商品住宅范文10篇

一、合成高分子防水卷材屋面渗漏

（一）原因分析

1.选用材料不当，防水层构造不合理。

2.防水材料变质失效。

3.屋面基层不平，防水层表面积水，使卷材发生腐烂。

4.细部构造及卷材收头有问题。

空置商品房与待售商品房联系与区别

有关空置商品房的问题一直是房地产市场研究的热点问题，从房地产统计角度讲，空置商品房是指商品房屋竣工验收并达到可交付使用的条件，经初始登记后在一定时期内，尚未出售或出租的房屋。2009年之前，国家统计局曾长期全国商品房空置面积，2010年8月初，国家统计局首次将商品房空置面积改称“待售面积”，国家统计局新闻发言人盛来运曾对此表示，待售主要是指商品房在开发企业建成后处于滞销或出租状态，而空置除了反映待售状态外，还包括已出售但处于闲置、无人使用状态的商品房。由此可见，待售商品房是空置商品房的“子集”，其数据易于准确统计，充分反映房地产市场供需情况，是研究房地产市场状况的重要参考数据。

商品住宅待售面积的影响因素分析

鉴于指标的可量化程度，参考国内相关问题的研究成果，笔者主要从宏观经济因素、房地产供给因素、市场需求因素3个方面选取8个度量指标［2－5］，以沈阳市2001年至2010年相关数据为分析样本，所选指标及其量化数值如表1、表2所示。沈阳市历年商品住宅待售面积如表3所示。

灰色关联分析方法

事物、因素之间关联性的“量度”即为关联度。设有指标X0受到m个因素X1，X2，…，Xm的影响，时间跨度为n，定义时间序列数据:x0:x0(1)，x0(2)，…，x0(n);x1:x1(1)，x1(2)，…，x1(n);x2:x2(1)，x2(2)，…，x2(n);…;xm:xm(1)，xm(2)，…，xm(n)。其中，固定指标X0，分析因素Xi(i=1，2…，m)与它的相关程度，定义X0为参考序列，Xi(i=1，2，…，m)为比较序列，则因素Xi与指标X0的关联度Γi定义为［7］Γi=1nΣni=1Li(t)(1)式中:Li为因素Xi对指标X0在t时刻的关联系数。Li(t)=Δmin+ρ•ΔmaxΔi(t)+ρ•Δmax(t=1，2，…，n)(2)其中:Δi(t)=|x0(t)－xi(t)|;Δmin=minimint|x0(t)－xi(t)|;Δmax=maximaxt|x0(t)－xi(t)|，0＜ρ＜1，为分辨系数，根据关联度的定义可以证明，ρ越大，对应关联值将越大。通常情况下，取ρ=0.5。对于不同的因素，其单位往往不同，不能直接相比用来量化关联度，因此涉及到对不同量纲数据的无量纲化处理［8］。对应不同类型的数据，主要有两种去量纲化方法:(1)初值化x''''i(t)=xi(t)xi(1)(3)初值化通常用于时间序列数据或经济序列数据。笔者对数据的去量纲化采取这种方式。(2)均值化x''''i(t)=xi(t)xi，xi=1nΣni=1xi(t)(4)式中:t为不同的观察期，均值化常用于抽样序列数据。

第一条为贯彻落实党的十七大精神，构建和谐首府，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔20**〕24号）《廉租住房保障办法》（建设部等九部委第162号令）《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房〔20**〕258号）《自治区人民政府贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（新政发〔20**〕73号）和《关于加强**市房地产市场管理落实城市住房保障责任的意见》（乌政发〔20**〕113号）等文件精神和要求，为切实解决城市低收入家庭住房困难问题，加快建、立健全和完善我市住房保障体系，满足我市低收入家庭住房基本需求，结合实际，制定本办法。

第二条本办法所称的配建保障性住房，是指凡房地产开发企业在**市行政辖区（含两个国家级开发区）内建设的普通商品住宅小区，按总建筑面积5%的比例以单元方式配建廉租住房和经济适用住房。

第三条房地产开发企业配建的廉租住房，套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房，套型建筑面积控制在60平方米左右。

第四条市建委负责牵头组织会同市发改委、市规划局、市国土局、市房产局等部门依据各自工作职责，做好新建住宅商品小区配建管理工作。

（一）市城市低收入家庭住房保障工作领导小组办公室会同市建委、发改委、规划局、国土局、房产局等部门确定廉租住房和经济适用住房建设计划及具体配建分配比例。市规划局按批准项目总建筑面积5%的比例，在出具规划设计条件、《建设工程规划许可证》时，注明配建的廉租住房和经济适用住房的总建筑面积、套型、套数等事项。

