物业范文10篇

一、物业管理企业物业服务发展困难的原因

（一）规模偏小，经济效益不好

物业管理企业物业服务发展困难的原因之一就是企业规模较小，因此限制了企业的进一步发展。从而导致物业服务一直得不到有效的创新，满足不了社会的发展要求。如若物业管理企业要想迅速发展，首先应改变原有的经营规模，扩大其发展空间，加大业务量，以便提高经济效益，促进物业服务的创新。

（二）缺乏优秀的管理人才

目前我国的物业管理企业对工作人员的要求较低，致使物业服务者的整体素质不高，从而影响了物业服务的发展。对于此现象，应提高对物业服务人员要求，在工作人员进入岗位之前要进行相关的培训，确保其符合物业管理企业的发展要求。同时物业管理企业应吸收大量的管理人才，提高企业的管理秩序，从而降低企业工作人员流动性大的现象。同时，物业管理企业还应针对物业服务人员制定相关的服务制度，要求工作人员必须按照制度来实施工作，以便提高物业管理企业物业服务的质量。

（三）建管不分，引发服务矛盾

甲方：────────；

法定代表人：────；

住所地：───────；

邮编：────────。

乙方：────────；

法定代表人：─────；

不管多么优秀的销售策划，多么巨大的广告投入，房地产物业的最终成交还得靠营销人员现场接待。用何种方法去促进销售，提高成交率，是每个物业发展商与房地产营销人员都关心的问题。

若要营销人员具有说服顾客的能力并在实际接待过程中更好地去说服顾客，作为物业发展商应该帮助营销人员把握以下三个基本原则：

1．相信自己所推销的物业

营销应该贯穿于楼盘规划、设计、开发、销售的全过程，而营销人员应熟悉甚至参与这个过程。如果营销人员在物业“营”的过程中就倾注了足够的心力与汗水，那么在“销”的过程中，他就会对所推销的物业有足够的信心，接待客户的时候就不会去卖弄那些推销辞令，而是真心实意地帮助客户去选择他认为最好的物业。

2．相信自己所代表的公司

发展商应当让营销人员更多地了解他所代表的公司，让他们相信他所代表的公司是一个讲诚信、重信誉、有实力的公司。任何时候，营销工作都应以符合商业道德为标准，并以此为准绳同客户洽谈生意。只有这样，营销人员才能心情舒畅地进行推销，做到问心无愧。

本文通过对物业公司财务内部控制现状的分析，说明只有建立起健全的财务内部控制制度，企业才能健康、持续的快速发展。

一、物业公司加强财务内部控制的必要性

物业公司属于服务性企业，近20年来取得了很大的进步和发展，但财务管理与控制工作却相对滞后并存在诸多问题。只有加强财务内部控制，形成一系列配套、合理的财务管理体系做好自我约束，使企业的财务行为得以规范，进行合理的资源配置，才能促进物业公司的良好发展。

二、物业公司财务内部控制的现状

1．各级人员重视不足，认识达不到应有的水平。未能以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准来进行人员安排与业务进行，甚至有的企业任人唯亲，致使公司会计从业人员在各方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。

