购房合同范文10篇

签完认购书后，接下来就是签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或商正式签定购房合同。公务员之家，全国公务员共同天地

预售合同（期房）和出售合同（现房）区别

购房合同一般包括商品房预售契约（期房）和商品房买卖契约（现房）两种。

二者区别在于：

1：预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。

2：商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房）销售。

问：刘先生说自己与开发商签订了商品房买卖合同，说好今年底交房，现在想把产权人改成儿子的名字，是否可行？

答：这要有个前提，刘先生的儿子必须领到身份证。在这个前提下再分两种情况，一是商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这时只要同房产商协商，公务员之家，全国公务员共同天地把合同注销，以其儿子的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了，此种情况不涉及税费。第二种情况是已经登记过，这就麻烦些了，如果该商品房未竣工验收，则可以更名，但要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时只需支付相关手续费用。如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名，需要产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在刘先生儿子的名下，这实质上是一种房产继承了。人们常说的“合同改名字”，严格来讲是不规范的。建议购房者在签购房合同时，不妨在合同上同时写上自己和儿子的名字，产权人写刘先生的名字，共有人写儿子的名字，表示二人共同拥有这份产权。因此到最后儿子就是第一继承人，产权可以全部落到儿子身上（前提公务员之家，全国公务员共同天地是儿子是惟一的继承人），但同时作为惟一继承人的儿子必须到时去房产交易中心办手续，再重新核发一份有其单独名字的产权证。也可以按份共有，在产权证上标明各自所占的份额，可避免在产权继承时交纳全额的税费。

购房之前签订的合同，一个非常重要的一点，在你定下这个房子，并且交了一定数额的定金之后，开发商会跟你签订一个定房书之类的东西，这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充分的时间对相关的条款进行研究，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合同的一些准备工作。

第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的一个就是北京市商品房的销售或者预售许可证，按照北京市的相关规定，销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，如果你看到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子不需要办理销售许可证，应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一致。

再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可，如果是销售公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。

第三，要携带相关的一些证件，如果是北京人，需要携带身份证，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是外地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有营业照的复印件等等。

第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现场签定合同的，需要事前签订授权书，并且经过公正。如果是16岁以下人购房的，比如说由家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护人，必须在未签约前，必须到公证处进行公证。

下面针对购买合同的重点条款，把签定合同过程中的每一条需要注意的问题，向你做事一个介绍。购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。在某些情况下，在开发商签合同之前，看不到销售许可证，比如说销售许可证去换新的，或者放在其他的地方，按照规定，这是不允许的，必须在售楼现场，遇到这样的情况，可以上网查询，有一个北京房地产的网站，在里面专门有一个查询销售许可证的功能，您在上面如果输进看到销售许可证的复印件或者号码，会告诉你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式等等。

在房地产买卖交易中，个别房地产公司使用不规范购房合同，其中对客户不排除有“挖坑、埋雷”之嫌，消费者应给予足够的重视，否则极容易吃哑巴亏。一般说来，购房者应该从以下几方面加以防范。

个别不规范的购房合同，对购买者的制约条款十分到位，对开发商的制约则显得含糊，一旦产生问题买卖双方对簿公堂，消费者将立于不利之地。例如有的合同约定：“购房者不按合同约定时间付款，则应按公务员之家，全国公务员共同天地中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金……”以上条款虽然十分合理，但如果在合同中没有对房地产发展商的相应制约条款就显失公平。例如购房合同中应该有对房地产发展商延迟交房，不具备条件、降低条件和标准交房的相应制约或惩罚性条款。同理，购房者在与房地产发展商签订购房合同的时候，都可以用以上的反向思维去推理对方应承担的义务以及违约责任，并毫不客气的将其签署在补充协议里，这样日后发生纠纷时往往能使自己立于不败之地。

