融资渠道范文10篇

一、房地产企业迫于资金压力，亟需拓展融资渠道

近两年来政府出台的一系列宏观调控，无一例外，都从相当程度上造成了地产企业资金链吃紧。早在2003年6月5日，央行了“121号文件”，严控房地产开发企业贷款及土地储备贷款的发放，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超出所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。而2004年出台的“71号文件”，即业界通称的“8·31大限”，则彻底终结了延用多年的土地协议出让制度，规定自2004年8月31日起，严格执行土地招拍挂制度。由于拥有土地储备的企业，必须赶在8月31日前交清所有的土地出让金，致使大量企业再度面临资金紧缺的困难。

随后的一系列金融调控政策，如连续两次加息，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，收缩了可贷资金约1100多亿元，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上，都使相当部分开发企业面临资金筹备的难题。尤其在2005年，以打击投机，抑制投资、稳定住房价格为主旨的“国八条”和“七八意见”出台之后，更使整个市场弥漫着浓郁的观望氛围。虽然日前略现回暖迹象，但与往日如火如荼景象相距甚远。这令目前主要靠销售回款融资的开发企业叫苦不迭。

商业性房地产在我国十几年的发展中，资金来源十分单一，走的完全是一条“独木桥”路线，而这座桥主要建在银行之上。2005年8月15日，从中国人民银行公布的《中国房地产金融报告》中可以看到，在房地产业与银行的互动中，已经产生了方向上的偏移，居高不下的房地产市场的贷款给银行带来很大风险。社会资金过于集中于银行，使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断”局面。作为国民经济中的支柱产业，房地产业如些单一的融资渠道，给房地产开发商甚至银行体系都造成了很大的负担，同时也造成了很大的风险，迫切需要多多元化的金融模式来解决房地产融资中银行“一贷独大”的问题。而金融资产的多元化怎样用非银行性的资金，通过什么形式来用？资金从哪里来又往哪里去？这些问题无疑关乎着房产地企业的生死。

二、房地产企业在融资中常面临的问题

1、贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款；第二种是房地产开发项目贷款，第三种是房地产抵押贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。

一、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。

二、上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

三、房地产债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为10．1％、限期为3．5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到

摘要：在建立市场经济体制的基础上，国内中小企业逐步发挥着骨干作用，促进了社会进步与国民经济可持续健康发展。选取河南青成机械设备有限公司为案例分析对象，对该企业的融资渠道现状进行分析；分析该企业目前存在的融资渠道问题以及产生的原因，有针对性地给出应对策略，如拓宽创新融资渠道、调配融资比率等。希望能改善企业融资渠道与问题控制现状。

关键词：融资；融资风险；融资渠道

一、河南青成机械设备有限公司融资渠道现状与风险分析

（一）河南青成机械设备有限公司简介

河南青成机械设备有限公司（简称河南青成），成立于2016年11月，注册资金1000万元，是世界五百强美国约翰迪尔工程机械产品河南省总代理、壳牌工程机械专用油河南省总代理、美国唐纳森河南代理、德国MATO黄油枪河南省总代理，并有自主品牌艾普松润滑脂，同时全面开展了工程机械交易、维修、寄售、租赁等业务，是一家工程机械整机与后市场全面发展的综合型企业。公司总部位于郑州市，占地面积3000多平方米，建有办公室、仓库、大修车间、展示场、宿舍、职工食堂等。目前，公司设立了整机事业部、润滑油事业部、零件管理部、二手机部、财务部、综合管理部等部门。截至目前，河南青成已经成立了信阳分公司、南阳分公司、新乡分公司及洛阳分公司，在全省各地市与一百多家网点建立了后市场合作关系。

（二）河南青成融资渠道现状

一、我国房地产融资渠道现状

1．银行贷款

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

2．房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

摘要我国房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。近些年，国家金融宏观调控，造成房地产企业资金供应紧张。在这样的背景下，我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。