2．财务内部控制制度不健全，存在诸多问题，其主要表现在以下几个方面：机构设置简单，职权界定不清晰，不相容岗位未能完全分离，管理跟不上，审核迟滞、核对盘点不及时。

本文作者：王树娴工作单位：南京铁道职业技术学院

1、服务观念有待进一步提高在当前阶段，高校都在推进后勤社会化，推动物业管理改革深入开展。但是应该看到，高校物业管理还处于发展阶段，尤其是很多高校的物业管理企业是由学校原有的后勤部门转型过来的，很多企业管理者的服务意识和服务观念还不能适应高校后勤改革的需要，依然停留或保持在原有管理模式上，服务意识不强，市场观念淡薄。而很多教职员工对于物业管理还存在着误区，难以接受高校花钱买服务的市场意识和消费观念，这些就严重阻碍了高校物业管理的健康发展。2、物业管理技术水平较低现代物业管理具有较强的技术性要求，而当前高校物业管理还存在着专业技术知识较低，难以满足高校物业管理发展的需要。根据高校后勤化发展的要求，很多高校都引进了物业管理部门，划分了保洁、绿化、维修等职能，物业管理得到了快速发展。但是，由于很多管理人员和工作人员但来自于学校原来的后勤服务部门，尽管有一定的工作经验，但管理水平较低，服务意识不强，很难满足高校师生的服务需求。3、管理制度不够完善规范的物业管理制度是加强物业管理的基础。物业管理制度主要包括行政、财务、业务等方面的管理制度，主要明确职责范围、岗位要求、工作程序以及服务规范等。在当前阶段，很多高校物业管理公司主要是由本校后勤职工组建而来的，虽然也明确了岗位职责、工作程序、服务规范等相关制度，但与很多社会中的物业管理企业相比还存在着较大的差距，高校物业管理制度不够完善，很多制度没有得到严格的执行。4、物业管理投入严重不足在当前高校物业管理过程中，由于学校教职员工人数较多，很多资源使用率较高，大大增加了物业管理的难度。而随着高校公共设施技术水平的快速提高，这就对物业管理与服务提出了更高的要求。而高校的物业管理费用来源于学校的拨款以及一定的物业服务收费。由于高校物业管理经费来源单一，物业公司对于物业管理和服务的投入严重不足，物业管理过程中存在着管理松散、服务质量难以满足广大师生的需求等问题。

在实施后勤社会化改革的背景下，高校物业管理对于提高教育教学质量，优化育人环境，构建和谐校园等方面发挥着重要作用。因此，为了做好高校物业管理工作，必须采取以下措施：1、切实转变观念，提高经营意识随着高校后勤社会化改革的深入发展，物业管理公司要加强宣传力度，改变物业管理人员的传统观念，提高物业管理的服务意识和经营意识，高校物业管理的健康发展创造有利条件。2、加强技能培训，提高综合素质高等教育事业的快速发展对物业管理提出了越来越高的要求。物业管理部门及企业要着眼于学校事业发展的需要，加强对员工进行技能培训，提高员工的综合素质。培训内容主要应当包括专业技能、文明礼仪、工作作风等。在进行技能培训过程中，要制定科学的培训计划，创新培训方式，邀请社会上专业的物业管理专家来开展技能培训或示范训练，切实做好实践考核工作。要逐步实现持证上岗，不断提高物业管理从业人员的技术能力和管理水平。3、注重制度建设，实现规范管理高校物业管理要真正走向市场化，就必须改变以前的行政化管理方式，建立起市场化制度体系。一方面，要建立起完善的管理制度，包括岗位职责、人事制度和考核办法等。另一方面，要制定合理的服务工作规程，包括管理制度、培训制度以及会议制度等。4、拓展服务范围，提高服务质量在高校后勤社会化发展过程中，要根据高等教育发展的需要对物业服务项目进行优化和调整，加强教室及教学设施的管理和维护工作，切实做到为广大师生服务，为教学工作服务方面。同时，要结合高等学校实际，积极拓展维修、家政等相关服务项目，积极开设和优化各种商业服务网点，广开财源，推动物业管理工作不断向前发展。

高校物业管理工作是高校后勤化改革的重要组成部分。当前高校物业管理还处于发展阶段，很多企业管理者的服务意识和服务观念还不能适应高等教育事业发展的需要，必须要切实转变观念，加强技能培训，不断提高物业服务质量。

