国际物业税范文10篇

摘要：物业税是针对不动产而征收的。为解决我国现行房地产税收制度和政策中存在的种种问题，物业税的开征已经被提上了议程。本文介绍了国外物业税征收的概况，并通过借鉴国际经验，对我国开征物业税提出了几点建议。

关键词：物业税国际经验借鉴

财产课税是对纳税人拥有的财产或属其支配的财产课征的税收。严格来说，财产课税是一个税收体系，它包括若干不同的税种。物业税只是财产课税的其中一种，它属于从价税，是对不动产的保有环节进行征收的税种。从各国的征收实践来看，物业税的征收主体、征收范围、征收方式都各不相同，没有统一的形式。而且对这一税种的具体称谓也并不完全相同，有的国家（地区）称为不动产税、地方财产税、财产税、房产税、土地税，也有的国家（地区）直接就称为物业税。

各国（地区）开征物业税的概况

美国对不动产保有课税只设置单一的税种，称之为财产税（也即物业税）。财产税是美国地方政府重要的财政来源，是地方税的主体税种。美国财产税的纳税义务人为不动产的所有人。课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋建筑物。财产价值的估算是美国财产税征收的核心。经过多年以来的发展，美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。评估主要采用三种方法：一是比照销售法，即通过比较最近在时常被售出的类似财产的价格来估价；二是成本法，即在历史成本的基础上根据折旧予以调整；三是收入法，即根据财产未来产生的净收入现值来估算财产的价值。财产税的税率是由各地方政府自行规定的，税率一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定。各地方政府为加强对财产税的征收，还建立了比较详细的财产信息管理制度。资料卡片是其中最常见的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情况、估价的组成和变化情况、建筑的种类、土地的类别、房屋种类和数量等。在使用计算机加以管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息，可以作为对财产价值重估时的参考，也可以为个人所得税的计算和检查提供必要的参考。美国财产税的优惠规定主要是针对非商业用途以及对年长公民和残疾人的减免。一般对政府、宗教、教育、慈善等非盈利组织免税；对家庭自用住宅设一定的宽免；对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定的标准时可享受一定的抵免额，用来抵免个人所得税或直接退回现金；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。

英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目前唯一的地方税，是按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租约居住人、特许居住人、业主等几类。如一处住房为多人所有或多人居住，则这些人将共同负有纳税义务。居民住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5年重估一次，按房产的价值分为A～H共8个级别，分别征收不同的税额。一般情况下最高税率是最低税率的25倍。具体每个级别的税率全国并不作统一规定，由各地区政府根据当年预算支出情况而定。英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免、过渡减免四大类。其中，优惠主要是针对没有收入支持或低收入的纳税人，优惠多少则取决于纳税人的收入、储蓄和个人境况，最高可达100%。伤残减免主要是针对某些伤残者，在征税时，可以降低其住房价值应纳税的档次，给予适当的减税照顾。

美国对不动产保有课税只设置单一的税种，称之为财产税（也即物业税）。财产税是美国地方政府重要的财政来源，是地方税的主体税种。美国财产税的纳税义务人为不动产的所有人。课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋建筑物。财产价值的估算是美国财产税征收的核心。经过多年以来的发展，美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。评估主要采用三种方法：一是比照销售法，即通过比较最近在时常被售出的类似财产的价格来估价；二是成本法，即在历史成本的基础上根据折旧予以调整；三是收入法，即根据财产未来产生的净收入现值来估算财产的价值。财产税的税率是由各地方政府自行规定的，税率一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定。各地方政府为加强对财产税的征收，还建立了比较详细的财产信息管理制度。资料卡片是其中最常见的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情况、估价的组成和变化情况、建筑的种类、土地的类别、房屋种类和数量等。在使用计算机加以管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息，可以作为对财产价值重估时的参考，也可以为个人所得税的计算和检查提供必要的参考。美国财产税的优惠规定主要是针对非商业用途以及对年长公民和残疾人的减免。一般对政府、宗教、教育、慈善等非盈利组织免税；对家庭自用住宅设一定的宽免；对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定的标准时可享受一定的抵免额，用来抵免个人所得税或直接退回现金；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。

