物业调研报告范文10篇

2006年8月6日，我受易纲教授之邀，出席了北京大学中国经济研究中心宏观组主办的“美国财政联邦制和财产税研讨会”，对美国印第安纳大学教授满燕云博士的主题发言《美国财政联邦制和财产税》进行了评论，以下是发言要点。

我首先对满燕云博士从整个财政制度视角研究财产税的方法对我国的启示表示了感谢。我认为，满教授研究与国内研究的最大不同就在于不是就财产税研究财产税，而这恰恰是国内研究存在的问题。在我国，只要是向公众征税的，多数都能够获得顺利通过，而相应的取消或减少某个税收项目则十分困难。关键在于税务部门的局部研究的结果使然。从这个意义上说，物业税或不动产财产税应当立足整个财政制度，站在如何处理政府与公众关系的高度进行讨论，不能仅仅就一项税收征收的利弊进行讨论。

听了满教授的演讲，我深深地体会到美国和中国经济社会背景上的巨大差别。虽然从名义上两个国家都是市场经济国家。我本人也曾经参与过北京师范大学李晓西教授主持的《中国市场化进程研究》课题，我们那个课题的结论认为2000年的中国市场化程度达到了67%。但是与美国比较，我们的差距是何其巨大啊！在美国联邦制下，各个州具有独立的立法权，而我国基本上是统一的法律；美国的地方政府都是自治的，政府领导人由地方居民选举，而在我国是自上而下任命的，领导人惟上级考核是从；在财政收入上，美国联邦政府财政收入主要来源于个人所得税和社会保障税，地方政府才增收入主要来自于财产税，而我国的中央政府的收入主要来自于生产型销售税、关税和国有企业收入，地方政府财政收入主要来自分成的生产型销售税、企业所得税和土地出让收入；在土地产权上，美国是土地私有制，而我国是土地公有制，任何公民对土地只具有理论上的支配权；在地方政府竞争方面，美国地方政府主要通过服务吸收外来人口获得良性发展，而我国地方政府竞争的主要手段是大生产、大建设、污染环境、坑害农民和城市被拆迁居民、压低地方工资水平、讨好世界富豪、驱赶原住居民和农民工。一句话，美国是公众导向型的，而我国则是政府导向型的。

通过对美国不动产财产税征收的了解，我认为在中国征收物业税是有其必要性的。主要体现在四个方面：第一，物业税是根据财产显示征收的，它可以起到公平纳税、促进社会稳定的作用，避免了现行的实际上的累退制的直接税征收的根本弊端；第二，在当前中国房地产大开发和房价不断推高的背景下，可以抑制对房地产占有的无限欲望，抑制房价上涨，限制房地产开发，控制地方政府和房地产开发商对公众财产的任意剥夺；第三，由于城市物业税的法定税率远远高于乡村，城市的多重纳税有利于调整城乡不动产的价格体系，也就是降低城市房地产价格和乡村房地产价格的差距，有利于从财政上保证城中村和农村居住环境的改善；第四，在房地产价格高涨时，物业税可以减少房地产交易。

但是，我们也必须考虑到在中国征收物业税面临的各种问题和困难：其一，是我国财政税收制度和财政理念上的问题。在我国，由于政府的税收主要来自于间接税，似乎与居民的贡献无关，居民所使用的教育、医疗、住房等基本上采取市场化的方式提供，非常的不公平，表明政府对自身职能定位的存在严重问题，需要进行根本的检讨；其次，在我国，新征税容易，而取消或减免税种则相当困难，反映了政府税收的刚性很强，关键是政府变成了独立于公众的一个利益团体，政府追求收益最大化的倾向和贪污腐化问题非常严重；再次，地方政府通一方面通过大上投资项目获得增值税，另一方面又通过抬高地价获得土地收入，形成了“香港病”，但香港政府在获得了土地收入之后减免了各种销售税和企业所得税，我国政府能否痛快地执行这种税收和土地收入的冲销机制呢？最后，当前中国公众道德水平低下，征收物业税恐很难保证评估的准确定和公平性，且对评估员的贿赂问题也几乎没有办法解决，必然给评估工作带来各种技术上、操作上的难题。

