无权处分范文10篇

《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对于该条规定的含义学术界争议很大，目前主要有以下三种不同的观点：无效说、有效说、效力待定说。

无效说是建立在债权意思主义的物权变动模式的基础上，将无权处分行为一概视为无效行为，这一观点目前只有少数学者主张，属少数说；有效说是建立在物权行为理论基础上，区分了物权行为和债权行为，物权行为因无权处分人不具有处分权而效力待定，之后权利人拒绝追认或无权处分人最终没有取得处分权而导致物权行为无效，债权行为效力仍不受影响，这些观点可谓目前的有力说；效力待定说是指当事人之间的债权合同效力待定，它建立在债权形式主义的物权变动模式上，这一观点是当前我国学术界和实务界的通说。本文力图从债权形式主义已经确认为我国的物权变动模式的角度出发，来说明效力待定说是符合我国国情和法制背景的一种观点，从而讨论无权处分行为的效力问题，以及无权处分行为与各制度之间的协调问题。

一、物权变动模式的选择

以上三种学说从表面上看，仅仅是对无权处分行为效力的认识差异，但在更深层次面上，它们的逻辑前提已然有异，它们代表着论者对我国物权行为变动模式的立法选择上认识的差异。所以，要分析无权处分行为的效力，必先要选择一种物权变动模式作为基础，笔者认为对无权处分行为的效力理解时，应采用债权形式主义作为其逻辑前提。

（一）债权意思主义的物权变动模式的局限。债权意思主义、物权形式主义及债权形式主义，为近现代各国民法关于物权变动的三种基本理论学说。此三种学说中，债权意思主义又称为意思主义，以《法国民法典》和《日本民法典》为典型代表。债权意思主义认为物权变动为债权行为的当然结果，不承认有所谓物权行为，所有权的转移以债权契约为根据，既不须另有物权行为，也不以登记和交付为生效要件。

债权意思主义模式下，物权交易的成败完全取决于当事人的意思，“这就极大地限制了国家公权力对于物权交易和个人意思的干预”，同时，债权意思主义对于第三人极为不利，当事人双方只要存在意思表示即发生了物权变动的效力，“这种结果使社会和第三人不能从外部明了当事人之间是否发生了物权变动，以及物权变动的具体时间，从而使物权变动的法律关系难以清晰地为社会第三人所知悉。”

编者按：本文主要从无权处分的构成要件；无权处分的内在特征进行讲述。其中，主要包括：行为人实施了处分行为、行为人以自己名义实施处分行为、行为人无处分权、行为人实施了处分行为。处分行为的概念在不同的情形下有不同的含义、最广义的处分,包括事实上和法律上的处分、广义上的处分,仅指法律上的处分,也包括了上述各种处分财产,能够导致权利的设立和移转的处分、狭义上的处分,主要是指法律上的处分等，具体材料请详见：

无权处分的构成，必须具备以下要件：

第一，行为人实施了处分行为。

处分行为是以物权及其它财产权的变动为直接目的的法律行为。无权处分的构成，以行为人实施处分行为为限，如果行为人仅实施了负担行为，则不论其是否享有处分权，均不构成无权处分。

第二，行为人以自己名义实施处分行为。

如果行为人以他人名义为处分，则构成，即便行为人未经他人同意（不享有处分权）即以他人名义为处分行为，也仅构成无权，不属于无权处分。以自己之名义或以他人之名义为处分行为，是无权处分与无权在处分行为上之区别所在。

《中华人民共和国合同法》第51条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”依反对解释，在权利人不予承认或者无处分权的人订立合同后没有取得处分权的，该合同无效；依体系解释，在权利人追认前或者无处分权的人取得处分权以前，该合同处于效力待定状态。因为该制度所涉及的民法理论很多，“可谓是法学上的精灵”，现就这一制度进行简单分析。

一无权处分的概念之辨以及由此而引起的法律关系

所谓处分，是指以引起民事权利的变动为目的的法律行为。具体到物权变动，处分行为就是指以引起物权变动为目的的法律行为。所谓无权处分行为，是指无处分权人处分他人财产，并与相对人订立转让财产的合同。无权处分行为违反了法律关于禁止处分的规定，并可能会损害真正权利人的利益。