本文作者：柳易林工作单位：长沙学院旅游管理系物业管理教研室

住宅小区物业管理中存在的问题

1、房屋工程质量问题多，配套设施不完善近些年来，有关物业服务纠纷的投诉一直居高不下，而物业服务纠纷中突出的便是房屋工程质量问题，如屋顶、阳台渗漏水及开裂等，业主发现这些问题，一般都到物业公司反映或备案。这些大都是开发商的遗留问题，即使开发商愿意解决问题，拖的时间也比较长，这样不仅给业主带来很多烦恼，也激化了业主和物业公司的矛盾。另外，一些住宅项目，开发商片面追求经济效益，尽量压缩或拖延配套设施项目建设，给入住后的业主带来诸多不便，也增加了业主和物业管理企业之间的矛盾。2、物业服务费收费难据统计，整个物业行业的物业服务费收缴率不足80%。目前，我国城市居住物业的物业管理属于微利性行业，除了一些大型的、品牌的物业管理企业及政府树立的典型小区（物业服务好，物业费低），物业费的收缴率较高之外，大部分小区的物业费收缴率不高，造成大多数物业企业处于微利经营、保本经营，甚至亏本经营状态。究其原因，一是业主对物业服务不满意，认为收费不透明，且服务质量不高；二是部分业主服务消费意识不强；三是相关的法律法规缺乏可操作性，对恶意拒交物业费的业主缺乏相应的约束机制。3、专业人才缺乏，从业人员服务意识差根据2008年的调查数据统计，被调查企业中管理人员具有高级职称的仅占5.56%，中级职称的占26.96%，操作人员中高级技工占2.89%，中级技工占7.14%。究其原因，一是物业行业还处在初级发展阶段，人才储备严重不足；二是物业行业的薪酬竞争力很低，无法吸引高素质人才。4、业主素质有待提高，合理维权意识有待加强当前一些业主公共意识不强，守约观念淡薄。往往片面强调个人维权，把物业服务企业放在对立面，不遵守规约，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员。部分业主的服务消费观念不强，还有部分业主认为自己交了物业费，就可以对从业人员颐指气使，遇到什么事情都找物管，包括不在物业服务范围内的事情，造成业主与物业企业之间的矛盾不断。此外，业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强，也造成业主与物业企业之间沟通不力。

完善住宅小区物业管理的对策分析

1、加强前期物业管理服务，分清开发商与物业企业的责任针对目前房屋质量突出的问题，物业企业应首先加强承接查验工作，尽量做到防患于未然，把完好的物业交到业主手中。其次，应做好业主和开发商之间的桥梁，帮助他们相互沟通，积极解决问题，争取得到业主的支持。再次，耐心做好对业主的解释工作，争取得到他们的谅解。2、加强行业培训，提高从业人员素质目前物业管理专业人才极度缺乏，加强行业培训工作已迫在眉睫。这方面可以借鉴美国的经验，一是推广物业管理师考证制度，二是开展物业管理师继续教育工作。要求从业人员持证上岗，同时，每年应参加一定学时的继续教育，保证从业人员与时俱进，不断提高自身素质。当前，兴办物业管理专业的高校也越来越多。物业管理行业协会可以联合高校，做好从业人员的培训工作。3、加强物业服务创新，提高物业服务质量传统的物业服务项目，已不能满足业主的需求，这就需要不断创新物业服务项目，拓展物业服务的业务范围。既能满足业主不断发展的需求，也增加了物业服务企业的收入。同时，可以制订细化的服务标准，不断提高服务质量。4、加强行业宣传工作，提高业主的认同度针对目前物业管理行业社会地位不高的情况，应加强行业宣传工作。利用多种渠道广为宣传，改变物业行业在人们心中的形象。一是物业服务企业应做好公关工作，与媒体建立良好的关系；二是发挥行业协会的作用，在政府、企业和业主之间架起一座桥梁，做好相互之间的沟通、协调工作；三是切实提高服务质量，提高业主的认同度。