（二）市国土局按照规划要求，在商品房建设用地“招、拍、挂”供地过程中，明确配建部分的建设用地总面积。市发改委依据土地、配建廉租住房和经济适用住房的相关成本资料，确定政府回购廉租住房价格和经济适用住房的销售价格，并作为该宗地“招、拍、挂”的必要条件。在发放的《建设用地批准书》中注明配建廉租住房和经济适用住房的土地使用性质、面积等事项。

第一条为了进一步利用外资开发经营内销商品住宅，加快本市旧区改造步伐，根据国家和本市有关国有土地使用权出让及内销商品房建设管理的法律、法规，制定本规定。

第二条本规定适用于列入市人民政府（以下简称市政府）旧区改造计划的危房、棚户、简屋、二级旧里密集（建筑面积占总量70％以上，其中危房、棚户、简屋建筑面积占总量50％以上）地区（以下简称危棚简屋密集地区），利用外资开发经营内销商品住宅的活动。

第三条在危棚简屋密集地区利用外资开发经营内销商品住宅，由政府直接提供土地，投资者按国有土地使用权出让方式获得土地使用权。土地使用权出让价格给予优惠，具体由区人民政府（以下简称区政府）根据不同地段确定。土地使用权出让的收入应按下列标准上缴市政府：

（一）容积率在1．8以内（含1．8）的，按外商投资企业年土地使用费标准×5年计算。

（二）容积率超过1．8的，超过部分按外商投资企业年土地使用费标准×5年×50％计算。

第四条对利用外资开发经营内销商品住宅的项目，在第三条规定的土地使用权出让价格给予优惠的基础上，自三级地段起，按不同地段等级适当减收出让金。减收比例为：三级地段10％，四级地段20％，五级地段30％。

摘要：货币政策作为国家重要的宏观经济政策中的重要一环，它对于商品住宅调控中的作用是不可忽视的。为了保持宏观经济的稳定性，维护金融市场的健康发展，通过货币政策对商品住宅市场进行调控非常必要。想要充分发挥货币政策在商品住宅价格调控中的积极作用，必须先对货币政策中的商品住宅价格的影响机制进行研究。本文分析了利率、货币供给量和信贷规模等三个方面对商品住宅价格的影响，在此基础上，为维护商品住宅市场的平稳运行提出了一些建议。

关键词：货币政策;商品住宅价格;影响机制

商品住宅价格是成为经济活力的重要象征，目前商品住宅行业积极成长，房价持续上涨，但是商品住宅价格过快上涨对金融系统的稳定性有很大的破坏性，它会进一步加剧商品住宅市场的供需矛盾，引发资源配置的扭曲，从而影响其他相关产业发展。供给侧结构性改革是目前也是未来一段时间内我国经济改革和经济政策的主要方向，通过从供给端改变资源配置效率，从而改变经济主体的预期，进而改变其经济行为，对经济的各个方面都会产生不同的影响。

1商品住宅现状分析

1.1商品住宅价格的基本走势。2018年9月，国家统计局2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。整体来看，一、二、三线城市新房价格环比涨幅均较上月有所扩大，二三线城市房价环比出现明显上涨。1.2商品住宅价格快速上涨原因分析。(1)商品房开发商：因为土地数量固定，而城市人口数量持续增加，商品住宅的竞争更加激烈。土地交易价格不断刷新，这些费用最终都转换给消费者。另外，前期工程安装费和拆迁安置费强势上涨，这些最终都转化为房价的成本。商品住宅开发商针对消费者买涨不买跌的消费心理刻意营造房价涨价氛围，造成房价持续上涨，陷入恶性循环。(2)消费者：我国众多大中小城市处于城市化进程加速发展时期，无论是商业用地和还是住宅用地的需求不断增加。对住房的过高期望刺激了刚需，也带动了商品住宅投资的浪潮。投资者将闲余资金投入商品住宅市场，对商品住宅无论是投资开发还是消费增值，商品住宅行业都将流入大量资金，商品住宅价格跟着水涨船高。另外，一些中低收入居民因为欠缺住房保障制度而无奈加入了商品住宅市场，增加了市场压力，供求结构进一步失衡。(3)相关金融机构：中国的实体经济疲软，很多金融机构和个人开始把买房当作一种投资性的行为。无论是开发商和个人，对于商品住宅的交易首先都需要借助金融机构的融资贷款。宽松的货币政策使得融资更加便利，助长了商品住宅的价格。但是金融监管和金融创新的缺失，无形中积累了风险，警惕资金链断裂和信用风险。(4)政府：国家棚改货币化安置及税收优惠等政策措施，激励消费者商品住宅的需求不断增长。中国政府肩负太多职责，触角多且广，需要用钱的地方太多。土地买卖收入不仅增加了财政收入，也是对地方经济的拉动，政府乐见其成。

