维修金范文10篇

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。它不仅是保障房屋所有权人或房屋使用人的合法权益的基本手段，也是维护社会和谐与稳定的有效途径。自1999年停止福利分房后，我县住宅共用部位、公用设施设备维修的矛盾日益加剧，出现了以北门安居小区为典型的多处业主聚众上访事件，影响了社会的稳定与和谐。因此，规范我县住宅共用部位、公用设施设备专项维修基金管理，已迫在眉睫。

一、我县住宅公共部位维修资金管理政策亟需完善

我县自1994年开始提取维修基金以来，为规范维修基金的归集、管理和使用，县政府及建设、财政等相关部门相继出台了一系列规范性文件。目前我县公共部位维修资金管理的政策依据，主要是年县政府印发的《县住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行规定》和年县财政局、建设局联合印发的《关于加强住宅共用部位、共用设施备维修基金归集与管理的通知》。从这两个文件施行的情况来看，虽然对规范维修基金的管理发挥了积极的作用，但也显现出执行力不够、可操作性不强等不足。特别是近年来，屋面漏水等涉及公共部位维修的问题层出不穷，每年由此而导致的上访投诉也与日俱增，现行政策既不能很好地解决历史遗留问题，也无法完全适应住宅建设发展的新形势和新要求。因此，完善住宅公共部位维修资金管理现行机制，建立行之有效的归集管理模式，已是群众安居乐业、社会和谐稳定的当务之急。

二、公共部位维修资金的归集力度亟需加强

解决公共部位维修矛盾的关键是资金。住宅的性质不同，公共部位维修资金归集的情况也不一样。首先来看房改房:1994年我县在公有住房标准价出售和1999年公有住房由标准价向完全产权过渡时，即分别按照售房款的6%和20%的比例提取了公共部位维修基金。全县按房改政策出售的住房共380多栋5100多套，涉及211个单位和部门，共归集到维修基金1492.02万元。但15年来，因住房维修、企业改制等原因，绝大部分公共部位维修基金已返还给了缴存单位，部分单位和小区的维修基金早已使用殆尽。据统计，目前我县维修基金账面可用余额共282.89万元，在住房资金管理中心开设维修基金帐户的211个单位和部门中，账面余额5万元以上的仅9家，不足万元的竟多达138家。由于公房出售后长年失修失养，住宅公共部位的维修矛盾日渐突出，加之近年来维修费用日益上涨，目前仅存的、有限的一点儿维修基金已是杯水车薪。再看商品房:从2007年鹏程·时代交付使用起，我县开始征收商品住宅公共部位维修基金，归集比例为个人2%、建设单位1%。截至目前，共归集资金85万元。随着我县房地产开发市场的迅猛发展，商品住宅公共部位维修基金归集工作还有待于进一步加强。最后来看其他性质的住宅：由于我县商品房公共部位维修基金起征时间较晚，1996年至年间建成的商品房、经济适用房和集资房均没有按规定建立维修基金。因维修资金无法落实，住宅公共部位维修矛盾始终无法化解，购房居民苦不堪言却投诉无门，行业管理部门深感其苦却无能为力。

