商业地产范文10篇

商业地产宣传文案

［致辞］

商业地产狂潮正在以惊人速度和能量席卷着中国的每一块土地。这股狂潮淹没了许数人的创公务员之家版权所有业努力，同时也成就了少数人构筑商业地产业王国的宏伟梦想。

在商业地产界风云变幻、起伏跌宕的激烈竞争之中，缺乏对商业地产运作的专业化理解，把握不准商业和地产的最佳契合点，始终是困扰许多开发商的难题，时代呼唤专业化的商业地产管理顾问公司。

一贯秉承诚信、合作、专业、共赢的处事态度，华夏凯英始终致力于搭建一个使商业和地产和谐共舞的平台，使整个资本流动过程和物质流动过程的参与者都能够中享受生活乐趣的同时，实现价值的最大化和极致化。

华夏凯英——始终坚持与有能力掌控未来的人展开策略，实现组织与个人的增值和完美展现。

内容摘要:近几年我国商业地产多采用分割出售的开发模式,这种短线操作模式已严重制约了商业地产的发展。本文剖析了商业地产短线操作的原因,分析了由此带来的问题,并提出了解决对策。

关键词:商业地产短线操作

近几年我国推向市场的商业地产项目,多数采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式,“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺,然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主,这些业主可以自行经营,也可将商铺再转租给其他人经营;“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售,购买者拥有的不是一个个独立的商铺,而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权,它类似一种融资工具,由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。

近二三年我国商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上,又发展起“售后返租”的模式,售后返租又称返租销售,或售后回租,是指房地产商为促进销售,销售产权式商铺时,与买家约定,在出售后的一定年限内,由买家把经营权交由房地产商行使,开发商承诺每年给予一定的固定租金给买家。在上述两种模式下,由于利益关系,开发商往往只关心商铺销售情况,不可避免地存在短线操作问题,即只关心前期销售,不管后期运营。

在“售后返租”的这一模式下,售后包租实际上是开发商卖铺的一种噱头,演变为开发商套取现金的一个财务技巧。从表面上看,开发商可以开出比较高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,他们通过提高商铺售价,完全可以将今后要付给投资者的利息预提出来。因此,一旦开发商将商铺售出,该商业项目与开发商利益已无太大关系。因此,开发商在商业地产开发中存在短线操作问题。

于是我们经常可以看到,商业项目销售场景火爆,销售后商业城日渐萧条的局面。并经常形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾,许多项目还引起了众多小业主与开发商纠缠不止的经济纠纷。

随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

内容摘要：商业地产在促进城市商业设施改造、改善消费环境中发挥了重要作用。但在商业地产蓬勃发展的同时，商业地产与城市发展不相协调的问题也初露端倪。本文将从商业地产可持续发展角度阐述如何实现与商业二者协调发展的和谐商业地产。

关键词：商业地产商业协调发展

随着消费结构的快速升级和城市化进程的加快推进，我国商业地产建设发展很快。商业的发展、交通格局的变化、私家车的普及、住宅的郊区化等城市发展的结果促进了商业业态的转化，也为商业地产发展提供了基础和需求。如何营造与商业的协调发展的商业地产，成为日益关注的问题。

商业地产的产生与发展

商业地产的产生与发展是城市化的必然结果

随着城市化进程加快，以城建市、以市兴城、城市一体、协调发展成为城市发展的主题。商业繁荣是众多大中型城市所选择的发展目标之一。许多城市旧城改造工作紧锣密鼓，购物广场和商业步行街的兴建如火如荼，大型住宅区加紧建设，这都对商业地产产生了大量的需求。与此同时，居民消费能力也不断增长，消费水平大幅度提高，需求多元化趋势明显，这为商业地产的发展带来了良好的机遇，也为商业地产发展提供了广阔的空间。

