物业服务合同范文10篇

甲方：────────；

法定代表人：────；

住所地：───────；

邮编：────────。

乙方：────────；

法定代表人：─────；

物业服务合同性质问题是仍有探究余地的学理性问题。已有的学说及立法文件尽管就其属性有多种解读，从不同侧面阐释其内在本质与外部特征，但仍没有得出颇为一致的共识。因此，我们有必要对这个争议性题目再加解读，揭示其本质，从而为全面强化物业管理领域立法制度建设提供理论支撑，为和谐社会建设增加必要的制度设计，为纠纷解决机制构建强大的法理支持。

一、物业服务合同性质之争

2003年国务院了《物业管理条例》，该条例第35条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫恒和相关秩序的活动”。就上述法律文件所使用文字分析，物业服务合同(准确称呼应为“物业管理服务合同”)关系是典型的提供服务的商事法律关系，依照订立的合同约定双方基本的权利义务与责任，书面合同的约定事项包括“物业管理事项、服务质量、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容”①，形成了提供服务的经济关系特征。那么，它到底属于什么性质呢?学者们有不同的说法，概括为四种，即委托合同说、服务合同说、混合合同说和独立合同说。上述各种学者的观点，都从不同的侧面分析了物业服务合同的性质，形成了具有分歧的主张，由于难以形成共识，使司法机关也难以确定如何采纳，他们只是坚持说既然《物权法》已经对此合同有明确规定，其作为有名合同的一种，物业服务企业与业主或者业主委员会之间，形成的无疑是一种民事合同关系。我们认为，将物业服务合同定性为独立合同更符合其本质特征与现行法律的立法精神。

二、物业服务合同定性为独立合同之辩

我们从我国现行制度设计的基本框架与内容出发，总结出物业服务合同之性质。

1．服务事项的专业性。《物业管理条例》中规定的物业管理区域内的服务管理事务，涉及诸多的领域，包括供水、供电、供气、供热、通信、有线电视设施的维护与管理，治安、环保、物业装饰装修、道路维修与养护，对于公共建筑部分的维修与养护，以及规范业主的影响公共利益行为等，工作职责范围广泛，服务事项细致复杂，故法律才要求“采用新技术、新方法，依赖科技进步提高物业管理和服务水平”(《物业管理条例》第4条)，而系统科学管理是提高现代服务水平，实现合同目的，达到经济效益指标的基本手段。

2002年深圳物业管理行业的上空一直弥漫着“纷争、整顿、调整、反思”的气氛，《住宅与房地产》评出2002年度深圳物业管理行业十大新闻，“东方半岛花园物业管理费上调引发连环纠纷”忝列其中。该刊相关报道全文如下：

2002年3月17日，深圳市布吉东方半岛花园小区因物业管理费上调一事引起部分业主不满，接连引发原业主委员会被全部调整，新业主委员会强行招标，中标的深圳市北方物业管理公司与原恒兆基物业管理公司在小区对峙，恒兆基物业管理公司诉新业主委员会违反合同等事件发生。整个事件所折射出的关于物业管理合同的性质、物业管理权属的移交程序及业主委员会的赔偿方式和制度建设等问题，引起深圳业界广泛关注和深入思考。目前该事件正由深圳仲裁委员会主持仲裁解决当中。

2003年3月21日，深圳仲裁委员会作出了终局裁决。由曹叠云担任首席仲裁员的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151号深圳仲裁委员会裁决书的裁决如下：

（一）申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签

《物业管理委托合同》；

（二）被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取措施恢复申请人的管

随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展，住房制度改革的深化，商品房市场逐步确立和完善，居民自己购买房屋已成为普遍现象。与之相适应，传统的行政福利型房屋和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走入千家万户，为人们所接受。在物业管理中，调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。正确认识物业服务合同的性质和内容，明确业主和物业管理企业的权利和义务，是正确解决物业纠纷，保障业主利益的关键。

一、物业服务合同的性质和特征

物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关内容及注意事项，对每位业主都很重要。

1、物业服务合同的性质

在我国传统的计划经济体制下，实行的是福利分房，由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋，也有各单位自己投资建设，由单位安排专人管理房屋的情况，都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系，处于被管理和被领导的地位。

