物权变动范文10篇

一、物权行为意义上的交付行为

需要声明的是，这里是以承认物权行为的独立性为前提条件的。按照肯定说的观点，债权契约的效力在于设定当事人的负担行为，并不产生物权变动效果。要发生物权变动，就必须依赖于债权契约之外的一个能够实现物权变动的行为，这一行为即为物权行为。债权契约行为与物权变动行为彼此分离，各自独立，使得物权行为具有其独立性。

罗马法时期，最初移转物的所有权的交付要求必须有让与人与受让人之合意。“因为一物的授受，在法律昌明时期，可为各种推定，或为出租，或为寄存，或为出质，或为出卖，或为增与等。其所产生的效果，或仅给予持有，或为占有的让与，或为所有权的转移，所以交付要有合法的原因，以证明所有权因交付而转移，否则，当事人没有转移所有权的意思，则只能发生占有或持有的效果。”[2]（337）到帝政时期，由于法律进步，其合法原因发生了变化，“只须当事人有转移所有权的意思，交付即可生效。即使借以交付的法律行为因违法、错误等而无效或有瑕疵时，也不影响所有权移转的效力。”[2]（337）这充分说明了，早在罗马法时期，法学家们已经注意到了物权移转的合意与交付的分离状态，不仅讲究原因是否合法，更强调交付的法律效力，甚至在原因的违法情形之下也不影响交付之移转物权效果。其实，这种制度所不能克服的弊端在于，物权是否转移仅在于物之是否交付，对在交付之前的契约的保护便显得薄弱。随着经济的发展和商业的繁荣，这种契约保护薄弱的现象直接阻碍着社会的进步。交易的进行，并非皆为即时交付，还需要有对尚未履行的契约给以保障的法律。于是尊重私法上当事人的意思自治以保护契约便成为一项普遍的民法原则。至此，契约变成了受法律保护的债权行为，可拘束缔约的双方当事人。而交付则形成移转物权的法律行为，可产生物权变动效果。

事实上，从某个交易过程来看，要实现物权之变动，确实要经历这两个被抽象的阶段。因此，与其说这是立法上确认物权行为之独立存在，不如说是交易经验的自然现象更为恰当，只是这种交易上的自然现象被人为分割并被法律所固定。如《德国民法典》第929条第1款规定：“为让与一项动产的所有权，必须由物的所有人将物交付于受让人，并就所有权移转由双方成立合意。”该条规定说明，一个以移转物权为目的的交易被人为分割为债权行为与物权行为，并以交付为物权行为表征分别给予了法律上的规范。①将物交付于受让人，其中当然包括移转物权之合意，若无合意，其交付便不能完成，其交易目的便不会实现。其实在债权契约中就已包含移转物权之意思，而在交付行为中亦包含有移转物权的意思。这两个阶段的移转物权意思本无明显的界限或性质的不同，将其分隔，只是人为的抽象的概念，目的是为了将物权行为与债权行为分别予以法律保护。现实生活中，若当事人之间无物权移转之争议，则这种抽象的划分并无实际意义。“因为如果把物权变动的意思表示从公示行为中独立出来，交付就是一个无具体意义的动作。”“同样如果把它从债权行为中独立出来，债权契约所内含的就只是当事人欲请求对方交付的意思表示，对物权是否移转的企图并不能被包含。这就把本来具有内在联系的物权变动过程，人为地分割成三个独立阶段，实在有违人们生活之常情。”[3](79)因此，承认物权行为的独立性，在法律保护上就具有了明确的法理基础。同时，也就确立了交付行为可在法律上作为移转物权的效力意义。

以物权行为的独立性为基础，无疑使得物权行为成为法律意义上的行为，而交付不仅有移转物权的意思，同时也是物权变动的表象，其当然也符合法律行为的特征。在法律保护方面，可就交付行为作出专门性的规定，明确只有交付行为才具有移转动产物权之法律效力。只不过在动产交付过程中，移转物权的意思可通过交付行为推定，其并无明显的意思形式和物权形式之分，甚至仅是概念上的意义。交付本身就是表意和交付行为的结合。一个真实的物权变动如依赖于一个有效的债权契约，只是有了移转物权的可能性，即债权契约中的债务人取得了对物的占有的请求权，到底实现与否必然依赖于物权行为即交付。也就是说“物权移转的效果必定系于交付行为，在不动产则为登记行为。”[4]（39）而且，承认物权行为独立性，意味着交付行为不仅是物权行为的移转方式，而且还兼具物权变动公示之效力。交付为物权变动过程，其结果是移转占有和受让占有，使物权移转具有让人知晓的外在表象。“占有之所在即为动产物权之所在”[5]（58）故交付显然可以作为物权变动之分水岭，具有公示物权变动情况之效果。总之，交付作为物权的移转形式存在于物权行为理论中，尽管其具有一定的缺陷，但这仅是法律制度进一步完善的问题，明确交付行为可作为物权变动之法律行为，从法律意义上来说人，仍具有重大的理论意义和实践价值。

二、债权行为意义上的交付行为

编者按：本文主要从动产物权登记的适用对象与制度功能；动产物权登记的法律效力；登记对抗力的本质；动产物权登记的公信力进行论述。其中，主要包括：我国未来的物权法或者民法典物权编应当统一动产登记的公信力规则、动产物权登记是沿着不动产物权登记的模式与基本理念发展起来的、动产物权登记可简称为动产登记、不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变更的公示方法、动产物权登记的法律效果仍有登记生效要件主义和登记对抗要件主义两种立法例、动产物权登记的对抗力,是指经过登记的物权具有对抗善意第三人的效力、物权一经公示,即可能产生两种效力等，具体请详情见。

