国际房地产范文10篇

一、引言

2004年以来我国房地产价格不断攀升，到2008年增幅有所缓和，呈下降趋势，其波动变化很大。按照世界银行的标准，房价收入比是测度房价是否虚高的一个重要指标，指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值。目前我国的房价收入比大于10，与发达国家1.8—5.5相比偏高，已经远远超出了发展中国家3—6的合理区间。房地产价格问题已经成为中国当前经济发展中的一个突出焦点，国内不少学者从不同角度对此进行研究。韩冬梅、刘兰娟、曹坤(2008)基于状态空间模型对上海的房地产价格泡沫进行实证研究，论证了上海房地产价格泡沫的存在：周京奎提出了金融支持过度假说，论证了在房地产局部均衡的框架下金融支持过度与房地产泡沫生成和演化的过程；余铠(2007)从房地产价格内在运行特性入手，分析房地产价格形成的利益主体的价值取向，剖析房地产价格上涨的内生循环机制，在此基础上提出加大国家宏观调控力度。必须从切断房地产价格上涨链条着手。

国际游资是指为追求最高报酬以最低风险在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金，其投机性移动主要是逃避政治风险，追求汇率变动。重要商品价格变动或国际有价证券价格变动的利益，规模巨大、流动性快、投机性强，隐蔽性强，容易对一国有限弹性的盯住汇率制度或固定汇率制发起冲击。随着我国改革开放的深入，货币和经济自由化不断发展，它对我国经济的影响越来越显著。2003年以来，预期人民币升值，大规模的短期国际资本流入我国，在国内金融市场尚未放开的背景下，具有稳定高收益的房地产行业成为其投资平台。中国国家统计局统计，2008年1—9月看好人民币升值而涌入的国际游资超过800亿美元。这推动了房地产价格泡沫泛起，而一旦国际游资流入发生了突然“逆转”，会使得我国房地产业崩溃。房地产行业是我国经济的支柱产业，本文将从开放经济的视角关注房地产价格的波动。关注国际游资对我国房地产价格的影响。

二、理论基础：国际游资对房地产价格影响分析

国际游资对我国房地产价格的影响主要通过对可贷资金市场、外汇市场进而对房地产市场的作用实现。由于房地产兼有商品和资本两重属性，本文将从其属性，进一步基于汇率决定模型，利用贸易条件图形法，在货币供给的视角下具体考察国际资本流入对我国房地产价格的影响。

(一)分析前提：国际游资冲击对可贷资金及外汇市场的作用

跨入2002年的房地产市场在热闹的求钱声中又走到了年末，在一片不见刀光剑影，只闻你吆我喝和你上市我结盟的游戏面前，演绎了一出出“几家欢喜几家愁”的找钱故事。房地产业在做大做强的旗号和指引下从未有过像2002年这样热烈联手金融机构和向资本市场迈进。连横也好，合作也罢，上市也好，买壳也罢，这个年轻又“贫乏”的产业确实是在一步步走向成熟和“富有”。

透过喧闹的声音和纷繁的脚步，我们最关心的自然是热闹下面实实在在的房地产融资新渠道的出现，透过对本年度房地产六大投融资的成功以及艰难的经历，让我们真正明白：房地产融资还需要太多的支持和关爱!

房企借壳上市真忙

游荡于证券市场多年的广州恒大终于可以把自己的资产“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受让了在深圳上市的“琼能源”，成为“琼能源”的第一大股东，顺利实现了借壳上市。这可以说是房地产企业艰难上市的一个缩影。

可以说，买壳上市，在2002年已开始成为很多新锐房地产公司快速扩张的必由之路，并引发了房地产行业的巨大能量。继阳光股份、光彩建设、珠江控股、金融街被北京的房地产企业成功买壳后，房地产资产忙于“上市”成了资本市场上一道亮丽的风景线。

