物业各种材料范文10篇

摘要：近年来，我国经济快速发展，物业行业也随之发展壮大，物业企业之间的竞争亦日趋激烈。由于竞争的加剧以及物业企业收费的标准化管理，物业企业成为微利服务行业，为了增加收入，提高企业竞争力，物业企业需要占领更多的市场，拿下更多的物业项目，因而出现了许多大型的跨区域多项目物业企业。对于这些大型企业，由于区域太广，“战线”太长，存在的地域差异和管理资源的鞭长莫及会增加许多不确定性，导致风险的发生，尤其是财务风险。企业开拓市场的根本目的是将企业做大做强，如果发生了财务风险，不仅造成了该项目的经济损失，严重的还会影响整个企业后期的经营，从而使企业的战略目标难以实现。本文从企业财务风险防范角度出发，阐述了跨区域多项目物业企业可能存在的财务风险，并从全面预算管理、内控管理制度、考核监督制度、信息系统等方面提出了相应的风险防范措施，有利于大中型物业企业尽可能将财务风险降至最低。

关键词：跨区域多项目;物业企业;财务风险防范

一、跨区域多项目物业企业财务风险防范的重要性

简单来讲，财务风险防范是企业在经营过程中，将对内外环境因素可能引起的财务成果损失降至最低所采取的措施。时至今日，物业行业已进入微利时代，许多物业企业采用了跨区域多项目的运营管理，通过“薄利多销”的模式增强企业的竞争力，在企业规模横向和纵向拓宽的同时，也增加了对资源及管理的需求，此时做好财务风险防范尤为重要。（一）财务风险防范有利于企业从全局出发，营造安全稳健的经营环境。企业采取跨区域多项目经营的根本目的是通过多个“点”的盈利来推动整个“面”的发展，从而增加企业整体价值。企业在开发市场的过程中，应客观分析各地的政策差异，人力资源差异，物料成本差异及存在的财务风险，从企业整体利益出发，确定该项目是否可行，防止风险带来的财务危机给企业造成损失，给企业的可持续经营带来不利影响。（二）财务风险防范有利于物业项目的安全运营。收益和风险总是共存的。项目在运营过程中，通过财务风险防范可以识别来自于收入、支出及偶发性的风险，并对风险进行分析和度量，在项目运行中通过相关制度及措施加以控制，减少财务风险发生的可能性，将项目的损失降至最低。（三）财务风险防范有利于企业形成稳定的财务活动。对跨区域多项目的物业企业，其财务活动涉及的“点”多、“面”广，财务信息汇总所需时间较长，财务风险较之其他企业也更大。因此，在财务风险管理过程中，应加速资金流转，缩短资金在各项目的沉淀时间，及时汇总至企业总账户，保障资金安全，这样有利于资金统筹管理，避免资金分散影响资金安全及使用效率，为企业实现战略目标提供坚实的财力物力基础。

