物业工作意见范文10篇

一、业主自治管理工作指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以促进城市建设与经济社会协调发展，提高人民生活质量为宗旨，以建设和谐社区为主线，以业主协商、社区组织、政府扶持和日常管理与服务费用由业主共同承担为原则，促进社区建设和发展。

二、业主自治管理工作目标

对目前未实行或无条件实行物业管理的居民住宅区，全面推行在社区（居民）委员会指导下的，以居民自我管理、自我选择服务方式为主要形式的业主自治管理，实现住宅区安全有序、整洁的基本目标。待条件成熟后，实行规范的物业管理。

三、业主自治管理工作要求

（一）实行业主自治管理的住宅区，应当通过成立业主大会、选举产生业主委员会进行自治管理。如果业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

为进一步规范本区新增经营性物业的配置和管理，充分发挥其在推进新农村建设，统筹城乡发展，节约集约利用土地，着力破解城乡二元结构等方面的作用，根据本区实际情况，就加强新增经营性物业的监管，提出以下实施意见。

一、新增经营性物业范围

新增经营性物业是指自本意见施行之日起，本区行政区域内新建成并可供的全部商业用房、商务楼、工业标准厂房、仓储用房等，通过回购等方式取得并长期持有、集中经营管理，产生经济和社会效益的物业。

二、新增经营性物业回购

1、前期工作。在新建商品房项目时，应明确要求回购经营性物业。为规范新增经营性物业回购行为，在区政府领导下，区国（集）资委、区房地局、区发改委、区经委、区财政局、区规划局、区土地储备中心和区资产经营公司等部门组成监管小组，在房地产项目建设初期就相关回购事宜进行协调，明确具体操作事项。

2、回购主体及方式。回购主体应为区资产经营公司、镇资产投资经营公司和有关村公司。回购方式以镇、村或区、镇联合回购为主，也可镇、村联合或区单独回购。十年内，回购取得的新增经营性物业原则上不得转让。区、镇、村三级经营性物业如需转让，需经区政府审批。镇、村经营性物业如转让，区资产经营公司有优先收购权。

从4月初开始，区人大常委会围绕本区贯彻执行《市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）中面临的问题开展调研。通过走访学习兄弟区物业管理工作经验，深入政府相关部门和物业管理企业了解实情，召开各类人员座谈会和组织区人大代表视察住宅小区物业管理现状等一系列调研活动。我们认为，当前，本区在贯彻执行《规定》中主要面临两个层面上的问题，一是区级层面上的问题，我们已通过区十四届人大常委会十三次会议对我区贯彻执行《规定》进行了审议，督促区政府加以解决；二是涉及到法规政策方面，需要在市级层面上帮助解决的问题，也提出了解决这些问题的建议，具体情况如下：

一、面临的主要问题

（一）关于住宅小区业委会组建、换届和监管难的问题

一是业委会组建、换届难。《规定》对住宅小区业委会的组建在时间、程序等方面虽然已有较多规范，但由于各方职责不明，程序操作性不强，组建和换届逾期后的监管措施缺失，再加上业主维权意识淡薄，相当一部分业主对业委会是否组建或换届漠不关心，参与率较低，或者业主热心参与但受利益驱动，业主意见不一，无法形成多数等原因，使住宅小区不能按照《规定》设定的时间完成业委会的组建或换届。二是监管难。《规定》对业委会没有形成准确、合理、科学的法律定位，对具有较大权力的业委会，《规定》没有设定具有一定操作性的管理和约束条款，特别是业委会违规不违法，但造成较大经济损失后的经济责任如何追究，《规定》还有缺失，使政府相关部门在实施监管时，常常处于无法可依的窘境。

（二）关于维修资金再筹集难的问题

调研中，我们发现维修基金存在两方面问题，一是早期部分商品房当时没有缴纳维修基金，现在维修经费面临困难；二是相当部分售后房的维修基金，经过多年使用，尚存部分已基本临近首次筹集资金总额的30％，按照《关于实施<市住宅物业管理规定>的若干意见》规定，这些住宅小区的维修基金都应当再次筹集，但业主主动筹集维修资金的意识淡薄，相关法规又未规定维修资金再筹集的约束性措施和可行性方案，使维修基金再筹集无法实施。

根据县委办、县政府办《关于印发<县县城治脏治乱治堵工作方案>的通知》的统一部署，为进一步明确我县房管局管辖区域的物业小区范围，进一步加强县城物业小区的环境卫生整治工作，提高物业服务企业的整体水平，经局研究决定，在县县城范围内，有物业服务企业服务的物业小区中开展环境卫生保洁整治工作。具体制定如下实施意见。

一、工作目标

进一步加强由物业服务企业服务的住宅小区环境卫生工作力度，全力营造整洁、优美、和谐、文明的住宅小区，构建和谐居住环境；进一步增强物业服务意识，提高物业服务质量和服务水平。