在北京，一些开发商频繁地出入投资银行或者咨询顾问的写字楼，或者直接聘请投资银行顾问为自己讲课，熟悉如何进入资本市场。作为一位投资银行家，林先生近几个月来已经为4位开发商咨询过有关资本市场的项目。他说：“这些人都是近几年在北京成功做过

近年来，我国的房地产问题一直受到政府、民众、社会的广泛关注，尤其是城市商品房价格上涨很快，成为社会各界关注的热点。我国房地产市场所面临的投资性需求旺盛、供给结构不合理、房价不断攀升等一系列问题，除了地方政府政绩考核制度、财政分权制度、土地制度等方面的制约因素，以及房地产市场形成时间较短、行业自身管理能力有限等原因外，房地产税收制度不成熟也是一个重要成因。

税收是国家调控房地产市场有效的经济杠杆之一，一个结构完备、运行良好的房地产市场，离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。但我国现行的房地产税收制度尚存在诸多不合理因素，不能充分发挥税收应有的功能，一定程度上阻碍了房地产市场的进一步发展。因此，有必要借鉴西方发达国家房地产税制的成功经验，健全并完善我国房地产税制，从而促进我国房地产市场的健康发展。

一、国外房地产税制的特点与启示

各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节。尽管由于经济发展水平、房地产行业发展状况等方面的不同，各国的房地产税制在课税体系与税制要素设计上都存在一定的差异，但总体来看，各国的房地产税制还是具有许多共性的。

（一）课税环节多，覆盖面全

市场经济发达国家在房地产的取得、保有和转让等多个环节设置了相关税种,基本上涵盖了房地产业的各个方面和房地产交易的全过程。

一、房地产税税制要素的国际比较

(一)课税对象

通常房地产税的课税对象包括所有的房地产。有时，不同的房地产会受到不同的对待。有的国家将房地产按其用途分为住宅用、商业用(非住宅用)，如英国、芬兰、荷兰，有的还进一步分为工业用(生产用)及农用等，如加拿大、新西兰、澳大利亚。有的国家将房地产按其地理位置分为农村、郊区和城市房地产，如阿根廷、西班牙。有的国家只对土地征税，有些国家只对建筑物征税，但大多数国家既对土地也对建筑物征税，而且通常合在一起征收，如美国、加拿大、菲律宾、英国、德国等。也有少数地区和国家对土地和建筑物分开征收，分设税种，如香港的差饷税不包括土地，对土地单独征收地租税，台湾地区设立地价税和房屋税。由于各国的房地产税内涵有所不同，因此名称有所不同。

(二)税率

不同国家之间地方政府决定房地产税率的自由程度差异很大。有的国家和地区由中央政府统一决定，如韩国、新加坡、香港地区。有的国家则完全由地方自行制定，如美国、加拿大、新西兰、芬兰等。有的国家由地方制定但接受国家最高税率限制，如马来西亚、菲律宾，西班牙等。马来西亚限制为不超过年度房地产价值的35%或改良价值的5%，菲律宾限制为省、市或地方分别不超过评估价值的1%、2%，西班牙则根据相关条件分别对城市和农村限定最高税率。有的国家则将税率限定在一定的范围内，如阿根廷、丹麦。阿根廷规定税率为地籍价值的0.06%～2%之间，丹麦为土地价值的1.6%～3.4%之间，澳大利亚的大多数地区倾向于未改良土地价值的1%～1.97%之间。还有的国家由中央制订基准税率，地方决定变动乘数，如德国、奥地利。德国为地方决定300%～600%的乘数，奥地利为地方决定不超过500%的乘数。从税率形式看，大部分国家采用比例税率，如新加坡和我国香港地区实行统一的单一比例税率，新加坡为10%，香港地区为应纳税价值的5%。也有国家采用超额累进税率，如塞浦路斯。还有的采用定额税率，如新西兰。有的国家针对不同类型房产分别采用不同形式的税率，如韩国对住宅性房屋按超额累进税率征收，对高尔夫球场、高级娱乐场所等按比例税率征收；英国对经营性房地产采用比例税率，对住宅性房地产采用分等级征收定额税的办法。