征收物业税的前提是要落实公众对房地产的财产权，否则对缺乏财产权保障的物品征税，属于政府对公众财产的双重剥夺。具体来说，要落实居民对住宅用地的财产权，如果居民只是土地租赁的主体，凭什么对居民征收包括土地价格在内的物业税？同时要保障居民的建房权，避免地方政府和开发商通过推高低价盘剥公众，又以此为依据要求公众缴纳高额的物业税。其次，应严格禁止地方政府参与非自用土地的交易和土地牟利机制。如果地方政府又要从土地交易中赚钱，又要对房地产征税，并且不落实政府义务，很同意引起政府和公众之间的矛盾。最后，应该彻底改革现行财政制度。要改革以间接税为主的税收制度，增加直接税的比重，减少间接税的比重，并且逐步废止生产性间接税制度，实行透明、公开的公共财政支出监督制度，真正把财政收入分配到公众当中。

物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程，也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。

一、目前我镇物业管理试点工作开展情况

上半年，镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点，打破社区原有的小区负责制的管理模式，重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点，解决遗留问题，成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为：

1、社区：社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段，共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多，围墙未建好，没有物业管理用房，长期无人管，垃圾成堆，草坪损毁，很多业主对在此居住失去了信心，打算卖掉房子。对于物业管理，多数人拥护，但缺乏信心。经过初步测算，要在该小区建立物业管理，尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会，向各家各户发放了物业管理倡议书，征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。

二、社区：社区去年最先推行物业管理，并成功地在粮食局小区成立了业主委员会，建立了业主规约，协助小区实行了物业自治管理。今年，社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户，建成十多年来，没有物业管理，遗留问题多，一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访，综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题：清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房，总测算费用近五十万元。经过半年多的协调，目前成立了小区业主委员会，简单疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的违章建筑，向开发商争取了两间门面作为物业管理用房，已由致远物业公司拿出了初步管理方案，并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚，镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议，正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司，该小区走上规范化管理轨道。

三、观山社区：试点一：佳美公司宿舍区。因佳美公司（原一建公司）改制时已将其宿舍区（建筑公寓）移交社区，并和镇政府签定协议，不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务，请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户，以前社区在小区内实施过物业管理，后因少数业主私搭乱建而中止，成为无人管小区，后来小区卫生包干到佳美公司，但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会，下发选票，筹备成立业主委员会，下一步再确定物业管理方案。试点二：原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头，镇城管办协助，在现场走访了业主。针对院内的环境问题，我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多，改造资金庞大，我们已向县政府反映，准备召开相关责任主体的协调会，解决环境问题后再议物业管理事宜。

一、物业税一般原理

财产课税(Propertytax)历史悠远。它伴随着私有财产制度和国家的起源而产生，是统治者最先采用的税收形式，曾经在奴隶制和封建制国家的财政制度中担当重要角色。自人类社会进入商品货币经济时代后，其主体税种的地位相继为商品税和所得税所取代，但它仍然在各国地方税系中发挥着不可替代的作用，据统计，全世界有130多个国家课征各种形式的财产税。在上世纪末的十年里，为适应经济全球化的挑战，先后有英国、印尼、南非、日本、荷兰、肯尼亚等国进行了财产税制的改革。在中东欧经济转型国家，财产税制改革还被看作是推进国家政治、经济制度变革的重要步骤，作为地方政府可支配的收入源泉，促进一国（地区）的整体税制更为公平。

在土地私有化条件下，物业税属于财产税性质。理论界目前尚无一个统一、权威的定义，各国税务管理当局的叫法也不尽相同，大多称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房地产的价值而提高。大多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要，即属于财政型的物业税；不过我国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该税种，提高不动产占有成本，从而促进不动产的流动和更有效的利用，提高不动产的供给量。

