郊区化范文10篇

首先，工业化条件不同。西方发达国家城市郊区化是在城市发展到后工业化时期，为了躲避大城市出现的城市病，住在大城市内的一些高、中产阶级纷纷迁移到郊区，以寻求良好的居住环境。由于汽车等现代化交通工具的大量使用和交通道路条件、郊区配套基础设施的不断改善，又有力地推动了郊区化进程。我国的城市郊区化则主要基于改革开放后涌现的旧城改造和工业外迁等因素而产生的，城市土地有偿使用制度，住房商品化制度以及城乡户籍制度的改革又加速了城市郊区化的步伐。我国从20世纪80年代起才从传统的计划经济向市场经济转变，城乡二元经济结构还仍然存在。区域之间的各类要素流动具有较明显的非均衡性。大城市以及城市中心区域的吸引力仍然占据主导地位。我国城市郊区化是在工业化没有完成的情况下出现的，这是不同于西方国家城市郊区化的一个重要方面。

其次，市场经济水平不同。我国城市郊区化不像西方国家那样，在市场经济高度发达以后城市富有的高、中产阶级向郊区转移，而是相对那些并不富裕的工薪阶层和外来流动人口的城市郊区化，是以自行车和公共交通为主的城市郊区化。在我国有相当一部分城市的郊区化是建立在城市交通没有明显改善，郊区的公共配套设施较为落后的基础上，郊区的商业、教育、医疗、社区服务业与城市市区差距太大。同时又缺乏方便的城乡运输系统，不能满足长距离快速出行的要求，使大多数城市的郊区化只局限在近10公里以内发展。西方国家较普遍的是在离市中心20公里的远郊区，它们是在市场经济高度发达的情况下高、中产阶级以私人轿车和高速公路为主的城市郊区化。

比如以美国城市郊区化进程为例：美国实施城市郊区化的有关政策中，影响较大的是州际高速公路计划、住房贷款政策和低价汽车政策。美国有了公路网和便宜汽车后，许多企业利用国家政策导向，加快标准化住宅区和郊区多功能购物中心等设施的开发，导致城市人口大规模向外移动，市区不断向周边延伸，有力地推动了美国城市郊区化的进程。

我国城市郊区化发展的战略设想

要积极借鉴国际经验，结合自身特点，加快推进城市郊区化进程。上海郊区农业占全市gdp的比重只有2%左右，国内有些省市gdp的比重超过30%。上海郊区城市化水平达47%，高于全国的平均水平，农民的实际收入中，非农收入占到70%以上，240万农民劳动力中大约有170万从事二、三产业。上海郊区基础设施建设水平较高，农用事业设施也较完备，正在成为长江三角洲乃至更大区域范围内的制造业中心，市内三资企业总量达11000多家，目前市区的人才流、物资流、资金流、信息流、技术流，大规模向郊区辐射，要充分发挥上海特大型城市的综合实力优势，在全国率先消除城乡二元结构，加快推进城市郊区化和郊区城市化进程，营造城乡一体化的新格局。以上海为例，结合中国国情实际情况，为加快推进中国特色的城市郊区化进程，建议做好以下几方面主要工作：

第一，加快郊区交通网络建设。重点设施以高速公路和轨道交通网为主干的新一轮基础设施建设。尽快形成多形式、多层次、多功能的现代综合交通体系。沿着交通主干线，推进城市郊区化发展，尽快形成与上海特大型中心城市相适应的城市郊区化的城镇体系，即“中心城—新城—中心镇—一般镇”四级城镇网络体系。这些城镇要位于交通枢纽和交通要道上，高速公路的两侧，要高起点、高标准规划建设中心城镇，要在上海市市区周边逐步形成一批规划有序，环境优美，备具特色的现代化新城镇。

旧城改造

郊区化（Suburbanization）是指人口、就业岗位和服务业在大城市由内向外迁移的一种分散化过程。它与“郊区城镇化（SuburbanUrbanization）”虽有联系又有区别，二者不能混淆。

