物业管理企业范文10篇

一、物业管理企业物业服务发展困难的原因

（一）规模偏小，经济效益不好

物业管理企业物业服务发展困难的原因之一就是企业规模较小，因此限制了企业的进一步发展。从而导致物业服务一直得不到有效的创新，满足不了社会的发展要求。如若物业管理企业要想迅速发展，首先应改变原有的经营规模，扩大其发展空间，加大业务量，以便提高经济效益，促进物业服务的创新。

（二）缺乏优秀的管理人才

目前我国的物业管理企业对工作人员的要求较低，致使物业服务者的整体素质不高，从而影响了物业服务的发展。对于此现象，应提高对物业服务人员要求，在工作人员进入岗位之前要进行相关的培训，确保其符合物业管理企业的发展要求。同时物业管理企业应吸收大量的管理人才，提高企业的管理秩序，从而降低企业工作人员流动性大的现象。同时，物业管理企业还应针对物业服务人员制定相关的服务制度，要求工作人员必须按照制度来实施工作，以便提高物业管理企业物业服务的质量。

（三）建管不分，引发服务矛盾

摘要：风险无处不在，风险管理不仅是一门新兴的管理学科，同时也是一门独立的管理系统。随着我国市场经济的全面发展以及社会体制的逐步稳定，企业风险管理也逐步成为当前企业管理的重要支撑。但在实际的企业经营过程中，由于各种因素的影响，特别是在现阶段市场相对开放、法规解禁、产品创新等因素的背景下，更是极大程度的提升了企业风险性。而从实际管理情况来看，良好的风险管理不仅能有效的降低企业决策错误率，避免企业损失过重的同时，还能在某种程度上提升企业的自身附加价值。借此，本文主要从预算的校对对物业挂办理企业中的风险管理进行研究与分析，以便更好的提升企业的风险防范能力。

关键词：物业管理；预算；风险管理；风险因素

从现阶段我国物业管理企业各项经营指标来看，随着我国改革开放的逐步深入与完善，物业管理企业在这样的改革与发展机遇并存的大环境下，怎样才能更好的提升自身经营管理水平与模式的转型和业务拓展，怎样才能在现阶段如此激烈的市场竞争中做大做强，怎样才能有效的提升企业自身预算管理与风险管理水平等都是当前物业管理企业所面临的重大课题。同时在竞争如此激烈，经济形势如此复杂以及法律保障体系逐步完善和走向成熟的关键时期，物业管理企业要怎样才能更好的保证自身利益不受环境的影响，都是当前物业管理企业所面临的重要问题[1]。

一、物业管理企业的相关性分析

通常情况下，所谓的物业管理企业主要是指性质为企业型经济实体，服务特性为综合性有偿服务的一种依照法定程序设立而从事物业管理活动的企业类型。从企业特性来看，独立核算、自主经营、自负盈亏等都是当前物业管理企业所具备的必要条件，它是一种具有独立企业法人地位的经济组织。它的存在是按合法程序，在满足相关资质条件的前提下经主管部门批准，能独立承担民事和经济法律责任和履行社会义务的市场组成部分，对促进社会的和谐与稳定均有一定的推动性[2]。

二、预算的相关性分析

一、当前实施全面预算管理时存在的问题

(一)预算编制混乱。从本质上讲，物业管理企业的产品是"服务"，这意味着它的成本控制无法量化与对象化，预算编制的难度远远大于生产型企业。许多物业管理企业在进行预算编制时，缺少科学的手段和方法，无法编制出精确的预算方案。其中，预算与企业经营战略结合不紧密，预算决策目标不清晰，导致预算方案缺乏一致性。预算起点难确定，预算范围不明等，使预算方案缺乏可行性。同时在编制预算前缺少信息收集环节，导致预算方案的与实际情况的偏差过大，没有遵循可靠性原则。预算编制是预算管理的基石，预算编制如果不严谨，往往造成预算管理其他环节漏洞百出。

(二)缺少预算机构与专业人员。物业管理企业的管理项目广泛，部门种类繁多，却很少有物业管理企业设置专门的预算机构。造成这种现象的根本原因是企业领导人权利过度集中，尤其是中小型的物业管理企业。一些物业管理企业领导人的成本意识薄弱，只追求产值而忽视了耗费，导致整个企业缺少约束力，在没有预算机构的情况下，浪费现象愈加严重。同时，物业管理企业中的预算人才匮乏，财务预算环节大多由财务部门的人员负责，然而很多财务人员不具备全面预算管理的技能和经验，只能够按要求进行简单的会计核算和成本核算，缺少事前控制的理念。尤其是在权利过度集中的管理下，财务人员更难充分表达自己的看法，更难培养预算管理的能力。

