土地使用权范文10篇

第一章总则

第一条

为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，根据有关的法律、法规和政策，制订本规定。

第二条

土地所有权和使用权由县级以上人民政府确定，土地管理部门具体承办。

土地权属争议，由土地管理部门提出处理意见，报人民政府下达处理决定或报人民政府批准后由土地管理部门下达处理决定。

加强土地的节约集约利用，为全面贯彻落实科学发展观。促进我区经济社会又好又快发展，根据《区国民经济和社会发展规划》《区土地利用总体规划》和《区城市规划》等有关规定，结合我区土地资源利用现状和供给潜力，依照严格规范土地市场秩序、优先保证基础设施和重点项目用地的原则，制定本计划。

一、指导思想和原则

（一）年度土地供应计划的指导思想是以科学发展观为统领。确保我区经济、社会的全面协调可继续发展和土地资源的节约集约利用，促进经济结构调整和经济增长方式转变，做到城乡统筹、合理布局、优化发展、合理配置建设用地，盘活存量，控制增量，适度调控房地产市场。

（二）年度土地供应必需坚持以下六条基本原则：

控制新增建设用地，1.严格维护耕地。优先利用存量土地；

有保有压，2.优化土地供应结构。促进产业结构调整；

第一条为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），加强对划拨土地使用权的管理，特制定本办法。

第二条划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

第三条划拨土地使用权（以下简称“土地使用权”）的转让、出租、抵押活动，适用本办法。

第四条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。

第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。

第六条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：

为进一步加强国有划拨土地使用权(以下简称划拨土地使用权)管理，维护土地使用权人的合法权益，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省土地管理条例》等法律法规的规定，制定本实施办法。

一、划拨土地使用权处置方式

依法申请处置划拨土地使用权的，应区别不同情形，分别按保留划拨土地使用权、划拨土地使用权出让、划拨土地使用权租赁、划拨土地使用权抵押等方式进行处置。

（一）保留划拨土地使用权

转让划拨土地使用权，由受让方办理，经市、县（市）人民政府批准，下列情形可以保留划拨土地使用权：

1、划拨土地使用权转让后土地用途符合《划拨用地目录》的；

《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（以下简称（2003）6号司法解释），于2003年4月18日起施行。这对指导人民法院准确及时地审理破产案件中涉及国有划拨土地使用权的相关法律问题起到了积极的作用。但该司法解释关于划拨土地使用权通过何种途径收回及划拨土地使用权的抵押未经审批或未经抵押登记是否一律无效的问题，在司法实务中极易引起政府有关部门和清算组的歧疑，认为使用划拨土地的企业，在破产后，其划拨土地使用权可无条件的收回；划拨土地使用权的抵押，只要未经审批的一律应属无效。这对法院审理破产案件势必带来一定的难度。为此，有必要从审理破产案的整体角度出发，对（2003）6号司法解释的相关内容，区别不同情况进行全面的理性的思考与理解。

一、（2003）6号司法解释第一条规定，破产企业的划拨土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，政府可予收回。在司法实践中，对“收回”的理解不尽相同，即“收回”是否指可以通过不公开拍卖的处置程序，由政府直接将划拨土地使用权收回。笔者认为，这要根据案件的不同情况分别予以处理：