二、组织领导

成立县县城物业小区环境卫生保洁工作领导小组，负责县城物业小区环境卫生保洁工作的组织领导和统筹协调。其组成人员如下：

组长：

一、总则

第一条（目的与依据）

为了更好地贯彻实施市人大常委会的《市住宅物业管理规定》以及规范地区业主大会选聘物业管理企业的行为，结合地区物业管理的实际情况，制定本指导意见。

第二条（适用范围）

镇行政区域内居住小区的业主大会选聘物业管理企业，适用本指导意见。

第三条（基本原则）

为进一步规范本区新增经营性物业的配置和管理，充分发挥其在推进新农村建设，统筹城乡发展，节约集约利用土地，着力破解城乡二元结构等方面的作用，根据本区实际情况，就加强新增经营性物业的监管，提出以下实施意见。

一、新增经营性物业范围

新增经营性物业是指自本意见施行之日起，本区行政区域内新建成并可供的全部商业用房、商务楼、工业标准厂房、仓储用房等，通过回购等方式取得并长期持有、集中经营管理，产生经济和社会效益的物业。

二、新增经营性物业回购

1、前期工作。在新建商品房项目时，应明确要求回购经营性物业。为规范新增经营性物业回购行为，在区政府领导下，区国（集）资委、区房地局、区发改委、区经委、区财政局、区规划局、区土地储备中心和区资产经营公司等部门组成监管小组，在房地产项目建设初期就相关回购事宜进行协调，明确具体操作事项。

2、回购主体及方式。回购主体应为区资产经营公司、镇资产投资经营公司和有关村公司。回购方式以镇、村或区、镇联合回购为主，也可镇、村联合或区单独回购。十年内，回购取得的新增经营性物业原则上不得转让。区、镇、村三级经营性物业如需转让，需经区政府审批。镇、村经营性物业如转让，区资产经营公司有优先收购权。

区第五届人民代表大会常务委员会第22次会议听取并审议了区人民政府《关于贯彻实施国务院〈物业管理条例〉和〈市住宅物业管理规定〉的情况报告》。

会议认为，近年来，区政府及有关部门认真贯彻实施《物业管理条例》和《市住宅物业管理规定》，根据发展的实际情况，加强行业引导和监管，积极推进物业管理工作，物业管理总体水平得到较大提高。

会议强调，物业管理关系千家万户，是社区建设的重要组成部分。贯彻好《条例》和《规定》，对于依法加强社区建设与管理，构建和谐社会有着积极的意义。

会议建议，区政府要结合发展的实际，对在物业管理条例实施中出现的新情况、新问题予以足够重视。要进一步完善社区建管体制，加大两级政府综合协调的力度，形成住宅物业管理合力；进一步细化工作制度，加强行业引导和执法监管；进一步提高业主大会的组建率，加强对业主大会、业委会的业务指导和培训，引导业主依法维权，自觉履行法定义务；进一步加大宣传教育和对物业管理企业产业市场化的培育力度，提高居民对物业管理市场化的认识和物业管理企业市场竞争能力，努力推进我区物业管理向法制化、规范化方向发展，不断提升管理物业水平。

为规范全市住宅小区物业管理活动，贯彻落实“要向精致城市方向发展”的重要指示精神，全面推动“党建引领·红色物业”建设，切实把物业管理作为我市精致城市建设和基层社区治理的重要抓手，根据《省物业管理条例》《市物业管理办法》《住建部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《市委市政府关于深化党建引领“红色物业”提升社区治理水平的实施意见》《市住建局市场监督局进一步规范和加强海景房开发和销售管理试点方案》等文件要求，结合我市实际，制定本意见。

一、强化顶层设计，理顺物业管理体制机制

（一）强化物业管理机制建设。依托市物业管理工作领导小组、市红色物业党建联盟，加强党对物业管理工作的领导，将物业管理工作纳入社区管理和社会治理体系，强化完善市、镇、社区三级联动管理体制，夯实社区党组织领导下的社区居委会、业委会和物业服务企业“四位一体”基层治理机制。市物业管理工作领导小组办公室、市红色物业党建联盟办公室设在市住房和城乡建设局，负责全市物业管理工作的监督、调度、考核，负责组织召集相关部门召开市物业管理联席会议，着力研究解决镇区提报的重大疑难问题。

（二）完善属地物业管理机构。各镇区要成立物业管理办公室，具体负责辖区内物业管理的监督、调度、考核，制定工作计划和考核办法，落实物业管理联席会议制度，解决物业管理相关问题，接受市物业主管部门的监督考核。各社区居委会要把业委会、物业服务企业纳入网格党建范畴，安排专人具体负责监督管理日常物业服务活动。日常物业服务矛盾纠纷要化解在基层；涉及执法类、复合类的矛盾纠纷要按照“721”工作法，坚持服务优先、处置与疏导相结合原则，构建“服务、管理、执法”新模式，70%以上通过社区恳谈调解会解决，20%以上通过镇区召开联席会议解决。