论文摘要:登记对抗力的本质是未经登记的物权变动在当事人之间业已完全有效成立,在对第三人的关系上亦非绝对无效,仅该受让物权的当事人不得对抗善意第三人主张物权变动的效力而已。对于第三人,应采限制说。我国未来的物权法或者民法典物权编应当统一动产登记的公信力规则,即统一赋予动产登记以公信力。登记是几类重要动产物权的公示方法,其主要功能在于公示动产物权的变动。动产物权登记的效力也有生效要件主义和对抗要件主义之别,我国现行立法采取的是一种折中主义或者说是一种混乱的立场,物权法应当将之统一为对抗要件主义。

关键词:动产\登记\对抗要件\第三人\公信力

一、动产物权登记的适用对象与制度功能

从沿革上看,动产物权登记是沿着不动产物权登记的模式与基本理念发展起来的。因此,所谓动产物权登记,是指经权利人申请国家相关的职能部门即登记机关将有关申请人的动产物权的事项记载于专门登记簿的事实[7]。换言之,动产物权登记可简称为动产登记,是指国家登记机关依据法定的程序对登记申请人的动产物权的设定、移转在专门的登记簿上进行登记。动产登记,在法国被称为动产公告[8]。意大利、日本民法及我国旧民法（即现今台湾地区民法）、澳门特别行政区民法都确定了动产登记制度。

传统民法理论认为,不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变更的公示方法,动产物权以占有作为权利享有的公示方法、以交付作为其变更的公示方法[9]。为贯彻这一原理,许多学者将以登记为公示方法的一些重要的、价值远较一般动产为大、本质上仍属于动产的汽车、船舶、航空器等称为准不动产[10]。更有学者主张应当改变传统民法上的动产不动产的分类标准,而是以登记区分动产不动产,即凡是以登记为公示方法的为不动产,否则即为动产[11]。虽然从严密的法理上来看,基于“中国自本世纪初进行法制改革,选择、移植了大陆法系的德国法模式后,德国法的这套概念、原则、制度和理论体系,已经成为中国法律文化的有机组成部分”的现实[12],动产应称为“可动物”、不动产应称为“不可动物”,但我国近百年已经习惯于动产即“可动物”、不动产即“不可动物”,因而,动产不动产的传统划分标准无须更改,不动产即指“不可移动或者移动必然毁损其经济价值之物”,“动产即依其自然性质可以自由移动的物”[13]。很显然,动产物权登记的命题是成立的,登记适用的对象为动产。

[内容提要]：以物权行为的独立性为基础，交付行为可成为产生移转物权效果的法律行为；而否认物权行为独立性者则主张，以移转物权为目的而设立的契约成立以后，物之所有权即行转移，交付行为仅是履行契约的当然的事实行为。其实，契约不仅可以产生债权债务关系，同时也能直接产生物权变动效果，但若人为地从物权变动过程中抽象出可请求交付的债权行为和履行交付的物权行为，也仅是立法上的选择不同而已，立法可以赋予有效契约以物权变动效果而不以交付为准，也可以规定物权变动以交付行为为必要。至于交付行为的形式、具体形态等则是交付行为本身的内容。

自从物权行为理论诞生，理论界便一直对其褒贬不一，主要是肯定物权行为与否定物权行为之争占主流。肯定者认为，在一个交易过程中，首先设立债权行为，产生债权债务关系，而欲使其物权变动，还需有一个独立的物权行为，即移转物权意思的交付行为。物权行为使法律行为制度得已完善，使不当得利请求权有了法理基础，更为重要的是，物权行为独立性理论为交易安全提供了有力的保障。而否定物权行为者则认为，物权行为中的意思表示并不具有独立的意义，债权行为中的意思才具有独立意义。而且交付行为仅是事实行为（realakte），并不能说明物权行为具有独立性，因交付行为而引起的物权变动是债权行为的当然效果。再者，物权行为理论过于复杂玄妙，难以为公众掌握理解，其把生活中简单的财产转让分解为数个独立的法律行为，使现实法律生活复杂化，对法律适用不利，且物权行为无因性理论使出卖人的所有权返还请求权转化为不当得利请求权，对出卖人来说极为不利，有失公平。肯定物权行为与否定物权行为两种观点的争论，直接涉及到对民法交付行为法律性质的确定：若肯定物权行为，则交付行为能产生物权变动之法律效果；若否定物权行为，则交付仅为履行行为或事实行为，并不影响物权变动。因此，笔者认为，对交付行为的性质界定，必须从对两种观点的考察上予以分析，否则，便无法得出一个令人信服的结论。

一、物权行为意义上的交付行为

需要声明的是，这里是以承认物权行为的独立性为前提条件的。按照肯定说的观点，债权契约的效力在于设定当事人的负担行为，并不产生物权变动效果。要发生物权变动，就必须依赖于债权契约之外的一个能够实现物权变动的行为，这一行为即为物权行为。债权契约行为与物权变动行为彼此分离，各自独立，使得物权行为具有其独立性。