1、以划拨方式取得的国有土地使用权及其地上建筑物均未设定抵押的情形。根据《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称国土使用权出让和转让条例）第四十七条的规定精神，企业以划拨方式取得国有土地使用权，在企业破产时，处置方式有二种：第一，政府直接收回，即土地使用权可由批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府直接收回，但直接收回时，应注意以下两点：（1）破产企业已对土地使用权投入开发成本，应当根据实际情况结合市场行情给予补偿，补偿所得列入企业破产财产范围。补偿标准可参照《浙江省实施<土地管理法）办法》第二十三条、第二十九条的规定，按照当地耕地的补偿标准予以补偿，即按征用前3年平均年产值的8—10倍进行补偿。（2）地上建筑物和其他附着物依法属破产财产，政府在收回土地使用权时，以不损害债权人的合法利益为原则，对地上建筑物和其他附着物的补偿标准，可参照《浙江省实施<土地管理法>）办法》第二十九条第（三）项之规定，按照城市房屋拆迁的有关法律法规予以补偿，但须由出席债权人会议的有表决权的债权人过半数通过，且其所代表的债权额须占无财产担保债权总额的半数以上。第二，政府间接收回，即经有批准权的人民政府同意，将该土地使用权及其地上建筑物一并由清算组委托拍卖的中介机构以公开拍卖形式出让，所得价款，由批准同意的政府依法（以不低于评估地价的40％）收回土地出让金，属地上建筑物和其他附着物的价款列入企业破产财产。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权及其地上建筑物设定抵押的情形。如设定的抵押无效，可参照前述无设立抵押的情形处理。如设定的抵押属有效，此时涉及抵押权和抵押物的情况就较复杂。

首先，根据《担保法》第五十六条及《城市房地产管理法》第五十条规定，拍卖以划拨方式取得的国有土地使用权的房地产时，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。也就是说，政府对抵押的划拨土地使用权的土地出让金的收取（以不低于评估地价的40％）应优先于抵押权人的优先受偿权。

其次，抵押权人对划拨土地使用权的土地出让金的余额以及地上建筑物的价款享有优先受偿权。

改革以来中央关于农民土地使用权流转的有关政策

废除、实行家庭承包经营以来，党的农村土地政策始终强调要稳定承包关系。1984年中共中央1号文件规定土地承包期15年不变。1993年的中央、国务院11号文件提出，在原定的承包期到期后，再延长30年不变。针对在延长土地承包期工作中存在的违反土地政策的现象，1995年国务院批转农业部《关于稳定和完善土地承包关系》的通知，强调维护承包合同的严肃性；在进行土地调整时，不得改变土地权属关系；严禁借土地调整之机多留不承包到户的机动地，规定机动地占耕地面积不能超过5％，以及不能随意提高土地承包费等。1997年8月，中共中央办公厅、国务院办公厅发出《关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》，对不许以“两田制”为名收回农户部分承包地，以及承包期内个别农户调整土地承包关系等又做出了一系列明确的政策规定。1998年十五届三中全会通过的《关于农业和农村工作若干重大问题的决定》，再次明确提出要坚定不移地贯彻土地承包期再延长30年的政策，同时要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规，赋予农民长期而有保障的土地使用权。

在强调稳定农村土地承包关系的前提下，中央也始终允许和鼓励承包期内土地使用权的流转。1984年中共中央1号文件明确提出鼓励土地使用权向种田能手集中，对转出土地使用权的农户应当给予适当经济补偿。1993年的中央、国务院11号文件更加明确了承包期内的土地使用权可以在农民自愿基础上依法、有偿流转。国务院在国发（1995)7号文件中界定了土地使用权流转的内涵，提出：在坚持土地集体所有和不改变土地农业用途的前提下，经发发包方同意，允许承包方在承包期内，对承包土地依法转包、转让、互换、入股，其合法权益受法律保护。十五届三中全会重申，土地使用权的合理流转要坚持自愿、有偿的原则，不得以任何理由强制农户转让。2001年中央18号文件(《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》)除了进一步强调“农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营制度的前提下进行”和“农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则”外，还对农民土地使用权的流转做出了更具体的规定，如为稳定农业，稳定农村，不提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地，农村土地流转应当主要在农户间进行等。

农村土地使用权流转的总体情况与存在的突出问题

1．从总体看，农户土地使用权流转的发生率一直是很低的，但最近几年，农地使用权的流转在一些地方规模有所扩大，速度有所加快。从全国的情况来看，80年代后期以来，农户自发进行的土地使用权流转，基本保持在l％－3％之间，沿海一些发达地区和城郊地区的比例稍高一些。农业部1993年进行的抽样调查结果表明，1992年全国共有473．3万承包农户转包、转让农地116l万亩，分别占承包农户总数的2．3％和承包耕地总面积的2．9％。1998年对8省所做的调查显示，参与流转的土地只占全部土地的3—4％，发生面最广的浙江省也只有7％－8％。