如果说以上反映出某些房地产发展商对人严、对己宽的行为方式，那么以下做法，房地产发展商则给自己留下了一个巧妙掩护自己的“尾巴”。例如有的购房合同中约定：“房地产发展商在交房后三个月内负责办理产权证”。以上虽然是一项响当当的承诺，但由于后面没有相应的违公务员之家，全国公务员共同天地约条款，就显得华而不实了。三个月办不下来怎么办？合同中应该有相应的违约条款，购房者应予重视，以免届时陷入漫长的等待之中。

有的购房合同中把房屋的配套设备开列在合同附件里，但往往不注明以上房屋配套设施何时到位。例如某小区住户已办理了入驻手续但享受不到购房合同中许诺的门户可视对讲系统，甚至连单元门都没有装。去问发展商，答复说，门户对讲系统终归会有的，但得等到小区住户达到百分之九十五以上才给装。这种随意性的解释显然得不到客户的理解和配合，为此一些客户联名起诉，但却没有结果，只因为在购房合同中并没有对交房时设备的状态加以说明和承诺。同样，消费者要认真审视购房合同中关于“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水”等等，交房时都应该具备使用条件。这些不妨叫个“真章”，避免消费者的新生活从工地中开始。

一.如何对待《商品房买卖合同》示范文本

如果你签署的“认购书”已经包括购房合同的全部条款，那么，你签订购房合同只是将“认购书”中的全部条款重新打印一遍并签上你的名字而已。如果不是那样，你就得逐条与开发商商谈购房合同的每一个条款。

目前，开发商大多使用建设部和国家工商行政管理局制作的《商品房买卖合同》示范文本。这个文本对开发商而言，是恰到好处；对购房人而言，却是远远不够的。但是，居律师并不主张购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本，因为，开发商在开盘之前一般都从当地政府主管部门购买了大量的《商品房买卖合同》示范文本。如果开发商已经购买了《商品房买卖合同》示范文本，开发商就会将《商品房买卖合同》示范文本作为既定格式，若购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本，开发商的销售人员不敢做主，开发商在心理上也很难接受。当然，开发商若能愿意接受购房人出示的《商品房买卖合同》文本最好，如不愿接受，比较实际的方法是通过与开发商谈判“补充协议”，以弥补《商品房买卖合同》示范文本的不足。

二.对“204条”的评价

购房合同应有哪些内容对于购房人利益的保护才是足够的？有人开列了204条并简称为“204条”。

“204条”中的很多内容是大可不必的，比如，“204条”中有关房屋质量的若干条款。房屋质量的各个方面，诸如房屋墙体的垂直度、裂缝、渗漏、隔音、管道压力、采光、室内污染等，都有有关的国家标准或行业标准。国家标准或行业标准中的数据要比“204条”更全面、更专业和更苛刻，足以满足购房人对房屋质量的各项要求。《合同法》第六十二条规定：“……(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”。

南方网讯近段时间以来，有不少读者在我们的热线中都提出了同样的疑惑：自己无意陷入了房产纠纷，但是作为最关键的证物——房屋买卖合同中，却忽然多出了不少对发展商有利的条款，而在签定房屋买卖合同时，自己却根本没有发现类似的条文。究竟是购房者在签合同时粗心大意没有看清楚，还是发展商在后期添补了相关条款呢？这些成为置业者遭遇的房产纠纷中的焦点，而其中不少消费者由于拿不出合理的证据和解释，往往是输了官司还有苦无法诉。不少法律界的专家指出，其中不排除有个别购房者在签定合同时疏忽大意不认真检查条款，但是，大部分相关情况还是由于购房者忽视了购房合同中的空白处，让无良公务员之家，全国公务员共同天地发展商在后期有了可趁之机。他们提醒购房者，在签定购房合同的时候，要当心合同空白处。