起码在本文作者看来，无权处分行为在中国采如上的定义应该是可欲的。因为就现实而言，此种债权形式主义的思考方式已经成为我国理论界和实务界的普遍思考方式。当然，有学者对我国民法上是否存在物权存在不同看法。他们论述的主要依据是民法通则第72条“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起移转，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”他们认为，如果不承认物权行为，为什么不象法国民法典和日本民法典规定在债权契约成立时，买卖合同标的物的所有权就移转而等到交付时才移转呢？依照savigny的看法，他们认为交付是一个真正的契约，具备契约概念的全部特征，因而认为所谓物权行为的独立性，是说物权行为与债权行为完全分离，独立存在。诚然，“因法律而发生的物权变动，除意思表示外，尚需践行一定的事实行为，作为物权变动的表征，以达公示之目的。”但是由于它具有所谓的“二象性”，因此我们在强调其中的意思的同时也不应该忘记它的事实属性。（为什么它有两方面的属性而只强调其一端呢？）实际上，交付行为其中必然包含有意思表示因素，此种意思表示在未受到法律调整时必然采取默示或践行的形式，这正是物权行为概念据以建立的理论根据。将物权行为中的意思表示独立出来，甚至要求它以书面形式成立或令其构成实在的行为，必然留下这样的矛盾：在这一意思表示之后而践行的事实交付中比如仍含有意思表示因素，这岂不又要形成次一级的“物权行为”，如此循环往复，只能导致无穷尽并且无意义的理论抽象。另外，物权行为中确实含有意思表示因素，但这一表示因素并不具有独立的内容和设立期待中的法律关系的实际意义，因此谓之与完全意思自治的法律行为等同，实难自圆其说。还有，该文章题目中所写的是存在，或者说是承认，但是如果仅从立法中有限的条文中来推论，而没有从相应的司法解释和现实中大量司法实践的角度来考察，不能不说是失之偏颇的。

除此之外，还有学者认为物权行为独立性是客观的事实存在，否则类似连环出卖、出售将来之物等现象将无从解释。其实在本文作者看来，其前见中已经隐含了一定的价值评判，因为民法是用来描述、解释业已存在的客观世界的，采用何种模式/主义必然反映了当时社会经济生活背景以及立法者的主观价值判断。既然立法者、司法者是去“发现”法律而不仅仅是就其事实予以客观化的记述，那么价值考量在此过程中就是不可避免的，或者说虽然不为人们所留意，其判断过程中的存在也是不以人的意志而转移的。其实，类似连环出卖，出售将来之物等现象完全可以用债权形式主义来说明，同时也可以使物权理论清晰简单。

就无权处分本身而言，存在着三层法律关系。在无权处分所涉及的法律关系中，一是，在财产权利人与无权处分人之间，因后者擅自处分前者财产而形成的法律关系。这一法律关系的形成是基于法律对主体财产权利保护的法律规定，权利人凭其财产权利可以直接支配该标的物并可得以排除他人的干涉，因此这一法律关系实质上是物权法律关系。二是，在无权处分人与第三人之间，基于双方的合意，形成了以请求特点的相对方为特定给付行为的债权法律关系。三是，基于以上的债权法律关系，无权处分人在法律上有移转无权处分物于第三人的义务，该第三人有依交付或者登记取得此项财产的权利，受让此项财产权利的行为实施完毕并获得法律认可，依据法律关于财产权利效力的规定，第三人就享有了直接支配受让物并得排除他人干涉的权利，此为物权法律关系。从这三个法律关系的角度，我们可以看出，由于财产权利人享有该物的所有权（严格的说，应是在财产权利移转于第三人之前或虽已移转但第三人主张善意取得保护不成立的条件下），那么他当然可以行使由物权当然而生的物上请求权来向无权处分人请求返还无权处分物。它的理论基础在于确定所有权的归属，定分止争应是物权法的当然任务和使命，无恒产者无恒心，只有确定所有权的归属才可能使人们产生正常的稳定的心理预期，从而维护社会的正常交易秩序。