(三)招投标环节信息失真。如今物业管理企业在为了迎合开发商和业主委员会，在参与竞标时出具的是不真实的收费标准。这是由于物业管理企业作为"乙方"，在需要争取客户和抢占市场的时候往往很被动，费用预算都是比照"甲方"设定的收费标准倒推而来，背离了预算管理的前瞻性思想。这种方式既不科学，又容易造成双方的不信任。一旦物业管理企业在经营过程中发现预算偏差过大，极可能采取向业主多收管理费等方式来弥补资金缺口，甚至降低服务标准来缩减成本，造成与业主的矛盾，得不偿失。

(四)预算执行的评价与考核环节薄弱。客观来看，物业管理企业的经营过程确实受外部影响较大，容易造成与计划不符的情况。这就要求企业必须重视事中控制，建立一套切实可行的评价考核体系。然而，许多物业管理企业考核体系不够深入，监控不到位，随意调整预算，对超支事由不重视，批复系统流于表面，没有做到与财务系统的紧密相连。

二、加强物业管理企业全面预算的对策和建议

一、正确把握物业管理市场未来发展的趋势

企业的发展趋势与社会发展紧密相关，物业管理企业制定发展战略的基础是做好企业宏观环境与行业环境、竞争环境的分析，并以社会、行业大环境、大趋势为依据，把握市场的发展趋势和企业中长期发展方向，不断捕捉企业发展的机会，消除或减弱企业发展的威胁，强化企业优势、回避企业劣势。

珠海华发物业管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物业管理企业之一。2001年，我们在制定企业战略规划时，企业已走过16年风雨历程，但是企业的发展并非一帆风顺，企业在管项目仅有10多个，企业主营业务收入仅有800多万元。为了加快企业的发展，上任不久的公司经营班子决定制定企业战略发展规划，在这一战略规划的指导下，经过5年的艰苦努力，公司在经济效益、企业规模、企业品牌上实现了跨越式发展，公司主营业务收入约增长了4倍，4个项目被评为“国优”，10多个项目被评为“省优”，并获得了多个各级政府颁发的荣誉，公司无论从规模、品牌、效益都取得了质的飞跃。

在制定企业战略规划前，首先要把握市场发展的趋势，做好宏观环境分析，因为这些环境对企业的影响往往是深远的、广泛的。我们在进行宏观环境分析时，应从政治环境、经济环境、社会环境、技术环境四个方面入手：即分析当时国家的政治制度改革、法律法规建设、政策动向、司法执法情况、政府机构设置与改革、重要政治事件等对行业、企业的影响；分析社会经济结构、经济发展水平、经济体制、经济政策等的变化及对物业管理市场的影响深度与广度；分析自然环境、文化环境对当地物业管理的影响；分析国家科技政策、科技体制、科技发展水平等对企业经营管理、企业装备水平的影响等。

其次，在进行行业发展趋势分析方面，我们应着重把握如下六方面的趋势：行业政策不断得到完善，行业法制管理逐步健全。非凡是近年来国务院、建设部、地方政府陆续出台了《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律、法规文件。随着时间的推移，猜测今后将会有更多的相关法律、法规陆续颁布，物业管理市场与行业将逐步走向法制化；房地产市场随着中国城市化进程和经济快速发展而进入高速发展期，并带动物业管理市场的进一步繁荣；物业管理市场竞争、人才竞争将日趋激烈，导致物业管理企业优胜劣汰、存强去弱和专业分工的不断细化；客户现实与潜在的需求持续增长，客户对物业管理的要求不断提高，物业管理服务的广度与深度将不断增加；业主的维权意识、消费意识同步提高，必然要求物业管理企业运作更加规范化；物业管理企业呈集团化发展趋势，跨地区、跨行业组建物业管理企业集团将陆续出现。

在做好行业发展趋势分析的同时，我们要进一步进行行业竞争分析，即分析行业新进入者、顾客、供给商、替代服务产品、行业内现有企业对本企业的竞争与影响。

一、正确把握物业管理市场未来发展的趋势

企业的发展趋势与社会发展紧密相关，物业管理企业制定发展战略的基础是做好企业宏观环境与行业环境、竞争环境的分析，并以社会、行业大环境、大趋势为依据，把握市场的发展趋势和企业中长期发展方向，不断捕捉企业发展的机会，消除或减弱企业发展的威胁，强化企业优势、回避企业劣势。