通过对北京人口普查资料的分析，表明北京的郊区化于1982年以后开始，但还没有进入普遍郊区化的时期，其主要表现为人口郊区化和工业郊区化。

1、旧城改造对郊区化的影响

北京的旧城改造的重点是危旧房改造。大片危旧房主要集中在内城的原城墙根一带，即东二环路的西侧，西二环路东侧，前三门大街南侧（包括前门、大栅栏地区）；外城的坛根附近，即天坛东侧和北侧的法华寺、金鱼池一带，先农坛北侧的天桥、虎坊桥、南横街一带；以及德胜门、西直门、阜成门、朝阳门、广安门、永定门等城外关厢地区。此外，在皇城内外及后三海地区也有一些危旧房片。1990年北京市政府确定的北京危旧房改造的第一批危改片共37片，其中城市中心区22片，近郊区11片，远郊区4片，占地360余公顷，有危旧房160多万平方米，5万多户。北京建委综合开发办公室确立的第二批立项危改项目共72片，其中城市中心区52片，近郊区17片，远郊区3片。两次危改项目比较，城市中心区的危改项目不仅增加了近1.5倍，而且更深入城市中心了。

在危旧房改造过程中，许多居民搬迁到了郊区。危改区中公建、基础设施的构成越高，外迁率越高；反之亦然。充分说明了危旧房改造对人口郊区化的巨大作用。而且政策对危旧房改造的外迁有优惠，而对回迁要求相对严格。

摘要：城市郊区化是城市现代化进程中一个重要阶段。它代表城市人口、就业岗位、工商服务业等在大城市市区里由内向外、由市中心区向郊区迁移的过程。随着城市化水平的不断提高，城市中心地区出现了人口密集、地价昂贵、交通拥挤、环境污染等城市病，促使中心区域的人口、企事业单位大量向外迁移，推进城市向郊区发展，形成一种城市由集中化向分散化扩展的现象。

关键词：城市规划城市郊区化

中外城市郊区化发展的异同

中外城市郊区化的共同点：无论是西方发达国家还是中国，实施城市郊区化所带来的作用比较明显，而且其作用还基本相似。一是，一定程度上缓解了大城市中心区的人口过度集中、住宅紧张和交通拥挤状况，改善了城市的工作和生活条件，促进人口与城市空间环境关系的进一步和谐。二是，促进了中心区和郊区社会经济的协调发展，通过制定和实施区域规划促使城市产业、部门在地域空间范围内的合理布局，有利于充分发挥城市在生产、流通、生活、消费等领域的整体功能。三是，改善了城市的环境质量，通过将原先分布在城市中心区域的工业污染企业逐步向郊区转移，建立集中开发的工业园区，大大减少了市区的噪声、废气污染，提高了城市整体生态环境的质量。

中外城市郊区化的不同点：

首先，工业化条件不同。西方发达国家城市郊区化是在城市发展到后工业化时期，为了躲避大城市出现的城市病，住在大城市内的一些高、中产阶级纷纷迁移到郊区，以寻求良好的居住环境。由于汽车等现代化交通工具的大量使用和交通道路条件、郊区配套基础设施的不断改善，又有力地推动了郊区化进程。我国的城市郊区化则主要基于改革开放后涌现的旧城改造和工业外迁等因素而产生的，城市土地有偿使用制度，住房商品化制度以及城乡户籍制度的改革又加速了城市郊区化的步伐。我国从20世纪80年代起才从传统的计划经济向市场经济转变，城乡二元经济结构还仍然存在。区域之间的各类要素流动具有较明显的非均衡性。大城市以及城市中心区域的吸引力仍然占据主导地位。我国城市郊区化是在工业化没有完成的情况下出现的，这是不同于西方国家城市郊区化的一个重要方面。