一、博弈分析

无权处分制度的意义博弈论，英文为gametheory，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题的。一项法律规则会在实践的过程当中引出一套博弈规则，签订一个契约也意味着进入一个博弈。因此，本文以买卖合同的效力为出发点，分析在各种不同的合同效力情形下，当事人有可能作出的选择与博弈图形。本文运用的是展开形式博弈的方法。一个展开形式博弈包含下列元素：1．博弈的参与人；2．什么时候各参与人的行动；3．各参与人行动时可选择的范围；4．参与人决定采取行为时关于已采取的行动（自己的和别人的）所知道的信息；5．每一可能的行动组合下各参与人的收益。2－3当人们同意把成本和收益加诸彼此时，他们通常会签订一份合同。然而，当不同人们的效用或生产函数是相互影响时，他们会把收益和成本强加给对方，并没有考虑对方是否已经同意。由于成本和收益被传递到了市场的外部，这种相互影响被称为外部性。博弈的视角下，无权处分实质上是无权处分人将成本交由原权利人负担，而收益则归自己所有的市场外部效应的体现。但无权处分受物权法善意取得的限制，我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”如果已经发生物权变动，则权利人对于物的物上追及力受到限制，不能够对善意第三人行使物之返还请求权。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。故从我国法律的系统规定来看，鉴于我国大陆学者通说，不采用德国民法关于物权行为的立法理论，及民法通则第72条将所有权变动作为合同的直接效力，因此合同法第130条关于买卖合同的定义，对负担行为与处分行为一体把握，将处分行为纳入债权行为之中，视标的物所有权变动为买卖合同直接发生的效果。故综合合同法及物权法的规定，权利人的追认并不是买卖合同的生效要件，而是物权变动的效力。无论权利人是否追认，买卖合同都同样有效。因此，贯穿于法经济学中的逻辑可以由以下的推理过程加以表述：改变合法统治社会的关系及／或它的运行规则，将最终且全面地影响经济绩效。用符号可以表示为：△法律及／或运行规则—→激励结构—→制度行为—→经济绩效。为了简化分析模型，以下在讨论缔结买卖合同时，视为已经转移无权处分物的占有至第三人。另外，第一轮博弈，由于没有权利人的参与，恒定于无权处分人与交易第三人之间。在分析当中还用到“成本”与“收益”比较，将无权处分人签订买卖合同及转移无权处分物的行为看作是无权处分人所负担的成本，将法律规定买卖合同效力的不同法律后果看作是无权处分人取得的收益。在本文当中，无权处分人所付出的成本是恒定的，由于法律规定的不同，影响无权处分人所取得的收益，从而影响无权处分人的激励，改变其行为，影响经济运行的效率。另外，本文当中的恶意第三人是指与无权处分人有通谋意思表示的情况下产生的，第三人知晓无权处分之物不属于无权处分人所有并不必然导致恶意串通。该买卖合同仍然是有效的。

「摘要」本文在债权形式主义的物权变动模式下，从现代民法保护交易安全的基本精神出发，分析了无权处分他人之物合同在各种情形下的效力确定问题，认为应当为《合同法》51条的规定设定一个合理的适用范围，方可做到民法体系的和谐一致。

「关键词」无权处分行为物权变动模式交易安全合同效力

无权处分行为效力问题被学者们称为“法学上的精灵”，是一个理论界存在众多争议而又不得不面对的复杂问题，它与善意取得、法律行为、合同效力、不当得利、无因管理、侵权损害赔偿等诸多理论问题纠结在一起，跨越了民法总则、物权法、债法三大法域，再加上无权处分行为在实践中的诸多不同表现形式，使得无权处分行为效力问题愈加变得扑朔迷离。许多学者为探求一条完善无权处分理论之路提出了自己的观点和论据，形成了不同的学术流派。笔者认为，要研究无权处分行为的问题，必须在选择一定物权变动模式的前提基础上根据现代民法的精神深刻分析无权处分行为的本质与内在特征，从而确定处理无权处分行为的法律规则。

一、债权形式主义的物权变动模式是我国研究无权处分效力问题的前提基础

当前世界各国的物权变动模式主要有债权意思主义模式、物权形式主义模式的及债权形式主义模式三种。债权意思主义的物权变动模式主要以法国为代表，在此模式下，物权变动的法律效果可以基于债权意思直接产生；物权形式主义的物权变动模式主要以德国为代表，（我国的台湾省亦采取此模式），在此模式下，物权变动的法律效果的发生根据在于独立于债权合同之外的物权合同；债权形式主义的物权变动模式的典型代表是《奥地利民法典》，在此模式下，单纯的债权合同一般不能直接引起物权变动的法律效果，必须加上一定的交付、登记或其他法律规定的形式行为方可。