一、商业地产开发企业成本管理策略

1商业地产开发的目标成本管理商业地产开发的目标成本管理属于事前控制，将控制重心放在生产开始之前的预测、决策和准备阶段，将不必要的消耗和支出控制在事发之前，尽力使成本方案达到最优。目标成本管理是以目标管理的理论、方法为指导原则，结合公司发展的现状提前做可行性研究，充分激发公司内部潜力，运用科学的手段确立该时期的成本额度和成本管理的目标。然而我国的投资公司发展起步晚，在成本管理方面存在众多问题，例如没有完善的成本管理制度体系、管理观念与管理方法不科学、执行力不够等。目标成本管理的关键在于控制，控制项目成本制定的过程中的一系列活动：预测、计划、实施、核算、分析和考核等等。（1）建设目标成本管理制度。投资公司应成立专门部门或个人负责目标成本管理，设定规范的各类规章制度、合理的岗位职责和严格的控制流程等。商业地产开发项目是一个复杂的过程，涉及多个公司、部门，如果没有合理的规章制度和岗位职责，会使整个流程混乱，增加不必要的耗费。（2）实时监控掌握项目合同进度。目前大多数商业地产开发投资公司都是在项目合同洽谈结束后才进行目标成本的核算，但是这样缺乏在项目开发过程中的控制，容易造成超合同付款现象。投资公司应该在项目开发的全程内实时了解最新的动态成本状况，这样就会避免合同签订后的才发现无法弥补的问题。2商业地产开发的设计阶段成本管理商业地产开发的设计阶段工程成本管理主要体现在对工程造价的控制。我国投资公司在对设计阶段的工程造价控制还存在一定问题。设计方案应在对实际情况充分调查后，针对环境、交通规划以及建筑用途等方面，准确制定详细的设计方案。然而我国目前的绝大多数投资公司只是为了通过政府等相关部门的审批，设计了简单的建筑布局后就进入施工设计阶段，没有预先进行合理的造价推算，最后根据后期的施工图进行造价计算。这样的设计流程的出的成本必然不是最优的结果，由此造成的额外成本消耗也是巨大的。（1）提高商业地产开发的设计水平。投资公司应该选取专业的商业地产开发人员，用先进的设计理念与科学的设计方法进行设计工作，并且严格按照设计流程完成设计。在设计过程中，投资公司还要充分考虑工艺、材料、技术等方面的选取与采用，运用合理科学的设计方法，使商业地产项目的性价比达到最优。（2）为设计阶段提供充足的准备资源与时间。投资公司一般为了加快投资速度与较少前期投资现金，大都减少为设计单位提供设计所需基础数据，甚至压缩设计时间和降低设计费用，这些都会使设计质量受损，而最终反作用于投资公司的经济效益上。所以，投资公司应该注重设计阶段，为设计准备充足的地质、环境等基础数据与资料，避免后期施工造成损耗过大等现象的发生。3商业地产开发的施工阶段成本管理商业地产开发的施工阶段成本管理是整个商业地产开发项目的关键环节，是对前面的目标和设计最终实现的过程。为了确保达到最初设定的成本预算，投资公司要认真严格对待此过程的经济问题，最大限度的控制商业地产开发成本，以获得最大的经济效益。（1）优化施工方案。优化施工方案是降低施工成本的主要途径。投资公司应组织专家对施工方案进行审评和更改。确定合理的施工工期和各阶段施工工艺的选择。投资公司要及时把握现场施工的实际情况，遇到技术等问题不要自己武断决定，要咨询现场工程师科学解决，努力寻找节约商业地产开发投资的潜力，从而控制施工阶段成本，获取更高公司利益。（2）建立材料询价制度，严格把握项目材料成本。商业地产开发的工程材料费用一般要占总开发60％的成本，显然投资公司必须牢牢控制材料成本的支出。投资公司应该设立专门的材料询价制度，确保购入的材料在保证质量的前提下，达到成本最低。尤其在发生设计变更的情况时，投资公司更应该坚持先算账、后花钱的原则，随时掌握商业地产开发费用额度，避免产生超预算现象。同时，做好投资公司对商业地产开发项目的支付控制和管理，防范出现现金流缺口给投资公司造成财务风险。4控制商业地产开发项目的管理成本商业地产开发管理是一个庞大的项目管理，涉及到多方面的管理人员，其中产生的人力、管理成本也是非常巨大的。投资公司需要设立合理的相互制约的组织部门，配置科学的管理模式，提高管理者能力与素质，制定有效的员工激励制度，来减少人力资源的损耗与管理成本。虽然对公司员工进行培训会增加投资公司的人力成本，但是有效的培训会提高员工专业能力与素养，有利于实现投资公司的战略目标，减低公司运营成本，促进效益的提升。此外，对于投入运营的商业地产企业来说，做好招商工作，选配合理的物业管理单位与运营单位，也是做好集约化管理，节约成本的重要途径。

