工业用地范文10篇

本文作者：林康劳本信工作单位：南宁市工业和信息化委员会

南宁市工业用地管理存在的问题

（一）包括一些产业园区中也不同程度存在此类情况。土地管理部门近期开展的土地清查结果显示，当前南宁市的土地工作正面临着建设用地迅猛增加，耕地面积急剧减少；已批用地闲置，土地资源浪费严重；土地利用粗放，集约利用效率低下等严峻问题。南宁市中心城区还存在不少工业用地性质的老厂房、老仓库等，迫切需要建立合理合法的土地用途变更机制，通过“腾笼换鸟”、“退二进三”等方式提高其利用效率。（二）淘汰型产业用地的退出机制尚未建立由于城市经济迅猛发展和产业升级快速调整的影响，产业用地的结构安排和空间分布一直处于动态发展变化过程中。各产业存在不同的寿命周期，一个符合产业升级发展方向的项目很可能在项目落地过程中已经转变成了“夕阳产业”，而南宁市在目前情况下，按程序由项目立项到投产，正常地、较快地走完各步骤，都需要一年半时间。由于对产业升级换展规律认识的困难以及产业用地批租固定年期的限制，导致目前很多工业园区的产业用地调整面临较大困境。一方面，新增建设用地日趋紧张的供给导致符合产业升级换展方向的战略性新兴产业供地不足。另一方面，落后产业一旦获得土地就将长期低效占有，淘汰型产业用地的退出机制尚未建立，部分传统产业甚至还以新兴导向产业的名义获取了大量土地。如在南宁市快速环道两边的某些大规模圈地的所谓现代物流产业园区，大量占用工业用地,其实就是简单的货物堆场与停车场，土地的利用效率非常低。（三）工业用地多头管理，管理效率有待提高就当前工业用地管理的现状而言，政府的工业用地管理已经呈现出多头管理的弊端。例如，就产业用地“招拍挂”而言，整个流程从制定工业用地年度计划、确定出让地块、设定产业准入条件、用地预审、确定出让方案到最终土地出让，整个过程涉及到市区（县）两级国土资源管理局、发改委、工信委、规划局、环保局等诸多政府管理部门，各个部门存在诸如信息共享不足、沟通机制不畅等问题。工业用地各管理部门如何携手建立一个工业用地管理平台，强化各部门之间的分工与合作机制，规范办理流程，强化监督尚需进一步完善和改进。（四）土地的用途限定制度没能很好地加以落实为了争取项目，一些地方和开发区故意压低招商引资门槛，或通过提供各种补贴和税费减免，竞相变相压低地价搞恶性竞争。根据南宁市现行基准地价确定原则，工业用地的基准地价只有商业用地的1/4，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商住用地的1/5到1/10，甚至更低。在此背景下，通过协议出让方式,从政府手中获得廉价的工业用地,然后将其转为商业用地,从而获得丰厚的利益。如华南城项目的建设,名为仓贮用地，但在市场上层还叠加上了普通成套住房。20多万平方米建筑面积无法确权定性。还有一些土地使用性质为工业用地，却开办了商业用地才允许建设的汽车交易市场，并且顺利拿到产权证。在发展经济的过程中,这种大型工业企业的特殊“赢利模式”,在数年间已演化成一场大规模的工业圈地运动。（五）现行工业土地使用权获取模式与工业经济发展要求存在不协调的情况按照土地储备和工业用地公开出让的有关规定，储备土地完成前期开发整理后，纳入土地供应计划，由国土资源局统一按招拍挂方式组织供地。该模式规范了土地使用权的出让程序，但与工业经济发展对土地使用的“质”与“量”的要求还有不小的差距。一是公开出让制度全面实施后，采用的是“先供地后项目”的模式，供而未用的现象造成了土地闲置和对有限土地资源的囤积。二是单一的“价高者得”的市场规则，有碍于工业区域产业导向的实现。开发区或工业园区按照各自的产业发展规划，对入园区的工业项目均有明确的产业导向和入园评估条件，而现实中以挂牌为主“价高者得”的市场规则，降低了项目的可控性，加大了项目的落实难度。三是招商项目不一定能够竞得土地，增加了企业投资的不确定性。与协议出让相比，工业用地公开出让特别是挂牌和拍卖，企业主将面临“三个不知道”，即不知道企业用地成本是多少，不知道能否竞得土地，不知道工程何时能开工。给地方政府定向招商项目以及有特长企业项目的引进造成困难，削弱了企业主对工业企业投资的意愿。四是公开出让程序较复杂，竞得土地时间较长。公开出让工业用地，与以前相比增加了审批环节，延长了报批材料运转时间，不利于产业配套的快速布局和完善。

