物业服务企业范文10篇

一、引言

近几年来，中国市场机制的日益完善和城市化进程的不断加快，既给物业服务行业带来了良好的发展机遇，也带来了严峻的挑战。现代物业服务企业生存发展面临着一个复杂多变的内外部环境，这对物业服务企业财务管理提出了更高的要求。企业越发展战略越重要，而作为一名财务管理人员，更加认识到财务战略对于现代物业服务企业的重要性。财务战略是指为了谋求企业的长远发展和提升核心竞争力，根据企业财务战略目标和战略思想，结合财务战略主体外部环境的变化和内在条件，在分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动影响的基础上，采用一定的方法和技术，对企业未来各层次财务活动的发展方向、目标以及实现目标的基本途径和策略所作的全局性谋划过程。而物业服务企业的财务战略又有其独特性。为此，本文主要研究了目前物业服务企业在财务战略方面存在的问题及解决这些问题的对策，希望这些对策与建议能给物业服务企业财务战略的完善与创新提供借鉴。

二、物业服务企业实施财务战略的必要性

在当前形势下，物业服务企业只有在有限的资源条件下明确了自身发展目标，并围绕着这个目标进行战略的规划与实施，才能适应复杂多变的市场经济发展的要求，这就涉及到企业发展战略问题。而发展战略的实施归根到底是要靠包括财务战略在内的若干个子战略的实施来实现的。从某种意义上讲，财务战略的主要作用就是贯彻落实企业发展战略、明确企业财务管理与决策的发展方向、指导企业各项财务活动。因此，对于物业服务企业来讲实施财务战略是十分必要的：

(一)它是物业服务企业积极应对市场变化、贯彻落实发展战略的需要

无论是企业外部的政治、经济、金融、技术、市场等方面的变化，还是企业内部的生产、组织、人员、管理等方面的变化，都会直接或间接地影响到企业的发展战略，进而影响到企业的财务战略。而近几年来，物业服务企业面临的内外部环境复杂多变，这就要求物业服务企业管理层能站在战略的高度，对企业总体发展目标进行谋划，从而更好地指导物业服务企业的经营活动。发展战略是企业管理和内部控制的最高目标，有助于企业强化风险管理，提高决策水平，提升企业经营效率、效果和效益，但是发展战略只是从全局的角度解决诸如市场竞争地位、组织结构、社会责任等方面的重大问题，换句话讲，发展战略的落实与执行必须依靠像财务战略之类的子战略系统的实施才能实现。在这种情况下，制定和实施财务战略就有了可能和客观需要。财务战略虽然是从属于发展战略的一个子战略，但财务战略是任何企业发展战略里面最重要、最核心的一个子战略。财务战略要求各级财务管理人员从战略的高度看待财务管理，用战略的思维进行财务管理工作。它要求企业财务部门及全体财务人员不仅要做好企业生存发展所需资金的筹集、使用、分配，更要在深入分析内外部环境的基础上不断创造价值，维持企业的长期生存与发展，从而逐步实现企业的发展战略。

一、物业管理企业物业服务发展困难的原因

（一）规模偏小，经济效益不好

物业管理企业物业服务发展困难的原因之一就是企业规模较小，因此限制了企业的进一步发展。从而导致物业服务一直得不到有效的创新，满足不了社会的发展要求。如若物业管理企业要想迅速发展，首先应改变原有的经营规模，扩大其发展空间，加大业务量，以便提高经济效益，促进物业服务的创新。

（二）缺乏优秀的管理人才

目前我国的物业管理企业对工作人员的要求较低，致使物业服务者的整体素质不高，从而影响了物业服务的发展。对于此现象，应提高对物业服务人员要求，在工作人员进入岗位之前要进行相关的培训，确保其符合物业管理企业的发展要求。同时物业管理企业应吸收大量的管理人才，提高企业的管理秩序，从而降低企业工作人员流动性大的现象。同时，物业管理企业还应针对物业服务人员制定相关的服务制度，要求工作人员必须按照制度来实施工作，以便提高物业管理企业物业服务的质量。