二、跨区域多项目物业企业财务风险防范的关键环节  

（一）市场开发过程中存在的财务风险。面临激烈的市场竞争，物业企业只有做“大”，才能做“强”。在抢占市场份额时，有些物业企业缺少前瞻性，没有对市场进行充分调研，没有分析因地域差异而产生的政策差异、人文差异，贸然前行，为企业的经营埋下危机。比如在招投标过程中，有企业为了拿下项目，没有考虑当地人员实际工资水平，仅依据政府规定的较低的工资水平报价。对于劳动力密集的物业企业，这样必然导致实际运营中人力成本的大幅增加，使企业盈利水平降低甚至亏损。许多大中型物业企业的项目已辐射了大半个中国，为进一步扩展占领市场，有企业甚至在某些未占领区域设立长期的市场开发部，人马设施一应俱全，未充分考虑由此产生的巨额前期费用，而这些费用的来源是靠其他项目的盈利支撑，如果不知取舍，这些没有项目的开发部将成为企业的负担，让企业负重而行，这是与企业开发市场的初衷背道而驰的。（二）项目营运过程中存在的财务风险。跨区域多项目物业企业在项目运营过程中的财务风险主要来源于两个方面。一方面是来源于外部因素的不确定性，另一方面来源于内部因素的不确定性，即企业内控制度缺少或不完善带来财务风险的可能性。1.物业企业外部因素造成的财务风险。第一，合同收入的不确定性风险。对于跨区域多项目物业企业，其物业管辖区有居民小区、写字楼、医院、学校等，服务对象有居民、国企、民营，还有行政单位，不同的服务对象物业费收取难易程度也不同。对于国企行政事业单位，其物业费收取几乎没有风险，而对于居民或民营企业，因其个体或自身经营的不确定性，物业费收入也存在不确定性。第二，当地政策调整及物价变化引起的不确定性风险。物业企业跨区域的项目大多是医院或办公楼等大型物业项目，其收入即是合同约定收入，而项目自进驻以后就会发生人工物料等成本费用，如遇当地调高最低工资标准或物价上涨，则会出现收入不变，费用增加的财务风险。2.物业企业内控制度缺少或不完善引发的财务风险。对于跨区域多项目物业企业，尤其是新入驻项目，因机构新建，人员大多是临时招募，对业务不熟，内控意识薄弱，更容易引发如下财务风险：第一，物业费收缴的风险。物业企业项目提供服务的对象虽不相同，但收费项目大致相同，主要有保洁费，安保费，维修费、绿化费、停车费等，其中维修费和停车费大多是零星收取的费用，如员工缺乏内控意识，只收费而不上缴，则会造成此部分物业费的流失。对于合同约定支付的如保洁、安保费等大额合同收入，由于内控管理的不到位，甚至出现跨区域项目财务人员挪用公款，这种情况在跨区域物业公司并不少见。第二，物料采购及出入库风险。物业企业的成本费用中，比重最大的是人工费用，其次是物料成本。在批量材料采购过程中，如果采购人员对当地市场缺乏了解，没有货比三家，或者从个人私利出发而采用单一来源采购，则会增加企业采购成本，减少项目利润。在材料领用环节，由于把控不严，没有严格执行出入库制度，造成材料浪费，材料库存的账实不符。第三，资金管理环节的风险。对于跨区域多项目的物业企业，由于空间跨度比较大，企业未提前制定约束条款，总部对其收支情况不能及时掌握，对项目资金及时上交不能有效监督，使项目资金不能及时到达单位总账户，不利于企业资金的统筹安排，造成资金闲置，甚至出现公款私存、私设小金库现象，危及资金安全。

物业档案是指物业行政管理部门与物业服务企业在行政管理活动和经营管理活动中形成的，反映物业管理状况与企业经营服务情况，具有保存利用价值的各种文字、图表、声像等不同载体的历史记录。物业档案既记录了物业行政管理部门的管理情况，又记载了物业服务企业的各项经营活动和服务情况，真实、客观、全面、系统地记载了物业管理活动的全过程，是物业管理活动的原始记录。下面，笔者谈一下自己对物业档案管理工作的几点认识。

一、物业档案的特点

1.来源广泛。物业档案的形成涉及方方面面，其中物业管理行政职能部门产生的物业档案内容有：物业企业资质管理档案；维修资金管理档案；业委会管理档案；综合整治档案；物业执法档案等。由房管所转制而成的物业公司形成的档案内容有：产业类档案，包含每户居民的公房凭证副本（存根）、产业管理手册等；业务类档案，包含记录每户居民租赁使用情况的业务件袋、住房调配单、售后公房资料等；测估类档案，包含测估手册、各类图纸；维修管理类资料，包括房屋大修资料、房屋完损等级评定记录、各类设备维修保养资料、群众来信和投诉处置情况、维修资金管理资料等。开发商组建的物业公司所形成的资料包括物业建筑、结物业档案管理现状与建议构、隐蔽工程竣工图；业主（住户）管理手册；各类设备维修保养记录；维修资金管理资料；群众来信和投诉处置情况等。

2.内容丰富。物业档案包含了基建、设备、经营、管理、服务等多方面内容。物业档案的形成涉及到方方面面，如建设单位移交的物业前期资料；与水泵、空调、电梯、锅炉、化粪池、安保门禁等设备的生产厂家、安装公司、保养单位之间形成的有关资料；消防、供电、供水、供气、电话、网络、有线电视等方面资料；物业服务企业的物业资质证明、物业管理招投标文件、各类经济合同方面的资料；业主委员会成立、运作、改选方面的资料；维修资金使用、审批、监管方面的资料；信访投诉和物业管理方面的政策法规等文件。

3.动态变化。不论是住宅小区、高层楼宇还是酒店、办公楼、商业场所，各类物业在使用过程中都会发生各种变化。如物业的各种设施、设备需要进行维修、更换；因客户不同的使用需求而改变物业原有的布局，重新进行装修；业主因权属的变更而发生变化；租户的频繁变动。另外，随着旧区改造的深入发展，城市地形面貌发生了很大的变化，物业档案中各类图纸须及时进行修测；房屋完损等级评定记录每年调整一次。围绕着这些变化，物业档案也需及时补充新的内容，以确保档案资料的完整、准确。