三、公共部位维修资金的管理体制亟需理顺

一、引言

随着我国房地产市场的不断发展，住房商品化已成为一种发展趋势，相应的物业公共设施设备的维修、更新改造责任也就相应的由业主自己来承担。为适应这种发展趋势，国务院《物业管理条例》设置了物业专项维修资金制度，原建设部了《住宅专项维修资金管理办法》从专项维修资金的筹集、使用以及监管进行了相应的规定。另外，《物权法》第七十六条规定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该法的颁布实施，在相当程度上保护了业主对小区重大事项决策的权益，同时，集体决策本身也要求小区业主自治需要达到相当水准。所谓业主自治管理，是相对于物业公司的专业管理来说的，是业主发挥主观能动，以积极主动，占主导地位的方式来联合管理自己的社区。这里要求业主的素质较高，能够团结统一。目前在国内由于物业管理的不到位，有些地方业主联合起来，进行自治管理，或者虽然还有保留物业公司，但是业主的自治管理可以占主导地位。这样可以极大克服物业管理，工作不到位，收费却很积极，存在欺诈甚至是伤害业主合法权益，所以，可以说业主自治管理是非常重要。然而，自《物权法》颁布实施以来，业主大会召开难决策难，已经直接影响了小区内部重大事项的决策尤其是专项维修资金的正常使用。据不完全统计，截至2011年底全国共筹集专项维修资金余额近3000亿元，而动用该资金进行维修更新改造不超过30亿元，使用率仅1%，造成使用率如此低的原因有多方面，其中最为主要的是相关业主投票表决难，决策投票通过所需的人数和面积双过三分之二难度非常大。针对专项维修资金使用难这个问题，笔者认为，可从以下措施加以应对。

二、采取业主代表大会制度替代业主大会作为小区重大事项的决策机构

业主大会可以采用集体讨论和书面征求意见的形式，而业主大会又可分为全体业主会议制和业主代表大会制。全体业主会议制一般适用人数较少的小区，一般多则几百户，由小区内的全体业主直接参加业主大会，讨论重大事项并进行投票表决。业主代表大会制则多用在小区业主数量多，一般少则千户，多者甚至上万户，由于业主众多，若小区重大事项的决策都由全体业主来投票表决，则不仅决策的成本会很高，而且很低效，甚至可能无法作出任何决策。2003年原建设部的《业主大会规程》第十六条规定，物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映，也可以全权委托代表负责小区所有重大事项的决策。随着我国房地产市场的不断发展，单一小区的规模越来越大，几千户以上的小区越来越多，召开一次业主大会需要几个月甚至更长时间，很多情况下根本就无法召开。所以，若能采用业主代表大会制度作为小区内部重大事项的决策机构，那像动用专项维修资金这样的重大事项就会比较容易得以及时解决，业主的权益也能得到比较好的维护。

三、加强网络信息化建设，推动发展电子投票

小区重大事项的决策，传统的投票方式一般都是采用纸质方式投票，物业服务人员将要表决的书面材料挨家挨户送给业主，业主表达意见后收回，这种方式最大的不足就是工作量大。随着住房体制改革的深化，商品住宅的开发呈现大规模综合片区开发趋势，这就决定了单一小区的业主数量越来越大，上千户以上的小区大量存在，这么多的业主如果采取传统纸质方式进行投票，要想投票达到《物权法》规定的动用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该重大事项的表决才能通过，难度可想而知，那多大的工作量，即使最后表决获得通过，时间往往也会很长，维修更新改造的项目尤其是那些不能长时间拖延需立即进行维修更新改造的公共设施设备也可能错过最佳时机。鉴于传统的纸质方式投票工作量大的难题，可推广采用现代网络信息化技术进行投票，即所谓的“电子投票”来丰富投票方式。这种电子投票方式主要包括：手机短信投票、语音电话投票、上网投票和触摸屏投票。电子投票有很多优点：(1)工作量小、成本低，不需挨家挨户送，节省了很多人力成本和印刷成本；(2)投票结果真实可靠，在很大程度上可以避免内部人的暗箱操作，保护了业主的权益；(3)当前房地产投资或投机盛行，小区内的房子的所有人很多并不实际居住，而是出租或空置，这种情况下传统的纸质方式投票很难送达业主手中，也就出现了投票率过低的现象，而电子投票方式正好可以解决这部分不实际居住业主的投票问题，从而有助于投票表决获得法律规定需要的票数而获得通过，公共设施设备得以及时维护更新改造。厦门市于2008年在全国率先推出了电子投票系统，并在仙岳山庄等小区进行的试点。通过投票过程和投票结果可以看出，电子投票决策速度快，老年人多采用触摸屏投票，家有网络的多采用上网投票，仙岳山庄五百多户业主在短短几天时间内就完成了对小区续聘物业公司等重大事项的决策，投票高效透明，很大限度杜绝少数人暗箱操作，对于纠纷比较大的小区，电子投票更具有实际意义，促进小区的和谐建设。当然了，电子投票系统的建设需要政府牵头投资建设并加以推广。电子投票作为一种新生事物，广大业主对其还不是很了解或者根本不了解，接受这种投票方式需要一个较长的过程，同时，投票前搜集业主相关信息的过程业主可能会有抵触心里，因为他们担心自己的信息会被泄露，所以前期信息搜集工作难度会比较大，所以政府行政管理部门在做好业主信息保护的同时，也要做好宣传通过使用电子投票给业主自身带来的便利。