（三）建管不分，引发服务矛盾

万科物业服务企业商业模式分析

依据上述商业模式评价体系,笔者以青青家园为例,对万科物业服务企业的商业模式进行了分析,总结了其实现成功转型的经验,同时也发现了万科物业服务企业目前的商业模式中存在的一些问题,提出了针对性的建议。万科物业服务企业商业模式的最大特点就是“服务集成商”,即不仅为业主提供传统的物业服务项目,而且利用自身掌握的资源,为业主提供特色服务及相关的资源,如为业主提供二手房相关信息等。服务集成商将是未来物业企业的发展方向,物业企业将更少的担任服务生产者的角色,而更多的转型为信息提供者。(一)价值创造模式所谓企业的价值创造模式,即企业利用自身所拥有及掌握的资源,最大限度的满足客户的个性需求,提高客户的忠诚度,进而获得高溢价,最终保证此模式的长久运营。具体到物业服务企业,主要涉及以下两个方面:第一业主层面。业主层面主要包括业主对物业服务的满意度以及业主自身的个性化需求能否得到很好地满足等方面。根据实地调研的结果显示,万科物业接管的青青家园项目的业主满意度约为95.27%,居于行业前列。另外,青青家园项目的保安人员几乎可以认识小区内的所有业主,并对出入人员进行严格的登记;对于业主反映的问题,客服人员也能及时予以答复和解决,得到了小区业主的一致好评。在满足业主个性化需求方面,万科物业服务企业在小区内定期举行以物换物的跳蚤市场,以帮助业主处理闲杂物品;同时,在传统节日里,物业服务企业工作人员会组织小区业主开展文艺汇演等活动。很好的满足了业主精神层面的需求。第二业务层面。业务层面主要涉及服务项目、业务增长率等方面。万科物业在青青家园项目中,除了提供绿化、安保、保洁等传统的物业服务项目外,将服务范围纵向延伸至房地产行业的整个链条,以更好的满足业主的个性化需求。例如,在青青家园小区外,万科物业服务企业专门修建了业主服务中心,为业主提供房屋出租、二手房等相关的信息,以刚好的满足业主在房屋租赁、交易等方面的需求。(二)内部资源能力模式内部资源能力模式,是指企业对自身已经掌握的资源进行科学合理的管理,同时积极引进、吸纳优质资源,形成特有的组织能力,并将这种优势作为企业的卖点,向资本市场融资,为企业的发展取得资金支持。针对物业服务企业而言,内部资源能力模式方面主要包含财务能力和员工管理两大板块。第一财务能力。对于物业服务企业而言,其最大的收入来源就是物业费的收缴。因此物业费的上缴率很大程度上决定了物业服务企业的财务状况和发展前景。根据青青家园近几年物业费收缴情况记录显示,其年平均收缴率约为98%。较高的物业费收缴率为物业服务企业相关业务的开展、拓展奠定了基础,更为企业应对市场经济的竞争提供了强大的后盾。第二员工管理。在员工管理方面,主要涉及两方面的问题,一是员工的流动性,二是对员工的培训情况。定期对员工进行培训,一方面,可以使员工更好的实现自身的社会价值,另一方面,也可以在一定程度上减小员工的流动率,降低企业的成本。通过与青青家园项目经理的座谈,笔者发现,万科物业服务企业每年会定期对员工进行培训,使其掌握最新的信息及技能。在这样的管理机制下,青青家园的员工流动率几乎为零,大多数员工均是从接管项目时便在该项目工作了。较低的员工流动率也为万科物业节约了一笔不小的开支。(三)外部合作生态模式外部合作生态模式,就是企业根据自身的实际情况,选择或放弃合作伙伴,以形成稳定、高效、精简的合作关系。稳定的外部合作关系,一方面可以很好的降低企业运营的成本,另一方面,则可以提高客户对企业所提供的产品或服务的满意度,最终达到提升企业经济效益的目的。具体而言,主要包括两个方面:一是合作伙伴方面,一是社会形象方面。目前,物业服务企业多采用服务项目外包形式,即将保洁、保安、绿化等专业性较强的服务项目外包给专业公司,以提高服务质量,增强业主满意度。万科物业服务与各个专业公司的合作关系如图2所示:万科物业服务企业与各个专业公司之间的合作关系已持续了很长的时间。较长的合作时间为双方都带来了可观的经济效益。在社会形象层面,主要是指企业的品牌知名度以及社会公益的参与情况。随着市场经济竞争的增强,品牌效应已逐渐成为企业获得胜利的一大关键因素。除了提供一流的服务外,积极参与社会公益也成为了打造品牌的一个有效方式。万科物业服务企业无论是在业内还是在业主当中,知名度都是十分高的,目前已形成了品牌效应。在与业主交谈的过程中,他们当初选择青青家园在很大程度上都是冲着万科物业企业而来的,而且在身边的朋友买房时,也会极力推荐万科物业服务企业所接管的项目。可见,万科物业服务企业在同行业中是具有绝佳的竞争力的。而在社会公益方面,万科物业服务企业也为业内的其他企业做出了表率:建立了万科公益基金,用于儿童救助、“春天里行动”、援建遵道学校、社区垃圾分类、文化交流和教育发展等公益项目;另外,在汶川地震后,万科物业服务企业发起组织了志愿者协调办公室,专业团队扎根地震灾区遵道一年,无偿捐建并推广防震减灾技术应用。(四)收益获取模式收益获取模式,对于一般企业而言,是指企业放弃产品的部分收益,转而依靠其余收益。而对物业服务企业而言,主要是指通过提供传统的物业服务以及特色化的服务来实现企业的盈利的。在前文中已经提及,万科物业服务企业目前已增加了提供二手房信息等特色服务,来增加企业的收入。