二战以来，美国城市人口以空前的速度向郊区转移，到70年代郊区人口已经分别超过了中心城和乡村人口，这是继1920年城市人口超过乡村人口的另一次历史性的变化。美国不仅在人口方面成为一个郊区化的国家，而且其经济活动的重心也在日益向郊区转移。本文试图对美国现代城市郊区化的进程及其动因进行初步的探讨。

一、美国城市郊区化的原因

美国之所以成为一个郊区化的国家，既是社会的技术经济发展的结果，又是联邦城市政策的产物，同时也与美国的社会特征有密切的关系。

1、科技进步为郊区化的飞速发展提供了必要的前提

在城市的发展过程中，有三项技术的变革对城市的发展演变具有重大的影响，即交通、通讯和能源技术。

1956年美国国会通过《联邦援建公路法》，计划在全国铺设4.1万英里的州际高速公路，其中有5000英里是位于城市地区的环城公路和辐射状公路，便利了城市与郊区之间的流动。与此同时，汽车也开始普及起来，到1978年美国拥有汽车1.4亿辆，平均每1.5人拥有一辆汽车。（注：褚葆一主编：《当代美国经济》，北京·中国财政经济出版社，1981年，第90页。）由于汽车和公路的发展，美国的郊区化进程也以空前的速度展开。1971年美国城市史学家约翰·B.雷(JohnB.Rae)评价道：“当代郊区是汽车的产物，如果没有汽车，郊区就不可能存在。”（注：KennethT.Jackson,CrabgrassFrontier:TheSuburbanizationoftheUnitedStates(NewYork:OxfordUniversityPress,1985),p.247.）通讯技术对于人口与机构的分布也有重大的影响。在工业化初期，由于通讯技术落后，人口和工业不得不向城市聚集，同时，企业的经营部门也不能与生产部门分离，工厂的郊区化受到了很大限制。电话的发明和使用打破了这种局限。1920年，美国电话机总数为1327万多部，每千人拥有123.4部，拥有电话家庭的百分比为35.0%。到1970年，电话机总数猛增到1.2亿多部，每千人竟拥有583.4部，90.5%的家庭拥有电话。（注：U.S.DepartmentofCommerce,BureauoftheCensus,HistoricalStatisticsoftheUnitedStates,ColonialTimesto1970(WashingtonD.C.:U.S.GovernmentPrintingOffice,1975),pp.783-784.）而70年代以来计算机网络的发展，使信息的获取、处理和传播更加迅速，美国成为一个“信息社会”，从而为人口和企业的分散进一步创造了条件。电能的发明和使用对人口和产业的分散也产生重大影响。在电能广泛使用以前，企业生产以蒸汽为动力，需要消耗大，”量的煤炭，因此在区位分布上需要接近火车站，从而束缚了产业的空间分布。而电力可以远距离输送，是对工业生产布局的又一种解放力量。正如查尔斯·埃利奥特在一次题词中写道的：“电——光和力的运送者，消除了时间和空间的阻碍……”（注：〔美〕丹尼尔·布尔斯廷著：《美国人——民主历程》（中译本），三联书店，1993年，第611页。）

