经济周期范文10篇

20世纪90年代，在“新经济”的有力推动下，美国经济不仅保持了长达10年的高速增长，而且在经济增长、失业和通货膨胀之间出现了一种前所未有的最佳组合，即高增长、低失业和低通胀同时并存。然而，好景不长，从2001年第一季度开始，美国经济走势突然发生逆转，经济增长率持续大幅下滑，失业率节节攀升。美国经济形势的这一转变，标志着“新经济”扩张阶段的结束和衰退阶段的到来。事实证明，“新经济”的发展虽然可使经济周期呈现出一些新的特点，但它没有也不可能从根本上消除经济周期本身，那种认为“新经济”可以消除经济周期的观点是没有现实依据的。

一、“新经济”与经济扩张

根据标准的经济理论，不论短期或长期，总产出都是就业量的函数，而且在达到充分就业的最大产出之前，总产出都是就业量的增函数，即总产出随就业量的增加而逐步递增。因此，从理论上看，在达到充分就业的最大产出之前，经济增长与失业是负相关的，经济增长越快，失业率就越低，反之则反是。但是，和经济增长与失业的关系不同，经济增长与通货膨胀的关系是不确定的。如果出现需求冲击，则高增长伴随高通胀；如果出现供给冲击，则低增长伴随高通胀。因为失业与经济增长负相关，而经济增长与通货膨胀的关系不确定，所以，失业和通货膨胀之间的关系同样是不确定的。这样，在经济增长、失业和通货膨胀之间，就可能出现三种不同的组合。第一种组合：高增长，低失业，高通胀；第二种组合：低增长，高失业，低通胀；第三种组合：低增长，高失业，高通胀。其中，前两种组合比较常见，而且一般说来，第一种组合出现于经济周期的扩张阶段，第二种组合出现于经济周期的衰退阶段。第三种组合则极为罕见，只出现于20世纪70年代各主要资本主义国家经济“滞胀”时期。然而，进入20世纪90年代以来，美国经济从1991年3月走出战后第九次衰退期到2000年12月，已持续增长了117个月，成为1854年以来美国经济史上持续增长时期中最长的一个。而且，20世纪60年代以来，只要美国经济增长率保持在2.25%~2.5%，其自然失业率就会维持在5.5%~6%的水平。但在最近一轮经济增长中，1992~1999年美国GDP年均增长率高达3.6%，1996~1999年更是高达4.1%，而失业率和通货膨胀率则持续走低。1992年美国的失业率为7.5%，之后就逐年下降，1999年全年只有4.1%，2000年1~9月进一步下降为4.02%，创1969年以来的最低记录。通货膨胀率在1990年为5.4%，而1991~1999年平均仅为2.6%。美国经济增长过程中出现的“一高两低”的良性运行态势，标志着在经济增长、失业和通货膨胀的关系中出现了第四种组合，即高增长、低失业、低通胀的同时并存。这种组合是经济发展史上前所未有的，也是标准的经济理论所不曾分析过的。

美国新一轮经济扩张阶段中呈现出的“一高两低”的运行态势，与“新经济”的发展有着极为密切的关系。如前所述，“新经济”是以知识经济为基础的。知识经济不同于物质经济的一个重要方面，在于知识产品的生产呈现出成本递减的特点。众所周知，任何产品的生产都离不开知识。因此，知识产品与物质产品的差别，不在于产品中知识与物质成分的有无，而在于产品中知识与物质成分的比重不同。物质产品的物质含量相对较高，知识含量相对较低，而知识产品的物质含量相对较低，知识含量相对较高。知识产品的知识含量相对较高这一事实，说明知识要素的投入在知识产品的生产过程中起了决定性的作用。知识要素的投入主要发生在知识产品的研制和开发阶段，知识产品一旦研发成功，就可用很少的可变投入生产出来。因此，知识产品生产中固定成本的比重相对较大，可变成本的比重相对较小。因为单位产品的固定成本是随产量的增加而不断降低的，而知识产品生产中固定成本所占的比重大，其推动平均总成本下降的影响超过了报酬递减规律推动平均总成本上升的影响，所以，知识产品的生产呈现出平均总成本一直递减的特点。反映信息技术功能价格比的摩尔定律表明，计算机硅芯片的功能每18个月翻一番，而价格则以减半的速度下降。1991~1996年，计算机微处理器的生产成本从每秒百万条指令（MIPS）230美元下降到342美元，下降幅度之大、速度之快是任何传统产业所无法比拟的。导致知识产品生产成本降低的另一个重要因素是，工人实际工资的提高相对缓慢。信息产业是劳动生产率极高的一个产业。从1995年以来，美国的劳动生产率平均增幅高达2.8%，其中一半以上要归功于信息技术产业。信息产业不仅自身劳动生产率高，而且信息技术在其他产业的广泛运用，还提高了传统产业的劳动生产率。如大量使用计算机的制造业，其劳动生产率的增幅由20世纪80年代的3.2%提高到90年代的5.7%。在劳动生产率迅速增长的同时，美国工人实际工资的增长却比较缓慢。而实际工资的增长低于劳动生产率的增长，必然导致知识产品生产成本的降低。

