物业服务收费难范文10篇

随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发展的威胁，制约着物管行业的规范运作。基于此，我们在市区物业企业中开展了专题调研，认真剖析物业服务收费难的成因，研究应对策略，现将调研情况报告如下：

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

一、假设

在物业服务行业中，主要的参与者是业主和物业服务企业：业主交纳物业费，物业服务企业为业主提供服务。但在物业服务行业中最大的难题就是物业收费问题。本文将博弈论理论应用到对物业收费问题的探讨中，在完全信息条件下，分析业主和物业服务企业的“静态”和“动态”博弈。假设l，博弈局中人有两方，局中人1表示业主，局中人2表示物业服务企业。假设2，S={S，S。)表示局中人1的行动空间，s表示交纳物业费h，s表示交纳的物业费为0。M={M，M}代表物业服务企业的行动空间，M表示提供优质服务，M表示提供劣质服务。行动空间是双方的共同知识。假设3，业主从物业服务中得到的效用为U。为便于分析，用财富值W来衡量业主效用的大小：w表示优质服务带来的效用财富值，w表示劣质服务得到的效用财富值，w，>w。提供优质服务的成本为C，提供劣质服务的成本为c，C>c，业主完全可以依靠对服务质量的判断来获知企业的成本支出，即双方的收益函数是共同知识。

二、博弈论分析

1、静态博弈分析对“囚徒困境”模型的分析已经很多，在此就不再描述。通过划线法，得到参与者的纳什均衡是(w，一C2)。但这却不是最好的结果，甚至是最坏的结果。这是因为双方参与者同时行动，而且以后也不存在惩罚的机会(只考虑一个合同期限)，都只追求短期利益最大化，所以会采取不合作的态度。

2、有限次重复博弈分析在现实中，这种“静态”博弈是不常发生的。现实是业主选择物业服务企业，在合同中规定物业费；物业服务企业按照周期(月或季度)收取物业费。在这种情况下，物业服务企业首先行动，业主会根据物业服务企业提供的服务质量来选择交纳还是不交纳费用(即h或者0)；然后，企业再根据业主交纳物业费的情况来选择下一阶段的行动方案。在有限次重复博弈中，选择第一阶段的博弈分析。在第一阶段，物业服务企业可以选择合作(提供优质服务)和不合作(提供劣质服务)。业主在观察到企业的行动后再选择自己的行动方案：交纳或者不交纳费用。利用逆向归纳法可以得到，参与者l的两个子博弈的最优选择都是“不交纳”；由于参与者2也是理性的，他知道参与者1总会选择不交纳物业费，所以也会选择不合作的态度，提供劣质服务以降低费用。该阶段博弈存在唯一的纳什均衡解，子博弈精炼纳什均衡为(w，，一C，)。我们知道，如果阶段博弈有唯一的纳什均衡解，则对任意有限的T，重复博弈有唯一的子博弈精炼纳什均衡，其结果是阶段博弈纳什均衡重复T次。在本例模型中，重复多次的阶段博弈(在合同期内每月或每季度重复一次)，其子博弈精炼纳什均衡无非就是把(w。，一c。)重复多次，直至合同期满。所以，只要有合同和期限存在，理性的业主和物业服务企业总会选择不合作的态度。