本文作者：黄闯工作单位：南阳师范学院

城市社区物业管理行政化的主要原因

1.社区业主缺乏合作能力导致集体行动困境社区物业管理的强势行政化行为是与社区业主的弱势地位相对而言的。社区业主之所以处于一种相对弱势地位，则是由于社区物业管理方与社区业主之间地位的非对等性，与组织化的物业管理方的强势行为相比，缺乏共同体意识的原子化社区居民则处于一种相对弱势地位。一方面由于社区居民之间本身缺乏有效的合作能力，其无法对社区物业的行政化行为进行有效的监督。另一方面社区居民即使能够合作，但在合作的过程中也容易产生搭便车的问题导致集体行动的困境。正如美国学者曼瑟尔•奥尔森所说，“如果一个集团中所有个人在实现了集团目标后都能够获利，由此也不能推出他们会采取行动以实现那一目标，……有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”[4](P2)。对于社区物业管理方的行为直接损害了社区业主利益，社区居民很难形成合力共同维护其利益。因为在多元产权构成的利益共同体中，成员越多、规模越大，每个委托人分享的份额就越小，多元产权主体搭便车的倾向就越严重，一旦出现搭便车的个体行为，就会带来群体共同意志的瓦解和集体行动逻辑的混乱。除非一个群体中人数相当少，或者除非存在着强制或其他某种特别手段以促使个人为他们的共同利益行动，否则理性的、寻求自身利益的个人将不会为实现他们共同的或群体的利益而采取行动。[5](P106)如果社区业主对物业管理方的行为不能形成任何的压力，这就进一步强化了物业管理方的行政化行为。2.社区居民需求多元化导致社区利益分化随着住房体制改革的不断深入推进，现在城市的物业小区都是由不同社会地位、不同工作单位、不同工作性质的异质性社会成员构成，社区居民的需求更加多元化，他们对社区共同利益的认知和保护能力也是不同的，因此在面临着社区物业管理方不当行为时的反应也有所不同的。一方面，社区业主购房住房的动机是多元的。社区业主购买住房可能是投资升值，也可能是自住，社区居民购房的动机不同导致社区居民很难建立起相似的共同利益。对于居住在社区里暂时租客与长期使用者，以及自住业主与投资业主来说对社区利益的需求都是不一样的，只有居住在社区内的真正业主才会关心社区的公共利益。另一方面，社区居民收入水平不同。收入水平的分化导致对于社区提供服务的需求也是多元的，对于收入水平较高的群体由于喜欢高品质的生活，能够承担较高的收费；而对于收入较低的群体来说则喜欢收费较低的服务项目。社区内不同群体利益的分化已经是一个不容忽视的事实，社区内居民行为取向的多元化无助于遏制物业的行政化。3.社区物业产生过程异化社区物业关系的运行逻辑是，城市居民向房地产开发商购房后成为业主，通过召开业主大会产生业主委员会作为自己的自治机构，业主委员会根据业主大会的决定代表业主与物业管理公司签订物业管理服务合同，将物业管理业务委托给物业管理公司，物业管理公司向业主提供各种物业管理服务，业主则需要付费来购买物业管理服务。也即说社区物业管理应该是社区业主委员会根据业主大会的决定聘用，而实际上社区业主以及业主委员会很难对其施加任何的影响。[6]因为大多数情况下物业管理方作为一个既定的事实而存在被社区业主所接受，从一开始就确定了业主和服务方之间的不平等关系。[7]在现行制度安排下,一旦购房者决定购买开发商的房屋,他个人就已经同意接受了开发商主导的物业服务。[8]因为根据2007年修订的《物业管理条例》第三章第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这里看似在保护业主的权利，其实也在一定程度上限制了业主选择物业的自主权，只能被动接受社区物业管理提前存在和介入社区管理的既定事实。这也使得部分根本就不具有任何资质的物业管理公司堂而皇之的作为一个既定事实对社区物业进行管理，进而在心理上强化了其处于强势地位的事实。4.政府及相关部门监督管理职能缺失社区物业管理行政化的一个重要的诱因在于政府及相关部门职能的缺位，政府及相关部门并没有对社区物业管理中的不当行为进行有效的监督管理。在社会转型过程中国家、市场、社会三者之间权力再分配的不对称性决定了社区物业关系中的权力博弈是力量对比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相关职能部门的监督管理对社区的和谐发展显得异常重要。根据现行法律法规规定，县级以上房地产行政主管部门的职责是对房地产行业和物业管理行业进行行业管理和监督。而在现有的房地产市场乱象频出没有能够有效治理的情况下，政府并没有动力去监管基层社区的物业管理的一系列不规范行为。[9]由于物业管理公司并非纯粹的市场化运作，而是掺杂着一些行政部门和利益集团的利益，导致相关政府主管部门并没有能够及时纠正问题，相反由于其纵容行为进一步强化了社区管理方的行政化行为。虽然小区业主的维权意识在不断高涨，维权行为不断出现，但是如果每一次正当的维权行为得不到政府的积极参与支持，维权行为就很难得到好的社会效果。如果政府部门能够及时纠正社区管理中存在的不当行为以及对于社区居民反应的问题能够及时回应，就能弱化物业管理方的权力过大等行政化行为，减少社区范围内的各种纠纷，构建良好的社区公共秩序。

