识。迈不开解放思想的步子，就找不到生存发展的路子，不彻底挣脱长期以来在计划经济条件下形成的陈旧思想观念的束缚，不尽快树立起全新的物业管理市场经营观念，就只能在日趋激烈的市场竞争中逐步萎缩，直至彻底消亡。为了促进广大职工的思想尽快由计划经济意识向市场经营意识转变，我们一手抓教育推动，一手抓干部带动，取得了比较好的效果。

一是坚持依靠教育推动观念转变。否定过去是痛苦的，转变观念是艰难的，但是没有痛苦的否定和艰难的转变，思想观念就难以有大的突破，改革发展就难以有大的作为。几年来，我们紧紧围绕油田物业改革的方针政策，牢牢把握物业管理市场发展趋势，积极畅通内部宣传教育信息渠道，根据上级党委的要求，毫不衰减地把推进社区改革和市场竞争的信号传递到了最基层，传递到了每一个员工，使大家逐步认识到，走物业管理市场化发展道路是大势所趋，只有从事实上具有准计划经济特征的运作模式向充满活力和生机、竞争和风险，严格意义上的市场模式转变，我们所从事的物业管理才大有希望，才能从根本上维护好企业和职工群众的切身利益。当前，我们公司上下集中讨论、广泛关注的问题，已经不再是“走不走市场化道路”的问题，而是“如何走好市场化道路”的问题。认真分析市场，努力适应市场，已经成为我们公司这个团队的坚定共识。

二是坚持依靠干部带动观念转变。职工队伍思想观念转变的程度，市场经济意识的强弱，既取决于加强教育引导等基础性工作的效果，更取决于干部的思想认识和行为表率作用。转变思想观念，树立市场意识搞“齐步走”是行不通的，在认识水平和转变程度上要求达到“一般高”也是不现实的。为此，我们突出加强了公司领导和基层负责同志的市场观念培育，主要是利用公司工作例会这个很好的机会，努力灌输物业管理市场理念，经常集体探讨物业管理市场化发展趋势问题，经常研究实施模拟市场运作的方案和机制问题，并组织交流开拓市场的体会和经验。我们还创造条件，经常给大家提供一些参加学习和培训的机会，帮助大家开阔视野、开拓思路，尽量使基层领导干部比普通职工站得更高些，看得更远些，想得更深些，在解放思想、干事创业、开拓市场、加快发展中，为职工群众做出表率，用实际行动影响和促进职工群众尽快转变观念，基本达到了预期的目的。

二、由维持基本生存向谋求更大发展转变，在工作思路上逐步适应了物业管理市场化发展要求

现代物业管理是指在市场经济条件下，业主委员会通过招标，委托专业的物业管理企业或自主成立物业管理组织向业主提供物业管理服务的行为。近年来，随着我国经济的快速发展，物业管理作为一种新的城市管理形式，契合了市场经济的需求，成为新兴的服务产业我国物业管理不断发展壮大起来，随着物业管理的覆盖面在全国范围内不断扩张，行业初具雏形，城镇居民的物业管理意识加强，其竞争机制逐步建立，行业呈现出良好势态。这一新兴的行业己得到越来越多人的认可，并在社会、经济和环境等方面呈现越来越明显的效益。但在国内，物业管理仍是一个处于成长阶段的新兴行业，许多问题和矛盾在实践中不断涌出，并逐步演变成普遍的社会问题，所以我国的物业管理水平需要不断提升，才能真正地适应现代社会的发展。

一、现代物业管理的特点分析

我国物业管理是伴随建立社会主义市场经济的要求诞生的，它是一种与现代化房地产综合开发方式相配套，与产权多元化格局相衔接的综合性管理。物业管理具有社会化、专业化、企业化、市场化等四个基本特点。

1．社会化。

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的专业分Tgt]是实现物业管理社会化的必要条件。物业管理的社会化是指物业管理将原来分散的社会服务分工汇集在一起统一进行管理。对于物业使用者而言，物业管理犹如为业主找到了一个“总管家”：对于政府部门来说，则犹如找到了一个“总”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主又便于统一管理，大大提高了城市管理的社会化程度。

2．专业化。