知识产品生产成本的下降对总体经济运行的影响，可用标准的宏观经济模型来说明。在价格水平不变的情况下，生产成本的下降意味着生产者的利润增加，因此，生产成本下降会使生产者在每一个价格水平下的商品供给数量增加。换句话说，生产成本的不断下降会导致短期总供给曲线不断向右移动。另一方面，总供给的增加意味着国民收入的增加，而国民收入的增加又会导致总需求的增加，所以，短期总供给曲线的不断右移又会导致总需求曲线的适应性右移。短期总供给曲线和总需求曲线同时不断右移，从长期来看，就意味着经济的高速增长，失业率下降，通货膨胀率下降或保持在很低的水平。短期总供给曲线和总需求曲线同时右移导致“新经济”扩张阶段出现的机制，还可更方便地用菲利普斯曲线的移动来说明。众所周知，短期菲利普斯曲线是负倾的，反映失业率和通胀率之间存在负相关的关系。因此，短期总供给曲线和总需求曲线同时右移的过程，也就是短期菲利普斯曲线不断左移的过程。因为失业率和通胀率长期同时下降，所以，作为短期菲利普斯曲线移动轨迹的长期菲利普斯曲线是正倾的。短期菲利普斯曲线沿长期菲利普斯曲线不断左移，说明总体经济持续保持高增长、低失业、低通胀的运行态势。因此，美国“新经济”的发展不是说明菲利普斯曲线失效，而是说明长期菲利普斯曲线具有罕见的特殊形状。

二、“新经济”与经济衰退

一、世界经济周期的概念

学者们从不同角度对世界经济周期的概念进行界定。从定性的角度，Canova和Dellas(1993)给出了世界经济周期定义的简单描述，即世界经济周期是在国别总量经济的跨国周期性行为中存在的共同特征。而对这种共同特征，宋玉华(2004)加以进一步的明确，她认为世界经济周期就是在世界经济运行的过程中，由于某些特定因素的影响，导致世界主要国家的实际经济活动呈现同步的扩张、衰退、萧条和复苏，表现出高度相似的周期性运行形态，这种运行形态会重复发生，最终形成持续时间不同的世界经济周期运动。从定量的角度，Gerlach(1988)用波谱分析研究经济周期的跨国行为，发现大量国家的产出运动在经济周期频带上是相互联系的，世界经济周期是多国工业生产指数的变动在一定的周期频带上的高度相关性存在；Gregory等(1997)则用时间序列相关性来界定世界经济周期，即全世界(国家)的经济时间序列(数据)表现出一个序列相关的共同特征。

二、世界经济周期是否存在

(一)世界经济周期存在的研究

很多实例证明国家之间的确存在经济周期的共振现象和经济波动的传播行为。如，Dellas(1986)发现在英、美、德、日四国间，几乎存在长久的同一的经济周期。Backus，Kehoe，Kydland(1992)扩展了RBC(真实经济周期模型)模型，建立了包含跨国经济协动现象的I—RBC模型，在这个扩展的开放经济理论里，国家之间的消费是高度相关的，由此说明国家之间的协同性是存在的。Sarkissian(2001)也认为国家之间的消费波动与世界经济波动高度相关，特别是在萧条时期更是如此。而Canova，Dellas(1993)发现显著增强的国际经济的相互依赖性和全世界面临着的共同的外部或内部经济扰动是生成跨国的经济周期行为的共同因素。Baxter，Kouparitsas(2004)的研究发现，如果两国之间有较高的双边贸易相关度，那么这两国之间的经济周期相关度就会提高；同时，经济发展程度相近的国家之间的周期相关度一般会比较高。Ravn(1997)的研究表明，除OECD国家政府支出显示了较弱的正相关性外，其他经济变量(包括产出、消费、总投资、出口和进口)都显示了很强的正相关性，并表现出良好的跨国协同运动性。Kouparitsas(2001)研究发现，七国集团的经济周期存在着极高的相关性，尤其是布雷顿森林体系结束以后更是如此，他认为世界经济周期(特别是发达国家之间的世界经济周期)的确是存在的。