二、结论

综上所述，商业地产开发企业必须树立科学的优化成本管理理念，通过具有前瞻性的市场分析，合理的优化各阶段成本，达到成本管理的最优，以优异的成本领先战略取得较高的经济效益和股东利益，最终在激烈的市场竞争中处于不败之地。

作者：崔婧单位：大连时代豪庭物业管理有限公司财务部

1研究方法

1.1问卷调查方法

本次调查以松原市投资者为研究对象，从11月25日至12月2日，在江南江北地区发出556份问卷，其中包括502份调查问卷和54份访谈问卷。调查问卷中472份有效，有效率为94.02%。

1.2问卷设计

本次问卷在问题的设置上共有20个题目，都是选择题，1-2题调查松原市的商业地产现状与趋势，3-8题调查投资者投资动机、9-14题调查投资者对商业地产的要求，15-16题投资者接触媒体以及投资影响，17-20题为投资者个人信息。

1.3数据分析方法

摘要：在全球化经济背景下，我国的地产行业发展也迎来了新的变化，目前自持商业较为流行，商业地产的发展模式以及数量比起之前有了很大程度的优化以及提升。商业地产行业在市场竞争方面，如何做好项目成本的管控，并进行良好的管理，加强项目前期建设以及后期的经营管理，实现针对性的成本控制，有效满足客户的需求，实现招商等工作的有序进行，是目前商业地产公司需要注意的方面。本文对商业地产企业项目成本管控方面的现状以及问题进行讨论并提出了优化措施，希望能够为商业地产公司的可持续发展提供动力。

关键词：商业地产;成本控制;管理;优化

在目前的发展中，商业地产在建设完成之后，一般会通过招商或者出售等方式进行初期的盈利。而为了获得利润支持企业的长远发展，相关人员应当针对商业地产企业投资回报周期长且盈利方式独特的特点，做好成本管理以及控制工作，对成本管理的问题做好有效的解决，通过长期租赁以及股权投资等方式拓展自身的收益，并强化成本管理，以便提高自身的整体效益。

1商业地产企业项目成本概述

商业地产在我国房地产行业发展时间较短，但是目前整体发展活力较大，并且能够对经济发展起到有效的推动作用。但是在对商业地产进行拓展时，由于商业地产整体行业项目投资成本过高，整体资金回收周期较长，在成本控制当中，会存在土地成本费用以及前期费用等。且对于小型的商业地产，其前期的宣传费用也相对较高，使得企业利润较小，影响了企业的盈利情况。因此商业地产企业项目应当做好成本控制工作，对整体的成本费用支出影响因素进行分析，节约成本支出，做好成本控制工作。