2不同货币政策对商品住宅价格影响机制分析

第一章总则

第一条为了加强商品住宅价格管理，维护房地产市场秩序，促进住房制度改革，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，加快房地产业发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》制定本暂行办法。

第二条本暂行办法所称的商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。

第三条商品住宅经营单位和商品住宅行政管理部门均应遵守暂行办法。

第二章商品住宅价格的制定

第四条商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。

一、立项依据和意义

中低价位商品住宅主要是指政府组织引导，企业开发建设，向本市重大工程、旧区改造等项目拆迁基地中符合条件的被拆迁居民租售的配套商品住宅，是按“政府引导、企业运作、面向市场、定向统筹”的原则，在土地供应上采取“制定规划、锁定地价、设计方案竞标”的办法，通过政府“搭桥”，封闭运转，解决动迁户中中低收入家庭“居者有其屋”的住宅空间问题而推出的特殊住房，是**市委、市政府贯彻“三个代表”重要思想的重要举措之一，是立党为公、执政为民的工作作风的体现。

中低价位商品住宅供应模式运作刚刚起步，适度把握中低价位商品住宅供应总量及占**市房地产市场供应总量结构中的合适比例成为目前亟需解决的难题之一。特别是随着**市城市建设市政重大工程项目的逐步开展和**市住房保障工作的不断深入，享受对象范围逐步扩大，该类特殊商品住宅将成为整个房地产市场住宅供应总量中的重要组成部分，将成为**市中低收入家庭改善住房的主要供应源之一，而要防止**市房地产供需市场因为中低价位商品住宅的供应面积增加而受到影响。合理确定中低价位商品住宅的供应总量和占**市房地产市场住宅供应总量中的合适比例显得尤其重要。

通过本课题研究，以人为本，建立**市多层次的住房供应体系，完善**住宅供应结构，优化中低价位商品住宅投资环境；通过本课题研究，合理控制商品住宅的成本结构比例和建设总成本，合理定价，解决动迁中中低收入家庭住房难的问题；通过本课题研究，为**经济发展、社会稳定，为实现城市可持续发展战略目标和促进**建设成为国际经济、金融、贸易中心国际大都市作贡献。

二、研究内容

在对**中低价位商品住宅开发现状、动拆迁家庭居住情况和购房承受能力的调查的基础上，分析、预测了20**～20**年中低价位商品住宅的供需总量及其对全市住宅市场的影响；同时，结合当前中低价位商品住宅所属区域空间布局和动迁家庭居住的意愿，运用土地利用结构理论和区位理论，研究了优化**中低价位商品住宅建设的各项经济与技术指标及其规划设计方案。在如何调控中低价位商品住宅建设成本的问题上，课题采用综合分析法，分析了区位环境对商品住宅价格的影响，运用基尼系数研究了普通商品住宅和中低价位商品住宅之间的理论差价，从而进一步剖析了中低价位商品住宅的建设成本，确定了其中可调控的部分。最终，为了进一步发挥**中低价位商品住宅作用，课题提出了完善中低价位商品住宅建设的配套法规政策。

第一条为加强商品住宅交付使用管理，规范房地产开发经营行为，保障居民入住后的基本生活条件，根据《中华人民共和国物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》及《商品房销售管理办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等法律规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条市城市规划区范围内国有土地上新建商品住宅的交付使用，适用本办法。