3、无限次重复博弈分析在重复博弈中，理性参与者在当前阶段博弈中的行动选择必须在眼前利益和长远利益之间进行权衡，不仅重视眼前利益，还要关注总收益。这就是说在一次博弈中不可能出现的合作行为在重复博弈的阶段博弈中可能出现。我们继续探讨在无限次重复博弈中业主和物业服务企业实现“合作”的可能性。由于是无限阶段，人们会考虑到长远的利益，因此对于无限阶段博弈的讨论，要引入贴现因子6(i>6>0)。在这里6可以反映参与者对未来利益的重视程度：当6较大时，说明对于未来的利益比较看重；当6较小时，说明比较重视眼前的利益。当6足够大时(6足够接近i)，参与者就会有动机在均衡战略的基础上寻求帕累托改进的战略组合，试探进行合作。定义以下触发战略：在第一阶段参与者2选择提供优质服务(进行合作性试探)。第t阶段，如果前面t一1个阶段两个参与者都进行合作，则继续提供优质服务，否则将选择报复(提供劣质的服务)。物业服务企业首先选择合作性试探，如果业主不首先偏离合作，合作将一直保持下去(合同没有期限)。这样，业主在每一阶段博弈中获得收益为W广h。在无限阶段博弈中获得的利润现值为V：(w_h)(1+6+62…)=‘l一6如果业主追求当前利益最大化，选择偏离合作(不交纳费用)，获得收益是W。从第二期开始，物业服务企业就会选择报复，提供劣质服务，业主获得w。业主只好也选择不合作，每一期的利润都是W。因此，业主从第一阶段开始的无限阶段重复博弈所得到的利润现值为V=W+W，(i+6+6…)=W1+6。l一6要使采取的上述触发战略成为纳什均衡，必须使下式成立。．+6也就是6刈。△h是业主交纳的费用的变化量，从物业服务企业角度考虑，则可以看成是企业的收益(或者产量)：同理，△w=W1-W：可看做是企业的成本变化(c会给业主带来W的价值，C。产生w，的价值。△w代表企业成本的增加量)。无论是从边际效用递减规律还是边际产量递减规律出发，都可以认为h．b△W>△h，即—WL-—W2<，所以1≥6志>o也就是说在6。o的条件下，参与者的触发战略就是最优的反应，参与者走出“囚徒困境”。可以看到，在无限次业主和物业服务重复博弈中，业主和企业均会采取触发战略，是能够实现“合作”的。

随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发展的威胁，制约着物管行业的规范运作。基于此，我们在市区物业企业中开展了专题调研，认真剖析物业服务收费难的成因，研究应对策略，现将调研情况报告如下：

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发展的威胁，制约着物管行业的规范运作。基于此，我们在市区物业企业中开展了专题调研，认真剖析物业服务收费难的成因，研究应对策略，现将调研情况报告如下：

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

一、对双方关系可能产生的问题及其出现的原因进行分析

1、“先天不足”带来的矛盾

业主在购房入住后，往往会因为配套设施、绿化、房屋质量、物业服务质量和收费等问题与物业服务企业产生矛盾。本文认为产生这种现象的原因是在前期物业管理中，存在着三个“先天不足”。其一，虚假的承诺。开发建设单位为了达成销售，做出夸大甚至不切实际的承诺，如绿化率、配套设施、物业服务质量等等，给后续物业管理带来了被动局面，如果处理不当，或业主表现激进，就会导致业主和物业服务企业之间的矛盾。其二，前期物业管理的“先天不足”。前期物业管理协议是由房地产开发商与物业服务企业达成的，开发商就有可能仅从自身的角度出发选择物业服务企业，或者干脆是开发商的下属物业服务企业。物业服务企业为了取得合同，开发商为了销售宣传和成本的考虑，就很可能产生低收费、低服务质量的前期物业服务合同。其三，建设遗留问题。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中，由于这部分维修费很高，物业服务企业根本无力解决。建设和管理脱节造成了物业管理先天不足，开发商与物业服务企业之间的责任不清。

2、物业管理收费难的问题

业主与物业服务企业之间矛盾的主要表现方式就是“收费难”。物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展，表现有两个方面：收费难度大，收费成本高。分析其原因，主要有二点。一是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。公共设施和公用设备的管理和维护费用有赖于全体业主，同时又服务于全体业主，但业主却存在个体性和分散性。个体性带来了业主对公共设施享用的不均等，分散性带来的就是收费难。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。二是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施，形成了收费成本高的现象。物业服务企业没有强制收费的权利，更勿用提停水停电等违反行为，业主委员会同样也只有劝导的义务，对于拖欠物业费的顽固业主，只有诉之于法。由于个体所拖欠的物业费标的较小，导致物业收费诉之于法的效率低，成本高。

3、物业服务质量不高

“物业管理收费率”问题是所有物业管理服务企业(以下称：物业公司)都要面临的一个重大问题，不仅因为它关系到企业的生存和发展，还因为用一个数字就十分直观地反映出企业的运转情况，同时还关系到物业公司是否有足够的资金按照合同约定实施服务。所以“收缴率”是衡量企业好坏的标杆。