懵懂消费者吃了哑巴亏

今年4月份，经全家人的商量和毛生自己的多方考察以及售楼小姐的鼓吹，毛先生看中了昌岗路某小区楼盘。经过初步商谈后，毛先生对开发商给出的条件还算满意，于是双方在就一系列购房要素达成协议后，签订了房屋买卖合同。合同中约定：开发商将一套64平方米的住房卖给毛先生，房款采用分期付款的方式，交房日期为2003年9月12日。在合同签订的过程中，双方没有就违约条款作更细一步的规定，只是约定如因开发商不按时交房给购房者造成损失的，由开发商负赔偿责任。毛先生激动地告诉记者：在签字时，他已经留意到合同最后一款下面还有几行字的空白，但他并没有太在意，而开发商随后也在上面签了字、盖了章。因毛先生工作繁忙，开发商的工作人员于是主动提出由他们将公务员之家，全国公务员共同天地合同文本送交房管局办理相关手续，毛先生同意了，而且还觉得开发商“体恤民意”，“服务周到”。

几个月后，毛生由于需要从单位提取住房公积金，向发展商要求取回购房合同的复印件。但是，在取合同时他惊讶地发现，原来合同的空白处已被添上几行字，上面写明：如果因自然变化或人为因素导致工程不能按时完工的，以不可抗力论，开发商不承担损害赔偿责任，关于不可抗力所包括的情况由开发商保留最终解释权。毛生语气愤慨地说：“这明显是不公平条款，况且在我不知情的前提下最后添补上去的，这样的欺骗行为让我失去了对楼盘的信心。”

对开发商这种违背诚信原则的做法，毛先生要求开发商解除合同、退还自己已交的购房款。而开发商却狡辩说，这一条款在合同签订时就已经存在了，是毛先生自己没有注意到而已。毛先生十分气愤，他说：“看来只有通过诉讼来维护自己的合法权益”。

“亡羊补牢”不如“未雨绸缪”

购房合同当然是签得越细越好，不过，还是有一些细节是容易被购房者所忽略的。

●房屋产权证取得的时间含糊不清。

有的购房者缺乏经验，按照开发商提供的合同公务员之家，全国公务员共同天地，签订了诸如“在最快时间内”、“及时”等字眼的合同，这在发生纠纷时并没有法律效力。应要求开发商将取得房屋产权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房，或者逾期不能取得房产证，则按一定比例支付违约金。

●开发商对待公积金贷款或商业贷款的态度。

银行对公积金贷款审查较严格，会要公务员之家，全国公务员共同天地求开发商提供合法的“五证”，如果开发项目不合法，银行是不会贷款的。在签订合同时，可以要求开发商在合同中承诺“如果因开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款的则买方有权退房、退款”，如果开发商在这个问题上态度暧昧或不敢作出承诺，就从侧面证明了银行不看好这个项目，或者说银行预先帮我们审查了这个项目已经存在风险。

一般来讲，分两种情况：

第一，如果购买的是期房，并且没有办理房产登记的购买者可以到当地（县级以上）人民政府房地产管理部门和土地管理部门查询。根据我国《城市商品房销售管理办法》的规定，商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内到上述两部门办理登记备案手续。如果购房者能及时办理产权登记，自然也就不必担心因丢失合同和收据所造成的不便。根据《城市房地产公务员之家，全国公务员共同天地开发管理暂行办法》“预售的商品房由购买人在结算之日起30日内到县级以上房地产行政管理部门及土地管理部门办理房地产权属登记手续”。

第二，如果购买的是现房，应当针对房屋买卖合同，我国采取登记制度，即房屋买卖合同须办理房屋过户登记手续方为有效成立。未经登记的，法律不予保护。若能按照法律规定程序操作，就杜绝了因不慎丢失所带来的隐患。

如果您的情况不属于以上两种情况，可以采纳以下建议：

首先，向开发商说明情况，与开发商协商解决，重新签订购房合同，并就所支付购房款事宜要求开发商出示相关证明，记着要加盖财务有效章以便查询。公务员之家，全国公务员共同天地

其次，倘若不幸与无信誉可言的开发商遭遇，可以设法就所购房屋的细节问题与开发商另行签订补充协议，并注明补充协议与原合同具有同等法律效力。在补充协议中可以隐讳地提到原合同主要条款和已交购房款等事宜，这样就可以起到与原合同应有的作用。尽量想办法得到这一份原合同的复印件备用。一般来说，开发商出具的应该是正式发票，财务有底可查，很难做假，所以发票一般来讲不用担心。