罗马法时期，最初移转物的所有权的交付要求必须有让与人与受让人之合意。“因为一物的授受，在法律昌明时期，可为各种推定，或为出租，或为寄存，或为出质，或为出卖，或为增与等。其所产生的效果，或仅给予持有，或为占有的让与，或为所有权的转移，所以交付要有合法的原因，以证明所有权因交付而转移，否则，当事人没有转移所有权的意思，则只能发生占有或持有的效果。”到帝政时期，由于法律进步，其合法原因发生了变化，“只须当事人有转移所有权的意思，交付即可生效。即使借以交付的法律行为因违法、错误等而无效或有瑕疵时，也不影响所有权移转的效力。”这充分说明了，早在罗马法时期，法学家们已经注意到了物权移转的合意与交付的分离状态，不仅讲究原因是否合法，更强调交付的法律效力，甚至在原因的违法情形之下也不影响交付之移转物权效果。其实，这种制度所不能克服的弊端在于，物权是否转移仅在于物之是否交付，对在交付之前的契约的保护便显得薄弱。随着经济的发展和商业的繁荣，这种契约保护薄弱的现象直接阻碍着社会的进步。交易的进行，并非皆为即时交付，还需要有对尚未履行的契约给以保障的法律。于是尊重私法上当事人的意思自治以保护契约便成为一项普遍的民法原则。至此，契约变成了受法律保护的债权行为，可拘束缔约的双方当事人。而交付则形成移转物权的法律行为，可产生物权变动效果。

事实上，从某个交易过程来看，要实现物权之变动，确实要经历这两个被抽象的阶段。因此，与其说这是立法上确认物权行为之独立存在，不如说是交易经验的自然现象更为恰当，只是这种交易上的自然现象被人为分割并被法律所固定。如《德国民法典》第929条第1款规定：“为让与一项动产的所有权，必须由物的所有人将物交付于受让人，并就所有权移转由双方成立合意。”该条规定说明，一个以移转物权为目的的交易被人为分割为债权行为与物权行为，并以交付为物权行为表征分别给予了法律上的规范。①将物交付于受让人，其中当然包括移转物权之合意，若无合意，其交付便不能完成，其交易目的便不会实现。其实在债权契约中就已包含移转物权之意思，而在交付行为中亦包含有移转物权的意思。这两个阶段的移转物权意思本无明显的界限或性质的不同，将其分隔，只是人为的抽象的概念，目的是为了将物权行为与债权行为分别予以法律保护。现实生活中，若当事人之间无物权移转之争议，则这种抽象的划分并无实际意义。“因为如果把物权变动的意思表示从公示行为中独立出来，交付就是一个无具体意义的动作。”“同样如果把它从债权行为中独立出来，债权契约所内含的就只是当事人欲请求对方交付的意思表示，对物权是否移转的企图并不能被包含。这就把本来具有内在联系的物权变动过程，人为地分割成三个独立阶段，实在有违人们生活之常情。”因此，承认物权行为的独立性，在法律保护上就具有了明确的法理基础。同时，也就确立了交付行为可在法律上作为移转物权的效力意义。

关键词:不动产登记物权变动法律行为事实行为

内容提要:《物权法》通过之前，有关不动产登记的性质，见仁见智，但通说认为不动产登记行为是行政行为，这一通说是由我国目前有关不动产的立法现状决定的。《物权法》的颁布施行，改变了过去那种认为不动产登记是不动产登记机构行使行政职权的传统看法，明确要从服务于民事主体之间不动产物权变动的角度，重新认识不动产登记的性质。本文以此为出发点，阐述了登记行为是当事人之间不动产物权变动的生效要件，是发生民法效果的民事行为，并结合《物权法》所确立的不动产物权变动模式，进一步阐述了我国不动产登记行为应为事实行为的观点。

引言

新颁布实施的《中华人民共和国物权法》确立了因法律行为引起的不动产物权变动，要以登记作为必备要件。也就是说，因法律行为所引起的不动产物权的设立、变更、消灭、设立负担，除了作为不动产物权变动的基础行为——债权行为成立且有效，尚须到不动产登记机关践行登记程序，不动产物权变动的法律效果方才发生。由此可见，不动产物权变动的登记在不动产物权变动中扮演着不可或缺的角色。鉴于我国不动产登记的传统和现状，人们对不动产登记的性质和功用在认识上发生一定的偏差，在登记的理论和实践层面存在着一些分歧。辨清不动产登记的法律性质，正确认识不动产登记的功用，对我国不动产登记制度的完善，对不动产登记的统一立法，尤其对广泛存在着的不动产登记的实践，都具有十分重要的指导作用。

一、不动产登记是民事行为抑或行政行为

鉴于我国不动产登记的现状，不动产登记由各类不动产的专门行政管理机关进行，比如土地物权变动由土地行政主管部门登记，房产物权变动由房产行政主管部门登记，林木物权变动由林业行政主管部门登记等。由各类不动产的行政主管机关对所管理的不动产进行登记，如若不申请登记，这些不动产或不动产权利不能发生变动。这种登记的现状往往给人造成错觉，主体之间就不动产或不动产权利发生变动，尚须相应行政主管机关的登记认可，行政机关的登记行为被看作是一种行政管理行为，这种观点成为目前学界和实务界的通说。[1]某些行政法学者甚至认为，主管机关的审查登记行为是一种带有行政职权性质的许可行为。[2]在学界与实务界之所以会出现这种认识，是由我国目前有关不动产登记立法的现状所决定的。土地管理法、城市房地产管理法都是从对不动产进行行政管理的角度进行立法，不动产登记自然被纳入到行政管理的范畴。

[内容提要]物权的变动只有经过公示程式，才具有对社会的公信效力，交易安全方可得到确实保障。现行的善意保护规则虽然可以暂时性地弥补公信力的不足，但终究不是法治国家之恰当选择。当然，采纳能够有效保证物权变动公信力的物权行为无固性规则，并非没有限度。不过，缺憾的存在并不可怕，我们可以通过造就恶意失权制度，以矫正物权行为无因性规则的缺陷。