物业管理服务费是指物业公司依据物业服务合同的约定向业主或物业使用人提供公用设施设备日常运行维护、绿化管理、卫生保洁、安全防范等公共性服务而收取的费用。物业费的收缴是物业公司依据合同约定，为业主提供服务的基础上，向业主行使请求实施债权的行为。

一、收费难的现状、原因

1、开发商遗留问题。我国的物业管理有多种形式，但不管那一种形式都与开发商有着千丝万缕的关系。在一定程度上，开发商在工程建设和销售过程中遗留有许多问题，如：房屋建筑质量、规划的配套设施不到位、项目分期开发影响居住环境、虚假承诺、售后服务不到位等。且不少业主分不清房屋质量问题是建设问题还是管理质量问题，还有许多业主根本就将开发企业和物业公司当作一家，将矛头对准物业公司。面对上述问题时，物业公司又缺乏对开发商的有效制约，不能从根本上去解决业主面临的问题，从而引发业主以拒交物业服务费的方式来维权。从物业公司本身来看，业主和开发商都期望尽快解决问题，如果物业公司利用自己的力量将问题解决了，不仅能缓解业主和开发商之间的矛盾，而且也能使物业服务得到业主和开发商更多的支持。实践也证明：帮助开发商和业主解决问题，其实就是帮助了物业公司自己。2、服务质量问题。“服务不到位”、“维修不及时”、“收费不规范”是服务质量问题中最主要的三大问题，也是业主同物业公司之间矛盾的焦点。随着住房商品化进一步推进，广大业主对物业管理的要求不断提高，对一部分管理服务不到位、不规范、市场化意识不强、人才队伍和技术等方面明显存在不足、甚至侵害业主利益的物业公司，业主通过以拒交物业服务费，来表达对物业管理公司和服务的不满。在物业服务中，不可能不发生质量事故，问题是发生以后如何处理。物业公司首先应该从自己身上寻找原因，这样做一方面能够得到业主的理解，另一方面通过查原因找到自己的不足，有利于改进服务质量提高服务水平。3、部分业主消费意识不强，造成收费难。目前，业主在住房消费观念上还存在着不少误区。其一、部分业主没有认识到物业管理是使其房产保值增值的一种投资行为，也没有认识到物业服务是一种消费行为。部分业主既希望有成熟的物业管理，又不愿意承担相应的费用，所以总想找到一些服务质量问题，以此作为拒交服务费的理由。其二、部分业主对业主公约和物业合同约定内容的概念不清楚，他们往往把业主因违规操作造成的物业服务矛盾，都归结到物业公司的不作为，少数业主甚至把一些不应该由物业公司来承担的内容也交由物业公司来打理，否则也以此为理由拒交物业费。要解决这类业主住房消费观念问题，物业公司除了寻找自身不足，还应采取各种方法帮助业主树立住房消费观念，让业主有缴费的心理预期。4、社会舆论导向力度不够，造成收费难。物业管理虽然已经走过了一段历程，其成长过程需要不断完善，特别如收费难等问题，需要政府、广大业主和物业公司共同努力来解决。面对管理服务过程中的出现的问题应该从客观、公正的角度和用冷静的心态来分析、研究，提出解决的办法。目前还没有有效的宣传物业管理的政策法规，以及媒体、舆论正面宣传报道，还没有形成全社会关心物业管理工作的良好局面。5、企业内部管理问题。由于物业管理行业市场化进程滞后，造成不少物业公司运行模式与市场格格不入，加上物业公司大多由以前的房管所转制而来的，有的还与房地产开发企业藕断丝连，比如自管自建等，造成物业公司内部机制难以适应市场化的要求。其结果造成物业企业从业人员工作积极性不高，企业综合技能、服务能力难以适应市场要求，服务质量难以满足业主的要求。这样的企业其收费率当然就不会太高。