2商业地产企业项目成本管理中存在的问题

一、主题文化商业地产项目的价值链

主题文化商业地产项目的价值链就是将所有相关的利益主体串连在一起，从而创造出共同的价值和利益。商业地产就是利用建立价值链的方式将所有存在利益关系的主体都串连起来，使开发商与其他有利益关系者同时获得利益。商业地产的运营是要满足多方面人员的利益需求，对市场消费者、投资者、开发商、运营商以及政府的利益都要考虑。在满足了不同主体的利益时就可以使所有人都参与进来，相互依赖，共同创造价值，共同获得利益，在这一点上商业地产体现了它的商业价值，让所有相关人都能通过商业手段获取利益，完美的实现了利益兼容，让人们受益的同时求得多方面的发展。这也就是主题文化商业地产项目价值链存在的意义。商业物业价值是一种投资形式，它是通过生产、交易、消费等商业经营手段来将地产和商业价值融合，从而创造它的金融价值。商业物业的价值是需要长时间的经营和发展来实现价值的最大化，商业物业价值同样可以使利益兼容，使利益相关者通过商业物业价值的提升来获取利益。商业地产的价值链活动在开发前期要使投入人员共同来开发设计商业规划与建筑规划方案，综合完成项目的开发与运行，才能共同创造价值。

二、投资模式与投资主体合作方式分析

传统的地产开发项目利益化较明显，并没有特别的主题模式。而高速公路服务业主题文化的商业地产项目则是根据实际地区情况建设主题文化类的商业地产项目开发，增添城市主题文化色彩。充分发挥城市新功能，提升城市的经济繁华程度，创新商业地产的项目类型，实现区域经济可持续发展目标。（一）备选的投资模式。在主题文化商业地产的开发中首先就是要进行项目融资工作，主题文化商业地产的项目融资与一般私人企业项目开发融资一样，要在项目启动之前向政府机关申请，获得许可之后方能进行融资、建设和开发等活动。融资是通过多种渠道获得资金后进行资金融合，其最实用的模式是BOO(Build－Own－Operate)模式，BOO代表某一基础设施项目的建设、所有与经营。主题文化商业地产具有一定的金融价值，进行融资的渠道有商业性金融机构贷款、资本市场融资、相关产业民营机构资金、财务投资者和自有资金等多种渠道。最后在投资人的项目财产所有权问题上与其他传统的私人企业的模式相同。（二）投融资主体的合作方式。商业地产项目的开发是由多种利益关系组成的，就是之前所说的商业价值链，将市场消费者、投资者、开发商、运营商以及政府的利益同步化。商业地产项目就是一个合作者共同发展的舞台，所有的利益主体都在舞台上发挥自身的价值和作用，将房地产开发与商业经济这两个领域的特点结合起来实现主体间的互利共赢。在进行文化商业地产融资之前要先进行项目调查，将项目的开发预算、能让消费者消选择的优势、投资者能够得到的回报预算以及投资者关心的所有问题进行事先调查。其中在消费者方面要从消费群体、消费经济层次、消费模式和消费选择方面进行详细调查分析。然后进行项目融资，将参与项目的主体进行组织协商，共同设计项目具体的执行方案，组建完美的商业合作团队。融资结束后，多家合作企业要共同参与项目的设计与开发，在进行项目方案研究时要注意研究重点是要保证市场营销的承受力，同时还要考虑顾客消费的自由选择权能否得到满足。要围绕文化主题进行前期定位、项目招商、运营管理三个阶段的工作，做到主题特色鲜明、产品形式新颖，项目结构完整，品质有保证，才可以实现长期战略经营，让消费者的物质与精神都得到满足。在招商引资前期，要根据备选投资模式分析来开展。在上面介绍过的投资模式是对建设、经营主题文化商业地产合作方式的协商，对于项目设施财产权方面是不会有变动的。这就与普通私人企业的BOT模式基本相似。以此方式进行合作商讨，推出能够使所有合作商共赢的项目方案。