二、对我国开征物业税的具体构想

资源特许利用、交易、所得、资产持有，这是全世界政府获取税赋收入的四个基本环节。在市场经济下，土地（住房）是一种资产，持有这种资产就要赋税。这个税是增加政府提供公共产品的能力、调整社会公平尺度、促进资源合理利用以及调整公共利益与私人利益和商业利益之间关系的重要税种。

（一）我国开征物业税应遵循的基本原则

物业管理问题是广大市民普遍关注的一个热点问题，在社区推广实施物业管理更是热点中的难题。社区是若干个群体或社会组织聚集在某个区域里所形成的一个在生活上相互关联的大集体，是社会生活的载体。社区物业管理是改革开放和社会主义市场经济的产物，是城市管理的重要组成部分，其管理范围涵盖了从居民小区到工商业各类物业项目。加强社区物业管理，有利于城市经济可持续发展，提高城市的品位，有利于提高城市经营管理水平，促进房地产的保值增值，推动我市城市建设和和谐社会建设。

在深入开展学习实践科学发展观活动中，我局组织相关人员，围绕加强社区物业管理等重点内容，开展开展集中调研，调研的对象主要是城区花园等小区的业主、物管企业工作人员以及社区居委会、相关职能部门的管理工作人员，调查主要采取了问卷调查、随机访谈、召开座谈会、查阅档案及实地查勘等方式，重点就社区物业管理现实存在的问题以及加强和改进的措施等内容进行分析研究，为开展社区物业管理试点，扎实推进社区综合管理改革提供参考依据，现将情况报告如下。

一、社区物业管理基本现状

（一）基本情况

据年我市住房现状调查，马店城区（不含社区）现有住房2.51万套，住房总建筑面积315万平方米，人均住房建筑面积36.22平方米，分布在马家店街道办事处五柳树、丰坪巷、七口堰、熊家窑等4个社区居委会。4社区总人口约8.7万人，国土总面积13.85平方公里。截止年底，我市城区共有物业管理企业6家，即达等物业管理公司，物业管理资质等级均为三级，具有物业管理经理上岗证、物业管理人员上岗证的持证上岗人员48人，相关从业人员240人。全面实施物业管理面积80万平方米，其中住房78万平方米，社区物业管理尚未全面推开，已归集公共部位公用设施维修基金318万元，已有10个住宅小区组建业主委员会，实现了业主自治或委托物业管理公司进行管理。

（二）社区物业管理作法

一、××市中心城区物业企业存在的主要问题及原因

1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，服务效率低、经营效益差。

2、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。由于我区物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只好被迫撤离所服务的楼盘，自行“夭折”。

3、拒绝缴纳物业服务费现象普遍。有的业主仅比文秘杂烩网较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解，导致拒绝缴纳物业服务费的现象比比皆是。

二、物业服务收费现状

新入住业主要交下列费用：物业服务费、装修垃圾清运费、装修保证金（装修无损坏公共设施后全部退还）、电梯运行费4项。大多数业主对装修垃圾清运费、装修保证金收费意见较大，导致出现：

关于×市现阶段物业管理

发展情况的调研报告

物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市已有十余年的发展历史，这十几年来，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际情况，通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：

一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒

在调研中我听到最多的字眼就是收费难，似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题，即使是在《物业管理条例》颁布实施一年多的今天，在人们的消费意识、物业管理观念逐步加强的情况下，收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由众多，物业管理企业服务不到位自不必说，而如房屋质量等开发商遗留问题以及邻里间纠纷等也被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同情了。更有甚者，没有任何理由，就想“搭车消费”，用别人的钱享受自己的服务，于是效仿他们做法的人越来越多，物业管理企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业管理企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不只是物业管理企业，还有园区内的所有业主。所以要搞好沈阳的物业管理，必须从培养人们的交费意识入手。经济基础是实现小区保值增值的关键，这一点必须让广大业主们清楚的认识到。