[关键词]物权行为无因性/恶意失权/关系

[正文]

物权行为无因性规则作为物权行为理论的重要方面，对我国现行立法尚无直接影响。未来的中国民法典是否采用物权行为无因性理论，这涉及到立法的价值取向和我国民法典的体系构造；（注：现代德国法学家一般把物权行为理论概括为三个原则，即区分原则，指将物权的变动和债权的变动作为两个法律事实处理的原则；形式主义原则，指物权变动的独立的意思必须依据能够客观认定的方式加以确定的原则；抽象性原则，即物权行为无因性原则，指物权变动不受其原因行为效力制约的原则。（孙宪忠。再谈物权行为理论[J].中国社会科学，2001，（5）：113.））但如果不承认物权行为无因性规则，则无法解释和调整诸多法律现象。（注：自从物权行为无因性理论产生以来，只有《德国民法典》进行了明文规定，我国台湾地区民法典虽于解释上采纳无因性，却无明文规定；而且，理论界一般认为，物权行为有因或无因，不仅是逻辑的关系，而且是一项依据价值判断及利益衡量来决定的立法政策问题。从我国的现实国情出发，我国物权法不应采纳物权行为无因性理论。只有少数学者坚持采纳物权行为无因性理论。（孙宪忠。德国当代物权法[M].北京：法律出版社，1997，76-78；梁慧星。中国物权法研究（上）[M].北京：法律出版社，1998.174；王泽鉴。民法学说与判例研究（第1册）[M].北京：中国政法大学出版社，1998.205.））

当然，确立体现公信力的物权行为规则，不是没有任何限制的。该理论确实存在一定的制度缺陷，但社会物质生活条件，所需要的恰恰是这种抽象基础上的理论构造。我们完全可以在承认物权行为体制下，通过其他制度对其进行矫正，弥补该理论之弊端，使其具备更丰厚的法律价值。

一、物权变动公信力与物权行为理论之采信

不动产物权变动以登记为公示方法，是大陆法系各国普遍采用的物权变动规则。但因各国立法例在对登记的法律效果上有不同的规定，使得不动产物权变动的规则出现了不同的模式。主要有两种，一种是以德国法为代表的登记要件主义，其主要内容是承认物权行为的无因性理论，认为物权行为独立于债权行为，不动产物权变动效力的发生，直接以登记为条件，未经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生效力，但一经登记，即不受变动原因效力的影响。另一种是以法国法为代表的登记公示主义，其主要内容是否认物权行为的独立性，认为物权的变动是债权合同的效果，不动产物权的变动依当事人的合意即产生法律效果，但不动产物权变动非经登记，不能对抗第三人。

我国《合同法》实施后，最高人民法院在《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由于我国法律对房屋所有权、土地使用权等不动产物权变动多有“应当登记”的规定，故正确理解适用这一内容，理清我国现行法律、法规及司法解释确立的不动产物权变动模式，对司法实务界妥善审理不动产物权纠争具有十分重要的意义。下面笔者试从不动产产权转移（房屋所有权、土地使用权）的角度谈一下自己的看法，担保物权等不转移产权的物权内容不作为本文讨论的范围。

有观点认为，由于最高人民法院的上述司法解释将民事合同当事人达成的合意之效力与物权变动后果的效力进行了区分，也即合同当事人合意达成的契约只在当事人之间形成以物权变动为目的债权和债务关系，而不动产物权变动效力的发生则直接以登记为条件，这就等于承认了物权行为的独立性和无因性，故在不动产物权变动模式上采取的是登记要件主义。因当事人所达成的债权债务关系的合意内容只是物权变动的原因，按照物权行为无因性的理论，该原因行为与物权变动行为均是独立的民事行为，原因行为是否有效，不能对物权变动行为是否有效产生实质性影响，正如解释的内容，既便当事人合意达成的债权债务契约有效，物权行为也会因欠缺登记的要件而不发生物权变动的后果；同样，当事人合意达成的债权债务契约无效，而因其产生的物权行为具备了法律规定的登记要件，物权变动后果仍然是有效的，应当得到法律的承认。现行的法律制度虽然并未规定原因行为无效会对物权变动行为产生何种影响，但基于上述司法解释体现出的物权行为无因性的理论，这显然是我国立法体例的选择。