(二)世界经济周期不存在的研究

经济周期这个曾经被视为只有在资本主义条件下才存在的经济现象，已经成为社会主义经济运行中不可否认的基本事实和宏观经济调控中不容忽略的重要因素。正确认识和科学把握中国经济波动的规律，对保持国民经济持续、快速、健康发展至关重要。

一、中国的经济周期波动状况

经济周期是国民经济扩张与收缩、波峰与波谷不断交替的运动，具体包括复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，用以反映国民经济在动态的增长中运行的起伏状态。它通常分为古典型周期和增长型周期两类。古典型周期是指经济总量水平的周期波动，也就是产量绝对值指标的波动；而增长型周期是指依经济增长率上升或下降而定义的经济周期波动，表现为增长态势下速度的加快与放慢。

经济周期按时间长度可分为四种类型：（1）短周期，即基钦周期，平均长度约40个月（3－5年）。（2）中周期，即朱格拉周期，平均长度8－10年。（3）中长周期，即库兹涅茨周期，平均长度15－25年。（4）长周期，即康德拉耶夫周期，平均长度50年左右。

建国以来我国的经济周期波动分为两个阶段，第一阶段是从1953年到1976年，第二阶段从1977年到2000年。下面对改革前后这两个阶段我国经济周期波动的状态进行对比分析：

第一，从波动的深度看，改革前五个周期波动以古典型为主，波谷平均值为－6.4％，总的呈现为古典型；改革后四个周期的深度平均为6.2％，波动转变为增长型。谷位的上升表明，我国经济的增长增强了抗衰退力。

所谓经济周期，主要指的是由于经济发展的内在基本矛盾运动，而引发的经济发展从高涨走向衰退，从衰退走向萧条，再由萧条走向复苏，经过复苏再次回归高涨的过程。一般来讲，经济周期性发展会导致经济社会发展的大起大落，为了避免这种情况，政府部门可以利用货币、财政、收入分配及汇率政策等措施，在经济出现过度高涨的时候，可以使实施一定的紧缩性政策，相反，在经济出现过度低落的时候，可以采取扩张性政策，如此保持经济的持续健康发展。正确认识新中国成立以来的中国经济周期性特征，对于促进当前中国经济健康发展具有重要意义。自新中国成立以来，我国经济发展可以分为三个阶段，即新中国成立至改革开放，改革开放至世纪之交，新世纪以来。这三个阶段的中国经济发展分别有着各自不同的特征。