关键词融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资；债券融资

近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。

一、我国房地产融资渠道现状

1．银行贷款

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

我们就拓宽民营企业融资渠道课题做了专题调研，现汇总报告如下。

一、我市企业融资现状

我市民营企业经过近几年的发展，规模迅速壮大，实力日趋增强，企业数量达13000余家，在全市经济发展中的作用日益突出。与民营企业在社会经济发展中的重要作用相比，民营企业获得的金融资源是欠缺的不平衡的。一是获得的信贷支持少。银行贷款是目前民营企业融资的主要渠道。2005年，我市本外币贷款总额只有350亿元左右，各商业银行对30家重点骨干企业贷款占了40%，大量的企业所得的资金则是微乎其微了。且企业信贷活动“两极分化”越来越明显，规模大、效益好的企业，越来越成为各金融机构争夺的客户；一些有发展潜力而目前状况并不十分好的企业，或者受到冷落，或者被苛刻的担保或抵押条件拒之门外；效益差的企业也因不符合贷款条件而无法获得银行贷款。二是直接融资渠道窄。由于证券市场门槛高，创业投资体制不健全，企业难以通过资本市场筹措资金。自1997年到现在，“丝绸股份”、“永鼎光缆”、“亨通光电”3家上市公司共募集资金23亿元（其中包括“丝绸股份”2007年9月到期的8亿元可转债），占贷款总额的6.6%。其他企业要进入资本市场则是步履维艰，困难重重。三是自有资金缺乏。包括从乡镇集体企业改制过来的民营企业从无到有、从小到大、从弱到强，发展主要靠自身积累，制约了企业的快速发展。

二、企业融资难、贷款难的原因

1、金融体制不适应，政策支持力度不够。国有商业银行为防范金融风险，上收贷款权限，大规模撤消基层网点，股份制商业银行、农村商业银行等中小金融机构信贷能力有限。银行自身在金融产品设计、机构设置、信用评级、贷款管理等方面不能适应企业对金融服务的需求。

2、信用担保机构规模小，风险分散与补偿制度缺乏。目前面向企业的信用担保业务发展滞后，难于满足企业需要。由于担保的风险分散与损失分担、补偿机制尚未形成，使得担保资金的放大作用和担保机构信用能力均受到较大制约。另外，与信用担保相关的法律法规建设滞后，在一定程度上也影响了信用担保机构的规范发展。我市有恒泰、亨通、鼎盛等3家担保公司，注册资本1.7亿元，累计担保10余亿元，在担保余额3亿元。金盛、恒隆源等2家典当公司为企业提供贷款3000多万元。这些担保公司和典当公司都是近几年内刚发展起来的，数量少、规模小，处于起步阶段。

一、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。

二、上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

三、房地产债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为10．1％、限期为3．5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到

摘要：对于融资租赁公司而言，受限于风险资产不能超过自有资本十倍的规定，制约公司发展的最根本原因之一就是资金问题。融资租赁公司的前期资金来源为股东资本金投入，后期融资渠道主要方式是银行贷款，不仅渠道单一，而且缺乏创新，无法满足行业的发展。本文将围绕融资租赁公司存在的融资渠道问题，结合企业不同发展阶段和不同融资需求，探索创新的融资渠道，帮助融资租赁公司打破瓶颈，谋取长远发展。

关键词：融资租赁；融资渠道；保理；资产证券化；信托融资

一、引言

目前融资租赁行业普遍存在融资渠道单一和创新乏力等问题。本文通过对融资渠道进行研究分析，由点及面，提出的融资渠道优化方案，解决了限制融资租赁公司规模的资金问题，提升了资金流转速度，进一步辐射到融资租赁公司供应链中的上下游，从而更好支持实体企业的发展。

二、融资租赁和融资渠道相关理论

(一)融资租赁的定义和发展沿革。融资租赁，简单的说就是承租人指定标的物，出租人出资向供应商采购，然后承租人以分期的形式向出租人还款。一般认为，融资租赁行业的开端是1952年5月美国加州的美国租赁公司成立。1981年4月，中国东方租赁有限公司成立，属于第一家合资的租赁公司。1981年7月，中国租赁公司成立。这些公司的成立标志着中国融资租赁行业的诞生。(二)优序融资理论。优序融资理论，1984年由智利学者迈勒夫和美国金融学家迈尔斯提出，又称之为“啄食顺序理论”。该理论的基础是信息不对称理论，并考虑交易成本。企业在实际经营过程需要对新项目融资时，首先考虑使用企业内部的资金盈余，然后采用债券的方式进行筹资，最后才使用股权筹资。(三)直接融资理论和间接融资理论。直接融资渠道是指企业在证券市场上通过发行股票和债券方式筹集资金。对于融资租赁公司，直接融资渠道主要有以下几种渠道：(1)股东增资(2)发行债券(3)上市融资(4)母公司借款(5)资产证券化。间接融资是指企业资金来自于银行、非银行金融机构的贷款等债权融资活动，主要的渠道：(1)银行贷款(2)应收账款保理(3)信托融资。