二、物业档案的作用

一、高校物业管理现状

1、物业管理费较低

校园物业不同于商业物业和住宅物业，属于公益性的组织，带有福利性质，因此，物业管理费不够充足，另外，不完善的市场竞争方式导致物业公司尽量压缩物业服务费用。

2、物业服务从业人员文化素质较低

物业从业人员文化水平低和服务意识不强。通过对现有物业服务管理员工的调查，大专以上学历人数只占5%，具备高中文化的占5%，初中文化占53%，小学文化占37%。从统计数据可看出，物业公司员工平均文化水平仅初中水平，而要从事高校的物业管理工作，则在文化层次方面是有所欠缺的。

3、物业公司企业文化与校园文化的融合是难点

一、会计科目及使用说明

第204号科目预收账款

1.本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预止的公共性服务费等。

2.企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作权反会计分录。

预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。

3.本科目应按有关单位和个人设置明细账。

物业行业进行的所有一切物业经营活动就是物业经营。物业行业在进行物业管理时既有权利（比如：对小区进行管理并收取相关费用）又有义务（比如：要接受业主和业主委员会的督促，依法履行合同）。正所谓“得控则强、失控则弱、无控则乱”。我国物业经营管理行业的平稳高速发展离不开内部控制体系的构建。在我国物业管理市场化过程不断变快的今天，物业经营管理行业想要得到可持续性发展就务必要建立、修缮企业内部的控制体系，有效防御和降低运营中可能碰到的风险。

一、风险控制和内控体系的内涵以及关联

首先，物业经营过程中会遇到各种各样的事件，这些事件可能对物业经营行业产生不利或有利的影响。不良事件代表可能阻碍物业管理行业创造价值的风险；事件的有利影响可以抵消物业管理行业的不利影响或机会。风险控制是对风险和机遇的控制，是对物业管理行业从战略制定到日常运作过程中风险进行把控，能确定一切影响物业经营管理的因素。内部控制体系是为合理保证单位经营活动的效益性、财务报告的可靠性和法律法规的遵循性，而自行检查、制约和调整内部业务活动的自律系统。简单来说，内控体系就是物业经营行业拟定一连串的调整、构造、督促、制约的规章制度和方法来使物业经营行业的经营目标和管理活动能顺利实现和进行。大量的实践证明，风险控制与内控体系构建是当代物业经营管理的两大不可或缺的两大工具，构建内控体系与风险控制相依相生。中国的物业管理行业的内部控制标准体系将融合内控体系和风险控制。

二、物业经营管理行业实施内控的必要性和内控内容

（一）物业经营管理行业实施内控的必要性

1.能帮助物业经营公司做好财务工作。行业财务良好健康的运行是行业生存发展的基础，构建内控体系能实现财务内控，使企业能轻松应对各种财务风险，能使企业做好财务的一切工作，像：检查财务报表，为企业管理层提供实时信息来制定行业的经营计划，对行业的运行进行记录和事后评估等等。而且，在内控体系的实施后，行业往往能更好的对公司财务实行全面预算管理，加强行业各个部门的财务联系。而且，还能在当今竞争激烈的大背景下，帮助物业行业及时获得最新讯息，结合自身实际做出科学可行性高的战略决策。2.能帮助物业经营管理公司做好资金管理工作。资金管理是物业经营管理行业运行的核心内容。资金缺乏或配置不合理会使行业发展受到阻碍。而内控体系的构建就给行业资金管理提供了保障。它不仅仅可以使行业能合理有效的配置有限资源还能降低行业的经营成本，保证企业盈利。

为认真贯彻《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》（建设部令第164号），切实加强物业服务企业的资质管理，规范物业服务行为，提高物业服务水平，经研究，提出具体实施意见如下：

一、物业服务企业必须是依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务的企业。

物业服务企业资质分为一、二、三级。一、二级物业服务企业资质，分别由国家住房与城乡建设部、省建设厅核定颁发。资质核定颁发后20个工作日内，物业服务企业应到市房产管理局（以下简称：市房管局）。

市房管局备案负责三级物业服务企业证书的颁发和管理，对申报一级、二级资质的企业进行预审。预审包括对申请企业填写申报材料的指导、企业经营业绩的认定和服务项目的实地查勘等。经预审合格的，负责协调推荐申报工作。