一、改革开放前，我国经济周期波动的强度和深度较大

中国经济从新中国成立至改革开放之初，我国的经济周期在类型上主要表现是古典型的经济，因此在经济周期的下降时期大多出现负增长，这时的经济增长率表现出波动强度大的特征，正负交替的现象经常出现。改革开放前，中国经济在总体上经历了五个基本周期阶段，在这五个阶段中，有三次是经历了幅度很大的波动，出现了经济增长的大幅增长和经济衰落的大幅下降的情况，经济增长的时候出现了高达20%的情况，而在下降的时候也出现很低的增长率，有时甚至出现负增长。同时，还表现出波动幅度高的特征，增长速度的落差很大。具体来说：在新中国成立后的1950—1952年的三年中，经过全国人民的努力，我国的国民经济迅速恢复，由于获得了政治、经济等方面的独立，这三年我国的社会总产值增长率为：1950年是22.6%，1951年是20.1%，1952年是23.8%。因此，这三年是我国在建国初期的经济恢复增长期。从1953年开始，我国启动了大规模的经济建设，制定并实施了第一个五年计划。因此，这一时期的固定资产投资规模较大，由此也致使我国经济以15.6%的速度增长。期间进行过一些调整，经济增长出现了一些回落，1957年以5%左右的速度运行。在1958—1962年，经济泡沫较多，经济增长率曾经一下子高涨到21.3%。后来，正常的经济数据和经济情况得以显露，到了1960—1962年的三年之间，中国经济增长率出现了大幅回落。经受过三年灾害之后，中国调整了经济运行，1964年的经济增长回升到了18.3%。随后1966—1976年的十年，中国经济又出现了大幅度回落。但是，期间由于国防事务需要，经济一度出现高涨，但总体以回落为主。新中国成立后，中国经济出现较大波动，有着深刻的原因。一方面是由于中国经济处于起步阶段，基础比较薄弱，为经济的发展都带来了一些困乱；另一方面与中国建国初期的经济建设和发展经验不足有关，由于缺乏经济发展经验，在经济建设中的摸索，政策制定上难免出现起伏和波动，这些都是导致中国建国初期出现经济波动的重要原因。新中国成立到改革开放前的一段时间里，尽管中国经济发展经历了一些波折和挫折，但中国经济也取得了显著的成绩和进步，主要表现在建立起来比较独立的、完整的工业体系和国民经济体系，经济发展逐步走向正规，在经济发展、工业建设等方面实现了巨大突破。

二、改革开放至世纪之交，我国经济周期波动的幅度趋于缩小

1978年，我开启了改革开放的战略，我国经济发展出现了转机，经济周期波动的负担趋于缩小。这主要表现为，经济波动的峰位出现了理性下降，经济波动的高峰值从改革开放前的每次20%左右，回落到20世纪80年代的15%，在20世纪90年代一度下降到14%，实现了周期峰位均值比改革开放前回落3.3个百分点的变化。同时，经济波动周期的谷位也出现了显着提高。改革开放前，经济周期增长经常出现负增长，而实施改革开放以后，经济增长的低谷都以正增长出现，实现了比改革开放前提高11.6个百分点的变化。此外，这一时期还表现出波动幅度缩小和波动持续时间延长的特点。具体来讲：从1978年到1981年，由于开始了改革开放，一系列的经济改革得以起步，全国开始了大搞经济发展的热情高涨，到1978年的时候，中国经济增长率上升到11.7%，但这种过度增长的趋势未能延续，到1981年，经济增长率又回调到5%左右，但经济发展呈现出较为健康的态势。从1984年开始，中国开始了农村经济体制改革和促进农业发展改革的计划，城市改革也在一定程度上开启，在这两大动力的驱使下，中国经济在1984年实现了经济增长率为15.2%，这种过热的经济在1985年又回调至8%左右。1987年之后，经济多轮的经济调整和协调之后，中国经济出现出合理的经济波动中。其中，1992年是一个特殊而重要的时刻。1992年，邓小平发表南方谈话和党的十四大召开，我国经济体制改革进一步深入，从计划经济到市场经济的转型获得了更充足的动力，中国的改革开放和社会主义现代化建设出现的新生机和局面。但是，由于经济转型需要一个过渡的过程，计划经济的影子和影响在一定程度上还存在着，这就导致一些计划性行政行为导致经济发展的波动，尤其是投资过热、片面追求经济发展速度等，受到这些情况的影响，中国经济增长也出现了一些过热、过快增长的情况，一度出现经济增长率达到14.2%。面对这种情况，中国多次积极调整经济发展战略和发展规划，通过努力，中国国民经济运行最终成功实现了“软着陆”，这一方面成功地降低了快速的物价涨幅，另一方面也实现了保持经济适度快速增长的目标。紧接着，中国面临着亚洲金融危机的威胁，在多方努力中国政府的高瞻远瞩中，成功地抵御了亚洲金融危机的冲击，经济增长也实现了平稳的回落。改革开放以来，我国出现经济周期波动幅度趋于缩小的良好发展态势，这得益于中国实施了改革开放的政策，逐步推进从计划经济向社会主义市场经济的转型，并且在改革开放中不断积累发展经济的宝贵经验，随着改革开放的推进，中国经济的国际化日益提高，中国能够从世界经济发展中获得启发，在融入世界经济一体化中实现中国经济的平稳发展。在经济平稳发展的同时，中国经济社会也逐步走向的健康、协调发展的道路，但其中也隐含着一些内在矛盾和问题。

