投资性房地产范文10篇

对于大部分企业而言，这些活动是与经营性活动相关的其他经营活动。形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。这些为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产称为投资性房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。

一、投资性房地产的转换

这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言。而不是后续计量模式的转变。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

（一）投资性房地产转换形式和转换日

投资性房地产转换形式有：（1）投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如企业将出租的厂房收回，用于生产产品。（2）作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。（4）自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

投资性房地产转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括：（1）投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。（2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。（3）自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期。

【摘要】我国财政部于2006年2月15日的第3号准则《投资性房地产》。该准则体现了与国际会计惯例趋同的精神，借鉴了《国际会计准则第40号——投资性房地产》中的相关规定并在有限度应用公允价值等方面进行了创新，本文分析了这一准则的实施对企业产生的影响，提出了在实施中应注意的几个问题。

【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式

投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。

一、《投资性房地产》准则的创新

（一）将投资性房地产单独列示

本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。

【摘要】我国财政部于2006年2月15日的第3号准则《投资性房地产》。该准则体现了与国际会计惯例趋同的精神，借鉴了《国际会计准则第40号——投资性房地产》中的相关规定并在有限度应用公允价值等方面进行了创新，本文分析了这一准则的实施对企业产生的影响，提出了在实施中应注意的几个问题。

【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式

投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。

一、《投资性房地产》准则的创新

（一）将投资性房地产单独列示

本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。

一、投资性房地产确认与初始计量会计处理和企业所得税处理的比较

(一)新企业会计准则的规定

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。

(二)企业所得税相关法规的规定

纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。

(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产

［摘要］由于改革开放的不断深入，我国市场经济有了较快的发展，市场经济的不断完善也使房地产市场进入了一个繁荣期。2006年，财政部颁布了新会计准则体系，规定了投资性房地产在会计核算上采用成本计量模式和公允价值计量模式。自准则实施以来，我国大多数企业选择成本计量模式对投资性房地产进行计量。2014年，财政部颁布《企业会计准则第39号———公允价值计量》:一方面，体现了我国会计准则与国际会计准则接轨的趋势;另一方面，也体现了我国部分企业对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式的趋势。文章分析了投资性房地产计量模式转变的原因，提出了公允价值计量模式存在的问题，为进一步完善计量模式提出了建议。

［关键词］投资性房地产;成本计量;公允价值计量;模式转变

1投资性房地产计量模式现状

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。2006年财政部颁布《企业会计准则第3号———投资性房地产》(CAS3)中规定了我国投资性房地产在会计核算上采用成本和公允价值两种计量模式。自准则实施以来，我国多数企业采用成本计量模式对投资性房地产进行计量。在成本计量模式中，企业拥有的投资性房地产的现价由取得时的历史成本而定，不会随着市场的波动而变化。在公允价值计量模式中，买卖双方接受在公平交易条件和自愿的情况下所确定的价格。与成本模式计量相比，公允价值计量模式不仅考虑了市场的实时变化，也考虑了未来影响。会计准则中规定，一家企业只能使用一种投资性房地产计量方法，只有公司财务发生重大变动等特殊情况时才能依据会计准则进行计量模式的变更。随着经济的快速发展，繁荣的房地产行业促使房地产价格不断攀升，绝大多数房地产的现行价格已远远超过其历史成本。采用历史成本计量模式的房地产价值难以反映房地产的现行价值和准确的财务信息，也不利于投资者做出正确的决策。2014年，财政部颁布了《企业会计准则第39号———公允价值计量》来规范公允价值计量，对计量方式、估值技术等多个方面进行了明确规定，不仅体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，同时也体现了投资性房地产公允价值计量模式是大势所趋。在新会计准则后的四年时间里，越来越多的企业对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式。