第三条市房地产开发主管部门负责全市新建商品住宅交付使用的监督管理工作。

旗区房地产开发主管部门负责本行政区域内新建商品住宅交付使用的监督管理工作。

旗区建设、规划、环保、消防、供电、通信、邮政、广播电视等主管部门应当按照各自职责，协同做好新建商品住宅交付使用的相关管理工作。

第四条房地产开发企业实施商品住宅建设，应当按照经批准的规划设计要求同步建设公共服务设施、基础配套设施。

北京市商品住宅价格分析

2011年北京市商品住宅成交均价比2010年增长了6.98%，成交套数比2010年下降了28.30%，限购政策有效遏制了房价的过快上涨，但对于房价回归合理区间仍需时日。2011年商品住宅成交均价为21761元/平方米，比2010年上涨了6.98%，与2010年相比房价涨幅被有效遏制。2011年对房价调控成效比较显著的两个政策：一个是限购，一个是保障房建设。限购政策有效抑制了投资投机性购房需求，遏制商品住宅价格过快上涨；保障房建设分流了一部分商品住宅市场刚需人群，拉低了住宅市场整体成交均价，根据北京市住房和建设委员会数据，2011年北京市全年竣工各类政策性住房10万套，全年新建普通住房（含各类政策性住房）成交均价13173元/平方米，比2010年全年住宅成交均价降低了11.3%，实现了北京市全年房价“稳中有降”的目标。从2011年商品住宅月度成交均价变化情况看，房价在两个时间段出现了较大的调整：一个时间段是2月中旬北京市住建委的京版“限购令”导致的3月份商品住宅成交均价骤降21.65%；另一个时间段是10、11月份，传统的“金九银十”以及开发商年终冲业绩等原因导致房价再次出现回落。2011年各月商品住宅成交均价仍在博弈中前行，2012年初北京市多次表态今年将坚持调控政策不放松不动摇，可以预见在目前持续的政策压力下2013年或迎来商品住宅价格的合理回归。

北京市调控商品住宅价格的政策分析

商品住宅市场本身的供求结构决定了房价的涨幅增长迅速，为了满足广大需求者的购房需求，政府要发挥“市场调节者”的作用，通过货币政策、财政政策、住房保障政策等手段，调控商品住宅价格，使得房地产市场能够稳定发展。（一）货币政策利率政策作为一种重要的货币政策，从两个方面影响着住宅价格。第一，利率的直接作用。当利率降低时，实际购房成本就降低，消费者的需求就有所增加；对于开发商来说，开发的实际所用资金成本减少，因此就有更多的资金参与有限土地的竞争，使住宅供给的最大预期收益约束增加；这两种因素都会引起房价的上涨。相反，当利率提高时，实际购房成本增加，消费需求就会降低；用于房地产开发的资金成本增加，导致关于房地产的投资减少，使得住宅供给的最大预期收益约束减少，这两方面有可能导致房价下跌。第二，利率的间接作用。在市场经济不景气的情况下，政府采取扩张性的货币政策进行宏观调控。货币供给量增加，引起利率的降低从而吸引资本投入，社会的总收入就有所增加，引起经济环境的好转，商品住宅的需求就有所增加；相反，经济过热时，政府会采取紧缩性的货币政策减少货币供给量，引起投资较少，社会总收入减少，能有效缓解经济过热的情况，减少商品住宅的需求。综上所述，利率提高对住宅价格上涨是利空消息；利率降低对住宅价格上涨是利好消息。（二）财政政策税收政策作为财政政策的重要内容，在进行市场调控方面发挥着不可忽视的作用。政府有关部门可以通过税收种类和税率的调整有效地调整市场的供求关系，使财政政策的作用得到充分的发挥，对于有关房地产市场的调控方面发挥着重要的作用。首先，在房地产交易时采取优惠的税收政策鼓励人们进行合理的住房消费。财政部和国家税务总局在2008年10月22日下发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》对交易环节的契税、印花税以及土地增值税进行了有效的调节。此通知规定个人首次购买住房的契税降至1%，个人买卖住房暂免印花税和土地增值税。这一规定的出台有效地缓解了居民的购房压力，刺激了人们有关住房的消费需求，有利于商品房交易活动的发展，实现房地产业的企稳回升。其次，要能够对购房居民的住房类型进行明确地区分，对于一般居民的普通性住房在税收方面给予一定的优惠政策。但各地有关普通住房的界定略有不同，根据[2005]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。此外国家有关部门规定从2010年1月1日起，将对个人购买年限低于5年的非普通性住房征收全额的营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的免征营业税。此规定充分发挥了营业税的调节作用，一方面满足了居民住房的合理消费需求，另一方面也通过营业税的差别征收合理地调整了消费结构，有利于房地产市场的平稳发展。（三）住房保障性政策我国目前的住房保障性政策主要有以下三种方式：第一，经济适用住房。所谓经济适用住房，是政府对城市里低收入的困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房。经济适用住房是限制了住房面积和销售价格的，供应对象也只能是家庭特别困难的特殊人群，特别是在当今社会中处于弱势地位的中低收入家庭，没有能力自行购买住宅的家庭。政府的经济适用住房政策的最终目的是抑制房价的恶性增长，维护社会的稳定、健康的发展，保证老百姓特别是家庭困难的老百姓都能住上自己的房子。第二，城镇廉租住房。城镇廉租住房是政府在经济适用住房政策外又一条住房保障性政策。其供应对象也是城镇中低收入的家庭，为了满足他们的住房需求，政府特别建造了部分住宅以低于市场出租的价格出租给他们，其出租价格有的城市甚至每月只需缴纳几十元即可。第三，住房公积金。享受住房公积金福利的对象相比前两种政策有所不同。因为住房公积金是一种强制性的社会福利，其缴存对象多数为国家、行政事业单位的在职人员，所以真正能享受到这项福利的人数是十分有限的。