珠海华发物业管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物业管理企业之一。2001年，我们在制定企业战略规划时，企业已走过16年风雨历程，但是企业的发展并非一帆风顺，企业在管项目仅有10多个，企业主营业务收入仅有800多万元。为了加快企业的发展，上任不久的公司经营班子决定制定企业战略发展规划，在这一战略规划的指导下，经过5年的艰苦努力，公司在经济效益、企业规模、企业品牌上实现了跨越式发展，公司主营业务收入约增长了4倍，4个项目被评为“国优”，10多个项目被评为“省优”，并获得了多个各级政府颁发的荣誉，公司无论从规模、品牌、效益都取得了质的飞跃。

在制定企业战略规划前，首先要把握市场发展的趋势，做好宏观环境分析，因为这些环境对企业的影响往往是深远的、广泛的。我们在进行宏观环境分析时，应从政治环境、经济环境、社会环境、技术环境四个方面入手：即分析当时国家的政治制度改革、法律法规建设、政策动向、司法执法情况、政府机构设置与改革、重要政治事件等对行业、企业的影响；分析社会经济结构、经济发展水平、经济体制、经济政策等的变化及对物业管理市场的影响深度与广度；分析自然环境、文化环境对当地物业管理的影响；分析国家科技政策、科技体制、科技发展水平等对企业经营管理、企业装备水平的影响等。

其次，在进行行业发展趋势分析方面，我们应着重把握如下六方面的趋势：行业政策不断得到完善，行业法制管理逐步健全。非凡是近年来国务院、建设部、地方政府陆续出台了《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律、法规文件。随着时间的推移，猜测今后将会有更多的相关法律、法规陆续颁布，物业管理市场与行业将逐步走向法制化；房地产市场随着中国城市化进程和经济快速发展而进入高速发展期，并带动物业管理市场的进一步繁荣；物业管理市场竞争、人才竞争将日趋激烈，导致物业管理企业优胜劣汰、存强去弱和专业分工的不断细化；客户现实与潜在的需求持续增长，客户对物业管理的要求不断提高，物业管理服务的广度与深度将不断增加；业主的维权意识、消费意识同步提高，必然要求物业管理企业运作更加规范化；物业管理企业呈集团化发展趋势，跨地区、跨行业组建物业管理企业集团将陆续出现。

在做好行业发展趋势分析的同时，我们要进一步进行行业竞争分析，即分析行业新进入者、顾客、供给商、替代服务产品、行业内现有企业对本企业的竞争与影响。

物业管理企业作为我国市场经济的重要组成部分，对我国经济发展具有重要作用。物业管理企业作为现代企业的分支，本身也要追求企业的经营发展和经济效益。传统的物业管理企业运营方式日渐僵化，以收取物业费作为企业经济效益的来源，已明显不适应当前的经济发展状况。物业公司本身属于微利行业，单纯依靠物业费的收取已难以维持生计，更别说有所发展。因此，物业管理企业要想获取良好的经济发展效益，必须调整企业的资产运营模式。

一、物业管理企业的经营现状

物业管理企业的业务范围涵盖了居民住宅小区、企业办公楼、学校、甚至是市政基础设施等多个层次和各个方面。然而，从物业管理企业自身的经营现状来看，物业管理企业属于惨淡经营的微利行业。目前，我国大多数物业管理企业经济实力较弱，盈利能力不强，无法取得与物业管理企业规模相适应的经济效益。这是严重制约物业管理企业发展的。物业管理企业单纯依靠收取物业费已经难以维持生计，遑论取得良好的可持续发展了。物业企业只有大力改善服务质量，提高物业费的收取率，或者是增加物业企业的经济增值点，才能在当前激烈的市场竞争中获得生存与发展。因此，物业管理企业要改善企业的运营模式，调整物业企业的资产运营[1]。

二、物业管理行业发展趋势

1、物业管理行业将逐步向资产运营管理模式发展

物业管理企业为了克服长期以来的微利困境，将逐步向资产运营管理模式发展。这是物业管理企业发展的大势所趋。近年来，我国一些先进的物业管理企业已经对物业管理企业的资产运营模式进行了研究和探索，并且在社会实践中获得了良好的经济效益。物业管理企业的资产运营模式具有先天的优势条件。物业管理企业在实际工作中，建立了覆盖面极为广泛的物业管理平台，物业管理企业利用现有的物业管理平台开展资产运营管理业务，是具有巨大的优势的[2]。物业管理企业开展资产运营管理模式，对于物业管理企业的经济效益和企业发展具有重要的意义。一方面，物业管理企业开展资产运营管理业务，可以有效延伸物业管理企业的服务内容，改进传统的物业服务，能提高物业服务水平从而更好地服务业主生活。另一方面，物业管理企业开展资产运营管理模式能有效增加经济增值点，为物业企业创造更多的收入途径和渠道，进而提高物业管理企业的经济效益，扭转物业管理企业长期以来的微利困境[3]。