2由成本计量模式转向公允价值计量模式的原因

2.1会计准则的推动。随着会计准则的颁布与实施，对投资性房地产两种计量模式都做出了明确的规定与要求。所有企业均可采用成本模式计量投资性房地产，只有满足一定条件后，才可采用公允价值计量模式。当前多数企业把投资性房地产作为增值收益或寻求收益的一种手段，本质上不同于固定资产和无形资产等。近几年，由于国外掀起了公允价值计量模式的热潮，导致公允价值计量模式在国内受到了越来越多的关注。随着新会计准则的实行，我国房地产行业出现了向公寓价值计量模式转变的导向，同时也进一步体现了我国会计准则与国际会计准则接轨的趋势。2.2提高财务信息质量。由于我国房地产行业的繁荣发展，当前市场的现行价格已和历史成本不符。因此，采用成本模式计量难以反映其当前价值。而在公允价值计量模式中，考虑了当前市场环境以及未来影响，体现了公允价值与市场波动的密切相关性。因此，采用公允价值计量模式，可以提高企业财务信息的准确性与及时性，有利于企业管理者和投资人及时了解企业的真实财务状况和经营业绩。2.3改善融资环境。房地产企业在不断发展壮大的过程中会有强烈的资金需求，而当自身持有的资金无法满足时便需要进行融资。一般情况下，外部融资的方式主要有发行股票、债券、银行贷款等，由于发行股票程序繁琐、方式复杂、花费较高等原因，多数企业更倾向于银行贷款来获得资金支持。然而银行会对申请贷款企业进行严格审核，企业财务报表必须达到一定的标准才能贷款，尤其会注重财务报表中的资产负债率，资产负债率越高的企业，受到的限制越多，获得贷款的难度也越大。因此，一些企业会变更投资性房地产计量模式，转变为公允价值计量模式，因为当前我国市场环境下，房地产公允价值通常高于其历史成本。经过计量模式的转变后，企业会提高资产总值，从而降低资产负债率，获得银行贷款，改善融资困难的窘境。2.4提高经营业绩。在成本计量模式下，需要对投资性房地产计提折旧和减值准备，进行摊销等处理。然而在公允价值计量模式下，不需要对投资性房地产计提折旧和减值准备，进行摊销等会计处理。只需在资产负债表日时将投资性房地产的公允价值与账面价值之间进行调整，并把差额计入当期损益即可。由于我国当前市场环境下投资性房地产的市场价格远高于其历史成本，因此通过由成本模式计量转变为公允价值模式计量可以明显增加企业当期的利润，同时在财务报告中提高了经营业绩。2.5如实反映资产现行价值。在成本模式计量下，在以取得投资性房地产的历史成本确认其入账价值，之后进行计提折旧和摊销，对于存在减值迹象的需要在期末进行减值测试，并计提减值准备，若在后期发现资产价值有所恢复或提升也不得再转回。在公允价值计量模式下，投资性房地产的现行价值会随市场波动而变化，在资产负债表日的市场价值会如实将资产现行价值反映在企业的资产负债表上。基于实质重于形式的原则，只有采用公允价值计量模式才能如实反映资产的现行价值，这有利于利益相关者做出正确决策。2.6提供了盈余管理空间。盈余管理是企业管理层在法律法规和会计准则允许的范围内，通过会计估计，利用会计政策等手段对会计收益信息进行调控，从而在短期内实现利益最大化的一种行为。当房地产市场不景气或企业经营状况较差时，利用会计政策转变投资性房地产计量模式，由成本计量模式转变为公允价值计量模式，可以在短期内迅速提高业绩，美化财务报表，扭亏为盈。由于当前市场发展的不完善与监管制度的不规范，导致了通过变更投资性房地产计量模式而提供了盈余管理空间。2.7管理层偏好。企业经营业绩的好坏与管理层的收入和晋升密切相关，有时管理层也会是利益相关者。因此，对于管理层来说，提高企业经营业绩，实现利润最大化是首要任务。但是在成本模式计量下，投资性房地产的账面价值只会因折旧而不断减少。然而，在公允价值计量模式下，结合我国当前投资性房地产公允价值远高于其历史成本的状况，通过转变计量模式可以迅速实现利润的提高和业绩的改善，从而有助于管理者实现某些目的。

【摘要】我国财政部于2006年2月15日的第3号准则《投资性房地产》。该准则体现了与国际会计惯例趋同的精神，借鉴了《国际会计准则第40号——投资性房地产》中的相关规定并在有限度应用公允价值等方面进行了创新，本文分析了这一准则的实施对企业产生的影响，提出了在实施中应注意的几个问题。

【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式

投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。

一、《投资性房地产》准则的创新

（一）将投资性房地产单独列示

本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。

摘要：《企业会计准则第3号—投资性房地产》已于2007年1月1日起施行。如何准确地理解这个准则并将其运用于实际工作是我们目前面临的重要问题。本文将从投资性房地产的概念、性质特征、初始和后续计量、转换与处置等方面对投资性房地产准则加以阐述。

关键词：新会计准则投资性房地产准则

一、投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

一、投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

1、投资性房地产的初始计量

摘要：文章从公允价值计量在新会计准则中的具体应用出发，以会计分录的形式对具体准则做了实际账务处理，并分析了公允价值法对投资性房地产确认和计量的影响。

关键词：公允价值计量；投资性房地产；运用

考虑到会计国际趋同的要求，我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，在38项新具体会计准则中有17项不同程度地运用了公允价值，同时结合我国的现实会计环境，在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件，保持了应有的谨慎。我国运用公允价值的具体会计准则较多，主要集中在投资性房地产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、企业合并、金融工具等。下面就公允价值法对投资性房地产确认和计量等的影响作详细阐述。

一、公允价值的概念

美国会计准则委员会（FASB）的定义是：“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的金额。”国际会计准则委员会（IASC）的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。”我国新会计准则的定义与后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”而且，“在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。”

从定义中可以看出，公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格，它最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量，不是某个特定主体的估计；它的确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致性而形成的价值，是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。

2005年7月29日，财政部为了规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，颁布了“企业会计准则——投资性房地产（征求意见稿）”。我们在认真研读了该征求意见稿后，对稿中的绝大部分内容表示赞同。但是，对稿中的某些内容有一些自己的想法。现就此谈一点不成熟的看法。

一、投资性房地产的归属问题

本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。

1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。

2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。

二、投资性房地产的会计处理方法