促进城市社区物业管理良性发展的对策

社区物业管理作为社会化、市场化的管理行为，对于城市住宅小区的日常管理和维护，对于改善人居环境、稳定社会治安、促进和谐社会建设方面发挥了重要作用。但在管理过程中存在的行政化管理行为，不但与我国基层社会管理机制创新背道而驰，而且还影响了社区物业治理的绩效，导致社区业主无法享受基本公共服务，降低了社区居民的满意度，甚至导致各种群体性事件的发生。因此必须采取有效的措施化解社区物业管理中的行政化倾向，维护社区业主利益，促进基层社区和谐稳定发展。1.建立和完善城市基层社区自治组织在城市基层社区管理范围内主要存在两大社区自治组织，社区业主委员会和居民委员会，它们作为基层社区自我管理自我教育自我服务的自治组织，可以部分消减物业公司与社区业主之间权力的非对称性，对于基层社区物业管理的行政化行为有着一定的抑制功能。但在当前社区业委会和居委会面临着一系列的困境导致其并没有能够发挥其应该具有的功能。对于业主委员会来说，它们面临的问题有：首先，在部分的物业小区内，根本就不存在业主委员会。业主委员会的成立需要一定繁琐的程序，如果缺乏社区物业和相关部门的支持，社区业委会的成立将是一个漫长的过程。其次，业主委员会的日常运转增加了社区业主的经济负担。业委会作为业主们的自治组织，其日常运转经费来源于全体业主的缴费，这无疑增加了业主的经济压力。如果业主不愿意缴纳费用，业委会则根本无法正常运转。再者，即使存在业委会，但业委会内部利益的分化可能导致其根本不能维护业主的共同利益。因为业主和业主委员会是一种委托关系，在这种关系模式下，由于信息不对称，委托人难以对人的行为决策进行全面的、彻底的监督和约束，于是就存在一个人的“道德风险”问题。而且，在一个社区内有诸多的业主，业主委员会在履行职责的过程中，其所有权的主体并不是单一的，而是多元的。这些多元主体之间既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具体的事务处理过程中，就很容易出现利益上的纷争。[10]正如有关的研究显示，当前业主委员会存在五大难题：业主大会召开难、业主委员会筹建难、正常运作难、司法维权难以及对业主委员会及其成员监督难。[11](P295-300)所以在当前的现实困境下，为了减少社区物业管理方的行政化行为，在不断建立和完善社区业主委员会的同时，可以通过不断完善社区居民委员会的功能消解社区物业管理方的利益冲动。因为社区居民委员会作为一个既定的维护社区居民利益的组织具有较强的合法性和权威性，其具有足够的权威能够协调社区居民与社区物业管理方之间的纠纷，维护社区各方的利益。当然社区自治组织的存在并不是一个与社区物业管理公司的对立性存在，而是通过多元合作式的治理共同维护社区相关利益方的利益，维护社区物业可持续性发展。2.加强城市物业社区共同体意识建设社区本应是居民的生活共同体，本应是邻里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中难有交叉汇集，加之居民的社会地位、教育和职业经历亦各不相同，故难有情感交集，难以形成共同意识。