英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目前唯一的地方税，是按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租约居住人、特许居住人、业主等几类。如一处住房为多人所有或多人居住，则这些人将共同负有纳税义务。居民住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5年重估一次，按房产的价值分为A～H共8个级别，分别征收不同的税额。一般情况下最高税率是最低税率的25倍。具体每个级别的税率全国并不作统一规定，由各地区政府根据当年预算支出情况而定。英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免、过渡减免四大类。其中，优惠主要是针对没有收入支持或低收入的纳税人，优惠多少则取决于纳税人的收入、储蓄和个人境况，最高可达100%。伤残减免主要是针对某些伤残者，在征税时，可以降低其住房价值应纳税的档次，给予适当的减税照顾。

日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，按应税财产所在地，由各市町村或都道府县分别征收，是地方政府收入的主要来源。固定财产税是对土地、房屋和建筑物、商业有形资产征收。城市规划税是城市规划事业和土地规划事业的财源，对土地和房屋的所有者课征。固定财产税的税基为各市町村《固定财产登记册》中所列示的应税财产评估价值。在评估土地的价值时，每次单独对同一类土地进行评估，如住宅用地、农业用地和森林用地等。然后以某一区域内一定数量和标准的土地，作为同一类土地价值的标准，每块土地的价值可以依据标准土地的价值并结合周围环境而定。在评估房屋和建筑物的价值时，根据住房供给政策，对房屋提供税收减免。具体减免规定为，2002年3月31日前新建的面积为50-120平方米的房屋，在前三个纳税年度减征50%；2002年3月31日前新建的3层以上的耐火住宅，面积为50-280平方米的，前五个纳税年度减征50%。除此住房供给政策的减免规定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社会福利以及地方税法案规定的其他用途的财产免税，中央政府、都道府县和市町村以及外国大使馆所拥有的财产也免税。《固定财产登记册》中所列的房屋、土地或建筑物的评估价值，依据土地市价、房屋或建筑物的替代成本的变化，每三年修订一次。每年从3月1日起，《固定财产登记册》都要向纳税人公开展示20多天。在此期间，纳税人可以进行查询，如果对评估价值有疑问，可以向固定资产评估委员会提出申诉。

加拿大的物业税也是对不动产征收，是地方的主要税种。不动产的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府来评估，政府估价一般用市场价评估法。为了将评估的误差减少到最低程度，加拿大各省都成立了专门的集中评估机构。每个省都制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大部分省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，评估师可以任意索取相关资料，当事人必须予以配合。在加拿大没有全国统一的物业税率，税率主要依据各地方政府的收支状况自行规定，因此，即便在同一省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。加拿大物业税收的减免与美国很类似，主要也是依据物业的用途和物业的所有者予以减免。主要包括对农业用地、森林用地、宗教用途的土地等给予轻税待遇；对政府拥有物业给予免税待遇。除此之外，加拿大的一些省还设有税额扣除法、延期付税法，以减轻低收入家庭和有困难的特定纳税人的税收负担

香港物业税是对土地及建筑物课征的一种税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入的业主则不需要缴纳物业税。香港对物业税的免除项目主要三项：一是由业主支付的差饷，也即物业管理费；二是来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；三是作为支付修理费及其他开支费用的20%免税额，这是一个无论实际开支数目大小而规定的划一的扣除额。物业税的税率在15%左右，2004年略为增加，为16%。香港物业的业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表内，接受税务局评税主任的评税后，再根据评税通知书的时间和税额缴纳税款。

从上述各国（地区）对物业课税的概况可以看到，物业税是地方税种，由当地政府进行征收管理。物业税均对不动产保有环节征税，即对土地、房屋和建筑物征收，一般由物业所有者申报并缴纳。在物业税税收要素的具体设置上，各国（地区）并不相同，但从征收管理来看，又都是以政府评估、个人申报为主。