随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业管理企业提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有相当的权利和义务。「1」两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以，物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。

一、物业服务合同的性质和特征

物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关内容及注意事项，对每位业主都很重要。

1、物业服务合同的性质

在我国传统的计划经济体制下，实行的是福利分房，由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋，也有各单位自己投资建设，由单位安排专人管理房屋的情况，都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系，处于被管理和被领导的地位。

随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业管理企业提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有相当的权利和义务。[1]两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以，物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。

2、物业服务合同的特征

（一）申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签

《物业管理委托合同》；

（二）被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取措施恢复申请人的管

理状态之月的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算。

(三)和(四)本文略。

本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

摘要:物业服务合同作为当今应用广泛的新型合同类别，在现阶段的实施并没有系统化的规范要求，并且在性质认定及法律效力的适应性中仍然存在诸多认知误区。由于物业服务涉及到千家万户百姓的真实利益，物业企业与个体业主不对等的地位，物业服务存在的问题个体业主取证困难很难改正，容易在实施过程激化双方矛盾，引起群体性对物业服务的不满，导致近年来物业纠纷案件的增多。严重情况下会扰乱社会秩序，威胁社会的文明稳定。物业服务合同中涉及到的性质、主体、法律效力都是当前法学理论界存在争议的问题，也是现实生活中必须思考的真实问题。本文立足于现实，首先对物业合同的性质进行分析，其次对于合同在法律适用效力中存在的问题进行探讨，以期完善对我国物理服务合同的立法思考，确定物业服务合同的法律地位。

关键词:物业服务;合同;性质;效力;认定

随着上世纪我国社会主义市场经济体制的确立与实施，城市化进程推动了住房制度的改革，我国房地产经济迅速崛起并得到长足发展。物业服务合同作为涉及物业管理企业及全体业主之间服务关系的纽带的企业综合服务方式，已经成为城市建筑发展不可或缺的重要组成部分，并且普遍存在于人们的生活中，占据生活中服务行业的关键地位。在物业合同服务签订的整个流程中，最主要的是业主与物业管理企业之间的关系，而物业服务合同是两者关系调整的最佳依据。因此，对于物业服务合同的性质及法律效力理解是当前涉及法律主体的两者所履行责任和义务的界定边线，正确理解并使用法律，才能降低物业服务纠纷事件的发生率，为业主提供更好的服务体验。