另有一种观点认为，最高人民法院的上述司法解释虽然对合同当事人达成的债权债务契约之效力与物权变动后果的效力进行了区分，并使该立法内容在结构上趋于将债权行为与物权行为相分离，但却未真正体现出采用了物权变动的无因性理论，且从合同适当履行的原则上分析，该内容实际上采用的是登记公示主义。因为物权的变动多以民事法律行为产生，最常见的法律事实就是合同，所引起的最直接的法律关系是以物权变动为目的的债权债务关系，物权变动内容依附于债权合同存在，二者是从属关系，如果引起物权变动原因的债权合同无效或者被撤销，依照我国《民法通则》和《合同法》的规定，必然会引起返还财产的法律责任，并无不动产物权转移因登记或未登记而有不同的规定，这说明我国法律制度有关债权合同的效力完全可以追及因其而产生的物权变动的效力，也即债权合同无效或被撤销，因其产生的物权变动也将无效或被撤销；另外，该解释的内容并不能得出未经登记的不动产物权变动就不能产生物权变动效果的结论。按照合同适当履行的原则，合同义务必须由当事人采取适当的履行行为保证实现，由于物权行为从属于合同行为，其独立性是相对的，所以说物权行为只能是保证合同内容和效果得以实现的手段，也即是必要的履行方式，如果当事人未按照法律规定“应当登记”的履行方式去履行义务，则对方当事人可以请求其履行“应当登记”的法定义务，在没有第三人介入的情况下，其结果仍然导致物权变动效果的发生，一份具有物权变动内容的债权合同只要合法有效，物权变动效果的发生是不难实现的，也是具有明确的法律保障的，这就推定出这样一个结论：未经登记的不动产物权变动行为并不是不能实现变动效果的无效民事行为，而是效力待定的民事行为，该效力是否发生只取决于产生物权变动行为的债权合同能否履行。可见，当事人之间的合意直接决定着物权变动效果的发生，物权行为并非绝对地独立，这与物权行为的无因性理论存在本质区别；还有，解释中有关未经登记不发生物权变动的规定，其实质在于确立通过登记赋予不动产物权以公示力和公信力的制度，最大限度地维护交易安全，而不在于约束物权变动的当事人。例如，甲向乙出卖房屋并达成了买卖房屋的协议，但未办理登记，如果不存在第三人，如果甲乙任何一方要求登记均可得到法律上的支持，物权变动的后果自然会发生，而如果甲又向丙出卖房屋并办理了登记，则甲乙的买卖关系即不能再产生物权变动的后果。甲丙之间的登记行为就起到了对抗第三人乙的作用，可见，登记在这里的实质作用只是对抗第三人，而非约束当事人，这也是登记公示主义的表现。

笔者认为，上述两种观点均未能揭示出我国物权变动模式的真正价值取向，但二者的争论却深刻地反映出了现行法律制度在物权变动规则上存在的模糊不定。解决这一问题的关键在于如何认识我国法律制度在物权行为理论上的传统，这也是法学界近年来争论不休的难题，至今仍未有定论。前者的观点对物权行为理论持肯定态度，并强调了物权行为的绝对独立，但却忽视了物权行为无因性的相对化理论已普遍被确立物权行为理论国家的立法例所接受，物权行为的效力已越来越广泛地受到作为原因的债权行为的制约；后者的观点则过于强调当事人的意思表示，不承认物权行为的独立性，使物权概念处于徒有虚名的状态，不利于维护物权交易的安全稳定；如何在二者之间寻求结合点，才是真正值得研究的问题。

最高法院《解释（一）》的内容突出地凸显出将债权合同与物权行为进行区分的意图，并且对二者的效力问题作出了不完整的解释，这显然倾向于引入物权行为无因性的理论，但由于解释内容的不完整，使得这一意图反而不能实现。比如，甲向乙出售房屋签订了合同交付了房屋，但未办登记，如果发生纠纷，乙向甲请求履行合同办理登记，依解释的内容合同有效，甲应负协助乙办理登记的义务，这显然是基于债权合同产生的债务请求权，但因双方未办理登记，房屋所有权仍然属于甲，若甲以所有权人的身份要求乙返还房屋的话，即出现了债务请求权与物上请求权的对抗，有关部门总不能一方面判定甲应协助乙办理登记以使房屋所有权转移，另一方面又判定乙向甲返还房屋吧？又如，按照我国《合同法》的规定，标的物损毁、灭失的风险在交付前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，在这里并未以所有权的转移为风险转移的标准，而是以交付为风险转移的标准，对于不动产而言，由于交付与所有权的转移极有可能不是同步的，以登记作为所有权转移要件的制度相对于物权变动的当事人而言还有什么现实意义呢？以登记为所有权转移标准的观点在此即成了一具“空壳”，不具任何现实意义。这些问题用登记要件主义的观点显然解释不通，这说明完全采用登记要件主义与我国现行的法律制度存在逻辑上的矛盾。

不动产物权变动以登记为公示方法，是大陆法系各国普遍采用的物权变动规则。但因各国立法例在对登记的法律效果上有不同的规定，使得不动产物权变动的规则出现了不同的模式。主要有两种，一种是以德国法为代表的登记要件主义，其主要内容是承认物权行为的无因性理论，认为物权行为独立于债权行为，不动产物权变动效力的发生，直接以登记为条件，未经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生效力，但一经登记，即不受变动原因效力的影响。另一种是以法国法为代表的登记公示主义，其主要内容是否认物权行为的独立性，认为物权的变动是债权合同的效果，不动产物权的变动依当事人的合意即产生法律效果，但不动产物权变动非经登记，不能对抗第三人。

我国《合同法》实施后，最高人民法院在《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由于我国法律对房屋所有权、土地使用权等不动产物权变动多有“应当登记”的规定，故正确理解适用这一内容，理清我国现行法律、法规及司法解释确立的不动产物权变动模式，对司法实务界妥善审理不动产物权纠争具有十分重要的意义。下面笔者试从不动产产权转移（房屋所有权、土地使用权）的角度谈一下自己的看法，担保物权等不转移产权的物权内容不作为本文讨论的范围。

有观点认为，由于最高人民法院的上述司法解释将民事合同当事人达成的合意之效力与物权变动后果的效力进行了区分，也即合同当事人合意达成的契约只在当事人之间形成以物权变动为目的债权和债务关系，而不动产物权变动效力的发生则直接以登记为条件，这就等于承认了物权行为的独立性和无因性，故在不动产物权变动模式上采取的是登记要件主义。因当事人所达成的债权债务关系的合意内容只是物权变动的原因，按照物权行为无因性的理论，该原因行为与物权变动行为均是独立的民事行为，原因行为是否有效，不能对物权变动行为是否有效产生实质性影响，正如解释的内容，既便当事人合意达成的债权债务契约有效，物权行为也会因欠缺登记的要件而不发生物权变动的后果；同样，当事人合意达成的债权债务契约无效，而因其产生的物权行为具备了法律规定的登记要件，物权变动后果仍然是有效的，应当得到法律的承认。现行的法律制度虽然并未规定原因行为无效会对物权变动行为产生何种影响，但基于上述司法解释体现出的物权行为无因性的理论，这显然是我国立法体例的选择。