对万科物业服务企业商业模式的总结及建议

(一)万科物业服务企业商业模式的总结万科物业服务企业目前在业内居于领跑地位,其商业模式的转型也十分成功,根据实地调研上述内容,笔者认为,万科物业服务企业商业模式转型成功的原因主要有以下几个方面:第一差异化服务。万科物业服务企业在提供传统服务项目的基础上,推出了一系列特色化的服务,通过帮助业主解决一些琐碎的问题,满足了业主的个性化需求,为业主解决了后顾之忧,真正达到“以人为本、顾客至上”的原则。在青青家园的业主服务站内,万科物业服务企业为业主提供了游泳、儿童钢琴课程、二手房信息等诸多特色化的服务,很好的满足了小区内业主的需要,受到了业主的一致好评,更为企业创造了可观的经济效益。第二内部员工及外部合作的稳定性。根据青青家园实地调查的结果,万科物业服务企业内部员工的流动率几乎为零,与各个专业公司的合作也相对稳定。较低的变动率一方面为万科物业服务企业节约了成本,另一方面则是保证了物业服务的质量,提高业主满意度,最终为企业的发张奠定基础。万科物业服务企业商业模式的成功转型为物业行业商业模式的转型及发展提供了教程,也为使其成为了物业服务行业的典范,为公司的发展打响了知名度。(二)关于物业服务商业模式的建议虽然万科物业商业模式实现了成功转型,但是,由于整个行业在此方面没有更多的经验体统,因此,万科在转型的过程中也暴露出了一些的问题:第一特色化服务类型有待多样化。万科较之于其他物业服务公司,他的特点就在于能够为顾客解决后顾之忧,使业主做到足不出户,便能心想事成。但是推行特色化服务已经成为了物业服务企业的发展趋势,因此,万科物业必须在现有特色服务的基础上进一步拓宽业务范围,提供更多种类的特色服务,如代收快递等,以更好的满业主的需求;第二员工的专业化培训有待加强。除了完善特色化的服务之外,万科还应该尽最大的努力使得自己的员工更专业化,这样才能在激烈的市场竞争中脱颖而出,利于不败之地。例如邀请专业教师定期培训,以使员工可以接收到最新的专业知识,提高其服务能力,或是每年定期组织职业技能比拼,对于获胜的员工进行精神和物质的双重奖励,以调动广大员工的积极性;第三进一步加强企业知名度。对于万科集团而言,其总部位于深圳市,在我国的南方地区知名度很高。但万科物业由于进驻北方的时间比较短,接管的项目有限,在北方的知名度并不占优势,因此,万科物业服务企业必须努力提高服务质量,同时积极承担社会责任,不断提高企业知名度,为后续业务的开展奠定基础。

本文作者：孙翠敏朱丹薇工作单位：北京林业大学经济管理学院

我国物业管理从1981年起步到现在，经历了起步、发展、规范化大发展阶段。随着房地产业13益壮大，作为房地产的保持和延续必须依赖的物业管理，将在未来有更加广阔发展空间，这为物业服务企业提供了巨大的盈利机会。物业服务企业要取得快速发展，经营将是一条必由之路。

一、目前物业服务企业经营现状

作为朝阳产业的物业服务行业，近些年来取得了一定的发展，但是起步晚，基础较薄弱，在发展中存在着一些问题。从中国物业管理协会2008年的《物业管理行业生存状况调查报告》来看，在被调查的全国31个省、自治区、直辖市的4，600家企业，其中有40．76％处于亏损状态，40．07％的企业盈利，其余盈亏平衡，且盈利企业的平均利润额仅为82．1万元，可以看出物业服务行业整体经营效益不乐观。经营中存在的问题主要有：