一、物业税开征的时机已经成熟

众所周知．2009年全国商品房价格出现一轮过快上涨，部分热点城市商品住宅成交价格平均飙升40％左右。另据房地产中介机构统计，一线大城市的投资性和投机性购房已超过30％，而这正是导致房价飞涨的主要原因。伴随房价飞速上涨的还有部分城市过高的空置率问题，很多城市房屋空置率已大大高于国际警戒线。由此，不少业内人士认为，当前开征物业税的时机已经成熟。投机性购房需求吹大了房地产市场的泡沫，如果放任泡沫膨胀，未来将更难恢复房地产市场的平稳健康发展。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康在其提案中表示。在房地产保有环节开征物业税(房地产税)，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束。贾康同时表示．目前是推行物业税改革一个很好的“时间窗口”。开征物业税会使房产持有成本增加，抑制新房市场里的投机性购买行为．而拥有多套房产者也可能因此而转让房产．增加二手房源，一手房和二手房市场同时进行，房价自然会向合理的水平回归。

二、各国的做法、经验及启示

(一)美国。

美国是西方国家中房地产税制最完善的国家。美国联邦政府实行的是公私兼有的多元化土地所有制，联邦政府的土地，主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地及军事用地等，州、县、市政府也各自拥有自己的土地，联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要时，要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。美国将对保有阶段的土地和房屋等不动产的征税归在财产税项下，纳税义务人为不动产的所有人，课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋等，开征权由州和地方政府决定，是地方财政的主体税种．是对纳税人所拥有的财产征收的一种从价税，通常用财产的评估价值计算，这个评估价值实际上仅为市场价值的一部分(各州规定不一，从2O％到100％不等)，计税价值评估与房地产税的征收管理分别独立进行。税率由各地方政府依据支出规模、非财产税收人额、可征税财产的估计等因素“倒算”得出，名义税率一般为3％一10％。美国没有专门针对房地产出租收益征收的物业税．是将房租纳入个人总收人一并征收个人所得税。其他相关的税种主要是依据房地产交易、继承赠与以及所得。分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项目下。另外，美国为了鼓励一般老百姓买房。规定老百姓在购买第一套自己的住房时，可以免除财产税。购买第二套住房时才征收财产税，而以后再购买住房时．税率会有一个较大比例的增长。

(二)加拿大。

1引言

目前看来，开征物业税已经成为世界多个国家为了控制房屋、土地等一系列不动产的价格而采取的一种措施，并且这种措施已经越来越普遍，而物业税的目的主要是在于要求其承租人所有者或者所有者每年都需要支付一定比率的税款。可是物业税在我国的开征还存在一定程度上的争议，但不可否认的是，物业税不仅可以带动经济齿轮的运作，还可以经济运行的过程中化解其所带来的一些矛盾与争议，同时对于各级政府来说，物业税也是筹集经济收入的各种手段中的其中之一。

2物业税制定应遵循的原则

物业税既可以被称作财产税又可以叫地产税，因为它在国际上并没有一个统一的名称，不同国家有其对物业税自己的习惯性的称呼。然而物业税主要是针对一些不动产像土地、房屋等，并且明文规定所有者或者是承租人每年都要支付一定比率的税款，而应支付的税费会随着不动产的价值变化而变化。目前看来，在我国物业税的开征有着不可替代得重要意义和必要性，因此，首先要根据物业税制度的基本原则而确定物业税，这样才能够确保物业税将来的实施能够较为顺利的进行。我国物业税的制定应贯彻法定原则、中性原则、公平原则、合理负担原则，使其融合在物业税制度里。

3我国物业税开征存在问题的难点分析

在我国，税收是一种重要的财政收入来源，并且也是征税较多的国家之一。物业税一般是根据房屋或者土地征收的一种税种，然而关于房地产的税种就多达十多种。即使物业税的开征是有必要的，但是依然不能否认对于开征物业税是有一定的困难。因此我们不得不考虑以下几点问题：3.1物业税的税负总水平的确定及其基本功能的定位。对于物业税这一税种，它究竟是要包括些什么内容以及起到一个什么样的作用，这都是得明确的。并且物业税的征收规则和其奖惩性必须明文规定，保证物业税的公开、公平、公正。3.2明确好物业税与其他相关税种的关系。为了避免这种情况的出现或者把这个现象达到一个较为平衡的状态，在物业税的出台前，势必需要相关部门必须好好斟酌，完善房地产与各种税种和物业税之间的法律体系。3.3征收对象的合理性。物业税开征之前最好是能够拥有一个对不动产有效的评估体系，根据评估后的价值，再对物业税的征收情况做出调整。因此评估价值至关重要，必须找一个合理且公平公正的评估机构。3.4关于土地出让带来的难题。物业税的开征必然会影响到土地出让金，也会导致当期的财政收入大幅度下降，房地产行业的资金以及资质下降，造成房地产行业的混乱；若物业税不代替土地出让金，重复征税又是一个令人头疼的问题。