本文作者：许尊王德

调查概况

调查选点本案例选取符合上海近郊典型发展特征的苹庄地区为研究地域。苹庄地区于上世纪90年代开始开发至今,发展己较为成熟,选择该区域便于开展郊区化发展的动态研究。地区距离市级商业中心人民广场约为16公里,距离市级商业副中心徐家汇约10公里,与商业中心由轨道交通1号线相连,位于城市商业中心的有效服务范围内(图1。苹庄地区内部商业设施较完善,其中近郊地区商业中心一百盛位于地铁站南侧,中心内设施种类丰富,周边社区商业设施发展成熟,包括各大卖场、地铁站商业及各类沿街商业。总体来看,调查地区郊区化发展成熟,区位适中,周边商业设施等级分布明显,选择该地域作为研究对象,可全面、真实地从时间维度上揭示郊区居民对设施使用的选择变化。调查点选取与调查内容为保证样本可覆盖苹庄发展过程的时间序列完整性,调查选择3类不同时期开发的小区,见图2。在问卷发放过程中,由于早期开发的小区的调查样本包括了早期郊区化居民和近期郊区化居民,而新开发的小区的调查样本仅有新居民,因此前者的问卷发放量要略多于后者,以保证居民在时间上的大体据均衡。本次问卷除了调查居民的社会经济特征,各商业中心的使用频率、消费额,各类商品的设施选择场所、出行时间等现状使用情况以外,还要求被调查居民对10年前这一时间点的购物情况进行回忆并完成问卷,从而获得历史数据以揭示郊区化的变化J清况。样本基本属性分析在总共5外个调查样本中,男女性别比为1:1.09。年龄上,以30一50岁年龄段为主(40.43cy0,其次是20一30岁(19.18cy0和50一60岁(巧.21cy0。家庭结构中以三口之家为主(54.29%,其次是两人家庭(21.79cy0和单身家庭为(4.21%。从经济状况来看,家庭月收入以5000元以下为主,占有效样本量55.63%,5000一10000元月收入家庭占24.54cy0,10000元以上占16.3%。上海市2010年平均工资水平为2033元,按照家庭人数平均2.5人估算可以发现,抽样群体收入水平属于上海市平均水平。职业状况来看,主要以公司职员为主,占有效样本40.52cy0,其次为工人,比例为24.35%。从上下班出行来看居民主要使用公共交通,其中使用地铁比例最高(34.54cy0,其次为公交车(21.61%。工作地分布来看,调查区域中有大部分职住分离人群,市区工作居民样本比例将近一半(45.01%。从通勤时间来看,超过30分钟的出行比例最高(78cy0,从上海市平均通勤时间(32分钟来看,调查群体工作地离居住地平均较远。从该地域居住时间来看,居民的平均居住时间为10.5年,居住10年以下样本数为247个,占总样本44.19%,居住十年以上居民样本数为348个,占总样本量55.81cy0,样本基本符合时间跨度的均衡性。总体来看,调查样本以工薪阶层的中青年居民为主,具有独立的消费能力。职住分离比例较高,主要使用公共交通通勤,符合上海郊区居民的典型特征,且居住时间平均超过10年,符合研究时间维度的典型性。