一、物业服务合同的性质

（一）委托合同说。物业服务合同是物业服务管理企业和业主主体在平等自愿的原则下在法律适用范围内签订的协议，主要是物业服务管理公司向业主提供相应的服务体验及业主支付相应的服务费用为参考内容，对于物业管理公司与业主进行法律上的权利与义务关系进行确定。法律理论界通常将其认作是委托合同，因其合同服务的内容与委托合同的表现特征相似，以相互信任关系为订立根基达成一致性目的，两者都归属于诺成性合同、有偿性合同和物业合同。笔者自身理解的角度认为物业服务合同归属于委托合同不符合法律规范，因为两者存在较大区别：首先，从委托合同的类型来看，分为有偿合同或者是无偿合同，但物业管理合同却是有偿合同。其次，合同存续期限不同，委托合同中的管理者仅仅采用单一方法处理事务，但是物业服务合同需要提供长久、高效化、专业化的服务，存续时间更久。再次，合同的主体和合同形式有所区别。委托合同只是委托人和受托人之间的来往，但物业服务合同涉及到更多的主体者。最后委托合同应当具备受托人以委托人名义用委托人的费用处理委托事务，行为结果由委托人承担的基本特征。但物业合同是业主支付一定物业管理服务费，由物业服务企业以自己的名义对物业进行管理，管理费用原告自行承担，自负盈亏。物业合同不具备委托合同基本特征，不应适用合同法委托合同相关规定。物业合同中业主亦不能依据《合同法》第四百一十条规定约定随时撤销合同。（二）无名合同说。首先，这种说法是物业服务合同在法律框架内或者是某种领域内的无名合同。从服务合同规定的权利和义务看，混合合同是服务合同的某种象征，虽然与委托合同相比，法律不会凭空创设出多项履行契约，而是根据已经存在在业主和物业管理企业之间事务要点，来考虑当事人双方共同的利益划分，通常是从给付义务形式出发。对于复杂生活中规定的契约类型做出调整。物业服务合同具有诸多差异化特点，比如期限较长、合同内容涉及方面具有多种类型，包括涉及住宅生活的全部范围等。从给付义务的角度讲，物业管理对于建筑物基础设施之上的管理，区分于居住人群的管理对象，不仅是关于全体业主共有的物业管理，还包括维修、保养及对居住环境的维护。因此物业合同的性质不能简单归属于某种类型的有名合同或者是无名合同，而是带有混合合同性质的合同双方的给付义务。（三）服务合同说。这种合同性质是现阶段比较流行的说法，是对于物业合同全新的定义，理解为合同当事双方在领域内的交换并且适用于双方彼此需求的服务合同，对于服务内容包括物业管理企业提供的物业管理服务，保证为业主提供最佳的服务体验。对于合同业主来讲，根据服务合同中物业管理公司提供的各项服务支付相应的服务费用是物业合同得以长久延续的中间纽带，物业合同双方都具2018•1（中）有公正平等的法律地位，经过当事双方一致决定，签订并且实施这项服务合同，而这种性质并不是完全归属于物业服务合同，只是在某一方面呈现出服务合同性质的内容，在特定领域划分为服务合同。（四）独立合同说。首先从物业服务合同涉及的当事者物业管理公司所提供的管理和服务上，表现出综合性、复杂性、多样性等特征，区分于传统的合同特征，差异变化大，因此在很大程度上决定了物业服务合同是相对独立自主的形同性质，不限定于《中华人民共和国合同法》中的任何合同类别，在长久的物业服务合同发展历程中，逐渐变得更加专业化、规范化，在不断演变过程中组成全新的合同形式。

二、物业服务合同的效力认定

2002年深圳物业管理行业的上空一直弥漫着“纷争、整顿、调整、反思”的气氛，《住宅与房地产》评出2002年度深圳物业管理行业十大新闻，“东方半岛花园物业管理费上调引发连环纠纷”忝列其中。该刊相关报道全文如下：

2002年3月17日，深圳市布吉东方半岛花园小区因物业管理费上调一事引起部分业主不满，接连引发原业主委员会被全部调整，新业主委员会强行招标，中标的深圳市北方物业管理公司与原恒兆基物业管理公司在小区对峙，恒兆基物业管理公司诉新业主委员会违反合同等事件发生。整个事件所折射出的关于物业管理合同的性质、物业管理权属的移交程序及业主委员会的赔偿方式和制度建设等问题，引起深圳业界广泛关注和深入思考。目前该事件正由深圳仲裁委员会主持仲裁解决当中。

2003年3月21日，深圳仲裁委员会作出了终局裁决。由曹叠云担任首席仲裁员的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151号深圳仲裁委员会裁决书的裁决如下：

（一）申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签

《物业管理委托合同》；

（二）被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取措施恢复申请人的管

随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展，住房制度改革的深化，商品房市场逐步确立和完善，居民自己购买房屋已成为普遍现象。与之相适应，传统的行政福利型房屋和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走入千家万户，为人们所接受。在物业管理中，调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。正确认识物业服务合同的性质和内容，明确业主和物业管理企业的权利和义务，是正确解决物业纠纷，保障业主利益的关键。

一、物业服务合同的性质和特征

物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关内容及注意事项，对每位业主都很重要。

1、物业服务合同的性质

在我国传统的计划经济体制下，实行的是福利分房，由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋，也有各单位自己投资建设，由单位安排专人管理房屋的情况，都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系，处于被管理和被领导的地位。

随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业管理企业提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有相当的权利和义务。[1]两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以，物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。