二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范，作用发挥不当

一、公司概况

我公司是太原市人民政府一九八三年成立的国有房地产开发企业，后加入中国房地产开发集团公司，是建设部审定的房地产一级资质企业。公司成立二十年来，先后开发建设了太原市老军营、兴华街、南海街、金刚里、漪汾苑、永乐苑和苏州一箭河山庄等二十余个配套齐全的住宅小区，以及太原市食品一条街、千峰北路等市政建设工程，总开发面积达到200多万平方米。先后荣获“国家住宅试点小区综合金牌奖”、国家工程质量最高奖——“鲁班奖”，“建设部优质样板工程奖”、“中房集团品牌住宅小区称号”、山西工程质量最高奖——“汾水杯奖”、“山西省样板住宅小区”等众多荣誉。

我公司也是山西省最早进行物业管理的国有房地产开发企业。一九九四年七月组建山西首家比较规范的物业管理公司——太原漪汾苑物业管理公司，在省内率先对自建住宅小区实施物业管理，并在一九九五年十二月使漪汾苑小区获得“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号，我们总结的“自建自管、以区养区”的经验曾被省、市在业内进行推广普及。目前，我公司下属物业管理中心(公司)共3个，员工600余人，其中国有正式职工210人，(占到公司在册职工的一半以上)。管理有太原市漪汾苑住宅小区、永乐苑住宅小区、山西省军区军官住宅小区、长治市城市生活家等物业项目8个，连同单项物业管理(供暖)4个项目在内，管理面积达到150万平方米。成为省内集房地产开发和物业管理于一体的国有房地产开发企业。党和国家领导人、乔石、罗干、李铁映、邹家华、俞正声等首长先后视察我公司建设并管理的太原漪汾苑、永乐苑小区，并获得好评。

二、改制思路

根据中央、省、市国有企业改制精神，目前我公司正处于改制阶段，公司“改制方案”和“人员分流安置实施细则”日前已经公司职工代表大会审议通过报市政府审批。

(一)改制的必要性和紧迫性

一、从“管理”到“服务”转变对行业的影响

1．有利于整个行业工作理念的转变

所谓物业管理，应是服务与管理的结合，首先是物业企业对业主的服务，其次才是物业企业对物业的管理。长期以来，物业企业处在一个严重的角色错位中，大量的物业纠纷产生在主次关系的颠倒上。物业企业在戴上“管理”这顶帽子的同时，便以“管理者”自居，不仅将小区内的各种设施设备、建筑物“管理”了，还一并把小区的业主也“管理”了。现实中，他们不仅仅是来管理小区，而是来管理业主的，真正的管理者事实上被异化成了“被管理者”，成为事实上的弱势。实践中，很多物业企业与业主的矛盾都是由于“管家”以“主人”自居，角色颠倒造成的。从“管理”到“服务”的转变，虽然只是文字上的变化，其中蕴含的理念转变却是深刻的，这是国家对物业企业的明确定位。明确了物业企业的性质是服务而非管理，标志着物业管理彻底从传统行政福利性的房管模式向社会化、专业化的服务模式的转变。有助于让物业企业清醒地认识到自己的身份；有助于物业公司恪守份内职责,从而有利于整个行业工作理念的转变,改变重管理”轻“服务”的不正确认识。

2．催化优胜劣汰，行业洗牌临近

“管理”更多体现的是物业企业与建筑物、设施设备、场地等“人与物”的关系，而“服务”才能真正体现企业与客户之间“人与人”的关系。《物权法》、新的《物业管理条例》无疑会带来物业服务的改革，将物业企业由原来的管理者定位于服务者的位置，引入优胜劣汰的竞争机制，使更多优秀的物业企业为业主提供高品质的物业服务，可以明显提升物业品质，满足业主不断增长的改善居住条件的需求,有利于丰富业主精神文化生活，提升业主的生活品质。对开发商而言，可以为开发商树立良好的企业形象，提高市场竞争力。对于物业企业来说，重新定位，以服务意识、服务质量、服务内容为中心，已成为物业企业的立足轴心。