三、新世纪以来，我国经济周期呈现适度高位增长的态势

一、引言

经济周期（Businesscycle）：指经济运行中出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象，好像周期性发生一样，故称之为经济周期。古代经济几乎在一个水平上交替运动，比如Maddison估计1500—1820年间，西欧人均GDP增长率是0.15%，亚洲的人均GDP处于停滞，所以古典经济周期主要强调经济总量的扩张和收缩。而现代经济高速发展，远远超过古代经济增长速度，比如美国从1960年至20世纪初实际GDP平均每年约3.5%，而东亚“四小虎”每一个从1966—1990年的实际人均收入每年都增长7%以上，而中国近三十年的经济增长更是平均超过9%，所以现代经济周期主要强调经济增长率上升与下降的交替变动。正如1977年卢卡斯在《对经济周期的理解》中对经济周期描述为“经济周期是经济变量对长期平稳增长趋势的偏离”。

经济周期与经济增长关系之密切，下面就经济周期的原因进行探讨，其中不少也是经济增长的原因，可以一起分析以往中国经济高速增长的原因，并探讨未来中国可能需要关注的一些因素。

二、原因

1.科学技术冲击。现代经济增长理论认为，技术进步才是长期经济增长的源泉。古代科学技术发展缓慢，由此导致了经济增长的缓慢。随着第一次和第二次科技革命，世界经济得到极大发展。一战二战的爆发积累了大量的科学技术，特别是战后科技革命，大大刺激了世界经济的增长。战后美国利用二战所积累和德国获得的科学技术，长期增长了一段时间，到20世纪70年代初的时候放缓。中国建国后同苏联密切合作，大大提升了科学技术，后来趋于平缓。改革开放后利用全世界科学技术，经济高速发展，但随着与世界科学技术的接近，经济也渐渐的开始进入平稳增长。可见科技周期对长期和超长期经济的巨大影响，往往是长期和超长期经济周期的主因。著名经济学家F.E.Kydland、C.I.Plosser提出了实际经济周期理论（RealBusinessCycleTheory），认为经济周期波动的根源是实际因素（如技术、政策、自然灾害、战争等），其中尤为重要的是技术冲击，而不是名义因素（如货币量等），使一般均衡分析、实际因素和微观基础在经济周期的分析中得以复兴，并以此获得了2004年诺贝尔经济学奖。

2.供给冲击。古典经济学认为，供给冲击才影响产出，导致经济的波动。实际上古代产出往往不能满足需求，总供给往往占主导。现代经济周期理论以之为基础，继承了供给冲击巨大作用的观点，认为导致经济波动的实际因素，包括技术进步带来的生产率变动、生产要素供给变动等供给方面的冲击。1973年、1979年两次石油危机，重创了以石油为工业基础的西方国家，引发了20世纪70年代末西方经济全面衰退与滞胀。中国改革开放错过了这两次石油危机，但是，随着中国经济的高速发展，国际原材料价格的波动对中国的影响越来越大，比如石油和铁矿石等价格的剧烈波动必然会对中国经济造成影响。供给不但包括原材料供给，还包括劳动力供给。20世纪最后二十年，中国印度等国家打开国门，据哈佛大学一位教授计算，全世界突然多出了5亿多个便宜劳动力，巨大的劳动力供给冲击降低了成本，促进了世界经济的发展。陈昆亭、龚六堂、邹恒甫（2004）用RBC分析中国经济后认为，引入供给冲击改善了模型对消费的预测能力；引入供给冲击优于引入需求冲击。

摘要：由于社会主义市场经济的快速发展，城市化进程的加快，居民需要更多的住所，房地产行业受到了各界的重视。在各种不确定因素的影响下出现了波动的现象，很难保证其可持续的发展，要求国家在遵循市场需求的前提下，建立权威的指标体系，对房地产的不同阶段的情况进行准确的衡量。本文先介绍了相关的基本概念，分析影响经济周期的因素，找出其中存在的问题，并给出解决的措施，为推动该行业的健康发展提供有力的保障，呈现出良性循环发展的趋势。

关键词：中国；房地产；经济周期

房地产作为宏观经济的基础性、先导性产业，对其贡献有着重要的作用，早已经成为国民经济增长的关键部分。房地产和经济是直接挂钩的，二者会表现出一定的规律，通过研究其中蕴含的内部关系，制定出促进房地产增长的政策，科学合理的预测出未来的发展情况，实现趋利避害的效果。另外也要避免行业整体趋势过大的上下波动，这对宏观经济的发展是不利的，为了保证我国经济持续、健康、快速的增长，房地产经济已经成为了理论经济研究的重要方向之一，让它为房地产更好的服务。