值得注意的是，最近几年，由于农村大量富余劳动力跨地区流动，土地经营收益不高，加上地方政府的直接推动，农地使用权流转速度有所加快。据农业部有关部门的统计，目前以各种形式流动使用权的耕地约占承包耕地总面积的5％－6％，多数发生在沿海发达省市。发达地区流转的耕地约占承包地的8％－10％，有些县市已达到20％－30％；内地流转的耕地约占承包地的l％－2％。最近我们对浙江几个县市的实地调查发现，到2000年底，绍兴县、上虞市和余姚市已流转出的耕地分别占其耕地面积的30．7％，24．8％和32．9％。

「内容提要」目前法律规定的抽象土地承包性质与现实生活中土地承包权表现出的特征并不一致，土地承包权表现出债权的特征有明显的弊端。应当以尊重历史、承认现实、讲求公平为原则，改造土地承包权为农地使用权，这种权利应是在借鉴传统用益物权的基础上，在我国改革中创造的一种物权形式。

「关键词」农用土地使用权，土地承包权，农地使用权

「正文」

我国农村土地承包责任制从70年代末开始出现并推广实行到现在已有20年的历史。根据20年的改革实践，中共中央十一届三中全会提出要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律、法规，赋予农民长期而有保障的土地使用权（注：1998年10月14日《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》。）。这给法学界提出了许多新的课题：如何认识农村土地承包关系及土地承包经营权；农用土地（注：农用土地在本文仅限于我国农村集体所有的农用土地，包括耕地、草地、林地、滩涂、水面及其他适于农用目的的土地。）所有权与使用权分离的最有利法律形式是什么；确立什么样的土地使用权法律制度保护农民利益和土地的有效利用并使农村土地关系规范化、制度化、稳定化等等。这些都亟待探索和研究。

一、农村土地承包经营权的性质

（一）劳动关系说。有的学者认为土地承包经营关系是劳动法律关系（注：参见《试论承包合同的法律制度》，《法学研究》1993年第5期。），我们称之为劳动关系说。持这种观点的主要理由是：第一，承包户是发包方经济组织内部成员，土地承包合同是集体经济组织与其成员之间订立的，属于劳动组织的内部合同。第二，从内容上看，承包户的劳动是集体联合劳动的一部分。第三，承包户的收入是按劳所得，因此认为属于劳动关系。

第一条为了加强城市国有土地使用权出让、转让的规划管理，保证城市规划实施，科学、合理利用城市土地，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等制定本办法。

第二条在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划，有利于城市经济社会的发展，并遵守本办法。

第三条国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。

省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。

直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让规划管理工作。

第四条城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。

合同编号：_________

甲方（转让人）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托人：_________

划拨土地使用权相关法律问题研究

在改革开放之前，我国城市土地分散利用均是通过划拨方式进行的。①随着市场经济体制的逐步建立和完善，出让方式已成为目前取得国有土地使用权的主要方式。但由于旧体制下形成的划拨土地仍然由原产权单位继续使用，加上目前有关法律规定的国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，②由此便形成土地使用权安排的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时存在。

土地划拨相对于土地出让而言，虽然历史“悠久”，但长期以来对划拨土地的相关法律问题缺少深入的研究，以至于无论在理论上还是在实践中对划拨土地使用权都存在许多模糊甚至错误的认识。澄清这些错误的认识，还划拨土地使用权以本来面目，并赋予其不同于计划经济时代新的内涵，是市场经济体制下的新要求。为此，本文希望通过对相关法律问题的探讨，起到抛砖引玉的作用。

一、划拨土地使用权的取得是无偿的吗？

出让土地使用权的取得是有偿的，而划拨土地使用权的取得具有无偿性。③这是长期以来的通说，笔者尚未发现有人对此提出异议。但是，这一命题却是经不起推敲的。

首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这一规定是迄今为止在立法层面上对土地使用权划拨这一概念所作的最权威的定义。根据这一定义，取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。对第一种情况而言，划拨土地使用权的取得显然不能说是无偿的。