《物业管理条例》的修订，明确了物业管理的服务性质，促使物业公司为了自身生存不得不优化服务项目、提高服务水平和竞争能力，促使物业管理公司走市场化、专业化甚至是规模化的发展道路。因此，物业企业将面临洗牌，展现优胜劣汰的格局。

随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发展的威胁，制约着物管行业的规范运作。基于此，我们在市区物业企业中开展了专题调研，认真剖析物业服务收费难的成因，研究应对策略，现将调研情况报告如下：

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

物业服务管理，是指物业服务企业接受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维修、修缮和整治，并向物业所有人、使用人提供综合性的有偿服务，其直接收取的物业服务费主要用于小区维修、保安、保洁、绿化、道路、税费等几个方面。因此，物业管理企业在管理中集中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作全部是通过有偿服务收费来实现。由此可见，物业服务市场的主体结构要求是“谁受益、谁交费”。

目前，随着房地产业的发展及物业服务行业法规的不断完善，我市物业管理的普及程度有了较大幅度的提高，除了写字楼、商场、商品房外，工业厂房、学校、医院、房改房，城区居民小区也逐步引入物业管理。物业服务行业在得到社会的认可和接受的同时，由于各个方面因素的影响，还是存在着各种各样的困境和难题，对行业的发展造成了一定的影响，特别是物业服务收费问题尤为突出，如何加强监管已属刻不容缓。

××市自从80年代起物业服务收费均是由企业申报、物价局审定批复每户每月9-12元的服务价格。这在计划经济时代依赖政府的大环境中，业主较为认同，只要有红头文件就好办，当时对物业管理及社会起到一定的作用。20多年来，政府相关职能部门针对小区内所配套功能需求，物业管理服务内容、楼房档次等制定物业服务的收费标准，扶持了物业服务企业的生存和发展，也逐步形成了一个行业，但在这个过程当中，此类批价由于各种物业既有共同性又有差异性，提供的服务也不尽相同，虽然政府有关部门非常谨慎地批价，但由于业主对行业的不了解，个别物业服务企业的违规操作，舆论的负面渲染报道等原因，物业服务的收费问题成为市民普遍关注的，争议性较大的热点问题。

2003年国家发展改革委、建设部下发《物业服务收费管理办法》、规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益。以该办法为依据，××市政府于2007年6月下发了《××市物业管理办法（试行）通知》（下称办法），通过政府职能的转变逐步将物业服务收费的政府定价和政府指导价转为市场调节价及政府指导价。《办法》规定包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，即由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业德惠服务等级、标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布；实行组合制的普通住宅服务收费和高档住宅别墅物业服务收费以及非住宅物业（如居民小区、商场等）的服务收费实行市场调节价，即由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务企业应为业主提供优质价相符的服务，实行明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。

《办法》出台后，在行业及企业当中、广大业主当中产生了波澜，企业认为没有了“尚方宝剑”，收费将会更难，有企业的老总更说：：“这不是要我们提供无偿服务吗？”而业主们则认为政府不批复定价这不是给物业管理企业提供乱收费的依据吗？舆论方面也给予了较大篇幅的关注和报道，对关于住宅档次、服务标准的挂钩、收费标准的调整、如何协调定价等方面的存在着这样那样的质疑。我们曾经在一天内接到10多个有关收费方面的电话投诉。尤其是覆盖面较广的旧物业、早期的、中低档的商品房等物业，由于物业的绿化地小，道路较窄、坏、烂，配套不齐，功能欠缺，对机电、绿化等的养护不重视，再则业主素质参差不齐、需求的物业服务较表面等等问题，对物业服务实行指导价的争议特别大。个别物管企业也因为低价介入物业的管理，并用车场费用等多种经营弥补服务费等做法，导致物业的重新招标，形成了各方均对原来的物业管理服务费的含金量重新评定问题。

一、我市物业服务管理的现状：