北京市商品住宅价格未来发展趋势预测

2012年，我国房地产调控政策稳中趋紧，为巩固房地产调控成果，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。与此同时，北京市住建委也积极出台相应调控政策，主要有：（1）2012年8月1日，针对5、6月份楼市量价齐升这一情况，北京住建委临时采取对企业约谈和告诫的措施，并强调将继续从严执行住房限购政策；8月7日，北京住建委了《关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》，将限购政策落实到具体实处。（2）北京市允许在农村集体土地上建设公租房项目。在2012年1月份召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史正式披露，允许一些地方试点在集体建设用地建设租赁房，目前北京、上海已获批准。与“小产权房”所不同的是，在集体建设用地上建设的公租房，产权归农村集体所有，不能作为商品房出售给个人，这一决定保障了试点的合法性。如果能够顺利运行，日后很有可能成为解决公租房盈利模式的重要方式。事实上，早在2010年底，北京市政府就已经批准了在集体土地建租赁房的试点方案。迄今为止已有5个农村集体经济组织申请建设租赁住房1万多套。根据北京市的试点要求，集体土地上建设租赁住房试点必须符合土地利用总体规划，对建设主体、用地性质和方式等方面都将进行严格界定，因此集体经济组织若想进行建设，必须依法办理审批手续。（3）北京提高了普通商品房的标准。调整之后的普通住房的范围扩大，同时增加了住房优惠的广泛性，使得更多的居民能够享受普通商品房购买的优惠。。北京的新标准则继续按照房屋区位设定，其中，标准最高的四环内北部地区达到38880元/㎡，最低的六环外地区达到了17280元/㎡。北京市过去的标准是以总价区分普通住宅和非普通住宅，旧的标准下，六环路内的住宅购房面积一旦超过90㎡，基本都会被列入非普通住宅范畴。有关部门表示，由于目前北京住房价格的明显提高，普通住房优惠政策的覆盖率不足。为进一步落实差别化的税收政策，引导居民进行合理消费，对标准进行了调整。新标准中，北京市按照房屋的区位对享受优惠政策普通住房的价格，进行了不同的调整。其中，四环内北部地区为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米，四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米，五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米，六环外地区为17280元/平方米。同时对享受优惠政策普通住房的标准也做了更明确的规定：要求住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。符合新的普通住房标准所能享受的税收优惠政策包括：第一、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。第二、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。第三、对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。据测算，新标准下，北京市将有70%以上的新购房家庭能享受到减税优惠，若房价不超单价上限，税负减少最高可达12万元。这一系列调控政策的出台，表明政府对房地产调控的目标和决心是明确的、坚定的。而从目前房地产市场运行态势来看，只有将已经实施的一系列政策逐一落到实处，各种政策的联动、叠加效应才会让整个市场有所变化，才能真正有助于扭转房价过快上涨的势头，促使房地产价格逐步趋于理性。

商品住宅作为一种特殊的商品，日益成为广大人民群众改善居住环境、投资、消费的热点。在提倡和谐社会和品质生活的今天，也成为各级政府所关注的重要民生问题之一。目前，居高不下的房价和日趋增长的物质文化需求，对商品住宅的品质提出了更高的要求。但商品住宅在交付使用中反映出的各种质量问题，让人们对品质住宅产生怀疑。住宅渗漏因影响住宅部分使用功能和观感，成为工程维修和投诉较多的质量问题之一。

本文对一个22万m2住宅小区交付使用后五年内的反映的住宅渗漏进行汇总，分析其产生的原因，提出预防和处理这些渗漏的方法。

1工程概况

锦昌文华小区位于杭州市拱墅区金华路和大浒路的交叉口，毗邻城市主动脉上塘高架快速路，总建筑面积约22万m2，1300多户约4000人居住的大型住宅小区，工程分二期开发建设，2006年第一批交付使用。

2小区住宅各种渗漏问题

2.1外墙面渗漏，主要表现在墙体大面、外墙与各种突出外墙面装饰构件如花岩装饰线条的交接处。