三、关于主题文化商业地产投资方案的设计

（一）服务区建筑的设计要求。服务区的建设不能对自然环境产生破坏，要在保护自然环境的前提下进行建设。在此前提下将民族文化的特点、文化主题科学合理的设计进去，要有商业空间设计的特点，在空间设计时利用天然的空间环境，将主题文化融入自然景观，将空间赋予浓郁的艺术感。服务区就是为人们提供休息、娱乐服务的一个区域，而主题文化商业地产服务区是结合了服务区与商业地产两个领域特点，再加入主题文化元素进行设计。在建设中要让消费顾客体验到自然景色与民族文化特色完美的结合，满足消费者的艺术审美需求。从而实现在保护环境的前提下成为城市历史文明的标志建筑，将商业项目变成富有文化艺术气息的服务空间。（二）服务区多元化发展。将服务区向着多元化的趋势发展趋势，改变商业以购物消费为主要形式的现状，将服务区项目内容进一步开发，增加文化、休闲、娱乐等元素。尤其是文化元素，将自然环境与文化特色进行组合，引入新型业态,增加文化性、知识性的体验空间，将具有地域文化特色的项目形式增加进去，例如增添艺术展览、茶道、陶艺等文化元素，让消费者体验多元化的服务区建设。（三）维护统一文化主题形象进行招商。企业可以考虑围绕一定的文化主题进行统一招商,确保业态布局主题突出、结构合理、打造品牌。同时,注重长线经营,进行文化氛围的长期培育,平衡消费者对物质与精神的双重追求。要完成以民族文化为特色的业态布局,有赖于前期的招商推广是否围绕统一文化主题定向进行。在招商过程中将坚持宁缺毋滥、优中选优的精细原则,围绕统一文化主题进行统一招商。围绕文化主题进行定向招商,特殊商户给予招商优惠。结合“以点带面、特色经营”的功能定位,针对具有较高文化、艺术、科技含量的商家,将对其给予优惠，确保商业项目的文化主题得到充分体现。

摘要：在新时代市场经济的影响下，商业地产企业发展很迅速，在急速发展的同时企业内部的管理制度必然会出现很多问题。尤其在国家的会计制度改革背景影响下，商业地产企业的会计工作也需要不断地改革，会计工作才能符合国家的政策。任何一个新事物的出现都会遭遇到反对的声音，商业地产企业的会计工作改革也是一样的，由于长期的工作模式的影响，商业地产企业内部的很多人不愿意接受新事物，因为接受新事物需要不断地学习，改革意味着淘汰，大家之所以不想改变，就是不愿意被淘汰出局。所以一直有阻碍因素阻扰商业地产企业会计工作的改革。而会计工作是商业地产财务内部管理的核心内容，它关系到商业地产企业的经营成败。因此本文主要讨论商业地产企业会计工作存在的问题，并提出解决对策，以便适应新会计准则的要求，发挥会计工作的作用，引导商业地产企业走向更好的发展方向。

关键词：商业地产企业;会计工作;问题;对策

虽然近几年商业地产企业的发展速度很快，同时也受到人们的欢迎以及市场经济的需要，但是商业地产企业由于自身的发展特点，资金使用量大，工期时间长，因此给商业地产企业的会计工作带来了一定难处。众所周知，会计工作是一项复杂的工作，需要商业地产企业内部部门之间的配合，提供完整真实的会计报表数据，才能有利于商业地产企业构建完善的会计工作制度。会计工作也是最真实地反映商业地产企业数据的工作，所以对会计工作需要重视，认真分析问题出现的原因，有效地解决问题，规避会计风险，才能够最终建立完善的会计管理体系。便于商业地产企业管理者及时地掌握企业的发展动态，发挥会计工作的作用，为企业未来的发展做出科学的计划。