另有一种观点认为，最高人民法院的上述司法解释虽然对合同当事人达成的债权债务契约之效力与物权变动后果的效力进行了区分，并使该立法内容在结构上趋于将债权行为与物权行为相分离，但却未真正体现出采用了物权变动的无因性理论，且从合同适当履行的原则上分析，该内容实际上采用的是登记公示主义。因为物权的变动多以民事法律行为产生，最常见的法律事实就是合同，所引起的最直接的法律关系是以物权变动为目的的债权债务关系，物权变动内容依附于债权合同存在，二者是从属关系，如果引起物权变动原因的债权合同无效或者被撤销，依照我国《民法通则》和《合同法》的规定，必然会引起返还财产的法律责任，并无不动产物权转移因登记或未登记而有不同的规定，这说明我国法律制度有关债权合同的效力完全可以追及因其而产生的物权变动的效力，也即债权合同无效或被撤销，因其产生的物权变动也将无效或被撤销；另外，该解释的内容并不能得出未经登记的不动产物权变动就不能产生物权变动效果的结论。按照合同适当履行的原则，合同义务必须由当事人采取适当的履行行为保证实现，由于物权行为从属于合同行为，其独立性是相对的，所以说物权行为只能是保证合同内容和效果得以实现的手段，也即是必要的履行方式，如果当事人未按照法律规定“应当登记”的履行方式去履行义务，则对方当事人可以请求其履行“应当登记”的法定义务，在没有第三人介入的情况下，其结果仍然导致物权变动效果的发生，一份具有物权变动内容的债权合同只要合法有效，物权变动效果的发生是不难实现的，也是具有明确的法律保障的，这就推定出这样一个结论：未经登记的不动产物权变动行为并不是不能实现变动效果的无效民事行为，而是效力待定的民事行为，该效力是否发生只取决于产生物权变动行为的债权合同能否履行。可见，当事人之间的合意直接决定着物权变动效果的发生，物权行为并非绝对地独立，这与物权行为的无因性理论存在本质区别；还有，解释中有关未经登记不发生物权变动的规定，其实质在于确立通过登记赋予不动产物权以公示力和公信力的制度，最大限度地维护交易安全，而不在于约束物权变动的当事人。例如，甲向乙出卖房屋并达成了买卖房屋的协议，但未办理登记，如果不存在第三人，如果甲乙任何一方要求登记均可得到法律上的支持，物权变动的后果自然会发生，而如果甲又向丙出卖房屋并办理了登记，则甲乙的买卖关系即不能再产生物权变动的后果。甲丙之间的登记行为就起到了对抗第三人乙的作用，可见，登记在这里的实质作用只是对抗第三人，而非约束当事人，这也是登记公示主义的表现。

笔者认为，上述两种观点均未能揭示出我国物权变动模式的真正价值取向，但二者的争论却深刻地反映出了现行法律制度在物权变动规则上存在的模糊不定。解决这一问题的关键在于如何认识我国法律制度在物权行为理论上的传统，这也是法学界近年来争论不休的难题，至今仍未有定论。前者的观点对物权行为理论持肯定态度，并强调了物权行为的绝对独立，但却忽视了物权行为无因性的相对化理论已普遍被确立物权行为理论国家的立法例所接受，物权行为的效力已越来越广泛地受到作为原因的债权行为的制约；后者的观点则过于强调当事人的意思表示，不承认物权行为的独立性，使物权概念处于徒有虚名的状态，不利于维护物权交易的安全稳定；如何在二者之间寻求结合点，才是真正值得研究的问题。

最高法院《解释（一）》的内容突出地凸显出将债权合同与物权行为进行区分的意图，并且对二者的效力问题作出了不完整的解释，这显然倾向于引入物权行为无因性的理论，但由于解释内容的不完整，使得这一意图反而不能实现。比如，甲向乙出售房屋签订了合同交付了房屋，但未办登记，如果发生纠纷，乙向甲请求履行合同办理登记，依解释的内容合同有效，甲应负协助乙办理登记的义务，这显然是基于债权合同产生的债务请求权，但因双方未办理登记，房屋所有权仍然属于甲，若甲以所有权人的身份要求乙返还房屋的话，即出现了债务请求权与物上请求权的对抗，有关部门总不能一方面判定甲应协助乙办理登记以使房屋所有权转移，另一方面又判定乙向甲返还房屋吧？又如，按照我国《合同法》的规定，标的物损毁、灭失的风险在交付前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，在这里并未以所有权的转移为风险转移的标准，而是以交付为风险转移的标准，对于不动产而言，由于交付与所有权的转移极有可能不是同步的，以登记作为所有权转移要件的制度相对于物权变动的当事人而言还有什么现实意义呢？以登记为所有权转移标准的观点在此即成了一具“空壳”，不具任何现实意义。这些问题用登记要件主义的观点显然解释不通，这说明完全采用登记要件主义与我国现行的法律制度存在逻辑上的矛盾。