一、房地产经济周期

它与宏观经济周期相似，是指产业上升与下降的循环交替，呈现出有规律的波动形式。一般可以分为扩张和收缩两个阶段，其中包括复苏、繁荣、衰退、萧条四个环节，分别代表了不同时期经济的发展情况。经济周期就是经济波动的一种形式，符合大的方向规律，具体的表现就是房地产经济的实际增长曲线围绕着趋势增长曲线周期性的波动，在一个大的框架中变化。

二、房地产经济周期存在的问题

一、经济周期理论概述

经济周期又称经济波动，是指从长期看经济有一个平滑的稳定增长趋势，经济围绕这个长期趋势波动，表现为经济扩张和经济紧缩交替出现，包括繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段，衰退通常是经济周期的下降期，在经济运行过程中，如果实际GDP至少连续两个季度呈现出下降趋势，即认为经济进入衰退阶段。对经济周期的原理，马克思曾指出，在商品经济中，买与卖的脱节包含着危机的可能性，但仅仅是可能性。这种可能性要发展为现实，必须有一个过程。马克思把经济周期称为现代工业特有的生活过程，从而突出了经济周期的普遍性。熊彼特对经济周期提出以技术创新为核心的内生周期理论；凯恩斯主义和新古典主义认为，总需求冲击形成经济周期；货币主义学派则强调货币供给对经济波动的影响；基德兰德和普雷斯科特(2004年诺贝经济学奖获得者)提出经济周期的主要驱动力是随机技术，而不是总需求、货币供给等因素的真实经济周期观点。对经济周期的具体成因和传导机制，不同经济学派有不同的分析方法和理论，但普遍认为，经济周期波动对经济发展产生较大的负面影响。

二、本轮经济周期的特点

自本世纪初的近十年间，世界经济发展周期呈现出平稳化的特点，特别是经历了2000年高科技股泡沫及安然、世通等上市公司丑闻后，美国经济在短暂出现波动后迅速回升，使人们对世界经济的发展充满希望。然而2007年美国爆发的次贷危机表明，尽管相对美国二十世纪二三十年代的大萧条时期的经济认识和七十年代石油危机引发的滞胀情况相比，政府和企业积累了更加丰富的经验，经济波动趋缓，但经济发展仍要回归到总需求和总供给的平衡状态。综合分析，本轮经济周期呈现出以下几方面的特点：

(一)虚拟经济与实体经济互相影响

本轮经济周期的显著特征是虚拟经济发展日益扩大，对实体经济产生重要影响，2006年全球金融衍生品市场交易额为431万亿美元，而同期全球实体经济产出仅为40万亿美元。美国次贷危机爆发前，很少有人能看到其对世界经济的不利影响，因为2001年次级贷款的规模只不过为1900亿美元，尽管2005年发展到6350亿美元，但与美国同期13万亿美元的GDP规模相比，仅占4.6％。但现实是，虚拟经济带给实体经济的危害远远超出人们的预期。次级贷款对不满足实体经济贷款规定的人员发放贷款，希望通过将该类资产证券化来分散个体风险，但实际上积累了相当高的系统风险。于是，当政府紧缩银根提高利率时，次级贷款违约风险大幅上升，导致金融行业的剧烈动荡。如，华尔街五大投行的相继破产或被接管，AIG接受政府注资，华盛顿互助银行等企业的倒闭，道·琼斯工业指数下降近50％，并由虚拟经济向实体经济不断蔓延，韩国、冰岛、乌克兰等国家甚至陷入国家经济危机。据国际货币基金组织预测，2009年世界经济将增长0.5％，发达国家经济增长将出现负增长，增长率达到一2.0％。因此，本轮经济周期的波动充分显示出实体经济与虚拟经济互相依存不可分割的特性。虚拟经济产生的风险，如股票指数大落、房地产价格猛跌、银行呆账剧增、货币大幅贬值等，都会给实体经济造成严重的影响，导致经济总体失衡。