南宁市工业用地管理的对策

针对上述存在的问题，惟有通过运用有效手段优化配置和集约化利用土地资源，才能较好解决工业用地需求增长和供给不足的矛盾。（一）采取市场经济手段，促进土地资源流转1.确立土地要素服务于企业正常经营的观念。抓工业经济就应树立以企业为中心的观念，让土地要素服务和保障好企业的正常经营。工业用地管理理念要从“卖地”向“用地”，从“开发土地”向“经营土地”转变。工业用地作为稀缺资源，应用于工业经济发展，其最终目的是通过企业的生产运营提供就业岗位、创造工业产值、缴纳税收。没有达到上述要求的即要按平均单位土地面积的效益，补偿给付相当的费用，表现为土地的租赁费。政府应采取制衡措施来避免变更土地用途的情况发生,让用地条件与工业产值,税收相衔接和挂钩,在土地的获取、持有、转让等环节来设定制约条款,这需要各部门相互协调联动，相互配合。绝不能让工业用地成为个人或企业通过低成本囤地，在没有投入或较小投入的情况下，借土地自然增值来获利的工具。2.加强土地再流转市场的建设。在市场经济条件下，要充分运用“价格”这只无形的手，调节土地资源的供需关系，促使土地资源向效益最佳的企业流转，通过土地的高效利用来实现其应有价值。所以，在完善一次性土地出让“招拍挂”制度的同时，更应注重土地再流转市场的建设，让每一块工业用地都能“用”起来。应针对微型、中小企业的实际情况，出台土地租赁的制度设置和提供渠道，使投资主体多元化，低门槛，促使土地资源流转，让不断涌现的新生企业，优秀企业有地可用，满足工业发展的用地需求。3.完善土地有偿使用制度，推行多元化土地租赁方式。实行多元化土地租赁制度，既可减少企业一次性交几十年地租的经济压力，降低企业的前期投资，也有利于发挥土地调控的作用，促进产业结构调整，防止和减少低效利用和闲置土地的产生。在制度设定上，可选择部分土地由过去的一次性出让，变为长期可控的租赁方式，针对行业分类及企业所处的不同发展阶段，按年度收取土地租赁费。租赁费用根据上年度工业经济的统计数据科学合理地进行确定，主要依据就是当地所处行业的单位土地面积年均产出比值。租赁土地的企业与政府订立合同确立长期土地租赁关系，自行建设发展，按期缴费，如拖欠即收回土地。此方法有多种好处，更适合企业的生存周期特点，低成本取得，持续性、递增性、可控性付费，产业淘汰即退出土地，而政府（或工业园区管委会）作为土地权益人不变，园区开发及产业布局可控，利于长远规划和发展；同时，此模式更适应中小企业特点，利于企业创业和发展，土地上的固定资产可附带评估转让使用，使企业投入可延续积累，企业进出有序，土地流转畅顺。（二）发挥税收杠杆作用，理顺关系，促进土地高效利用现阶段，我国土地的取得、持有、出让三个环节均有税赋，但都非常低，不足以促使企业高效合理用地，而主观上想坐等土地自然增值收益。同时，一些企业钻制度空子，打擦边球，利用《公司法》的企业运行制度设定，通过股权转让的方式规避土地使用权转让税费已经是业内公开的秘密。可见，我国税法的总体状况与土地市场的发展要求显得很不适应，已不能发挥税收应有的调节功能，建立健全我国土地税立法已势在必行。另外，土地还直接影响着中央与地方的财税关系，应将土地增值税税率交与地方自行设定，土地收益的平衡由地方政府根据各地实际情况来自行决定。这样有利于平衡中央与地方的财税关系，使地方政府更着眼土地的长期收益，避免盲目扩张的冲动。（三）中心城区“退二进三”，减轻中心城区的用地压力随着南宁市工业化和城市化的持续发展，市区相对而言工业基础较强、配套要素齐全、劳动力丰富、交通便捷，但这也进一步加剧了工业在城区集中的速度和程度。工业和居住混合的情况，带来了对土地需求的持续增加，也导致了地价大幅上扬。随着地价的不断飙升，工业成本也不断增加。因此，严格控制工业在中心城区的集中，将工业向周边县份疏散，已成为南宁市土地利用规划当中的一项重要任务。中心城区在加快“退二”的同时，要积极盘活原有厂区土地，加强“进三”工作，即加强城区内老旧厂房的商业性开发，或改造为工业设计厂房，发挥闲置工业土地的作用，并且以商业开发收益反哺工业园区基础设施建设，使工业用地开发保持良性发展。（四）坚持高效用地原则，严把各项关键性约束指标一是坚持节约使用原则，牢固树立节约土地、节约耕地的国策意识，为可持续发展和科学发展以及国家粮食安全做出应有贡献。二是坚持集约利用原则，按照功能分区设置工业集中区或工业园区，入住园区的企业也要尽量少用土地，努力提高容积率，修建标准多层厂房，并通过强制性规定和鼓励性政策，积极引导企业入驻标准厂房。三是坚持优化配置原则，入驻园区的企业要符合产业政策和行业分类，提高科技含量，并且通过公共设施和公共服务的共享，提高土地使用效率。四是新增工业用地，必须同时满足国土发[2008]24号规定的五项控制指标，不达标者一律不得供地，若不合指标要求，即使取得了用地权，也要作出相应的处罚。（五）挖掘现有工业用地潜力，缓解了土地一级供应的压力一是对现有工业用地，提高容积率。对企业提高容积率，不增收土地价款，免收城市建设配套费。新增在原厂区建筑面积高于容积率控制部分不增收土地价款。工业生产型企业允许整体转让土地和房产。充分利用地上空间，积极推行标准厂房建设，对行业无特殊要求的应建4层及以上多层厂房。另外同时鼓励企业采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。二是对新入驻企业，提高入驻门槛，力求打造企业品牌。三是对企业征而未用的闲置土地，强制收回；对低效利用的土地，依托土地整理项目，按照“立足市情，着眼长远，科学合理，整理与开发并重”的原则，精心组织，科学管理，规范操作，重新打造土地，实行土地增量增值。（六）保障失地农民权益，促进土地征收工作良性发展要从四个方面加强失地农民权益的保障：一是住房安置，即选一部分好地段好地块修建失地农民商住楼，一楼作门市或发租，二楼作住房，解决失地农民的住房问题和经济来源。二是落实社保，即严格按照国家、省、市、县文件精神，对失地农民，做到应保尽保。三是合同用工，即对失地农民进行就业、创业培训，在同等条件下优先安排到企业用工，切实解决失地农民的就业问题。四是补偿入股，即鼓励失地农民用土地补偿金到效益好的企业入股，享受固定分红，实现企业、失地农民双赢。解决工业经济发展与土地要素制约的矛盾是建设资源节约型和环境友好型社会的一项重要内容。必须要从完善土地供应政策、规范制度设计着手，进一步优化和细化工业用地使用的全过程，促进工业用地由粗放型用地向集约型用地转变、由宽松优惠供地向从严从紧供地转变，只有这样保证工业用地发挥最佳效益。