物业服务企业的各位朋友、同志们：

首先，我代表市工商局欢迎大家来参加我们的物业服务合同“霸王条款”专项整治会议。____年以来，针对一些行业企业与消费者签订的合同中存在大量不平等格式条款（以下统称“霸王条款”）的实际情况，在省工商局的统一部署下，各级工商行政管理机关分别对餐饮、宾馆、商场、房地产开发销售、家庭装饰装修、旅游等行业企业开展了“霸王条款”专项整治，纠正了一批违法格式条款，查处了一批违法案件，规范了一些行业和企业的经营行为，较好地维护了广大消费者的合法权益。××市工商局在近四年的“霸王条款”专项整治中，共公告____多份，检查各类企业____多户，检查各类合同_万余份,责令改正“霸王条款”___多条，办理相关案件近__余件。“霸王条款”专项整治活动，不但得到了广大消费者的支持和拥护，也得到了社会各界特别是新闻界的广泛关注和大力支持。“霸王条款”政治的长效机制正在逐步建立。

近年来，物业服务企业发展迅猛，据统计，我省物业服务企业已近____户，我市已达到___多户，由于相关法律法规相对滞后，物业服务企业良莠不齐，物业服务合同不规范，不平等格式条款大量存在，业主与物业服务企业间的矛盾时有发生，物业服务方面的投诉率居高不下，社会反响强烈。此次集中整治“霸王条款”专项行动，其意义在于：首先是推进企业诚信建设的需要。加快诚信体系建设，构建信用社会是创建公平、诚信消费环境的基础。我们进行集中整治的目的，就是让广大经营者牢固树立诚信经营观念，从而构建一个公平、诚信的消费环境；其次是整顿和规范市场秩序，规范交易行为的需要。加强合同监督管理工作，督促和帮助经营者诚信、守法经营，从而有效保护消费者权益，促进市场经济健康发展，更好地规范市场秩序，服务于社会，服务于广大消费者是我们不可推卸的责任。第三是关注民生，切实维护广大消费者的合法权益不受侵害的需要。民生问题是当前乃至今后相当长一段时期党和政府关注的一个重要问题，而切实维护广大消费者的合法权益不受侵害是解决民生问题的一个重要方面。严厉打击“霸王条款”，维护消费者权益就是关注民生，符合民意，是工商行政管理机关义不容辞的责任。此次“霸王条款”的集中整治，规范企业经营行为，保护消费者合法权益，可以说是十分必要。

此次集中整治行动要按照省局《整顿方案》的要求，结合我地实际，制定切实可行的整治方案，要向社会公开各种举报和受理方式，要以规范和教育为主，认真做好宣传和监督检查工作。要严格把握政策，这次集中整治的“霸王条款”，是经过市场调研、日常投诉反映，通过向各市工商局征集出来比较典型的违法格式条款，省工商局合同处对这些条款进行了认真分析，反复论证，最后确定这些“霸王条款”，很有现实性、针对性。整治工作要注意“四个结合”：一是与推行合同示范文本相结合。合同示范文本具有完备性、规范性，使用合同示范文本可以分清各方责任，减少合同纠纷，规范签约履约行为。省工商局近期将协调有关部门制定《××省物业服务合同》（示范文本），我们要结合本次整治，大力推行合同示范文本，标本兼治，切实达到根治“霸王条款”的目的；二是与打击合同欺诈行为相结合，对利用合同欺诈消费者的要严厉查处；三是与合同行政调解相结合，对消费者投诉的，都要认真受理，符合程序的，要进行行政调解，切实履行合同维权职责；四是与行政建议相结合，对一些尚未构成违法格式条款的，通过指导方式引导相关企业自我完善，加强管理。

“霸王条款”的整治工作是一项长期工作，整治的最终目的是营造公平、和谐的消费环境，构建诚实信用的社会体系。工商行政管理机关要以此次集中整治为契机，建立长效机制，加强日常合同监督管理工作，切实保护国家利益、社会公共利益及消费者合法权益不受侵害。同时，也希望新闻界的朋友们拿起舆论监督的有力武器，对此次行动以及工商行政管理机关给予大力的支持和宣传，与我们一道对“霸王条款”进行清剿，为广大消费者真正营造出一个公平、和谐的消费环境。