【关键词】：维修基金保险金运营方式“政府主导型”管理模式

【摘要】：物业专项维修基金的建立，相当于为业主所拥有的房屋提供了“养老保险”。现行的管理办法，使此项资金在归集及监管上有了保障，但在维修及增值使用上却陷入了“饼大难充饥”的怪圈。在经济高速运转的今天，一个省（市）有着规模达几十、甚至上百亿的资金成了“不动产”，能不引人深思？业主利益的保障，国民经济的发展，都促使着对维修基金的运营方式及风险管理模式作根本性变革。本文直击现行维修基金管理模式存在的问题，通过对保险资金与维修基金作类比性分析及两者运营方式有机结合的探索，提出了维修基金制度改革新思路——建立保险金运营方式及“政府主导型”管理模式，以期实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化。

建立物业专项维修基金（以下简称维修基金），是物业管理发展史上的一大创举，也是住房私有化程度不断提高的必然产物。归集此项基金，相当于对房屋建立了“养老保险”，使房屋共用部位、共用设施在保修期满后的维修及更新、改造有了资金保障，避免届时在责任分摊及义务履行上产生矛盾，有利于物业的保值增值及保障住户的安居生活。但此项涉及民生、意义重大的基金，自99年国家开始实行以来，由于管理办法上的诸多不完善,使“缴钱容易，使用难”、“监管严格，效用低”的状况日益突出。重庆市2004年至2007年累计归集维修基金已达38亿元，累计使用额却不足0.5%，增值收益仅有银行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋维修量不大，也不是没有适合的增值渠道，而是现行管理机制让这笔维修基金陷入了“死钱”、“呆钱”的境地。

如何实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化？笔者认为，同样具有保障性质的保险资金，已有上百年的发展史，在管理模式及运营方式上相对比较成熟和规范，既能按保险协议向受益人提供保障，又能灵活地对资金进行理财操作。两种资金既然都以稳健安全、保值增值为管理原则，那么借鉴保险资金的管理运营模式来改革现行维修基金管理办法，则将助推维修基金的管理更加科学化、社会效用最大化。

维修基金管理现状分析

（一）现行管理模式

一、物业维修基金的现状

在我国，物业维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国物业维修基金现状从几个方面看：

（一）关于维修基金的缴交。

1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。

2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次性交纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次性交纳，待物业使用到一定年限，维修资金不够使用时再向业主续筹。

3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2～3％，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为科学，但鉴于建安造价基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的压力。

第一条为了保障房屋售后的维修管理，维护房地产权利人的权益，根据国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔1998〕213号）、《**市物业管理条例》以及城市住房制度有关文件规定，结合我县实际制定本办法。

第二条本办法所指的房屋公共维修基金是指小区、大厦、楼宇内的房屋共用部位及共用设施设备的大修、更新、改造、维修所需要的资金。

第三条凡在我县城镇国有土地范围内的房屋业主单位和个人（产权人），按以下标准交纳房屋公共维修基金：

新建商品房、集资建房、拆迁安置还房、联合建房、开发建设单位尚未出售的余房和自用房，住宅按每平方米15元交纳；非住宅按每平方米22.5元交纳。

第四条上述规定的公共维修基金由开发建设单位或联建、集资的组织单位（以下简称“建设单位”）向房屋业主一次性收取并代其存入县住房资金管理中心专户。

建设单位未收取或未足额收齐的，由建设单位负责代交纳。

一、业主委员会自主管理物业维修基金

（一）成立业主委员会

业主委员会成立前，即在前期物业管理期间（即在业主委员会成立之前），物业管理公司由发展商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。