[12]因此加强物业社区共同体精神建设，增强社区居民的认同感是促进社区物业良性发展的重要措施。一方面需要增强社区业主的主体性意识。物业小区是业主的小区而不是物业公司的小区，物业管理本质上是业主行使共同管理权利的体现，业主作为物业的所有人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。[13]另一方面需要加强社区居民之间的互动和参与，增强社区居民之间的了解和信任，构建具有社区特色的社区文化，增强社区居民之间的认同感和归属感，最终使得居民小区真正成为亲密无间、守望相助、出入相友的和谐物业小区。3.加强政府及相关部门在社区物业治理中的责任首先，规范社区物业管理者的准入资格和退出机制。一方面要完善社区物业的准入机制，加强社区物业管理人员队伍建设，提升社区物业管理人员素质。对于没有物质管理资质的企业在社区中的存在，相关部门应该采取严查的方式禁止其进入。另一方面要完善社区物业退出机制。如果社区物业管理中存在一系列不规范的行为而且不能及时更改就要取消其相关的资质。其次，规范社区物业管理者权力，加强对社区物业管理监管。虽然社区居民有着强烈的社区物业管理需求，但由于社区物业管理方不当的管理服务行为弱化了社区居民的物业需求，而且导致物业和业主在许多情况下成了势不两立的对立面。因此为了社区物业管理的可持续发展，政府及其相关部门要规范社区物业管理者的权力，加强对社区物业监管，规范物业管理企业的收费行为。而且由于社区物业管理是一个低技术含量的低端行业，其所需的劳动力并非高端人才，这就决定了物业管理的人工成本是低廉的，物业管理不能是也不能被允许是暴利的行业，[14]因此，政府要严格禁止社区物业管理中存在的暴利行为。再者，畅通社区物业居民的利益诉求表达渠道，充分发挥居民委员会在社区物业管理中的监督作用。政府及相关部门对于社区业主提出的问题应该给予及时回应，做好社区业主和社区物业管理方之间的沟通，防止问题的不断累积导致突破业主的心理防线，增加问题解决的难度。最后，完善社区物业管理的财政税收支持。虽然社区物业管理采取的是市场化运作方式，其在运作过程中有着强烈的经济利益冲动。不过由于社区物业的管理行为是一个有着明显正外部性特征和社会效益的管理行为，正如有学者指出：实施物业管理对物业直接相关者———物业所有者(或称业主)和房屋使用者有价值，对其他相关者也有价值。如果物业管理的投入完全由物业直接相关者承担，其他相关者所获得的价值便构成了物业管理的外部性。外部性的存在，影响了物业管理投入者的积极性，进而影响物业管理的生产和消费循环。[15]因此，在管理的过程中为了减少其经济利益属性与社会利益属性之间的冲突，社区物业的管理行为不能等同于单纯市场化行为，政府应该对其给予一定的财政税费优惠政策，鼓励支持其向良性方向发展。