二、解决收费难的基本思路

解决收费难的所有问题将会牵涉到相关政策法规，及方方面面。基于收费难的成因,根据笔者的实践经验和理解有以下几点看法：1、物业公司应培育出正确的服务理念，并在实践中加以运用，这不仅关系到物业收费的问题，更是作为物业管理行业的物业公司成败的关键。如果物业服务从业人员仍然以管理者自居，把业主当作自己的管理对象，那么收费难问题就不会解决。对此每个企业和从业人员都应该有清醒的认识。物业企业应把服务理念培训作为企业的第一要务。同时政府有关主管部门和行业协会要加强物业管理行业诚信自律，树立良好的社会形象。要使物业公司不断提升服务意识，进一步提高企业科学管理水平和服务质量，推动物业公司向着规范化、科学化、标准化发展，牢固树立“诚实守信、优质服务、文明从业”服务宗旨，提升业主的满意度;要加大对物业公司的规范管理，形成优胜劣汰机制，树立良好的行业形象。2、在政府的主导下，加强对业主的宣传工作，培育成熟的物业管理消费群体。在不断规范物业公司的同时，政府和行业协会要加大对广大物业消费者的物业管理法律法规的宣传，帮助业主了解相关物业管理法律法规，不断提升业主的住房消费意识，让广大业主意识到服务也是一种产品，也是有偿消费，使小区业主更像一名真正的主人行使权利、履行义务。同时引导业主主动参与物业管理，指导、协调、监督物业公司服务行为，形成双方互相理解、相互支持、相互配合的良好合作关系，使广大业主成为成熟的消费者。通过我们自身物业服务的实践以及先进国家和城市的先例告诉我们，“拒交”行为的最主要原因是业主的观念滞后，解决收费难的关键就在于转变业主的物业服务观念。3、建立“三位一体”的政府监管机制。要加大物业前期房屋及配套设施质量监管力度，把好房屋质量验收、综合验收、物业承接验收三关，质量验收、综合验收、物业承接验收这三关相互联系相互制约，有一关不合格就要坚决不能办理业主入住手续。同时物业企业要做好物业的前期介入工作，派相关专业人员熟悉了解工程中的各个环节，对不合理的特别是工程细节方面提出合理的建议和解决办法，把以后在物业管理中可能出现的问题消灭在萌芽状态。只有这样才能把开发建设期间遗留问题减少到最低限度，才能最大限度减少因房屋开发建设问题造成的业主不满情绪，减少业主拒交物业管理费的理由。4、物业公司要勤练“内功”。在面对不断变化的市场需求和日益激烈的市场竞争环境下，需要企业不断增强社会责任感，努力作好企业的制度建设，强化企业的成本费用核算;增强企业、员工的危机意识、服务意识，打造专业化的人才队伍，持续全面改进质量管理体系，倡导管理的精细化和服务的人性化;开展个性化的服务，努力做到服务热情、周到、细致、完美;只有这样才能打造出优秀的品牌企业，才能最大限度地满足业主需求，才能在不断变化和日益激烈竞争的市场环境中发展壮大。5、建立业主履行义务的引导机制。业主意识觉醒之时，正是物业管理市场成熟之日。要做到这一点，首先要通过建立和完善业主委员会工作指导制度，并且政府要发挥在业主委员会建立和完善方面的引导作用。其次，要通过各种宣传途径加大对物业管理的宣传，进行正面引导，特别是广播、报纸、电视台及一些官方机构的正面宣传。第三，通过业主之间的权益侵害加以引导，让业主普遍意识到不缴费的业主实际上是侵害了缴费业主的利益。发挥业主的相互监督和舆论引导作用。6、政府要加强物业管理立法工作，制定相关的产业政策。政府主管部门要尽快完善物业管理法律、法规的配套文件，使物业管理服务、收费、维权有法可依，使物业公司和业主能进一步明确各自的责、权、利。其次政府要研究制定有利于行业发展的产业政策，加大行业发展的扶持力度，如：物业公司的税收政策，物业管理成本上涨后的调整物业费标准的指导性政策，小区公共配套设施设备能耗的价格政策等。7、建立物业公司的维权机制。目前，物业公司诉讼业主不缴费的案件占物业管理诉讼案件的80%以上，从法院的判决结果来看，几乎近100%的物业公司都能胜诉。但诉讼金额少，诉讼成本高是事实，诉讼程序繁杂、耗费的时间长也是事实，同时还存在胜诉的执行问题等。所以政府有关部门能否简化诉讼程序，采取集中受理，降低诉讼费用，加大执行力度等手段，是政府应该关注的问题。