在我市具有各等级资质的物业服务企业，其经营行为接受市房管局的监督和管理。

二、外地物业服务企业进入我市物业服务市场，必须取得三级（含）以上资质，并到市房管局进行备案登记。备案登记时应提供下列材料：

至物业正式成立后，接管物业客服部客服领班工作，负责客服组、清洁组、维修组的管理工作。历时7个月，从摸索到熟悉，边做边学，在我前进的每一步中，都得到了公司领导和同事的热情相助，得到了大多数住户的支持与认可。在这7个月来，我们面对了很多压力，克服了很多困难，但我们却非常愉快和充实。因为我们有一只高素质的队伍，有一群热情、愿奉献的物业管理人。我们扎实工作，勤奋敬业，协调各方，周到服务，完成了各级领导交办的工作任务。

具体情况如下：

一、规范行为。强化内部管理，自身建设质量提高。

1.管理处员工统一着装，挂牌上岗。

2.对住户、客户服务按中心要求规程操作，贯彻礼貌待人、化解矛盾、微笑服务，适时赞美等工作规程。

3.员工按时上下班，打考勤，请假需经班组及主管批准。

1物业服务中的工程管理

1.1建筑工程维修保养管理

物业服务中的建筑工程管理主要是对建筑物结构设施（如墙体、楼板、屋面及防水等）进行维护工作。因此，物业公司首先应掌握建筑物的使用年限和工程保修主体的信息。建筑物在保修年限内的维修工作按《工程质量保修书》规定进行保修管理；建筑物在保修年限外的维修工作按《物业管理服务合同》约定进行保修管理。通常物业服务中的建筑工程维修工作大多为屋面渗漏、外墙面渗漏和卫生间渗漏等等。物业公司的工程管理部门应熟悉这些部位的防水材料性能和防水施工工艺，根据具体渗漏的情况选择不同的防水材料和工艺进行维修。

1.2安装工程维修保养管理

与建筑工程维修一样，安装工程维修保养管理也应分别按保修期内外采取不同的管理方法进行。与建筑工程维修不一样的是安装工程维修保养涉及的专业、范围、频率、工艺和出现故障对使用的影响均有所不同。因此，管理的方法也不同。安装工程的维修是整个物业服务中维修频率最多、次数最多、总量最多的工作。一旦安装工程发生故障，会立即影响物业的使用功能，对生活的影响是难以接受的。因此，安装工程维修保养管理不能像建筑工程维修那样按部就班地实施，而必须建立一支全天候的专业齐全的快速维修队伍，并采用先进的管理模式，才能满足物业服务需求。

1.3建筑智能化维修保养管理

一、加强居民区物业消防安全工作的必要性

（一）加强居民区物业消防安全工作是预防或减少火灾的有效措施

火灾事故伴随着经济快速的发展和人民生活水平的提高越发频繁，为了减少火灾的发生，火灾的防治是不可避免的。物业管理的人员普遍重防盗而轻防火，没有做到事前的火灾预防。而加强居民区物业消防安全工作可以提高相关人员的重视程度，增加消防措施，以预防或减少火灾事故的发生。

（二）公共消防设施很少有专人管理维护

在居民区，业主人员复杂，再加上物业管理的措施不够完善，也没有专人看护，所以有很多消防设施都被破坏，起不到任何作用。

（三）小区居民的防火意识淡薄

随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理这种新的管理模式被引入到学校管理中。专业物业管理模式的引进给学校管理带来新的生机，校园环境更加清新怡人，学校也减轻后勤管理方面的负担，将更多的精力投入教学及科研管理中。由于生活在高校的是以广大教师和学生为主的高级知识群体，高校物业管理服务对象的特殊性，要求我们深刻认识和分析高校物业管理的特点，才能对高校物业管理进行正确的定位，从而确保高校物业管理服务水平的不断提升和发展。

一、高校物业管理承担一定的政治任务

高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就具有公益性质，不完全遵循市场经济的效益原则。如学生吃及住的管理属于学生生活管理的范围，其服务费用价格一般低于市场价格，主要由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。

二、高校物业管理的“姓教”特点

高校是国家教育的重要堡垒，高校物业管理不同于社会一般的物业管理，必须服从和服务于教育事业。校园环境承载着显性与隐性育人功能。学生通过校园环境得到历史和现实的各种文化信息，获得更多生活体验，产生人文精神架构，有助于大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质。通过物业管理人员的热情文明的服务，对不良行为的纠正和劝导，以及“节约用水”、“请勿吸烟”、“请随手关灯”等警示标志，有助于培养学生良好道德品质。因此，为高校提供服务的物业服务企业，除了要接受地方行业主管部门的指导外，更重要的是要接受国家教育主管部门和中国高校物业管理专业委员会的指导。

三、存在双重管理机制