商业设施使用变动分析

各级商业中心使用变动将城市商业设施分为市中心、徐家汇城市副中心、近郊地区中心三个等级,苹庄居民对不同等级设施的使用变动特征见表2。从三级商业中心的使用变动可以看出,各级商业中心的使用频率和消费额均有所增加但三者增加的幅度不一样。其中十年间变化最大的是近郊中心,其次是徐家汇市级副中心,最后是市中心。可以发现,上海的郊区化是伴随着市中心吸引的增强和郊区商业发展共同作用下的,郊区化发展并没有导致市中心商业设施使用的绝对量减少,反而呈现增强趋势,但其增强的程度要低于徐家汇副中心,更低于近郊地区商业中心,这说明郊区化导致市中心商业使用强度相对减少,十年间近郊商业中心的大力发展,吸引了较多比例的近郊人口消费出行行为,从而带动了整个城市商业结构的相对分散化。各级商品类型使用特征变化郊区化背景下近郊居民的消费出行相对十年前有所分散,但市中心的出行强度绝对值仍然有所提高,市中心仍有较大的活力。那么是什么活动分散至郊区,以及什么消费活动保留在市区。研究将商品类型分为日用品、高档服饰、家用电器和黄金首饰四种类型。四种类型的使用特征变化分别反映了郊区化对从低到高不同等级消费行为的影响。出行时间变动特征通过总体变动比率来看(表3,各等级商业设施的出行时间均有所减少,但随着商业等级提高,出行时间节约的比率依次减少。其中日用品较十年前总体节约32.44cy0而黄金首饰仅节约10.27%。表明随着郊区化进程的加快,商业设施的完善,居民对各等级商业设施的使用逐渐从远距离场所向近距离场所转移,同时表明随着商品等级的提高,居民对设施消费场所转移至周边设施的比例减少。场所变动特征各类商品出行时间变化}高档月民饰}家用电器黄金首饰1日用品从日常用品消费场所变动统计(表4中可以看到,市区高等级商业(市中心及副中心、市区其他商业中心以及低等级消费场所的消费选择比例有所减少,其中减少比例最多的消费地点为小超市,变动值为21.3%;而近郊商业中心、大卖场、和地铁站商业设施的选择比例则有所增加,其中大卖场增加比例最高,变动值为20.8cy0。可见十年间郊区化发展将低等级商品的消费地点由高度集中和过度分散的两级分化选择向中间等级商业设施发展。2高档服饰从高等服饰的消费地点统计显示(表5,十年间高档服饰的消费场所的选择变化中,近郊商业中心,大卖场,地铁站的选择比例大大增加,同时徐家汇仅下降3.8cy0,可见郊区,同时并没有过多的脱离市区。3家用电器从家用电器的消费地点统计显示(表6,而十年前除独立专业市场外,徐家汇选择比例较大,为19.Icy0。十年间由于独立专业市场(国美、永乐家电市场的发展,选择该项的比例增加14.4cy0。同时阂行地区中心和大卖场的比例也增加5.6%和4.Icy0。4黄金首饰黄金首饰消费场所统计显示(表7,十年前选择市中心比例超过半数,为53.9cy0,其次为徐家汇,比例为16.9cy0。而现状市中心选择比例仍然最高,但相对十年前下降25.2cy0,徐家汇选择比例仍为其次,但相对十年前比例增加7.6cy0。同时阂行地区中心选择比例增加13.5%。可见对于高等级消费品来说,大部分的消费地点转移是高等级商业中心的转移,大部分从市中心向市级副中心转移和近郊地区中心转移。5不同等级商品场所选择变动比较为了进一步准确度量苹庄居民对日用品消费选择的分散度及在十年间的变化,笔者尝试构建“市区依赖度衰减率”来加以衡量。其中“市区依赖度衰减率”即为现状市区依赖度与十年前的变动比例,以日用品的为例,将十年前选择市中心和徐家汇购买日用品的比例减现状的比例再除以十年前的比例。具体计算公式为:日用品市区依赖衰减度指标-1一(2.7吩0.3cyo/(7.9吩5.Icy0一76.9%。计算结果显示,随着商品等级的提升,方便度和依赖度衰减率依次下降。表8表明商品等级与市区依赖度负相关。其中低等级商品一一日用品的消费出行较为较为依赖居住地,并不依赖市中心,因此脱离市中心消费的程度最高;中档商品一高档服饰相对较为依赖商业中心,出行相对具有市中心集聚性,因此十年间对市区依赖的衰减并不明显;而中高档商品一一家用电器由于其十年间大型市场的兴起及其设施用地的需求,逐渐脱离市中心仍呈现分散化趋势;高档次商品一一黄金首饰由于对品质的信任要求较高,因此这类商品的消费出行的市区依赖度的变化都相对最少。

不同郊区化机制下的变动特征

论文关键词：新经济；郊区化；行为主体；动力机制

论文摘要：从驱动我国城市郊区化行为主体的研究视角出发，认为我国城市郊区化是由政府、企业和个人共同作用的空间行为选择过程，并探讨了新经济时代南京市郊区化的动力机制。研究结果表明，城市规划与旧城改造、开发区与大学城建设、房地产开发以及交通设施的建设与完善等均是推动新经济时代南京城市郊区化发展的重要因素。

城市郊区化是城市化过程中的一个发展阶段，主要是指城市由集聚式发展转变为扩散式发展，表现为人口、工业、商业、服务业、办公业等先后从城市中心区向郊区迁移。关于城市郊区化动力机制的研究，以往大多是从制度改革、城市规划、产业结构与布局的调整等宏观角度探讨，而城市郊区化机制应该是宏观(政府)、中观(企业)和微观(个人)各方面因素综合作用的结果[1]。本文试图从驱动郊区化的行为主体的角度来探讨城市郊区化的动力机制。