一、物业管理中物业服务费收缴困难原因

(一)物业服务费定价及名目不公开透明

很多地方条例规定，普通住宅的物业服务费，由业主大会、开发建设单位与物业企业在政府指导价格范围内协商确定。政府指导价格由价格主管部门会同物业管理主管部门制定，并向社会公布。尽管如此，实践中物业服务费的定价过程并不透明，特别是到底包含哪些服务项目，服务标准如何，如何确定的服务价格等问题并未及时向业主公布，导致在物业管理过程中业主期望过高，不满意物业企业的工作而拒交物业费。

(二)物业企业责任不明确

物业企业应当履行其物业服务合同中的约定义务以及一定法律规定下的法定义务。物业企业最基本的责任主要是要保证物业的安全、整洁和正常使用功能。所谓物业服务业企业责任不明确，实际上是指责任标准的不明确。实践中，常引发矛盾的问题在于物业企业对于物业安全的保证是否包括对业主人身财产的安全保障，是否应当设置严格的门禁制度;在小区绿地上出现乱种果树田地的现象是否应归咎于物业企业对物业整洁责任履行的不到位等等。这些疑问都可能导致业主对物业企业的不满，使物业费收缴困难。

(三)业主以不缴物业服务费为手段对抗物业企业

一、十堰市城区物业服务与管理存在的主要问题

（一）监督管理不到位，影响物业管理工作健康发展。一是监管部门之间责职不清。物业管理监督工作涉及到十多个单位，在实际工作中，各部门职责范围、责任分工还没有划清，没有对行政执法和业务管理进行统一协调，导致各部门一有任务就往社区和物业企业身上压，遇到具体问题就相互推诿扯皮。二是小区内监管缺位。由于各部门职责不清，行政监管、执法体制尚未理顺，造成小区内监管缺失，致使小区内乱搭乱建、乱堆乱放、噪声油烟污染、住宅改经营用房等违规违法行为时有发生。三是物业配套设施验收不到位。有的房地产建设单位没有严格执行“三同时”（同时设计、同时施工、同时交付）制度，有的部门验收把关不严，供水、供热、供电等企业也没能有效参与到小区物业验收，有的物业公司为了承接业务“只揽不管”，致使一些物业设施不全的楼盘进入了市场，给后期物业管理埋下了隐患。（二）物业管理收费难现象突出，影响物业服务水平提高。物业管理收费难是长期困扰物业管理的老大难问题，已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈。一是供水、供热代收代缴难。十堰市城区物业小区供水、供热及部分供电还未实现终端收费，而是由物业公司代收代缴，供应单位只按小区总表收费，并不承担总表与分表之间跑、冒、滴、漏的差额和二次供水、供热、供电过程中产生的损耗及设备运行维护费用，这些差额费用与损耗就落在物业公司和业主头上，有的物业公司无力承担损耗，就通过提高供水、采暖收费价格或减少供暖时间等方式来弥补耗损费用，引发业主强烈不满，拒交物业费。二是开发建设单位遗留问题造成收费难。物业行业兴起初期，为解决“重建设轻管理”、“只建设不管理”的现象，形成“谁开发，谁管理”的物业管理模式。但同时也决定了“子物业公司”从属、依附、受制于“母房地产开发企业”的局面［2］。当房地产开发企业没有兑现房屋销售时的相关承诺、未履行房屋质量保修责任、不能按照合同约定期限办理房产证时，业主就将矛头指向物业公司，通过拒交物业费用来维权。三是业主对物业管理服务不满意导致收费难。部分物业服务企业服务意识差，小区基础设施损坏不及时维修，卫生不能及时清理，不能按合同约定提供质价相符的物业服务，业主拒交物业费。四是部分物业公司侵占小区公共收益引发收费难。根据《物权法》规定，小区公共区域内所得收入归全体业主所有，目前，多数小区内电梯广告费、公共停车费及公共区域内租赁费等收益并不是由业主大会或业主委员会管理而是归物业公司支配，大部分小区物业公司公共收益、支出不透明，部分物业公司还将这批收入用于公共设施维修和补贴物业管理费，业主对此有抵触情绪，并以拒交物业费的形式来表示抗议。（三）业主委员会规范运行难，不能有效发挥桥梁纽带作用。业主委员会成立困难，缺乏监督管理，规范运行困难，难以充分发挥作用。一是业主委员会成立难。各小区业主普遍缺乏主人翁意识，对成立业主委员会漠不关心，再加上业主互不熟悉，利益诉求不尽相同，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。据房管部门的统计，十堰市城区实行物业管理的小区有410个，目前只有256个成立了业主委员会，只占小区总数的62%。二是业主委员会不能充分发挥作用。业主委员会委员多由小区业主兼职担任，成员专业素质、能力和公信力有限，对业主委员会的权利义务了解不多，业主委员会形同虚设，难以真正发挥业主委员会作用；有的业主委员会委员收取物业公司的好处，与物业公司有利益往来，不能有效维护广大业主利益，引起业主不满。三是部分业主委员会委员滥用职权。有的业主委员会委员将业主委员会当作牟取私利的工具，利用职务之便要求物业公司减免物业服务费、停车费，承揽小区工程项目，甚至索要财物，当物业公司不能满足他们私欲，就挑起业主和物业公司的矛盾，为小区物业管理制造矛盾。（四）老旧小区存在问题较多，开展物业管理工作难度较大。一是老旧小区面积较大，分布零散，不便于集中整治。十堰城区2001年以前开发建设的老旧小区总面积达37.7万平方米，有31376户入住，城中村的建筑面积也大约在900万平方米以上。这些老旧小区大多七零八落地依山顺沟而建，规模小、分布散、房屋旧、管理混乱。二是老旧小区物业基础设施差。老旧小区大多建于上个世纪七八十年代，由于房改时征收的住房维修资金比例偏低，维修资金根本无法满足公共修缮的需要，导致老旧小区房屋本体、给排水系统等公共设施年久失修，部分供水管道严重老化，经常出现停水停电，引发群体性上访。三是物业托管难度大。老旧小区居民结构复杂，居民素质参差不齐，小区居住的大多数是老人、外来务工人员、下岗工人等社会弱势群体，这些居民收入低下，经济承受能力差，家庭负担重，人员流动性大，物业消费观念淡薄，物业管理难度特别大，加之老旧小区物业基础设施差，没有物业管理公司愿意接收托管。据统计，十堰城区无物业管理、无业主大会及业主委员会的“三无”小区就有146个，占比达16%。