（三）加强物业管理工作考核。建立三级联动管理考评机制，层层落实考核办法和措施，形成市物业主管部门抓镇区物管工作考核，镇区抓社区物管工作考核，社区抓业委会（物业管理委员会）和物业企业考核的联动考评机制。建立物业服务质量动态评价机制，各镇区对辖区内物业服务企业的日常服务质量进行考核，考核分值占70%，市物业主管部门对全市物业服务企业进行行业考核，考核分值占30%。动态考核与物业服务企业信用管理相结合，由市物业主管部门会同相关镇区，形成物业服务企业年度红黑榜，纳入黑榜和不良信用记录的企业，给予约谈负责人、实施重点监管、限制承接新项目，直至清出物业市场等惩戒措施。

二、加强基础建设，稳步推动“三个全覆盖”

为进一步提高经济效益，降低生产经营成本，调动工作人员的积极性、主动性和创造性，不断提高工作人员的办事效率和工作能力，提高服务质量，保证纪检监察工作“入经济，进管理”，进一步做好效能监察工作。潘集物业管理处按照公司《关于开展效能建设工作的安排》文件精神及金克绪总经理在6月30日效能建设工作会议上的讲话要求，结合本处实际，特做出以下安排意见：

一、指导思想与基本原则

效能建设工作要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照科学发展观的要求，对照有关法律和公司出台的规章制度，紧紧围绕提高企业效益、工作效率、水电回收率、有偿服务结算率、物业服务收费率及其他安全生产经营指标，进一步健全制度，规范程序，加大监督管理力度，促进企业效益增长、办事效率提高、工作效果明显，确保企业健康、稳定、和谐发展。

效能建设工作的基本原则：坚持效能建设与加强和改善企业管理相结合；坚持建章立制与完善企业内部监督制约机制相结合；坚持教育、制度、监督三者同步，过程监督与重点监控相结合；坚持创新工作方法、自查自纠、自主管理与加大督导力量，现场办公与明查暗访、群众评议相结合。

二、实施步骤及阶段

处开展效能建设工作，大致分为三个阶段进行。

物业管理是一个非常琐碎、繁杂、系统逻辑环扣性强的综合性服务行业，建筑是凝固的音符，物业管理则是跳动的乐章；源于这样的一个理念，为了“打造**首脑机关物业的品牌”，进一步提高公司的社会的认知和认可，促进公司的全面、协调、可持续发展，结合多年一线物业管理实践与经验，特提出建议如下：

一、要进一步明确首脑机关物业管理的困难与问题

市委、市政府是**市的首脑机关，是一个城市的政治活动中心，是承担着领导、运作和管理全市——多万人的执政载体，它既具备有一般写字楼的基本功能，又有其细微、深沉的特殊之处，物业管理难度非同一般,首脑机关建筑占地面积大，楼宇层次结构错综复杂，通道楼道互通相连，办事人员流动量大，会议召开频繁，车多、人多、会议多、上访的人多是首脑机关大院最为典型、最为突出的特点，从而给管理服务带来多样复杂性的阻力和难题，在管理前期，会出现进出人员登记控制力度不到位，来访人员特别是群访人员失控；保洁特别是重要的接待会议、大型高标准会议的会场布置接待服务不及时到位，保洁质量不高，车辆乱停乱放，严重影响机关整体形象问题突出，管理混乱，人员势气消沉，业主投诉频繁等不利影响。因此首脑机关大院的物业管理在安全保卫、环维保洁、绿化养护、会务接待、水电设施设备的维养都必须做到高标准、高要求才能满足业主单位的需求。

二、要进一步提高对首脑机关物业管理的认知与定位

首脑机关是提市委、市政府领导的办公所在地，也是**市的政治活动中心，担负着领导**进行改革开放和现代化建设，推动**发展的策源地。物业管理公司为市委、市政府领导业主们创造一个高效、安全、有序、舒适、温馨的办公环境，塑造进取、创新、和谐富有效率服务于社会的管理氛围，是首脑机关物业管理的核心重点、难点主题工作。因为他代表着**的形象，更是体现**物业管理服务水平的窗口；源于对首脑机关大院的物业特殊属性有了清晰的认知和明确的定位，我们必须要明确肩上的责任和重担，更为重要的是要明白工作的主导和方向，因而要对首脑机关实行物业一体化全方位立体全面管理；实现物业管理一体化、社会化、专业化和规范化，正确处理管理与服务的关系，平衡管理与服务的矛盾性和对立性，以完善的机制管理，以“业主至上、服务第一、亲情服务、规范管理”宗旨服务管理，为业主提供优质服务，实现从单纯物业管理更高层次综合物业管理的转型变更，建立精干、高效的管理的机构，运用科学管理方式和先进管理手段，形成具有“管理严密，操作规范，工作务实，服务优质”的管理模式，推崇管理机制专业规范化、服务体系科学合理人性化，贴心的“管家式”的服务管理，进一步为首脑机关的物业管理提供必要的和必需的后勤保障。

三、要进一步树立“打造**市首脑机关物业的品牌”的信心与决心