20*年是*物业中心管理探索、稳步发展的一年。机遇和挑战并存，但挑战大于机遇，企业发展必须遵循“转变观念，树立服务意识”的指导思想，以“我为业主服务好，我为企业添光彩”为服务精神，以培养造就一批骨干，树立*企业形象为宗旨，将物业管理规范化服务深入每个细节当中。物业管理是残酷的“逆水行舟、不进则退”。如何开拓、创新、进取，如何降低、减少纰漏，是我们立足之本。针对*物业管理中心的实际情况及发展前景，制定如下工作计划：

一、20*年的指导思想

以服务群众为重点，规范物业服务行为，推动物业管理行业精神文明建设，促进和谐社区、和谐村镇的建设，适应村委会体制改革和物业市场竞争的需要，结合企业自身情况创建具有*物业管理特色的物业管理模式。努力探索企业内部的管理机制，强化企业的综合服务能力和管理标准。坚持对客服务、多种经营的思路，全面提高各级人员的思想素质和业务素质。

二、20*年主要经营指标

1、全面完成四方景园五区住宅部分收入45696平米，510户物业费收费率达到98％以上。

2、积极拓展停车场的租售活动，争取新的突破。

本文作者：蔡伟达工作单位：福建省公安消防总队

存在的主要问题

各责任主体消防管理职责落实不到位物业管理单位承担着公共部位的消防设施管理、维护,对于安装在居民家庭内的消防设施(火灾探测器、喷头等)由于工作时间错时、人户困难等原因,很难按时进行有效维护;街道、社区居委会由于缺乏消防专业人员,较少开展防火检查、检查时也很难发现火灾隐患;作为居住小区消防监督管理机构的公安派出所,从职责、警力等方面很难对涉及改变消防设施使用功能的室内装修进行监管。消防管理行为不规范物业管理单位对公共消防设施的管理大都停留在“防盗”的层面。有的物业管理单位为减少消防设施日常运行开支,随意关停消防设备。有的物业管理单位为增加服务收入,在消防车道上设置车位并出租给业主使用、将地下室分隔成封闭的隔问出租给业主作仓库等、将避难层、避难间改造为公共娱乐场所等。业王消防安全意识及维权意识低由于消防安全意识薄弱,许多业主使用大量可燃材料进行室内装修,装修过程中,普遍存在电气线路及设备安装不规范;私自改装燃气管线及设备等不安全行为;随意拆除、封堵、遮蔽消防设施。大部分业主对物业服务的诉求停留在环境卫生打扫、公共照明保障、电梯服务、绿化养护等方面,而对消防设施的管理很少关注,不关心自身消防安全方面的权益。物业管理单位消防服务质量监管存在盲区服务质量的好坏,居民关注的重点集中在环境卫生是否脏乱差、失窃事件是否高发、治安事件是否频发等方面,基本不关注消防设施是否完好。作为监管单位的公安派出所也主要从治安、防盗等方面考量物业管理单位管理水平。消防物业收费困难按照《物业管理条例》有关规定缴纳专项维修资金的居住小区,如遇到消防设施的大修、中修和更新、改造,其费用可通过专项维修资金予以列支,而一些未设立专项维修资金的物业,其共用消防设施、器材维修经费就难以落实。

解决问题的对策

把好消防行政许可源头关一些高层建筑未经消防设计、审核许可投入施工,存在很多先天隐患,开发商违法卖给业主,让业主承担整改火灾隐患的法律后果。因此,必须要加大建筑工程消防许可的查处力度,杜绝未经消防审核、验收的工程擅自投入使用。并日常监督管理中要严格将竖井、管道、屋面等隐蔽工程中的可燃物进行清理,严密封堵竖井、管道等纵向的部位,堵塞火灾蔓延的渠道。规范物业管理单位消防管理行为物业管理单位的行政管理部门在市场准入、等级评比时应增加消防设施维护管理人员职业资格要求和人员数量要求,明确物业服务单位在物业管理区域内应承担的责任:制定消防安全制度,落实消防安全措施,提供消防安全防范服务;开展消防安全宣传和防火检查,消除火灾隐患;对共用消防设施、器材、疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理。加强消防监督管理公安派出所对物业服务单位履行消防管理的职责应加强监督。依法定期督促物业服务单位履行消防安全管理职责;对设有自动消防设施的小区,在房产交付时,督促房产开发商、物业服务单位向业主发放装修消防安全须知;帮助居民成立多种形式的互助组织,帮助制定灭火及应急疏散预案并组织社区居民开展逃生自救演练等。通过立法落实建筑消防设施维护、改造费用在地方性法规、规章中明确建筑消防设施正常运行、维护以及因中修、大修、改造、更新等经费的收取、管理、使用、审计,做到高层居住建筑消防设施的维护、改造经费有章可循、有法可依。