二、解决物业服务与管理突出问题的对策

（一）建立健全政策法规，切实提升物业行业服务水平。一是出台物业管理相关法律法规。根据《物权法》、《物业管理条例》，制订出台符合民意、契合我市实际、操作性强的法律法规，不断建立健全物业管理的行业法规体系，为物业健康发展提供法制保障［3］。二是进一步加强对新建项目的管理力度。详细制订物业小区配套设施设备建设标准，建立综合验收制度，对达不到标准的物业小区坚决不让交付使用。及时制定出台新建小区规范管理的实施办法，依法从严整治私自进入住宅小区的无证经营行为，确保新建小区健康运转；三是加大对物业服务行业的政策扶持。出台扶持城区物业服务行业发展的相关政策，逐步退出物业管理的具体事务，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业服务的整体水平。（二）加强物业监督管理，促进物业服务和管理工作健康发展。物业监督管理工作直接影响小区的物业服务和管理水平，市政府及相关部门要切实履行监管主体责任。一是加强小区监管。明确各单位职责分工，划清权责界限，尽快形成职责清晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局，共同推进小区物业监管工作，有效遏制小区内乱搭乱建、乱堆乱放、噪声油烟污染、破坏绿地、住宅改经营用房等违规违法行为。二是加强物业管理综合验收工作。尽快出台《住宅综合验收和物业交接办法》，未验收或验收不合格的房子一律不许出售，从源头上为小区后期物业管理工作扫清障碍。三是大力推进能源供应收费终端到户。制定、出台《一户一表、水表出户、终端收费》管理办法，大力推行一户一表改造，确保新建、原建小区一律实行水电暖终端收费。四是建立物业信用评价体系。将企业服务质量、透明收费、企业违法违规情况、业主服务评价等纳入物业企业信用评价指标体系，强化信用评价结果运用，将信用评价结果与资质审核升级、项目招投标等工作相结合，通过行政和市场的手段规范物业企业行为，促进物业企业优胜劣汰，提高物业公司服务水平［4］。（三）加强对业主委员会指导，不断加强业主委员会管理能力。一是加大物业相关知识的宣传力度。采取多种形式，广泛宣传法律法规，培育业主物业管理观念，引导业主参与、支持小区业主委员会成立和管理工作。二是积极推动业主委员会成立工作。继续将业主委员会成立情况纳入各区、街道办事处和社区居委会的业绩考核指标体系，探索利用智慧小区等物业服务和管理电子信息平台，开展业主大会和业主委员会成立工作，增强业主参与小区事务的积极性。三是建立业主委员会监督管理机制。通过建立业主监督委员会、完善的业主委员会工作制度、规范业主委员会权利运行程序、建立业主委员会责任追究机制等措施，解决业主委员会成员滥用职权行为，确保业主委员会依法代表业主行使权力，依法支持物业公司开展服务工作。（四）强化措施，不断加大老旧小区的综合改造和后续物业管理。一是大力推进老旧小区综合改造。将问题突出的老旧小区按照问题轻重缓急分批分年度列入综合改造计划，彻底解决老旧小区能源供应和基础设施老化问题。二是加大老旧小区物业管理提档升级财政资金投入力度。要继续加大老旧小区物业管理资金投入力度，安排专项资金，通过以奖代补的形式，用于老旧小区物业管理的提档升级，为老旧小区物业管理改造提供资金保障。三是规范老旧小区物业管理工作。逐步建立健全以市场运作为主，以原产权单位和业主自主管理为辅的长效管理机制。全球有三种物业管理模式：委托管理、自营管理、兼容管理［5］，自营管理是由业主自己管理，自营管理不需要定期收费，只是根据需要很少量地收取必要成本费用，其最大的优点是节约开支。独栋、松散老旧小区应采取自营管理模式，降低服务成本，提升小区物业管理水平。物业管理存在的问题引发了了大量的矛盾纠纷，阻碍了行业管理水平的提升，影响了社会的和谐稳定。只有加强政府组织领导作用，不断完善政策、法规，强化行业监督管理，借鉴国内外先进经验，才能推进物业服务与管理快速、健康、可持续发展。