1．业主委员会自主管理物业维修基金，须遵守物业专项维修资金管理办法规定，不得将物业维修基金出借，不得将物业维修基金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业维修基金为单位和个人提供任何形式的担保。不得将以下四项费用列入专项维修资金中：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

2．业主委员会须向业主大会提交自主管理物业维修基金的实施方案，其中应明确是业委会自行管理还是委托专业机构管理，并详细说明物业维修基金的存储银行及帐号、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额定期公布方案、提供业主查询本息余额的方式等内容。对因业主委员会集体或业主委员会成员个人原因致使物业维修基金无法保值增值或导致资金流失的，实施方案应预先提出解决方法。

3．上述方案须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意后，由业主大会出具相关书面决定。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。

总则

为规范本区维修资金的帐目公布，根据《物业管理条例》、《市居住物业管理条例》、《市商品住宅维修基金管理办法》等有关规定，制定本办法。

维修资金公布分商品房维修资金和售后公房三项维修资金两类。拆私还私维修资金、使用权转产权维修资金归为商品房维修资金类；有限产权接轨维修资金归为售后公房三项维修资金类。

对于商品房维修资金和售后公房三项维修资金兼有的业委会，根据小区的立项性质，确定帐目公布的规范标准。

商品房

一、帐目结构

第一条为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,维护业主和使用人的合法权益,促进物业管理的健康发展,根据国务院《物业管理条例》、《*市物业管理条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条*市市区范围内(不含萧山区、余杭区)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,适用本办法。

本办法所称的物业维修基金,仅指商品房物业维修基金。

第三条本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围,按照《*市物业管理条例》的规定执行。

物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。

第四条新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称物业维修基金)。物业维修基金属于业主所有。

第一章总则

第一条为了保障住房售后的维修养护管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，根据国务院和省、市有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、高新区、南昌经济技术开发区范围内，新建商品住房(包括经济适用房、以下简称“商品房”)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本规定。本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。

第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条凡商品房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)。

第五条市房产行政主管部门对本市住宅维修基金的收取、使用实行监督管理。

编者按：本文主要从医院固定资产的会计核算与维修成本的构成；传统医院固定资产维修的会计核算方法；优化医院固定资产维修会计核算的措施进行论述。其中，主要包括：我国会计准则与国际会计准则的趋同,提高了我国企业会计信息的质量、医院固定资产的会计核算、医院固定资产维修成本的构成、在细化设备分类的基础上,医院固定资产维修成本包括、事业单位修购基金是按事业收入和经营收入的一定比例提取、维修资金计提累计折旧、医院应改提修购基金为计提固定资产折旧、积极复核预计净残值、合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值、健全固定资产清查盘点核算制度、重复发挥会计核算与监督职能等，具体请详见。

【摘要】在新时期下,医院固定资产维修的会计核算已提到医院的日常工作中来,但因没有统一的规定和标准,医院在执行中有相当的难度。笔者通过《企业会计准则第4号——固定资产》准则对于维修中的相关规定,探讨医院固定资产维修的会计核算方法与措施。

【关键词】医院;固定资产;维修;会计核算

2006年2月15日财政部出台了1项基本会计准则和38项具体会计准则,实现了我国会计准则与国际会计准则的趋同,提高了我国企业会计信息的质量。就固定资产核算而言,《企业会计准则第4号——固定资产》(以下简称《固定资产》),与原《企业会计制度》相比有了一定的变化。

一、医院固定资产的会计核算与维修成本的构成

(一)医院固定资产的会计核算