随着新的《商品房买卖合同》在房屋买卖中的运用，购房者与开发商在签订购房合同时协商的事项越来越多，同时也就愈重视合同中的条款。《商品房买卖合同》的第八条规定，遭遇不可抗力，且出卖人（开发商）在发生之日起多少日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。对于此条款中的“不可抗力”，由于理解的角度不同，在实践中购房者和开发商往往会有一些争议。对此，法律有明文规定，《民法通则》第153条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。如果开发商逾期交房的理由，符合这三个条件，那么可认定该事由为不可抗力，可免除开发商的违约责任，否则就不能视为不可抗力，应追究开发商的违约责任。

不可抗力“不是主观推定

举一案例说明，1997年8月，某股份公司与北京某房地产开发公司签署了一份《内销商品房预售契约》，该契约除对房屋价格，付款方式等作出约定外，就交屋时间约定为“除不可抗力因素外，发展商应至迟于1999年3月1日前交房，如逾期60日仍未交房，股份公司有权利退房，并要求发展商支付违约金，赔偿损失。”可是到了1999年5月开发商仍未交房，某股份公司多次发函催促，发展商声称，不能如期交房是由于施工中遇到恶劣天气且进口原材料在海上运输中发生火灾，上述情况属于不可抗力，可以延期交房。在多次交涉毫无结果的情况下，某股份公司委托律师诉至北京市第一中级人民法院，请求解除购房契约，并要求发展商退回房款并赔偿损失。法院审理认为，天气因素对施工进度有着非常大的影响，但狂风或暴雨均为正常的天气现象，并非不能预见，作为发展商在售楼时，就应当依据该地区的气象记录，结合其他因素，合理预计工期，确保其在承诺的交屋日期前能够顺利完工，故该事由不能构成不可抗力；此外，对于房地产开发公司与原材料供应商而言，货物在海上运输中遭遇火灾，可以作为不可抗力，但此不可抗力事件影响的主体仅为房地产开发公司与原材料供应商，其范围仅局限于海上货物运输法律关系中，与股份公司同房地产开发公司之商品房预售法律关系无关，所以该情况也不能作为房屋买卖中的不可抗力。最后法院判决解除股份公司与房地产开发公司签订的购房契约；房地产开发公司双倍返还股份公司已付定金，退还全部购房款并按同期人民银行固定资产贷款利率标准支付股份公司购房款之利息；房地产开发公司承担全部诉讼费用。

单方面条款不应免责

由上述案例可以看出，作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中，发展商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；2、市政配套的批准与安装的延误。其实，发展商所述的这二种事件的情况，依据法律的规定可以推出，都不具备不可抗力的三个必备条件，即并非为不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。同样，市政配套的批准与安装是具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政（论文库）府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。如果在契约中将此类事件列入不可抗力条款项下，则因违反法律的明确规定，成为无效条款，同时发展商也不能以不可抗力为由而行使抗辩权。所以说，在签订购房合同时，正确理解“不可抗力”的法律含义，对发展商和购房者来说都是十分必要的。

于中国的老百姓来说，住进一套称心如意的房子，也许是一生中最大的宿愿。但是购买一套住房，对普通老百姓来说，并不是一件轻松的事，或许是数年心血、半生积蓄，再不就是花二三十年的时间去还贷供房，以换取一个驻足安身之所。如果一不小心踏入奸商蓄意布下的陷阱，落得钱房两空，那可真是欲哭无泪。

专家表示，要想买楼不上当，就要注意以下几大购房政策，做到轻松购房。

楼不合格拿不到房产证公务员之家，全国公务员共同天地

据了解，业主迟迟拿不到房产证，绝大部分原因是出自发展商。若是发展商在项目施工的过程中违章，或是工程没能通过有关部门必要的验收，则无论业主是否交齐了房价，都不可能拿到房产证。

付清房款可拿房产证

只要楼房验收合格，即使房产商欠交地价款，已付清房款的业主也可以领到业主证。这是广州市国土房管局新近出台的一项重要政策，大大保障了消费者的合法权益。