［参考文献］

［1］肖海军.物业管理与业主权利［M］.北京：中国民主法治出版社，2006（6）:17-18

随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发展的威胁，制约着物管行业的规范运作。基于此，我们在市区物业企业中开展了专题调研，认真剖析物业服务收费难的成因，研究应对策略，现将调研情况报告如下：

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

本文作者：汤鸿黄安永朱新贵工作单位：三江学院土木工程学院

中国物业管理行业可持续发展面临主要问题

经过近30年的努力,物业管理取得了巨大的发展,逐渐得到了广大人民的认可和支持。然而在其发展过程中也出现了诸多问题,通过综合,我们不难发现我国物业管理行业发展所面临的问题主要表现在以下几个方面：1、物业服务企业的专业化程度不高目前,我国物业管理行业仍属于劳动密集型行业,随着管理规模的扩大,服务人员也越来越多,但其中多数来自下岗转岗职工,高素质人才严重缺乏,高学历人员占据行业人数比例太小,造成从业人员整体素质不高。2、“质价不符”导致物业服务满意度较低围绕着物业管理质价不符的矛盾迅速上升,业主对物业管理越来越不满意。随着业主的消费权益及参与意识的觉醒,要求物业管理质价相符、物有所值。但是,广大业主对物业管理不了解,不清楚物业管理应该做什么事情,做到什么程度达到什么标准,许多物业管理企业也不清楚自己该承担什么责任,服务到什么程度的服务标准不清楚。3、物业服务收费难且不规范从物业管理产生的那天起,“物业服务收费难”就一直困扰着物业服务企业,造成物业管理收费难的原因是多方面的,如：物业服务企业服务质量不到位；规划建设环节遗留问题,业主存在侥幸心理；国家法律不完善、政策落实不到位等等。另外,物业管理收费还存在不规范行为。尽管国家颁发了《物业服务收费管理办法》,但是各地物价主管部门没有严格实施,当地收费标准又不见出台,服务收费没有做到有章可循,由此导致物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应。4、业主委员会作用未完全发挥作用由于业主大会和业主委员会组织建立难度大、业主委员会运作缺乏经费保障、业主委员会的人员素质得不到保障、对业主委员会缺乏有效的监督等原因,导致多数业主委员会的运作效率比较低,有效作用发挥不够,少数业主委员会行为尚不规范,有乱作为情况。业主委员会作为业主自治组织,形式松散、责任重大,未能与物业管理的发展同步成长起来,业主自我管理、自我约束机制尚未形成。5、物业管理的招投标市场运行机制不完善当前全国各地大城市基本建立物业管理招投标市场,开展了一些物业管理项目招投标。但从实际效果及外界反映,并未达到国家颁布的《招投标法》的目的。主要表现在：物业管理招投标普及率不高,行政领导、企业单位干预大；物业管理投标市场化程度不足,暗箱操作,压价不正当竞争时有发生；招投标投入的人力、物力、财力太多、成本太高,对微利服务企业压力过大,企业缺乏积极性；物业管理招投标示范文本缺乏,一些单位不规范定位,使物管招投标缺乏公平、公正性。