1、物业服务企业经营理念滞后。长期以来，物业服务企业提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。人们普遍认为物业管理是“微利保本”行业，没有多少经营可谈，对经营采取了漠视的态度，丧失了经营的主动性。提供优质的管理和服务应是物业管理企业的一种手段，作为企业，经营应是其基本的行为，只有进行经营，并取得利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。

2、大多数物业服务企业采用传统单一物业经营模式，盈利能力弱。即物业服务企业作为传统的提供方，接受物业委托方的选聘，对特定的物业区域实行统一管理，并对业主提供普通的公共服务，如清洁卫生、共用设施设备维护、秩序维护、绿化养护等。这些物业服务企业没有足够的规模，缺乏服务新手段和新技术。依靠收取物业服务费的形式进行，经营模式相对单一，收入来源单一。

3、物业服务成本逐年升高，物业服务费实行政府指导价且业主缴费率低，造成了物业服务企业经营的低利润。物业服务企业为业主提供准公共服务的性质，决定了物业服务在公共性服务内容的收费方面不同于其他行业的经营性服务，而收费实行政府指导价，定价比较低且业主缴费率低，这样使许多企业保本微利，有些企业甚至出现收费标准低于服务成本。服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性的双重挤压，吞噬了物业服务企业本已微薄的利润空间。

一、物业服务企业与利益相关者的概念

“物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。”物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。tz12007年修订的《物业管理条例》，将“物业管理”更改为“物业服务”。物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。嘲利益相关者理论现己广泛存在于研究和实践领域，对利益相关者的定义有很多，以美国学者弗里曼(Free—man)的观点最具代表性，他在1984年出版的《战略管理：一种利益相关者的方法》中提出：“利益相关者是能够影响一个组织目标的实现，或者受到一个组织实现其目标过程影响的所有个体和群体。"Freeman的这个定义，丰富并完善了利益相关者理论。

二、物业服务企业内部利益相关者分析

(一)员工。物业服务企业的员工是该组织所拥有的全体成员。员工是物业服务企业在管理过程中形成的人事关系，包括物业服务企业内部上下级之间的关系、不同职能部门之间的关系、内部员工相互之间的关系，以及物业服务企业同员工之间的关系。物业服务企业目标和利益的实现，良好形象的树立，都与企业员工密切相关。物业服务企业的员工是企业生存和发展的动力，员工是企业具体管理和服务工作的承担者，是企业形象的创造者和代表者，影响到物业服务企业形象的建立和塑造，更影响到物业服务企业经济、社会等各方面利益的实现；同时，物业服务企业是从业员工自我实现、不断发展的平台，物业服务企业的经营状况，影响到从业员工的经济收益、发展空间等。

(二)股东。物业服务企业与股东之间是一个组织与投资者的关系。股东和潜在投资者是物业服务企业的资金来源，是物业服务企业发展壮大的基础；同时，物业服务企业的经营状况，影响到股东权益的实现。物业服务企业在经营发展的过程中，往往通过各种方式，争取股东和潜在投资者对自身的了解和信任，树立企业的良好形象，创造有利的投资氛围，稳定既有的股东队伍，吸引潜在投资者，不断拓展资金来源。

三、物业服务企业外部利益相关者分析

摘要：物业服务的标准化发展不仅有利于提高企业各部门之间的工作效率，而且可以提升企业的业务水平，基于此，本文首先说明了物业服务企业标准化发展的总体思路，然后重点分析了物业服务企业标准化发展的具体策略，以便可以进一步提升物业服务企业的工作水平。

关键词：物业服务企业；标准化；发展策略

改革开放后我国的社会主义经济的发展取得了巨大的成就，人民的生活水平也得到了显著改善。在这样的大背景下，不同类型的物业项目也纷纷走入了人们的生活当中。人们在对物业项目进行消费的同时，也对于物业服务的质量提出了很高的要求。这就对物业管理人员提出了不小的挑战，为应对外部环境的需求，他们需要加强并不断改善对于企业的宏观与微观管理。其中对物业进行标准化管理无疑是一道良方。通过标准化的管理理念与手段，不仅可以促进企业效益的提高，也为企业的长远发展打下了坚实的基础。所以，物业管理人员应当通过多种手段，来促进物业管理标准化水平的提升，提供更加优质与专业的服务。

1标准化在物业服务中的重要性

1.1有利于提高物业服务企业各部门的工作效率。物业管理部门，在日常的工作中，需要经常与其它部门进行分工与协作。如何进行有条不紊的合作，保证整个管理过程的高效运转，就成为了管理人员的工作重点。通过标准化的管理模式，无疑可以很好地应对这样的难题，通过明确的规章制度与标准化操作，可以有效地避免互相推诿、效率低下的情况出现。1.2有利于提升物业服务企业的业务水平。物业管理的质量需要通过一定的标准进行约束。所以，物业企业应当通过多种手段，来降低出现质量问题的因素，达到提升管理质量的目的。