一、物业服务费在物业活动中弹性调节的思考

国家物价主管部门颁发的普通住宅小区物业服务费是政府指导价，这对稳定物价和规范物业活动中的收费起到积极的作用，它的核心是实行质价相符的服务，维护了物业服务企业和业主的根本利益。但是，在具体实施中是以物业服务企业与业主的合同形式来体现的。如合同一签三年，价格也就固定下来了。但是在这三年中，如遇政策性增资和调整“三金”的风险就由物业服务企业来承担，这是绝大多数物业服务企业经营风险最大因素。这也是包干制收费形式的最大弊端。而我市目前绝大多数物业服务企业采用的也是包干制收费。在合同期中，物业服务企业只能按合同规定收费而造成企业亏损。又如我市某些小型物业楼盘的业委会在合同期满后，引进市场竞争，公开招标，希望物业服务费维持在原有水平或有所下调，个别物业服务企业采取不正当竞争，不负责任的竞争，也采取了压价竞标，加剧误导了业主消费价格趋向，出现了在服务中的“短斤缺两”或以牺牲企业员工利益和业主利益的现象。如杭州某楼盘原物业服务企业提出0.50元/m2•月的收费标准，另一家企业报价为0.30元/m2•月，最后业委会选了低价报价的物业服务企业，经过3个月的运行，业委会发现低价中标的物服企业根本不能胜任合同承诺，造成双方矛盾激化。近二年来，杭州先后有10余个物业楼盘，合同到期后，由于过低降价造成无人接管的现象，这些楼盘只好先“自治”，最后“自治”不行了，再往政府职能部门推，或向社区推，造成物业楼盘品质下降，物业贬值，也造成了社会的负面影响。当然，杭城也出现极个别物业服务企业，用假帐来欺骗业主，造成恶劣的社会影响。今年上半年，杭城某新闻单位报导了我市某物业小区，只需0.20元/m2•月的物业服务费的报导。报导说0.20元/m2•月的物业服务费还有盈利，引起社会强烈反响。中国物业协会陈伟秘书长在点评此案例说，这是业主在一筐烂苹果中选择最烂的一个。业内人士指出，一般情况下，物业面积越小，管理服务成本越大，而“二角钱”物业服务费所对应的服务内容我们寻找了国优、省优、市优标准，参考了全国物协服务质量标准，也参照了我市价格部门的收费标准均未寻到相对应的标准，还参照了“菜单式”收费办法，仍未找到合适的标准。那么“二角钱”的服务标准到底是什么标准呢，只能是一个“等外品”的服务标准。对经济适用房物业、农改居物业、回迁房物业，这些物业楼盘的定价该如何确定呢。从近几年我市招投标中，往往也低于一般的商品房的物业服务费。业内人士认为，售楼价格的高低与物业服务费没有本质的联系，楼盘的地理位置与物业服务费没有本质联系，而物业规模大小、设施设备配置强度、出入口的多少，物业服务质量标准，物业服务人员配置多少才是与物业服务费有直接的联系。因此，对于经济适用房物业，农改居物业、回迁房物业也应与政策指导价相对应。对于前期物业招投标确定的价格，有时也与物业交付时会出现脱节。目前，杭州物业管理服务招投标时，一般先进行价格确认备案，到物业交付时往往需要一、二年，有的时间更长，待物业交付时，政策性工资调价，“三金”调价，水电费调价等因素也造成物业服务企业被动的局面。由此种种，我们应当冷静地思考物业服务费在物业活动中调节的问题。

二、对物业服务费调节的借鉴、创新与思考

对于物业服务企业在物业服务费在物业活动中调节关系的问题，已经引起价格主管部门、物业主管部门和物业服务企业、业主的广泛关注，各地也有一些应值得借鉴的做法。如江苏省扬州地区，在物业服务合同中，有将物业服务费逐年递增约定。又如安徽、江苏等省的一些地区，可将开发商分期交付的楼盘，进行分期补差的做法。有的地方还将物业服务企业在前期进行的验房工作，规定每套验房费30元的做法，以弥补物业服务企业。湖州地区还有在交房后，对“三证”办理期的物业服务费由开发商补贴的办法，这样做维护了业主的利益，深受业主和物业服务企业的好评。有的地区把电梯、水泵、水景、水系等高能耗实行分摊后，还将电梯、水泵、供热等设备设施的维护费、年检费、材料费从物业服务费中单列，使物业服务费进一步细化，让业主明明白白的消费。有的地方还将老小区、旧小区和不成规模的小区实行政策性补贴，减免税收等政策，这些做法在一定程度上缓解了物业服务企业的困难。从上述各地的做法来看，有的我市可以借鉴，有的可以创新。要从根本上解决质价相符的问题，就是要实行与时俱进的价格机制。要解决质价相符的问题，可以从以下两个方面考虑。一是遇到政策性调整工资，“三金”或市场物价调整，可以将增调部分作为合同期内的调节幅度，以确保物业服务企业的合同能顺利进行。二是将设施设备的维保费、年检费纳入公摊费序列，以避开征税，从而减轻业主和物业服务企业的负担。此外，对于高于或低于国家、地方物业服务质量标准的物业服务收费实行市场协商价，或作为特约服务的范畴。

作者:鲁杨 单位: 浙江特殊教育职业学院