1商业地产企业的发展特征以及会计管理的重要性

1.1商业地产企业的发展特征。商业地产企业需要在国家的法规政策范围内参与市场的竞争，才能保证企业的发展合法合规。同时商业地产企业是国民经济的支柱产业，具有全面性的特点，商业地产企业的工程大，工期时间长，花费的资金多，可以带动很多第三产业的发展，还能够解决劳动力剩余的问题，所以说商业地产企业具有全面性的特点。商业地产企业的经营需要适应社会主义市场经济特点，在保证自己基本利益的同时，重视成本与效益之间的关系，重视财务管理工作，保证资金得到合理的使用。商业地产企业还具有适应性的特点，因为商业地产企业的项目工程选址、征地、建设、审批、融资、环境等方方面面都需要重视，任何一个环节出现问题，都是牵一发而动全身，所以商业地产企业应该适应大环境的发展，才能提高管理水平。1.2商业地产企业会计管理的重要性。商业地产企业的会计管理工作是企业发展到一定阶段的必然选择，由于商业地产企业的经营重点不同，因此会计工作的重点也不同。对于商业地产销售企业来说，会计工作的重点应该是提高思想认识，总结销售工作的会计数据，为商业地产企业的成本与销售之间的关系提供可分析的数据，更好地帮助企业的管理者促进销售，增加收益。对于商业地产企业重视建筑工程工作而言，会计管理的内容就很多，涉及的会计数据内容复杂，需要各部门的积极配合，然后发挥会计工作的优势，尽可能地给企业管理者提供真实的财务数据，便于了解资金的使用情况，会计管理工作能够有助于商业地产企业完善内控制度，有利于对风险的分析，最终采取措施规避风险。能够减少资源的浪费，有利于进行全面预算管理，合理编制预算，保证商业地产企业的资金安全，最终促进商业地产企业社会效益和经济效益的统一。

2商业地产企业会计工作存在的问题

摘要：在新经济环境下，商业地产企业的发展受到电子商务发展的冲击，传统的价差模式已经不能为企业创造更多的利润，商业地产企业只有走品牌化发展之路才能实现转型发展。本文首先分析了商业地产的概况和企业品牌建设的重要性，接着分析了我国商业地产企业品牌建设中存在的机遇与挑战。通过介绍碧桂园的企业品牌发展的成功案例，最后得出了新经济环境下我国商业地产企业品牌建设策略。

关键词：商业地产；企业品牌建设；碧桂园

新经济环境下，电子商务逐渐兴起，在线购物体验满足了诸多民众的新需求，对线下商业产生了一定的冲击。我国商业地产企业不得不考虑转型发展问题，在消费者的消费需求逐渐升级的背景下，注重线下体验成为商业地产企业应当抓住的发展机遇。可以说，我国商业地产企业的发展既面临机遇，也存在挑战。因此，商业地产企业应当注重自身核心价值的提高，通过品牌建设实现长远发展。本文对于新经济环境下我国商业地产企业品牌建设问题的研究具有深远意义，在分析相关问题的同时，提出了商业地产企业品牌建设策略。

一、我国商业地产概况及企业品牌建设的重要性

1.我国商业地产概况。商业地产是指以商业用途为主的房地产，广义上涵盖批发零售、餐饮娱乐、办公、休闲等用途的房地产形式。主要经营模式包括只租不售、出售以及租售结合。从总体上来看，商业地产的开发投资额占整体房地产的开发投资额比重呈现下降趋势。2018年上半年，商业地产的开发投资额同比下降9.9%，其中商业营业用房与办公楼相比，整体占比下降幅度较大。2.商业地产企业品牌建设的重要性。新经济环境下，商业地产企业要实现长远发展，就应当走品牌建设之路，提高投资者对品牌的认知。第一，品牌建设是商业地产企业提高自身竞争力的有力手段。近年来，进入市场的商业地产企业越来越多，企业之间的竞争也愈发激烈。商业地产企业只有通过自身品牌建设，才能获得购买者的认可。企业之间只有通过品牌才能具有更高的辨识度。第二，品牌建设是商业地产企业提高产品定价和销售速度的重要途径。商业地产企业在建立品牌之后，消费者才能对企业更加信任，根据消费习惯才能选择购买产品，这对企业产品定价是十分有利的。企业在有一定的知名度之后，才能吸引更多的消费者，从而提高销售速度，第三，品牌建设是商业地产打破同质化现象的关键因素。我国的商业地产整体存在同质化的问题，定位、功能等方面雷同的现象普遍存在。这样的背景下，商业地产企业只有提高品牌的知名度，才能打破同质化的制约，走具有自身特色的发展之路。

二、新经济环境下我国商业地产企业品牌建设中存在的机遇与挑战