许多国家和地区根据房屋用途、房屋地理位置、住房价值、房屋种类的不同采用差别比例税率。

在中国刚刚加入WTO之际，探讨一下我国房地产企业利用国际金融机构贷款利弊的问题，为以后房地产企业与国际惯例接轨，开拓引进外资新思路，可以提供有益的借鉴。

一、国际金融组织贷款的性质及特点

国际金融机构贷款利率较低，偿还期长，贷款条件优惠，其贷款原则为投资很大、且一段时间无利可图的项目，但最终能获得较大利润或者其利润被转移到其他部门去实现。其最显著的特点是:贷款利率低于市场利率，且固定不变，收取的杂费很少。国际金融机构贷款，在我国主要是世界银行、亚洲开发银行。相比而言，亚洲开发银行贷款在审批时耗时较长，而且在不同时期有不同的业务重点领域。中国建材行业被列于亚洲开发银行环境保护的重点领域，借款期限一般为15-25年，宽限期为2-7年。

我国的建材行业已经在利用国际金融机构贷款方面，为房地产企业做出了很好的表率。现在国内的房地产企业，由于在地域、工程项目、融资范围等方面的限制，基本上没有利用到国际贷款。

二、利用国际金融组织贷款的利弊

利用国际金融组织贷款的优点，概括起来有以下几点：

一、房地产金融体系结构

1.房地产金融体系的组织机构体系

房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体，也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位特殊，它一方面充当着资金供给者，另一方面又是资金的需求者，吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。

2.房地产金融体系的金融工具体系

在房地产市场上使用的金融工具有很多，可以将其大体上分为两类:一类是一般金融体系通用的，例如债券、股票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特有的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。

3.房地产金融体系的配套设施体系

【内容提要】从理论上讲，收入分配（按劳分配和按生产要素分配）的结果势必导致收入差距的存在。由于实行两种分配方式而形成的收入差距不仅是合理的，而且是公平的，因而能够调动劳动者和生产要素所有者的积极性和创造性，有利于经济效率的增长。

【英文摘要】Theoreticallyspeaking，theresultofincomedistributiOn（distributiononworkandonproductionfactors）leadstoinevitablegaps.Thepaperholdsthatthisgapisfairandreasonable，anditcanarousetheenthusiasmandcreativityoflaborsandownersofproductionfactorshencepro-pellingthegrowthofcommercialefficiency.

【关键词】收入差距/按劳分配/按生产要素分配/经济效率incomegap/distributiononwork/distributiononproductionfactors/commercialefficiency

无论是按劳分配还是按生产要素分配都会拉开收入差距，甚至扩大收入差距。这一方面是由按劳分配与按生产要素分配的内在规定和内在要求决定的，另一方面是由市场经济的基本规定和基本要求决定的。按劳分配和按生产要素分配都是以劳动价值论为基础，因而都要通过市场经济规律才能得以实现。由于在收入水平提高的过程中，人们的边际消费倾向降低，由按劳分配所得的部分收入以及按生产要素分配所得的收入必然要转化为个人财产，并由此获得财产收入，将会进一步扩大差距。

一、按劳分配与收入差距

（一）按劳分配与平均主义格格不入

摘要:2010年,海南省房地产市场在经历国际旅游岛规划出台时期的泡沫化膨胀过程后,正面临着新一轮房地产调控政策的长期影响。对此,本文从分析海南省房地产市场运行的特点出发,探讨了房地产新政出台后海南省房地产市场面临的风险,并提出防范和控制市场风险、促进海南省房地产市场平稳健康发展的政策建议。