新经济是一种全新的经济方式，是一场新的产业革命，正在全球迅速传播，它以知识化、信息化和网络化，使世界经济重新组织，城市与区域空间重新构建[2]新经济的核心变化是由一个传统的以实际产品为基础的经济向一个以知识的生产和应用为基础的经济转变，可以认为是一种明显的知识型经济。20世纪90年代后期以来，全球化和新经济的快速发展对我国大城市的郊区化产生了深刻影响，已成为郊区化不可忽视的动力。长江三角洲地区是我国受新经济和全球化影响较为深远的地区之一，因此，以长江三角洲“三极”之一的南京市为例，研究新经济时代背景下城市郊区化的动力机制具有一定的代表意义。

一、南京城市郊区化发展现状

南京市位于我国3大城市群之一的长江三角洲城市群，是江苏省省会和南京都市圈的中心城市。截至2002年6月，南京市域的行政区划由11区2县组成，市区包括玄武区、鼓楼区、秦淮区、建邺区、白下区、下关区，郊区包括雨花区、栖霞区、六合区、浦口区和江宁区，其中浦口区和六合区处于长江以北。改革开放以来，在旧城改造、产业结构调整、土地有偿使用制度和住房商品化改革等政策推动下，以城区人口、工业企业和部分城市功能向郊区扩散为主要内容的郊区化现象开始出现。

一、研究背景

目前上海市中心城区人口集聚度高，土地资源紧张，上海市政府通过引导部分企业向郊区迁移，并在郊区进行新城的规划建设，发挥郊区新城对中心城区人口的疏导作用，逐步缓解中心城区人口、经济与土地之间的矛盾。新城的规划建设与人口迁移流动密切相关。上海市“十二五”7个新城规划中［1］，近郊区嘉定新城规划人口50万;浦东临港新城规划人口83万;远郊区的松江、青浦、金山、奉贤南桥、崇明城桥5个新城规划人口315万。新城大都处于近郊和远郊，大型保障房社区建设作为新城规划建设的重要组成部分，对中心城区人口及外来人口具有重要的疏导作用。另外，上海市产业结构实施“退二进三”战略，中心城区大量的制造业和工业企业外迁，促进了郊区经济的发展，也为郊区新城发展奠定了经济基础。同时，新城建设尤其是大型保障房社区建设及基础生活设施的逐步完善，也为经济发展提供了良好的社会条件，有利于青年劳动力的流入，为郊区经济发展提供大量的劳动力资源。可见，保障房社区建设在郊区新城建设及经济发展中起着重要的作用。国内外学界对保障性住房建设的研究主要集中在城市地理学、城市规划学、社会学等领域，但大型保障房社区建设对区域人口尤其是对周边居民的影响研究中涉及较少，本文主要从人口学角度，以上海中心城区(核心区和边缘区)、近郊区和远郊区3个区域为研究对象，分析保障房社区建设对区域人口变动的影响。

二、保障房建设与人口郊区化

保障性住房，通常指提供给特定人群使用的、在政府统一规划统筹下建设，并限定建造标准和销售价格或租金标准、具有社会保障性的住房［2］。目前关于保障房的研究较多，但对保障房社区还没有统一的界定。根据上海市保障房社区规划建设的特点和社区内人口等特征，参考滕五晓等学者关于社区的定义［3］，本文将保障房社区界定为主要由保障房规划建设所形成的一定范围内人们居住生活的共同体。人口郊区化是城市人口发展的一个必然阶段，是指人口从大城市中心区向郊区及其周边地区迁移扩散的过程。郊区保障房社区的合理规划建设，对于促进区域人口的合理分布具有重要的引导作用。