编者按：本文主要从物业税种总体设计；土地税的设计；房产税设计进行论述。其中，主要包括：物业税的课税对象为不动产--土地和建筑物、对土地类型、土地使用者的身份及土地使用的用途综合考虑、将城市和农村土地作为统一客体设计土地税种、对房屋所有权征税应当依据房屋价值规定相应的起征额、产权属于全民所有的，以经营管理单位为纳税人、我国现行房地产税制以土地面积或房产原值为计税依据、支持农业发展、因地制宜、在经济发达的省份，农村应税房屋数量多、房地产评估机制的建立是房地产课税的基础、原来由政府部门负责对房地产进行评估，应逐渐由社会中介机构来承担、原来由政府部门负责对房地产进行评估，应逐渐由社会中介机构来承担等，具体请详见。

自2003年起，我国物业税的开征正式提上日程。目前，我国已有十个城市进入试点"空转"阶段，到全国统一实施物业税应该还有一段相当长的路要走，许多问题还有待研究，"是否在农村开征物业税"就是论点之一，近期已成为公众关注的焦点。许多学者考虑到我国农村生活水平低、城乡差距巨大的现状，认为开征物业税会给农民增加新的负担，故不应在农村开征物业税。笔者认为，物业税本身不会加重农民负担，为了与国际接轨，统一城乡税制，克服现有房地产税制征税范围过窄，并充分体现税收公平原则，在城乡统一征收物业税是十分有必要的。

1物业税种总体设计

物业税的课税对象为不动产--土地和建筑物，故应在物业税下分设土地税和房产税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税，将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房产税，税收管辖权归地方。

2土地税的设计

2.1课税对象

一、物业税的含义和特点

物业税是国际通行的房地产税制，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。物业税具有以下特点：第一，征税范围确定。除少数国家对大宗折旧资产征税外，大多数国家只对土地和房屋征税，具有较强的确定性。其纳税人为房屋和土地的所有者，课税对象为房屋及其附属物，计税依据是土地、房屋的评估价值，税率多为比例税率，也有累进税率。第二，税种地位明确。财产税是实行分税制国家的主体税种。而在财产税中大部分是以土地、房屋为主体的不动产税。第三，配套制度完善。房屋评估价值符合“量能纳税”原则，而且具有“交易证据多、便于诚信纳税、收入富有弹性”的特点，世界各国尤其是市场经济比较发达，税制比较完善的国家普遍建立了严密的房地产评估制度，形成了一套较完善的财产评估体系，以配合物业税的征收管理。第四，适合地方税收管理。从税收的管理角度看，房地产特有的不可隐匿性和地域的差异性，决定了物业税适合由地方政府负责征收。一方面，地方房地产管理部门可以提供完备准确的产权户籍资料来保证征税对象的确定；另一方面，地方税务部门负责征收管理也符合征收的便利原则，降低税收成本。综上所述，物业税是以拥有或占有土地及地上建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收的一种税。物业税在国际上是地方政府收入的主要来源，以市场价值或评估价值为核心的税基体系，而且有规范和严密的财产登记系统和完善的财产评估体系。

综观各国税制，凡实行中央与地方分享税制的国家，物业税基本上划归地方，构成地方税的主体税种。以美国为例，美国实行彻底的分税制财政管理体制，各级政府的收入90%以上来自于税收。联邦、州、地方三级政府各有自己的主体税种，并各种拥有比较独立的税收立法权、管理权和税款的使用权。地方政府的主体税种为财产税。再例如香港，香港地区目前的房地产税收主要有三种，包括印花税、物业税和差晌。香港“物业税”不是以房地产市值为计税基准，而是以房地产出租的租值为计税基准，这就避开了因土地使用年限不断下降而形成房地产市值下降从而影响税收的问题，应当承认采用房租为计税基准是一个好办法，虽然房地产因土地年限下降而房地产市值下降，但房租并不受影响，哪怕到了土地批租期限的最后一年，只要地段好、房屋质量好，房租是变化不大的，因而“差饷物业税”收入也是可以稳定的。