大型基础设施建设对于一个城市的经济发展具有先导性作用。随着我国城镇化步伐加快．城市面临产业化升级的要求．必须进一步发挥基础设施建设的作用从我国目前基础设施建设项目的融资模式来看．经历着由财政资金主导向市场化综合融资方式的转变．但也面临着间接融资比例过大．融资行为中过分依赖政府信用等问题。因此．从基础设施建设项目的特点出发．选择合适的资金支持渠道是一个值得关注的问题基础设施建设主要融资渠道从我国基础设施建设的融资渠道来看．主要依赖于财政支持和银行贷款，其他渠道的资金支持相对不足。

(一)财政资金渠道长期以来．财政性资金是城市基础设施建设资金的重要来源。按照财政性资金的投向和具体使用方式．财政资金渠道主要可以分为项目资本金、企业资本金和项目投资三个渠道。

1.项目资本金渠道。在投资者以货币方式认缴的项目资本金中，各级政府的财政预算内资金、国家批准的各种专项建设基金、“拨改贷”和经营性基本建设基金回收的本息、土地批租收入、国有企业产权转让收入、地方人民政府按国家有关规定收取的各种规费及其他预算外资金是其重要的资金来源。作为城市基础设施建设项目，尤其是纯公共物品性质的城市基础设施建设项目．一般而言．项目资本金有四个来源．一是未来的税收返还．二是土地出让政府净收益．三是规费收费权投入．四是财政资金注入．其中主要来源渠道是政府财政性资金。

2．企业资本金渠道这种渠道主要是针对近年来逐渐兴起的地方政府融资平台的财政支持渠道。通过财政资金注入平台企业资本金．使融资平台发挥对城市基础设施建设的作用从上世纪90年代开始．全国各地陆续成立了负责城市基础设施建设的投融资平台．其注册资金很大部分是政府财政性资金．并且在后期发展壮大过程中也存在政府财政性资金的支持．这是财政性资金用于城市基础设施建设领域的一个重要特征。政府财政性资金注入这些城市基础设施投融资平台企业．形成企业资本金并发挥弓1导和示范作用．提高了平台企业的融资能力。为进一步聚集城市基础设施建设的资金提供了保障。

3．项目融资渠道。对具体城市基础设施建设项目而言．在满足项目资本金的要求之后．后续投资虽然可以利用其他融资方式弥补资金缺口．但对于某些纯公共物品性质的城市基础设施．无法依靠其他融资手段吸引到足够的项目建设资金．也就是整个建设项目的投资主要靠财政性资金完成财政性资金用于项目投资的．要严格按照相应的法规和程序进行各阶段的审批，一般包括项目建议书审批、可行性研究报告审批、初步设计审查、概算审核、施工图设计审查等方面地方财政部门应根据年度财政投资项目计划和预算按工程建设进度分期拨付建设资金．建设资金实行直接拨付制度。财政投资项目资金必须专款专用，地方财政部门对政府投资项目的财务活动实施管理和监督．并接受审计部门的审计监督

(二)银行贷款渠道银行贷款渠道可以分为国外贷款和国内贷款。国外贷款包括世界银行贷款、亚洲开发银行贷款、外国政府贷款等等．这些贷款一般都是长期承诺性贷款．贷款条件比较优厚．来源比较稳定．但是贷款政策要求比较高总体来看．由于国内贷款的规模远大于国外贷款．因此本文仅研究国内银行贷款目前国内银行贷款渠道主要是通过地方政府成立融资平台公司．以平台公司作为项目借款人，而通过财政安排和项目收人等方式作为还款来源。

房地产业是资金密集型行业，如何获得足够的资金支持，如何开拓新的融资渠道，是投资项目得以顺利进行的基本前提，也是当前房地产界关注的热点。

一、房地产企业融资现状认识

房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候。房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金。几乎没有融资需要；随着房地产价值的逐渐提高。房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，商业银行融资门槛越来越高，在新的贷款限制条件下。房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以，如何调整房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。

二、现行房地产企业融资渠道分析

(一)自筹资金

自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，在房地产价值较低或开发规模较小时。资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时。房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目；随着房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。