我国虽尚未正式制定物权法，但从已有的几部《物权法草案》专家建议稿来看，均采纳了债权形式主义的物权变动模式，因此在我国，必须在此模式的前提下对无权处分行为效力展开研究。我国目前尚未确立物权行为与债权行为分离的理论，不承认处分行为与负担行为之分，也不承认物权行为的无因性理论，因此，这就限制了我们在研究无权处分行为效力问题时不能照搬德国与台湾的某些做法，因为后者是以物权形式主义作为物权变动基本模式的。有些学者在分析无权处分行为时以物权行为理论作为其研究的基础，从而提出了对我国《合同法》51条规定的批评意见，这种做法是有待商榷的。

摘要：买卖是法律生活中最重要的合同，权利瑕疵担保制度是买卖合同的核心内容。权利瑕疵担保责任是基于债权发生的物权变动过程中产生的，与物权行为理论密切联系。在物权行为理论立法模式下，权利瑕疵担保制度有其应用价值，但是在非物权行为理论立法模式下，权利瑕疵担保制度与我国现行法律存在制度设计上的冲突、矛盾。

关键词：权利瑕疵担保制度物权行为理论立法模式

一、权利瑕疵担保制度的基本理论

买卖合同有效成立后，出卖人除依合同负有交付标的物和使买受人获得标的物所有权的义务外，还负有两项瑕疵担保责任，即物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任。本文就权利瑕疵担保责任展开论述。

瑕疵为大陆法系特有的概念，通俗地讲，指缺点、缺陷。权利瑕疵，指买卖之物的所有权或作为买卖标的物的其他权利的不完整或权利受限制。出卖人应担保作为买卖标的物及权利无瑕疵，这是出卖人的主要义务之一，否则应承担相应的责任。

权利瑕疵担保起源于罗马法上的追夺担保制度。罗马法上的追夺担保是指第三人基于所有权、用益权或抵押权，从买受人手中追夺买卖标的物时，出卖人即应负买受人不受追夺的担保责任。但是，罗马法并没有强加于出卖人使买受人取得完全权利的义务，只是令出卖人赔偿损失。近代各国在继受罗马法时，发展了这一制度。《意大利民法典》强加于出卖人防御义务，《德国民法典》表现为使买受人取得权利的义务，而《法国民法典》则规定出卖人有防止追夺的义务。

本案中，刘金龙使用诈骗等违法手段，冒名顶替房屋所有人张桓，将张焕之房屋出售给买受人李大庆，其在获得李大庆支付的巨额款项之后，携款潜逃。房屋登记机关在未核对房屋所有人办理原始登记时的身份证复印件和签名的情况下，直接凭刘金龙出示的伪造身份证和房产证，确认刘金龙即为房屋真实权利人张焕，其未尽合理的登记审查义务。无权处分人的冒名顶替行为和登记机关的过错行为，直接致使房屋在违背所有人张焕的真实意思的情况下，变更登记到了李大庆名下。李大庆主张自己已经是登记簿确认的合法所有人，而原所有人则认为这是一次错误的变更登记，不具有法律效力。本案中，一个简单的冒名顶替行为，引发了多个法律问题，有待讨论。

一、假冒行为是否为“无权”或者“表见?

本案首先涉及到假冒行为的法律适用问题。假冒是指冒名顶替，实际上是一种侵害他人姓名权的行为。假冒者的目的常常并不是直接损害被假冒者的利益，而只是为了谋取个人的非法所得。当然，假冒行为也可能损害被假冒者的利益。本案中，刘金龙冒充房屋所有人张焕，与第三人李大庆从事了房屋交易行为，并办理了过户登记。刘金龙的冒名处分行为具有这样几个特点：第一，刘金龙以磋商买卖房屋为名,调换了张焕的真实的房产证；第二，刘金龙伪造了张焕的身份证件；第三，刘金龙通过与张焕建立房屋租赁关系，现实地占有了房屋及钥匙。所以，本案中，刘金龙的冒名行为不但惟妙惟肖，而且引起了实际的法律后果。毫无疑问，刘金龙已经构成了对张焕的姓名权的侵害。如果张焕以侵害姓名权为由请求损害赔偿，是可以获得支持的。但是，本案中，刘金龙的冒名行为的主要目的是骗取财物，尤其是，其并不是单纯的冒用他人名义，其最终目的是通过冒名行为处分他人财产，从而非法占用他人的财物。因此，本案涉及的主要问题不再是人格权侵权问题了，而主要在于因非法处分财产所引发的财产权属争议，以及损害赔偿责任问题。因此，有必要回答如下几个问题：