一、我国房地产经济运行的特征

要想深入了解我国的房地产经济运行，必须要立足于房地产经济系统这个整体，牢牢把握其与宏观经济周期的关系。从此研究中，不难发现，房地产经济周期已经体现出其先导产业的特征，是宏观经济周期的“晴雨表”。从本质上来看，影响房地产经纪周期波动的因素，主要涉及到土地、资金、市场三方面。具体来讲，土地一级市场对房地经济周期波动有着重要影响，特别是土地政策的变动，极大地影响了土地的供给量，从而制约了房地产需求；房地产投资能够极大地带动房地产经济，刺激人们住房需求不断增加。虽然我国不断进行住房改革，但是住房需求已经发展成为人们的大额刚性需求，这就造成了消费者的需求变化并不能给房地产经纪带来显著影响。同时，要想搞房地产开发，必须要有大量资金投入，因而向银行融资成了广大房地产企业解决资金问题的重要途径。一定程度上，金融政策的变化对房地产经纪周期波动有着重要影响；房地产价格在房地产经济波动中起着关键作用，其主要涉及土地、建安、税费、利润等。总起来说，中国房地产经济运行的主要特征，离不开土地政策的变化、金融政策的调整、住房制度改革等，这些因素都在影响着房地产投资、需求，并且在房地产价格的形成中发挥着至关重要的作用。

二、影响我国房地产经济周期波动的因素

1.土地因素

在影响我国房地产经济周期波动的诸多因素中，土地是最为关键的一环。在土地一级市场中，不论是土地的使用权使用，还是土地的使用权出让，政府都扮演着重要角色。在现实中，鉴于预算约束和追求政绩的双重压力，不少地方政府对土地开发收益的依赖度越来越高，以此来满足政府不断增长的各项开支需求。这就造成了新区的盲目设立、房地产的过热、大量耕地被占等问题日渐突出，使得我国的金融风险更加凸显。总起来说，政府通过对土地一级市场的直接影响，打破了房地产市场的供需状况，这也是催生房地产泡沫的关键原因。同时，当前我国正处于社会转型和经济转轨的“双轨期”，政府在房地产经济发展中扮演着引导者和调控者的角色，因而，政府制定政策的走向，直接影响着房地产经济的波动。特别是土地政策的变动，决定了土地的投入量多少，对房地产供给数量、结构产生影响，从而影响着房地产需求。

2.资金因素

改革开放30多年来，我国经济的快速发展是在借鉴西方先进的市场经济体制的基础上完成的。在这个过程中，经济大幅度增长的同时，也存在着非常明显的经济周期性波动。与此同时，波动起伏的CPI、逐渐拉大的贫富差距、资源严重浪费、生态环境持续恶化等现象也给我们敲响了警钟。中国是一个拥有13亿人口的大国，要想确保经济的繁荣，促进经济的可持续发展，必须创建稳定的经济环境，只有如此，我国的经济才能持续不断地增长。当前，世界经济环境并不稳定，美国金融危机的阴霾还没有散去，欧洲金融危机接踵而至，在这种情况下，认真研究经济周期的波动，恰当选择行之有效的金融政策，对于全面建设社会主义市场经济，促进我国经济的健康快速发展具有非常重要的现实意义。

一、经济周期的含义

经济周期，又叫商业周期或者景气循环。经济周期是指在经济运行的过程中经济扩张和收缩互相交替、循环出现的一种周期性现象。具体到一个国家，经济周期是国家的总体收入、总体支出与总体就业状况的循环往复。经济周期通常包括四个阶段，即：扩张、顶峰、衰退、谷底。

二、美国经济周期性波动与金融政策的选择

美国是当今世界上最大的经济体，也是对世界经济影响最大的国家之一。从上世纪50年代开始，在工业经济不断繁荣的作用下，美国经济出现了快速的发展，但是由于自然资源以及生产规模的影响，到上世纪80年代，美国的经济出现了非常明显的供求背离，从而导致了美国经济的大幅度波动。上世纪90年代，科学技术水平的快速发展使美国的生产技术得到了很大的提高，美国的经济水平也得到了很大的提高，特别是在信息技术与通讯技术的大力推动下，美国的经济不但得到了快速发展，而且其通货膨胀率也维持低位。这段长达十年的黄金时期，知识化的投入有效抵消了自然资源稀缺等不利因素的影响，知识要素具有的边际效益不断递增，为美国经济的发展提供了强大的动力，现代化的管理手段以及柔性化的生产为经济的稳定创造了条件。这段时间，美国经济增长的内在机制相对稳定，经济整体也出现稳定上升的态势。随着美国信息技术与通讯技术的发展，金融手段不断得到创新与发展，虚拟经济快速实现了繁荣。到2007年，快速繁荣的虚拟经济终于导致了美国非常严重的金融危机，次贷危机海啸般瞬间击垮了美国的经济，引起了美国经济巨大的波动［1］。从上世纪60年代开始，美国经济一共出现了三次中周期的波动。在这三次波动过程中，美国政府分别采取不同的金融手段来应对，从而使美国经济起伏不断。