二、开征物业税带来的影响

1、有利于规范房地产税收制度

目前我国房地产税制存在很多问题。税种复杂，内外税制有别。在房地产保有环节，对内资企业和个人征收房产税和城镇土地使用税，对外资企业和个人征收城市房地产税，形成内外有别的两套税制，不利于公平税负下的内资企业和外资企业的平等竞争。还有一些如税基不合理、重复征税、税负负担较重等一系列问题。要解决这一问题，必须要改革现行的税费体制，通过开征物业税，将部分税种合并与取消，并清理房地产乱收费现象，严格取消不合理、不合法收费。根据WTO相关原则，统一内外税制，对内外资企业、个人统一征收物业税。变复杂的税费制度为较为规范简化的税制，避免重复征税。并进一步规范土地或房屋的转移与交易，有利于房地产税收制度的规范，为房地产企业减负、激活并规范房地产市场创造条件。

一、物业税概述

物业税，是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节，其中，取得环节包括房地产取得、房地产开发等；流转主要是指房地产转让、赠与、继承、分析家产等；保有指持续地持有房地产产权。物业税是对财富存量的课税，主要发生在财产的保有阶段。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政的重要来源。

物业税具有以下特征：第一，物业税是一种财产税，其以财产的持有为课税前提，以财产的价值作为计税依据。第二，物业税是对不动产课征的经常税。第三，物业税是房地合一的税收，物业税的征收不仅针对建筑物，还针对建筑物附着的土地。

我国官方2003年首次提及“物业税”这一概念。2003年中共中央十六届三中全会在《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年4月七部委联合《关于做好稳定住房价格工作的意见》提及充分运用税收等经济手段充分调节房地产市场；2006年我国在北京、深圳、重庆、南京等六城市开展物业税“空转”试点工作。中国高层的一系列举措，为物业税的开征创造了有利契机。目前，有的学者建议结合我国现实情况，把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税合并为物业税，在房产的保有环节征收。

二、我国现行房地产税的现状

我国现行房地产税制（包括相关行政收费）存在诸多问题，其现状可大致概括为如下几个方面：

税制改革不仅涉及税制本身的优化问题，而且与改革所面临的宏观经济环境紧密相关，既不能太超前，也不能太滞后，必须充分适应经济发展，又要促进经济发展，物业税改革也不例外。

有鉴于此，在当前这样一个经济转型，市场经济逐步完善的过渡时期，建立物业税制应当统筹规划，分步实施。

物业税建设涉及面广，要解决的问题既多又杂。它对房地产市场的健康、稳定持续发展，甚至对当前和今后一个时期我国宏观经济健康稳定发展都会产生重要影响；物业税制建设对财政收入和税制格局的变化，对地方税体系的建立和完善，对居民收入分配的调节，缩小贫富差距，对促进房地产的有效合理使用，对建立资源节约型、环境友好型社会都将产生较大而深远的影响。物业税制建设不仅要研究解决税权、税负、税费合并问题，还要研究解决征税范围（包括纳税人和征税对象）、计税依据、税率、减免税等税制问题，同时要研究解决物业税征收管理方法及配套措施，以确保物业税各项政策得到正确贯彻执行，不断提高物业税征收率问题。

物业税制规划和建设应当首先贯彻党的十六届三中全会决议提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”、“稳步推进税收改革”的原则；其次要贯彻“税制统一、税权下放、调节收入、节约资源、便于征管”原则。物业税制建设的目标应当是：将物业税制建设成国家税制体系中的重要税种，地方税体系中的主要税种，省以下地方政府财政收入的主要来源（超过50％），能发挥聚财和调节分配的税收职能作用，促进房地产市场持续健康稳定发展，提高房地产有效管理利用水平，节约资源，保护环境，既能与国际财产税制相衔接，又符合中国国情的税制。