2物业服务企业标准化发展的总体思路

第一条为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。

第二条在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第三条物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

第四条国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

摘要：物业服务作为一个新兴的行业，在发展的道路上有机遇和挑战，也存在优势和劣势。随着现代企业管理的发展，物业服务企业想做到长期稳定的发展，就应坚持以企业战略发展为目标，要有一套适用于本企业的内部管理体系——全面预算管理。本文从全面预算管理的概念出发，阐述全面预算的重要性，并结合本物业服务企业在实施全面预算管理时遇到的问题，如思想意识不足、管理组织结构不健全、预算管理编制方法单一、预算执行与监督不到位、考核与激励制度不完善等，分析出现问题的原因，提出在以后的执行过程中的应对策略。物业服务企业只有在全面预算实践中不断发现问题，分析并解决问题，不断提升，才能在竞争中脱颖而出，实现企业价值。

关键词：企业管理；全面预算；对策；方法

近年来随着房地产企业的迅猛发展，人们对物业服务企业的服务标准和要求越来越高，导致物业服务企业在市场的竞争中越来越激烈，物业服务企业为了在市场中脱颖而出，提升自身的核心竞争力，就会合理规划企业内部管理，使企业内部资源优化利用和管控，预算管理的实施则是物业服务企业进行内部管理的前提。现阶段，物业服务企业内部经营管理不成熟，导致企业的全面预算管理运用还不是很完善，这也是物业服务企业当前面临并急需解决的问题。

一、物业服务企业全面预算管理概述

（一）全面预算管理的概念

全面预算管理是企业全员参与制定的预算，通过预算管理委员会审议，报董事会批准的企业各部门的预算并执行，合理地分配企业资源，同时进行考核与控制的过程。全面预算管理使企业的生产经营活动得到有效保障，并完成既定目标，其主要的体现就是它的全面性。

为进一步提高驻区各物业管理单位全体服务程度,保证房屋区物业的合理运用,维护房屋区公共次序,创造优越的生活情况,依据国务院《物业管理条例》和《市物业管理工作职责分工意见》等相关规则,结合新区的实践状况,制订本方法。

一、组织指导

成立以新区工委副书记为组长，区经贸局负责报酬副组长，区城管局、社发局、公安分局、消防大队、质监分局、行政法律分局、各街办、管理处负责报酬成员的新区物业服务企业考评指导小组。指导小组下设办公室，办公室设在新区经贸局，负责对驻区各物业服务企业的监视检查和总体审核工作。各相关部分、单位要指定专人参加考评工作。

各街办、管理处响应成立物业服务企业日常考评指导小组，小构成员由各街办、管理处财产办以及各相关单位负责人等构成，详细负责对辖区内物业服务企业的日常监视考评工作。

二、审核内容与职责分工

辖区内物业服务企业日常监视审核的根本内容：

摘要：物业服务企业作为独立法人，应实行自主经营、独立核算、自负盈亏。物业企业属于微利性的行业，除少数物业服务企业略有盈余外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张、收费难成为物业企业发展的瓶颈。企业如何扭亏为盈，在市场竞争中立于不败之地，物业管理公司如何组织和利用资源，通过哪些途径，提供什么样的服务来创造利润，对于现代物业企业的运行及发展起到非常重要的作用。

关键词：物业资金盈利模式

0引言

我国的物业管理正在蓬勃发展，物业管理企业作为独立法人，实行“自主经营、独立核算、自负盈亏”。物业管理又是劳动密集型的企业，属于微利性的行业，当前除少数物业服务企业略有盈利外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张，收费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈”。目前我国物业管理已经进入了“双向选择”的市场化运作时代。因此，在新的竞争环境中，物业服务公司如何组织和利用资源，开展多种经营，拓宽盈利空间，从而创造最大化的利润，增强市场竞争力，是值得我们研究的。

1对我国传统物业服务公司的盈利模式概括及评价

1.1传统物业管理服务体系目前我国物业服务公司提供的服务主要有两个基本大类：①基本服务：房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理。②增值服务：中介服务、代送牛奶、报纸、代交水电费、小孩接送，室内装修等等。基本服务为业主创造的价值在于：房屋的保值、增值，设备的正常运行，业主安全感的获得，优美环境的创造；增值服务为业主创造的价值在于：为业主提供方便，给业主提供信息，节约业主的时间等。