关键词:海南房地产;国际旅游岛规划;楼市调控;风险

2009年末,国家出台了关于海南国际旅游岛建设的若干意见,国际旅游岛建设正式上升为国家战略[1]。受此影响,海南省房地产市场经历了新一轮的高速发展时期,房价大幅上涨、成交量迅速增加、各区域房地产开发热潮此起彼伏。此后不久,中央出台了“国十一条”和“新国十条”等一系列政策措施,对楼市展开全面调控。海南省房地产业在经历新一轮的泡沫膨胀过程后,再次面临政策调控带来的风险。对此,本文首先分析在国际旅游岛建设背景下海南省房地产市场发展的主要特点,其次探讨新一轮政策调控给海南省房地产市场带来的风险,最后提出维护海南省房地产市场健康发展的政策建议。

一、海南省房地产市场运行的主要特点职称论文

(一)房地产成为海南省经济发展的支柱产业

近年来,海南省房地产开发投资保持较快的增长势头,房地产业对经济增长的拉动作用也日益凸显。2007年至2009年,海南省房地产开发投资总额分别达到126.96亿元、189.31亿元和287.9亿元,增速分别为42.2%、48.4%和44.3%。随着海南省楼市的不断升温,房地产开发投资在城镇固定投资中的比重逐年上升,于2009年达到30.5%,且高于全国同期水平11.8个百分点。同时,房地产税收占海南省地方财政收入的比重也逐年提高,从2004年的9.74%增长至2009年的15.73%。2010年一季度,房地产开发投资占全部投资总额的40%,房地产业对经济增长的贡献率达到35.1%,对服务业增长的贡献率达到48.9%①。目前,海南省经济发展较为依赖房地产业拉动,其在加快城市建设、改善人居环境、增加就业和带动相关产业发展等方面做出了重大的贡献。

[摘要]本文针对近年来外资大量涌入我国房地产市场这一现象，深入分析了外资进入的主要成因及其对我国房地产市场发展的影响，并在此基础上提出了加强对外资宏观调控的有关对策建议。

[关键词]外资房地产市场宏观调控

近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的加快，房地产市场逐渐活跃,大量外资不断涌入我国房地产行业,并呈逐渐膨胀之势。据有关资料显示，房地产市场已成为外商直接投资的第二大行业。2006年一季度，境外机构和个人购买境内房地产结汇12.49亿美元，增长211.4%。外资已经成为我国房地产市场的重要参与者，其影响和作用不可忽视。

一、外资进入我国房地产市场的成因

1.我国现行房地产业政策的不完善和监管不力

我国目前对产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则做出明确的规定，房地产基金处于无法可依的状态,这为国外投资机构大规模进入房地产提供了便利条件。另一方面，我国各级政府和部门对外资进入房地产市场监管不力。例如，2004年11月我国的《外商投资产业指导目录》中，将普通住宅作为鼓励类外商投资产业目录,将土地成片开发、高档宾馆、别墅和高档写字楼等作为限制类项目。

摘要在市场经济条件下，要实现房地产业的可持续发展，必须健全房地产市场可持续发展的运行机制。通过分析我国房地产业可持续发展的内涵以及其运行机制，认为其包括五项内容，即房地产业可持续发展的竞争机制、创新机制、约束机制、自我调节机制以及宏观调控机制。

关键词房地产业可持续发展运行机制

房地产业关联度高、带动力强，房地产业可持续发展对推进整个社会的健康快速发展具有十分重要的意义。房地产业可持续发展的内涵是在不损害后代利益的前提下，合理有效地开发利用资源，实现长期持续的产业增长及其结构优化，既保证当代人对房地产产品及服务的需要，维护其资源的供需平衡和良性循环，又不损害后代人满足发展需要的权利。

房地产市场的运行应遵循以下几条原则：第一，合法原则。房地产市场的主体必须遵守法律，合法开展经营活动；第二，安全原则。防范风险是房地产业可持续发展的一项重要原则；第三，竞争原则。房地产业应在合理适度竞争的基础上提供高质量的服务；第四，服从原则。房地产市场运行的目标应服从于国民经济整体发展的目标。

在市场经济条件下，要实现房地产业的可持续发展，必须健全房地产市场可持续发展的运行机制。房地产市场可持续发展的运行机制包括竞争机制、创新机制、约束机制、自我调节机制以及宏观调控机制。

1竞争机制