物业税制建设的方法应当是研究规划，制定方案，进行试点，改进完善，全面施行。研究规划，就是要动员和组织财税理论界、财税部门、政府土地房屋管理部门和社会上关心物业税制建设的人员对物业税制建设中的问题从理论上、实践上进行研究，先做出总体规划，在此基础上对各个阶段要解决的专题问题进行专门研究。提出几套方案；制定方案，就是综合备方案的优劣制定一套比较可行的方案；进行试点，就是将上述方案选择部分地方进行试点，对试点方案进行检验；改进完善，就是根据试点的情况对试点方案进行修改、完善；全面施行，就是将通过试点修改和完善的方案在全国推广施行。推广试行也可先大城市及郊县，后中小城市及郊县、乡镇、工矿区，再到其他县、镇及农村。

物业税制建设的步骤应在统筹规划的基础上，综合考虑改革的轻重缓急、难易程度、国家宏观调控要求，社会各界及房地产拥有者和使用者对房地产税制改革的接受程度等各方因素，科学安排改革的步骤：

【摘要】物业税的具体开征还面临着困难,理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议,本文从物业税税基评定的理论基础开始论述,列举了设计物业税的众多观点,并认为我国开征物业税应遵从“公平论”、“受益论”和“资源配置论”的指引。在税基评定方面,本文分析了“基准地价说”、“市场交易价格说”、“机构评估价值说”和“认定价值说”的利弊,并认为“认定价值说”较为适合中国的现实国情,提出了物业税的开征应该遵循公平、客观、科学的原则。

【关键词】物业税博弈物业税税基评定

2003年10月,中共中央第十六届三中全会通过的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》明确指出,“实施城镇税费建设改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费”。2007年10月1日起实施的《物权法》为开征物业税提供了法律保障。随着物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十省市模拟试点工作的进行,物业税又再次被推向风口浪尖。但物业税的具体开征还面临着困难,理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议,本文认为,只有首先解决物业税税基的价值评定问题,才能为开征物业税扫清前期障碍,讨论税制的制度设计问题远比探讨技术操作更为重要。

一、物业税的相关理论

物业税是以土地、已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等为课税对象,要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。“物业”一词是实物与权益的综合体,通常在国外被称为不动产,而在我国大陆则习惯称之为房地产。国内学者对物业税作了一系列的研究,甚至有人认为,物业税就是财产税,也可以称之为不动产税。这些观点的正确与否直接影响到物业税的设计基础。下面,本文阐述物业税和我国现存财产税的关系。

1、物业税是财产税的一种

内容提要：本文从我国开征物业税的目的和理由着手，在借鉴当今世界各国有关房地产（物业）税费经验和做法的基础上，指出了我国开征物业税的难点，并提出其现实选择。

关键词：物业税国际惯例难点现实选择

“物业”一词源于香港和东南亚，其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税，是财产税的一种。将现行不动产税制改革为物业税的目的和理由，学界较一致的认识为：一是我国现行不动产税制存在诸多问题，改革势在必行，如征税范围过窄，税基覆盖不全；计税依据不科学；税率设计不合理，畸轻畸重，妨碍税收调节作用正常发挥；内外税制不统一，有违国民待遇原则；税费重复设置，收费过多过滥，企业负担较重等。二是开征物业税可降低目前过高的房价。据中国财经信息网披露，在我国的房价中，税费及房产商利润占到了60%，建筑成本只占40%.而在国外的房价中，建筑成本占房价的70%，税费及房产商利润约占30%.从理论上说，如果根据美英等国的经验开征物业税，在购买新房这一环节上，消费者至少可以减少10%～20%的购房成本，这样可使居民的置业门槛相应降低，有利于房地产的合理流动和土地的集约经营。三是开征物业税有利于避免批租制的弊端，抑制投资泡沫。四是开征物业税有利于调节社会贫富差距。五是开征物业税有利于与国际接轨。

一、当今世界各国房地产（物业）税费政策的共同取向

世界各国都非常重视房地产（物业）税费制度建设，在市场经济发达国家，由于土地、房屋多为私有，因此土地房屋税收关系比较明确。房地产（物业）税收是建立在一定的土地制度基础之上的，虽然不同国家土地制度的差异导致了房地产（物业）税收性质的不同以及征收方式和办法的不同，但是总体来看都存在着共同的政策取向。通过对美国、加拿大、澳大利亚等发达国家和地区，以及肯尼亚、印尼等发展中国家和地区的房地产（物业）税费政策的比较研究，现将其共同点归纳如下：

（一）“统一名称，合并征收”是大多数国家房地产（物业）税收政策的一个重要特征