(一)郊区经济发展对人口产生吸纳效应

区域经济差异是造成人口区域间流动的重要原因，与人口再分布有着密切的关系。2000—2010年上海市各区县人口流量与各区县GDP水平、财政收入增加值基本是正相关的。以GDP为例，作为人口净流入地的闵行、宝山、嘉定、浦东(近郊区)以及金山、松江、青浦、奉贤、崇明(远郊区)，其GDP增加值越高，人口流量越大，由图1可以看出，近郊和远郊的人口净流量远远超过了中心城核心区和边缘区。近郊区的浦东新区10年来人口增长最为迅速，净流入量达到了185．7万人，GDP更是达到了4001．39亿元，其财政收入增长也最为明显，2010年浦东区财政收入达到了425．4亿元，较2000年增长了360．87亿元，增长了5．6倍。可见，经济发展水平差异对人口流动方向具有重要影响，同时导致远郊区不同城镇间人口增长幅度不同，这对保障房选址及规划建设也起到了一定的引导作用。图22000—2009年各区县常住人口与住房增幅对照说明:数据资料来源于2001—2010年《上海市统计年鉴》人口变动及住房资料。

摘要城市郊区作为一个客观存在的、介于城市和农村之间错综复杂的地域综合体，其特殊性是明显的。研究城市郊区土地利用类型、结构、布局和动态变化，可以揭示城市边缘区土地利用变化的规律，并为其合理开发与利用提供科学依据。以武汉市洪山区为例，基于调查的数据对其土地利用进行了分析。

关键词城市郊区圈地运动土地利用对策

1引言

郊区化是指由于城市中心区的土地稀缺地价昂贵、交通堵塞拥挤、居住人口密集、环境质量恶化，致使城市中心区人口和企业、公司外迁到郊区，使城市中心区的人口增长低于郊区的现象。洪山区位于武汉市东南部，东西长47km，南北宽35km，辖区总面积501.7km2。洪山区于1949年11月建制，1986年经湖北省人民政府批准，调整为以城带郊的城区，现辖6街、6乡、两镇和5个国营渔场，有139个行政村。该区是一个由近郊区发展而成的新型带郊城区，是武汉市边缘区内土地利用变化最为激烈、城市化最为迅速的地区，对洪山区内土地利用进行分析，研究其土地利用类型、结构及动态变化，可以揭示武汉市边缘区土地利用变化的规律，并为其合理开发与利用提供科学依据。

2问题的提出

一个城市的发展最明显的标志是土地扩张，城市郊区则承受着这种剧烈的变化。近年来，我国各类建设占用耕地数量呈现不断上升的势头，全国每年耕地净减少量都在20多万hm2以上，同时土地浪费严重，尤其是近年来大量出现的各种园区，圈占土地，竞争激烈，可以用“圈地运动”来描述此种情境。

1.房地产的位置对于房地产投资的影响

2010年10月份位于山东省莱芜市中心区域的一级地段，每平方米的平均房价为5500-6000元，而在市郊的，房价每平方则不足2500元。通过莱芜房地产市场进行调查与实践证明：房地产的投资收益与位置优劣成正比例关系。区位、区位、区位，一直是房地产界的黄金定律。在现在的地产投资决策中，地段因素的影响并没有降低，只不过人们对地段的分析不仅仅局限于交通因素，而扩大到了整个社区的环境因素。那么，在购置房产时，投资者应该怎样去判断其地段、环境、位置或地点的优劣呢？一般说来，不同类型和用途的房产对位置的要求是不一样的。通常，住宅用房产的价格因其周围环境状况、交通是否方便以及距离市中心的远近，有很大差别。商务办公楼的用户，大多数都希望办公地点位于繁华地带，交通方便，距其他业务单位、金融机构近，方便业务上的联系。而商店和购物中心则更注重所在地域对商业服务的需求以及这种需求是否还在增长与增长幅度的大小。