[摘要]本文比较系统地分析了物业管理企业成本的特点及物业管理企业成本管理的现状,在此基础上提出了完善物业管理企业成本管控的对策,包括:运用价值工程､追踪作业成本､完善细节管理､降低组织成本､提升科技含量､发挥集中优势等｡

[关键词]物业管理;物业管理成本;管控对策

一､物业管理企业成本的特点

物业管理企业的工作就是根据物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施､设备和相关场地进行维修､养护､管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序｡从物业管理企业的工作性质可以看出,物业管理企业的工作具有空间分散､时间连续､内容复杂等特点｡空间分散是指物业管理企业的工作地分散,因为其管理的是一个个独立的物业小区,这些管理对象可能在一个地区,也可能延伸至全国｡时间连续是指物业管理企业的工作时间连续,要24小时为业主提供服务,有人形象地称之为“招手即停”,即随时要提供物业管理服务｡内容复杂即物业管理企业的工作内容多而杂,既有物的管理,又有人的服务,有人形象地称之为“包治百病”,即在一个物业管理区域内,物业管理企业是“上管天,下管地,中间管空气”,这话一点不假｡由于物业管理的这些特点,导致物业管理企业成本也呈现出如下特点:

1.点多｡即物业管理企业的成本形成点多｡物业管理企业的成本可分为服务成本､管理成本､经营成本｡服务成本是在为业主服务过程中发生的成本,如维护小区治安､进行消防检查,保障小区安宁､安静等过程中发生的成本｡管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修､养护､管理所发生的成本,如小区设施设备的维修等｡经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本,如经营小区会所､经营公共设施等｡因此,在物业管理企业,每个部门､每个单位､每个环节､每个岗位､每个个人都是一个成本形成点｡

2.面广｡即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广｡物业管理企业为了发展,为了取得规模效益,总是不断地争地盘､抢市场,规模越做越大,地盘越争越多,市场也越来越大,物业的分布面也越来越广,从而使物业管理成本的发生面也越来越广｡

摘要:“营改增”已推广至各行各业，缴纳营业税均存在不同严重程度的重复纳税问题。本文通过简要阐述针对“营改增”政策、企业纳税筹划来分析“营改增”对物业管理的企业纳税筹划的实际影响，并提出对策。

关键词:营改增;物业管理;企业纳税筹划;对策

21世纪以来，我国市场经济得以迅速发展，以往的纳税模式已无法适应当前市场经济的实际需求，纳税改革是顺应历史发展的必然产物。近年来，随着“营改增”政策的渗入，部分行业的营业税、增值税有了较大改变，逐渐推广“营改增”政策，在纳税的过程中将缴纳营业税的实际应税科目逐渐变更为缴纳增值税，可有效降低重复纳税发生率。“营改增”政策用于物业管理企业，短时间内存在税负有增无减的现象，但长期效果显著，不仅可以整体降低行业的税负率，还可推动物业管理企业的发展进程。

一、营改增政策分析

“营改增”政策也就是营业税改增值税，主要指把缴纳营业税中的全部应税科目均由缴纳增值税代替，既可防止重复纳税，又可减少企业的相应税负。于2011年10月，财政部、国家税务局已下发关于“营改增”的试点方案。在2012年1月便率先在上海交通运输业及其他现代服务业试点，均获得了较好的效果。于2013年8月交通运输业及其他现代服务业“营改增”已被推广至全国，并增加了广播影视服务纳入试点范围。于2014年1月，铁路运输业和邮政业在全国范围实施营改增试点;同年6月，电信业在全国范围实施营改增试点在2016年5月以全面进行“营改增”试点将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。在推广“营改增”之前，多数现代服务行业为缴纳营业税-，导致重复纳税的问题较为严重，既增加了纳税人的压力，又严重影响了企业的进一步发展。“营改增”的-征收范围以交通运输业、部分现代服务业为主，把营业税的价内税变为增值税的价外税，因为有增值税的销项税额、进项税额之间的抵扣关系，大大降低了重复征税的情况，大大促进企业转型及产业结构升级或调整，一定程度上有益于国民经济持续稳定发展。

二、企业纳税筹划分析

【摘要】塑造品牌已成为物业管理企业顺应市场经济发展的必然趋势和行业关注的焦点。本文首先分析了物业管理品牌形象构成，在此基础上，分别从内功和外部传播两个方面提出了物业管理企业品牌创新的策略,并对此进行探讨。