不动产物权变动以登记为公示方法，是大陆法系各国普遍采用的物权变动规则。但因各国立法例在对登记的法律效果上有不同的规定，使得不动产物权变动的规则出现了不同的模式。主要有两种，一种是以德国法为代表的登记要件主义，其主要内容是承认物权行为的无因性理论，认为物权行为独立于债权行为，不动产物权变动效力的发生，直接以登记为条件，未经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生效力，但一经登记，即不受变动原因效力的影响。另一种是以法国法为代表的登记公示主义，其主要内容是否认物权行为的独立性，认为物权的变动是债权合同的效果，不动产物权的变动依当事人的合意即产生法律效果，但不动产物权变动非经登记，不能对抗第三人。

我国《合同法》实施后，最高人民法院在《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由于我国法律对房屋所有权、土地使用权等不动产物权变动多有“应当登记”的规定，故正确理解适用这一内容，理清我国现行法律、法规及司法解释确立的不动产物权变动模式，对司法实务界妥善审理不动产物权纠争具有十分重要的意义。下面笔者试从不动产产权转移（房屋所有权、土地使用权）的角度谈一下自己的看法，担保物权等不转移产权的物权内容不作为本文讨论的范围。

有观点认为，由于最高人民法院的上述司法解释将民事合同当事人达成的合意之效力与物权变动后果的效力进行了区分，也即合同当事人合意达成的契约只在当事人之间形成以物权变动为目的债权和债务关系，而不动产物权变动效力的发生则直接以登记为条件，这就等于承认了物权行为的独立性和无因性，故在不动产物权变动模式上采取的是登记要件主义。因当事人所达成的债权债务关系的合意内容只是物权变动的原因，按照物权行为无因性的理论，该原因行为与物权变动行为均是独立的民事行为，原因行为是否有效，不能对物权变动行为是否有效产生实质性影响，正如解释的内容，既便当事人合意达成的债权债务契约有效，物权行为也会因欠缺登记的要件而不发生物权变动的后果；同样，当事人合意达成的债权债务契约无效，而因其产生的物权行为具备了法律规定的登记要件，物权变动后果仍然是有效的，应当得到法律的承认。现行的法律制度虽然并未规定原因行为无效会对物权变动行为产生何种影响，但基于上述司法解释体现出的物权行为无因性的理论，这显然是我国立法体例的选择。

另有一种观点认为，最高人民法院的上述司法解释虽然对合同当事人达成的债权债务契约之效力与物权变动后果的效力进行了区分，并使该立法内容在结构上趋于将债权行为与物权行为相分离，但却未真正体现出采用了物权变动的无因性理论，且从合同适当履行的原则上分析，该内容实际上采用的是登记公示主义。因为物权的变动多以民事法律行为产生，最常见的法律事实就是合同，所引起的最直接的法律关系是以物权变动为目的的债权债务关系，物权变动内容依附于债权合同存在，二者是从属关系，如果引起物权变动原因的债权合同无效或者被撤销，依照我国《民法通则》和《合同法》的规定，必然会引起返还财产的法律责任，并无不动产物权转移因登记或未登记而有不同的规定，这说明我国法律制度有关债权合同的效力完全可以追及因其而产生的物权变动的效力，也即债权合同无效或被撤销，因其产生的物权变动也将无效或被撤销；另外，该解释的内容并不能得出未经登记的不动产物权变动就不能产生物权变动效果的结论。按照合同适当履行的原则，合同义务必须由当事人采取适当的履行行为保证实现，由于物权行为从属于合同行为，其独立性是相对的，所以说物权行为只能是保证合同内容和效果得以实现的手段，也即是必要的履行方式，如果当事人未按照法律规定“应当登记”的履行方式去履行义务，则对方当事人可以请求其履行“应当登记”的法定义务，在没有第三人介入的情况下，其结果仍然导致物权变动效果的发生，一份具有物权变动内容的债权合同只要合法有效，物权变动效果的发生是不难实现的，也是具有明确的法律保障的，这就推定出这样一个结论：未经登记的不动产物权变动行为并不是不能实现变动效果的无效民事行为，而是效力待定的民事行为，该效力是否发生只取决于产生物权变动行为的债权合同能否履行。可见，当事人之间的合意直接决定着物权变动效果的发生，物权行为并非绝对地独立，这与物权行为的无因性理论存在本质区别；还有，解释中有关未经登记不发生物权变动的规定，其实质在于确立通过登记赋予不动产物权以公示力和公信力的制度，最大限度地维护交易安全，而不在于约束物权变动的当事人。例如，甲向乙出卖房屋并达成了买卖房屋的协议，但未办理登记，如果不存在第三人，如果甲乙任何一方要求登记均可得到法律上的支持，物权变动的后果自然会发生，而如果甲又向丙出卖房屋并办理了登记，则甲乙的买卖关系即不能再产生物权变动的后果。甲丙之间的登记行为就起到了对抗第三人乙的作用，可见，登记在这里的实质作用只是对抗第三人，而非约束当事人，这也是登记公示主义的表现。

笔者认为，上述两种观点均未能揭示出我国物权变动模式的真正价值取向，但二者的争论却深刻地反映出了现行法律制度在物权变动规则上存在的模糊不定。解决这一问题的关键在于如何认识我国法律制度在物权行为理论上的传统，这也是法学界近年来争论不休的难题，至今仍未有定论。前者的观点对物权行为理论持肯定态度，并强调了物权行为的绝对独立，但却忽视了物权行为无因性的相对化理论已普遍被确立物权行为理论国家的立法例所接受，物权行为的效力已越来越广泛地受到作为原因的债权行为的制约；后者的观点则过于强调当事人的意思表示，不承认物权行为的独立性，使物权概念处于徒有虚名的状态，不利于维护物权交易的安全稳定；如何在二者之间寻求结合点，才是真正值得研究的问题。