（一）第一次中周期与金融政策的选择

摘要：房地产经济周期分为复苏、繁荣、危机与萧条四个时期，每一个时期都房地产经济的状态都有所不同。而造成房地产经济周期波动的原因复杂，可以分为直接因素与间接因素，其中直接因素是供需关系的变化以及间接因素包括宏观经济、人口红利、土地政策、固定资产投资等。现文章主要针对房地产经济周期波动影响因素进行研究。

关键词：房地产经济；周期波动；影响因素

房地产行业是国民经济的支柱，对于我国经济的发展起着至关重要的作用。在房地产行业发展过程中不可避免的会出现规模扩张过度、价格上涨过快、产业运行周期波动明显等一系列情况。为了保证房地产经济健康发展，对房地产经济周期波动影响因素，不仅仅对我国房地产行业的可持续发展有着重大的意义，更为重要的是对建设社会主义和谐社会有着重要的作用。

一、房地产经济周期

房地产经济周期与普通经济周期的表现形式相同，分为复苏、繁荣、危机与萧条四个时期，每一个时期都房地产经济的状态都有所不同。第一，房地产的复苏阶段经历的时间较长，在复苏的初期供给大于需求，房价与租金价格水平较低，楼价开始逐渐回暖，但房地产投资活动停滞，投机者鲜有。复苏中期房地产需求增多，现楼购买者增多，房屋销量增多，建筑成本与楼价逐渐增加，少量投机者出现[1]。复苏阶段后期房地产经济开始逐渐复苏。金融贷款机构与房地产投资机构逐渐增加对房地产的投资，并且带动相关行业一同进入房地产行业投资。楼价、租金上涨，房地产市场交易数量稳步上升，同时带动了其上下链条的发展。第二，房地产在经历了复苏阶段后将进入繁荣阶段，这一阶段的持续时间较短，变化趋势呈现为繁荣前期宏观经济发展，经济环境改善，房地产消费需求逐渐增多，房地产经济步入繁荣时期，市场交易量增加，价格持续攀升，现楼价格逐渐超出楼花价格。在繁荣阶段中期房地产投机者大举接入，政府出台一系列政策对炒楼行为进行约束。在繁荣阶段的鼎盛时期楼价持续处于上涨阶段，部分自用购楼者推出市场，投机者资金继续撑住，房地产空置率重新回升。后期阶段政府政策效果显现，房地产投资数量减少，投资总量持续下降，房地产价格回落，房地产泡沫面临萎缩[2]。第三，房地产衰退阶段。自用购楼者被排挤在外，仅依靠投机者资金独立支撑，房地产行业即将迎来衰退。这一时期交易价格与交易量均逐渐减少，房地产空置率进一步增加。鉴于房地产投资风险大，这一时期的投资总量显著减少，新开发动工项目逐渐减少。中期，房地产价格持续下跌，投资量持续减少，已建项目甚至出现停工。后期，房地产企业利润缩水，投资项目减少，失业人数增加。第四，房地产萧条阶段。在经历了时间较短的衰退阶段后房地产将进入萧条阶段。这一阶段历经时间相对较长。在初期政府实施的政策调节将持续发挥作用，房地产价格加速下跌，个别楼价甚至跌破建造成本，市场交易量减少；萧条阶段中期在价格大幅下降与成交量萎缩的情况下房地产纠纷持续出现；后期，伴随着宏观经济的收紧，房地产整体水平加重下滑，泡沫被挤压，房地产开发成本与政策需求逐渐恢复至政策水平，房价波动取向平稳。政府开始使用减税等政策来刺激房地产经济速度。

二、房地产经济周期波动影响因素