（一）刘金龙冒名处分行为是否可以适用无权制度？

从民法上看，冒名顶替行为既可能是以他人的名义处分一定财产的行为，也可能是以他人名义从事其他性质的民事活动，例如，假冒他人名义承担保证责任，该合同因被保证债权的债权人及时察觉而不成立。这虽然构成了对被冒名人的不利益，但其并没有处分被冒名人的财产。本案中，冒名处分行为虽然是侵权行为，其在冒用他人名义这一点上，构成了对他人名称权的侵害。在许多情况下，在本案中，刘金龙已经对被冒名人进行了处分，并引发了法律上的效果，具体表现为：第一，使张焕的房屋发生了变更登记，第三人李大庆成为了登记簿上记载的权利人；第二，使第三人李大庆支付了大量的购房款。这一冒名行为直接引发了原所有人张焕与第三人李大庆之间的房屋所有权争议，即具有法律上的效果。那么，对于这样一些法律上的效果，应当适用哪一种法律制度来调整呢？有一种观点认为，如果存在真实的被冒名人，且假冒行为的相对人主观上确实希望同被冒名人从事法律行为，则假冒行为可以类推适用无权制度[1]：被冒名人可以对假冒行为进行追认，并对交易相对人发生法律拘束力；如果被冒名人拒绝追认，则假冒行为无效，不对被冒名人产生法律效果。

我认为，虽然在冒名处分行为和无权中，实际行为人都缺乏从事相应行为的法定权利，在这一点上具有相似性，但是，冒名处分行为不能适用无权制度，因为冒名处分行为完全不符合无权的基本特征。这表现在：

（一）刘金龙冒名处分行为是否可以适用无权制度？

从民法上看，冒名顶替行为既可能是以他人的名义处分一定财产的行为，也可能是以他人名义从事其他性质的民事活动，例如，假冒他人名义承担保证责任，该合同因被保证债权的债权人及时察觉而不成立。这虽然构成了对被冒名人的不利益，但其并没有处分被冒名人的财产。本案中，冒名处分行为虽然是侵权行为，其在冒用他人名义这一点上，构成了对他人名称权的侵害。在许多情况下，在本案中，刘金龙已经对被冒名人进行了处分，并引发了法律上的效果，具体表现为：第一，使张焕的房屋发生了变更登记，第三人李大庆成为了登记簿上记载的权利人；第二，使第三人李大庆支付了大量的购房款。这一冒名行为直接引发了原所有人张焕与第三人李大庆之间的房屋所有权争议，即具有法律上的效果。那么，对于这样一些法律上的效果，应当适用哪一种法律制度来调整呢？有一种观点认为，如果存在真实的被冒名人，且假冒行为的相对人主观上确实希望同被冒名人从事法律行为，则假冒行为可以类推适用无权制度[1]：被冒名人可以对假冒行为进行追认，并对交易相对人发生法律拘束力；如果被冒名人拒绝追认，则假冒行为无效，不对被冒名人产生法律效果。

我认为，虽然在冒名处分行为和无权中，实际行为人都缺乏从事相应行为的法定权利，在这一点上具有相似性，但是，冒名处分行为不能适用无权制度，因为冒名处分行为完全不符合无权的基本特征。这表现在：

第一，无权实质上是一种缺乏权而仍从事行为的行为。从最终结果来看，无论是直接，还是间接，人都是为了实现被人的利益，都要以被人为利益的最终归属点，即使是无权，在一定程度上，也可能要体现被人的意愿和利益。但是，本案中的冒名处分行为人完全违背了被人的意愿。尽管所有人张焕有出卖房屋的意愿，但是，刘金龙处分房屋的行为，完全不是为了实现张焕的利益，而是为了侵夺张焕的房屋，进而非法获取自己的利益。

第二，无权行为仍然是以被人名义行为，而不能自称是本人。在无权的情况下，人和被人仍然是区分开的，但在本案中，刘金龙在与李大庆从事交易时，其自称张焕，因此，刘金龙不是张焕从事行为，而是自称自己是张焕从事交易行为。