最高法院《解释（一）》的内容突出地凸显出将债权合同与物权行为进行区分的意图，并且对二者的效力问题作出了不完整的解释，这显然倾向于引入物权行为无因性的理论，但由于解释内容的不完整，使得这一意图反而不能实现。比如，甲向乙出售房屋签订了合同交付了房屋，但未办登记，如果发生纠纷，乙向甲请求履行合同办理登记，依解释的内容合同有效，甲应负协助乙办理登记的义务，这显然是基于债权合同产生的债务请求权，但因双方未办理登记，房屋所有权仍然属于甲，若甲以所有权人的身份要求乙返还房屋的话，即出现了债务请求权与物上请求权的对抗，有关部门总不能一方面判定甲应协助乙办理登记以使房屋所有权转移，另一方面又判定乙向甲返还房屋吧？又如，按照我国《合同法》的规定，标的物损毁、灭失的风险在交付前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，在这里并未以所有权的转移为风险转移的标准，而是以交付为风险转移的标准，对于不动产而言，由于交付与所有权的转移极有可能不是同步的，以登记作为所有权转移要件的制度相对于物权变动的当事人而言还有什么现实意义呢？以登记为所有权转移标准的观点在此即成了一具“空壳”，不具任何现实意义。这些问题用登记要件主义的观点显然解释不通，这说明完全采用登记要件主义与我国现行的法律制度存在逻辑上的矛盾。

一、物权变动模式简介

物权的变动有意思主义的物权变动模式与形式主义的物权变动模式。

（一）意思主义的物权变动模式

意思主义的物权变动模式，又称债权意思主义的物权变动模式，是指除了当事人的债权意思之外，物权变动无须其他要件的物权变动模式。以买卖合同为例，标的物所有权的移转，以当事人之间的买卖合同为根据，纯粹取决于当事人的自由意志，既不需要交付或登记行为，也不需要独立于买卖合同的物权行为。

（二）形式主义的物权变动模式

1.物权形式主义的物权变动模式

摘要：司法实践中经常遇到物权归属确定的案件，即“确权案件”。一般认为的“确权”案件仅仅指相邻疆界争议或者权属历史不清的案件，而非现实交易中的物权确定案件。但是恰恰是因为交易产生的物权确定案件才对于国计民生具有重要意义，而我国过去的立法和以及长期以来的“主流”法理在处理这一方面案件时却相当混乱，给司法时间造成十分消极的影响。本文采用“以例说法”的方式，通过典型案例的分析，说明物权确定中的方法和法理问题。主要观点，一是否定了以合同确权的做法，因为合同只是债权变动的根据，其效力不足以发生物权变动的效果；二是指出仅仅依据不动产登记确定不动产物权的有限性，指出应该按照物权的意思表示确定其权利归属。最后，本文在结论部分对其中的法理和做法总结出操作性的规则。

关键字：确权物权变动法律行为物权公示原则

一、确定物权归属的意义

过去的民法学说一般是将如何确定物权归属的案件，也就是我们常说的“确权”案件当作非交易状态下的案件类型。其实交易状态下的确权案件才是司法实践中的常发案件，而且在市场经济条件下这类案件对于国计民生才具有重要意义。比如，在买卖交易中确定所有权是否转移至买受人的案件，在土地使用权转让时确定该权利是否已经被受让人取得案件；在抵押交易中确定当事人依据抵押合同设定抵押权是否生效的案件。这些都是现实中的常发案件。在这些案件中，我们必须对认可这些物权变动是否生效、以及何时生效的问题做出决断。

物权归属的判断对于市场经济和人民群众的生活具有十分重要的意义，因为：（1）物权具有排斥第三人的效力，比如抵押权设定生效后，即可以排斥一般的债权人，以保障抵押权人优先得到偿还。因此必须在抵押权设定的法律交易中考虑到第三人正当权利被排斥这一因素，在法律上建立保护第三人的制度。再如所有权变动的情况：如果一个所有权的取得有效，那么该所有权便不能同时确定为他人享有。因此在一个标的物上虽然可以存在两个以上的债权，但是绝不可以同时存在两个所有权，因此如果确定一个所有权变动有效，其他人的合法债权因此必然会被排斥。物权这种排斥第三人作用的法律效力是非常强硬的，因此物权变动的法学原理和制度建设必须考虑到交易安全这个市场经济法制建设的基本原则。（2）物权变动实际上使得一个特定物上的法律关系发生更新，一个有效的物权变动能够使得物上原来的法律关系归于终结，而新的法律关系即可以产生。物权变动，其实是物的支配秩序的变动，这就是物权效力制度建设必须予以解决的问题。因为民法上有“无瑕疵取得”的原则，物权取得人一般并不承受标的物原来的负担、标的物原来的权利瑕疵一般情况下只能由原来的权利人承担，所以物权变动的生效，会立即发生标的物上的法律关系更新的结果。所以交易的物权确权不论对于民法制度建设、而且对于公法制度建设也有十分重要的意义。比如，对于已经合法完成的交易，不论是法院还是行政管理机关，一般均不应该因为物的原来权利人有违法的情节（即使物的原来权利人的不当行为与交易之物有关），而将物从物权取得人手中追回。

正因为这样，对于物权归属确定中的法理问题和基本规则问题，不但法院的法官应该掌握，仲裁机构的仲裁员应该掌握，而且行政管理部门比如土地部门、房地产部门、车辆以及船舶的管理部门等照样应该掌握。当然，律师职业者和其他法律辅助人员也应该予以掌握。