【关键词】物业管理品牌形象创新策略

一、物业管理品牌形象的构成要素

品牌形象是存在于人们心里的关于品牌各要素的图像及概念的集合体，主要是品牌知识及人们对品牌的态度。物业管理企业的品牌形象按其表现形式可分为内在形象和外在形象两种。内在形象主要包括：

1、服务形象。物业管理提供的主要内容是为业主服务。物业管理企业的“产品”就是“服务”。物业管理企业凭借对业主的服务获取业主的满意度和忠诚度，以此获得报酬，实现自己赢利的目的。如果物业管理企业服务意识不强，达不到大多数业主的要求，没有树立起良好的服务形象，企业就不可能塑造出名牌。因此，可以说服务是品牌之本。

2、文化形象。品牌文化形象是业主和社会公众对品牌所体现的品牌文化或企业整体文化的认知和评价。品牌文化与企业的环境形象、员工形象、企业家形象等一起构成完整的企业文化。物业管理企业的品牌，实际上就是企业文化对外发散力的一种集中体现。

摘要：物业行业近几年得到了迅猛发展，但是相比于西方国家我国物业行业还处于初级发展阶段，所以行业内物业管理服务质量良莠不齐，发展规模较大、服务水平较高的物业公司比较稀少，市场两极分化严重。而内部控制是制约物业公司发展壮大的重要因素，加强内部控制效果，能够帮助公司控制企业成本，完善物业管理机制，实现对服务流程和制度的有效监督，对公司发展建设是非常有利的。

关键词：物业企业；管理服务质量；内部控制；探究

纵观物业行业近几年的发展，多数中小型的物业企业的物业管理服务在成本和效益方面存在不均衡的问题，归其最根本的原因是多数中小型物业企业对于内部控制体系的建设不够重视，没有发现内部控制对于盈利空间的增长，提高核心竞争力的重大价值。

一、内部控制内涵及意义概述

（一）内部控制定义与目标。内部控制指的是企业或者组织机构通过以业务为核心，构建能够起到相互制约作用的清晰职责分工制度以及完善的业务组织形式，旨在能够确保内部数据信息的完整性和真实性，基于战略目标建立有效的监督机制。物业企业因为是将服务客户作为业务指标，因此容易产生物业管理费用过大的问题，因此多数物业企业需要基于成本效益最小化和最大化原则，将控制物业管理费用作为总目标[1]。而将总体目标进行细化，就可以细分为以下8点：①财务部门与业务部门的工作职权相独立，却又相互为平行部门，同时财务部门的工作规范应当严格遵守我国《会计法》等政策和公司内部财务制度的规定进行。②采购业务要统一由采购部门进行负责，不应当由其他部门进行兼办，而且采购申请和审批程序要制定清晰和严谨。③对于企业内部各项费用开支要进行预算管理，根据具体使用需求来制定科学的预算控制目标。④由单位总经理统一审批超额的费用支出申报。⑤对于业务成本进行预算管理，设置上限额度标准，留有控制空间。⑥对库存的各项物资首先要进行仓库核算，然后再交由会计核算，严格遵守账实相符的原则。对于入库手续应当要建立严格的验收制度，出库手续要建立严格的审批制度。⑦内部监督机制要贯穿到业务决策与执行的全过程中，对于舞弊弄私、制度漏洞等问题进行及时的举报和报告提交。⑧要定期盘点各项物资和现金资产，建立严格执行程序、审批程序[2]。（二）内部控制五要素。1.内部环境。内部环境是整个内部控制执行的重要基础，内部环境包括企业文化、企业战略规划、企业管理理念、管理制度、薪酬福利待遇等。2.风险评估。内部控制的风险评估指的是对内控过程中存在的一切风险进行识别和分析，提前为企业预防和有效规避可能发生的风险，为企业减少可以避免的损失。风险评估工作主要涵盖了按照实际情况制定内控目标、识别以及分析风险，并为企业管理者提供应对的策略参考。3.控制活动。控制活动就是指以保证内控目标为任务来对具体的业务流程与处理采取风险控制手段的工作。4.信息与沟通。随着企业壮大，业务信息和财务信息也会随之而增加，因此内控还要保证各部门之间的信息数据得以无阻碍流通与传递，从而让各项决策得以及时制定，公司内部问题得以有效解决。5.内部监督。作为保障内部控制效果的重要环节，内控监督机制必须将动态化和全程化贯穿到内控目标与制度制定到内控执行过程中，并且要根据企业内外部情况以及生产经营状况进行及时的调节，从而得以推动内控执行工作的有序进行。

二、物业管理企业内部控制体系建设现状分析