第三，无权行为一般不属于侵权行为，而本案中，冒名行为是侵权行为，刘金龙的行为不但侵害了所有人张焕的姓名权，而且损害了其财产权。这显然不符合无权的基本特征。

一、善意取得的价值与构成

(一)善意取得的价值及由来

“罗马法有无论任何人不得以大于其所有之权利给予他人之原则，故无权利者，不能予人以权利，自无权利人受让权利者，常得由其真权利人追回之。”川据此，只要让与人不是真正的所有权人，那么受让人就不能取得该物之所有权。即对所有权人而言，在任何时候“我发现我物之所在，得取回之”。这一古老的罗马法原则，对真正权利人的保护起到了非常重要的作用。然而，随着经济的发展，市场交易日益频紧，占有人与所有人分离的现象日益普遍，所以到了德国法中便出现了“以手护手”(Handmus。Handwahren)原则:“任意予他人以占有者，除得向相对人请求返还外，对于第三人不得追回，惟得对相对人请求损害赔偿”。川依据德国法中该原则，非真正权利人将物交给他人占有的情况下，一旦该相对人再将该物“转让”给第三人即无权处分，则物之真正权利人不得向第三人追回该物而只能要求无权处分的相对人请求损害赔偿，也即该第三人取得了该物之所有权。这样一来，德国法突破了罗马法的原则，对真正所有权人的权利进行了一定的限制。尤其是在动产方面，所有权人与直接占有人经常不统一，相对人占有某动产，就可以推定占有人具有该动产之所有权。也就是说，在德国法中，占有具有明确的所有权推定的效果。[3]因此，以占有为基础的所有权权利表象的推定就构成了保护善意取得的基础，此即动产善意取得制度之价值所在。(德国民法典》第932一936条对动产所有权的善意取得制度进行了明确规定。依据该规定，善意受让人可从非所有人处取得该动产的所有权。

(二)善意取得的构成要件

善意取得作为物权法上的一项重要制度，一般指从无权处分人处取得对动产的占有的善意第三人，根据物权法善意取得制度的规定，取得该占有物的所有权的制度。一般认为，该善意第三人要真正取得物之所有权，必须满足以下法定之构成要件:[4]1.善意取得之占有须因交易而继受取得善意取得作为现代民法所有权继受取得的一种方式，善意取得的所有权人必须有继受取得占有之合法原因，且须因交易而继受的取得占有。一般情况下，占有可因交易而继受取得，也可因赠予、继承等非交易原因取得对动产的占有。但因动产善意取得制度旨在维护交易之动的安全，故只有因交易而继受取得的占有才能构成善意取得。所以，有的国家立法上明确地将支付相应的对价作为构成合法占有的一个条件，如奥地利民法第367条。

2.善意取得人须基于善意

关键词:不动产冒名处分善意取得焦点笔谈

内容提要:善意取得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型。自《物权法》明确规定善意取得制度（第106条、第107条）以来，实践中相关案例频频出现，不乏一些复杂疑难案例。针对实践中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2辑）特邀多位著名法学家和青年学者，就《物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进行深入讨论，涉及到善意取得的诸多具体理论和实践问题。现将这些讨论陆续登出，以供参考和交流。本篇为博士生熊丙万的《论善意取得制度正当性的运用》。

[案情回顾]一起冒名出售房屋案

2006年5月，某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅，面积200平方米。2007年5月，张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息，一位自称刘金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕，商谈购房事宜。在第三次见面和洽谈期间，刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。随后，刘金龙提出要先期租用一个月，张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。2007年7月15日，拟买受人李大庆根据张焕的信息中的地址和看房时间，直接到东方家园了解房屋状况。刘金龙自称张焕，与李大庆就购房事宜进行了磋商。双方初步约定，以11000元每平米的价格交易该房屋，并约定于同年7月23日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。一旦房管部门审查无误，李大庆便立即付款。

7月23日，刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门，冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登记手续。刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。登记机关经审核认为，确实为真实的房产证，但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证（名字为张焕、照片为刘金龙，高仿真）以后，尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符，且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符，但登记部门对此均未审核。登记机关认为过户手续齐全，随即办理了过户登记。李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了220万元房款。

3天以后，李大庆欲了解张焕是否已经收到房款，便按照刘金龙提供的电话联系，但手机已经关机，无法联系。其再次来到东方花园，只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆，其父张焕已经出差，并且告知了张焕联系电话。房间内挂了一张张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系。10天后，李大庆前往东方家园，与张焕商量房屋交接事宜，但发现此前与其交易的“张焕”是骗子。张焕认为，李大庆上当受骗应当自担后果，而拒绝交付房屋。第二天，房屋管理部门通知李大庆领取房屋登记证书（证书上记载的变更登记日期为7月31日），李大庆领取登记证的当天下午，再次持证要求张焕交付房屋。双方为此发生争议，张焕首先到公安机关报案，但案件始终未能告破，刘金龙下落不明。三个月后，张焕便诉至人民法院，要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款。