城市的发展空间是有限的，土地属于有限的不可再生资源，是不可替代资源，而房子几乎是可以无限更新换代的，二者市场价值是不可以相提并论的。城市发展空间的局限性和土地资源的稀缺性决定了与土地价值相关联的区位价值才是决定房地产价值的根本。因此，选择区位价值潜力高的房地产项目投资或自用才是一个明智的购房者聪明的选择。那么，是不是当前价格高的地区便是区位价值潜力高的地段呢？当然不是，区位价值高并不意味着当前其物业的价格处于高水平。

房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。虽然房地产的地理位置是固定不变的，但是其社会经济位置随时可能发生变化。我们说置业投资成功的关键在于位置优劣的选择，这并不意味着只有在已经形成的优良地段购置房产才能获得较高的投资收益和保值增值的利益。因为，地段优良的房产，虽然租金收益较高，增值也快，但价格不菲，相对于投资额来说，回报并不一定就高。相反，如果在那些虽然现在还不算优良、但极具发展潜力的地点购置房产，由于其相对价格较低，极有可能获得高额回报。房地产的社会经济位置会随经济建设、周边环境的改善而变化，随着交通条件的改善、城市规划布局的调整，城市区位价值的格局也在悄然发生改变。不是地价最贵、售价最贵的物业就是未来价值增长最大和最快的物业。例如，社区人口扩增及服务功能的不断完善、政府的政策倾斜、基础配套设施建设等。大凡具备这些条件的区域，或早或迟都会转化为热点。人气集聚，热点形成，就会引起整个地段房产价格上涨，理所当然地带动房产增值，给投资者带来丰厚的回报。“不求最好但求最贵”的开发、销售思路肯定是使市场脱节的。例如，莱芜市政府住宅所在的地盘地段是在2005年以极低的价格通过公开招标竞争购入的。时隔5年（2010年），现土地增值达15倍之巨，物业价值直线上升。

2.房地产的位置对于房地产价值的抗跌能力的影响

房地产位置的好坏不仅仅决定他的价值的高低而且还决定了房地产价值变动的抗跌能力。市区的贵重物业具有很好的投资价值，具备很高的保值能力。在地产时势好的时候，市区盘、郊区盘都会升值；时势不好的时候，郊区盘的跌幅将比市区盘大得多。

内容摘要随着大都市中心城区生态环境的恶化以及旅游环境容量的趋向饱和，使得大都市郊区旅游逐步受到了旅游者的青睐和城市旅游规划部门的重视。本文以杭州市为例，在实际调查问卷的基础上探讨大都市中心城与郊区旅游的空间相互作用问题，以期能够对大都市郊区旅游的发展及旅游资源的开发利用提供些有益参考。

引言

当前，城市快节奏生活造成的心理压力、都市中心城建筑森林的苍白、环境污染的危害使不少城市居民期望能短暂地逃离城市。1995年在对上海市民的调查中发现，期望周末双休日能外出旅游度假者占被调查人数92%，其中期望回归大自然，去野趣浓、环境幽静、空气清鲜的目的地占51。4%。收入水平的提高、对外交通条件的不断发送使都市居民的愿望逐渐转化为行动，节假日都市居民大规模的郊游活动直接刺激了郊区旅游行的开发。此外，每逢“五一”、“国庆”长假，大量外地游客拥入大都市中心城区，造成城市核心区的旅游接待、旅游资源及生态环境等不堪重负，这也促进了城市旅游规划部门下决心对郊区旅游地进行开发。如杭州市就根据自身西部旅游资源特别丰富的特点（西部旅游资源约占杭城旅游资源总量的2/3）①，提出了“旅游西进”、“西湖西进”等开发西部旅游资源的一系列战略决策，以拓展城市旅游空间、促进城市旅游业的可持续发展。

所以，有关大都市郊区旅游问题的研究成了目前一个十分有意义的研究方向。本文以杭州市为例，谈谈大都市中心城与郊区旅游的空间相互作用问题，旨在抛砖引玉，为当前方兴未艾的大都市郊区旅游资源开发与利用提供些有益思路。

1大都市与大都市郊区的内涵

1．1大都市的内涵