中国物业管理行业未来发展的趋势

1、本行业发展的必然趋势,但许多地方的物业服务普遍存在监督缺失、质量无法保证,出了问题物业服务公司与外包单位互相推诿,逃避责任；专业化市场的培育、专业机构的成长也需要很长一段时间。综上所述,未来一段时间内,将是一体化与专业化并存的局面。2、服务由粗放式向菜单服务转变、由单一服务进入到设施管理随着人们生活水平的提高和物业管理意识的增强,人们对物业管理提出了更高的要求,菜单式服务应运而生,这种方式扩大了业主的自主选择权,业主可以按照个人的需要和承受能力选择服务项目,物业服务也将更为人性化、个性化,并且随着设施管理传到中国,未来中国的物业管理也将步入设施管理时代。3、物业管理师开考,准入制度实施对我国物业管理的影响物业管理师制度对我国未来物业管理模式影响：品牌企业将高度重视物业管理队伍的人数和质量；物业管理师可以注册物业管理公司,担任企业领导；物业管理师作为职业经理人,接受物业管理企业的雇佣,从事专业物业管理活动；物业管理师可以以自由人的身份,合伙注册“物业管理师事务所”；物业管理师可以专业人士的身份,受雇于业主委员会。4、《物权法》实施将会出现业主大会资质管理,并从社会上聘请专业化公司实行管理从2007年3月通过的《物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理“的规定可以看出法律既允许业主自行管理也允许委托物业服务企业或其他管理人管理,这就会产生不同的管理现象业。主通过业主大会和业委会委托各专业公司管理,也可将物业管理委托给小区内拥有物业管理相应职业资格的业主进行管理。当然,还可将各项管理服务委托给专业物业管理公司。5、政府将会进一步加强对物业管理规范和引导,品牌化、专业化特色服务凸显物业管理是城市管理中的重要组成部分,它关系千家万户的切身利益,关系到社会的稳定、公共物业安全、秩序以及城市的发展。而物业服务公司又是一个的特殊的民事主体,它一方面根据服务合同对业主提供相应的公共服务,另一方面还担负着对公共物业安全及秩序进行监管的职能,而且是全体业主所应承担的社会责任在法律意义上的一种转换。业主与物业管理服务公司也不可能独立处置或面对因这种公共管理而产生的关系或后果,政府不可能也不应该置身干事外。政府应利用法律规范与行政监督等方式推动物业管理沿正确方向发展。通过立法明确双方的权利与义务,加强对业主委员会、物业管理企业以及物业使用与维护的监督和管理。这样物业服务企业在发展中将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变,这就驱使一些物业管理服务企业向品牌化企业的方向发展,品牌就变成了企业争夺市场的重要手段。以品牌争客户的时代到来,将使物业服务企业合小为大,合弱为强,做响品牌,形成一批骨干企业,引领行业发展。综上所述,我国物业管理行业自1981年诞生以来,取得了有目共睹的成绩,对社会、经济、环境作出了突出的贡献,在我们的生活中扮演着越来越重要的角色。但不可否认,物业管理发展道路上还存在着方方面面的问题,制约着行业获得更大的突破与发展。但这是在中国市场经济发展过程中出现的问题,是前进中产生的,随着中国经济的发展,社会的进步,人们思想道德与法治水平的提高,这些问题必将会得以解决,中国物业管理行业将不断发展壮大,进入良性的可持续发展的状态,成为国民经济中的“朝阳行业”。