为进一步规范我县工业用地招标拍卖挂牌出让行为，建立和完善公开透明、规范高效的土地使用权出让制度，促进工业用地的节约集约利用，根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）和《浙江省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见（试行）的通知》（浙政办发〔2006〕150号）、《**市人民政府办公室关于印发**市区工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见（试行）的通知》（丽政办发[2007]73号）精神，现就我县工业用地招标拍卖挂牌出让工作提出如下实施意见：

一、工业用地招标拍卖挂牌出让范围

自国务院国发〔2006〕31号文件之日（即2006年9月6日）起，我县所有工业项目用地一律以招标拍卖挂牌方式出让。

二、全面落实工业用地招标拍卖挂牌出让的各项规定

（一）严格工业用地供应政策。严格执行国家产业政策，按照有利于调整产业结构和优化产业布局的原则，切实保障对推进我县产业结构调整和优化升级具有重大作用的工业项目用地需求。对以招标拍卖挂牌方式出让的工业用地，各级政府和各部门不得违反规定干预工业用地招标拍卖挂牌出让，禁止用行政手段指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等。

（二）严格执行工业用地出让最低限价标准。工业用地招标拍卖挂牌出让起始价应依据土地估价结果、产业政策及土地市场情况等确定，目前不得低于《全国工业用地出让最低标准》；在《浙江省工业用地出让最低限价标准》出台后，按其规定的标准执行。禁止以财政补贴、返还、减免或变相减免土地出让金等形式低价出让土地。

各镇、各街道办事处，市各部门、各直属单位：

为进一步加强我市的工业用地管理，完善工业用地招标拍卖挂牌出让工作，建立公开、公平、公正和科学有效的工业用地管理机制，不断提升工业发展水平和工业用地效率，加快推动工业经济转型升级，根据国土资源部监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发〔2009〕101号）、宁波市政府《关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见（试行）》（甬政发〔2010〕69号）等政策文件规定，现就进一步完善工业用地（含仓储用地，下同）招标拍卖挂牌出让工作的有关事项通知如下：

一、严格执行工业用地招标拍卖挂牌出让制度

除拆迁安置置换的工业用地外，凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招标拍卖挂牌出让方式公开确定土地价格和土地使用权人。新增工业用地招标拍卖挂牌出让项目，原则上固定资产投资不得少于1000万元人民币，且土地面积控制在5亩以上（特殊地形或企业扩建用地除外）。

二、合理选择工业用地招标拍卖挂牌出让方式

结合我市工业用地的特点，合理选择出让方式：

根据《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》等有关法律法规和规定，现就盘活我县闲置、低效利用工业土地，进一步规范工业用地管理，提高土地使用效率提出如下意见：

一、规范新增工业用地使用标准

（一）严格按产业政策供地。确立“2+4”产业及先进制造业基地重点项目优先供地原则，凡列入国家限制类、禁止类产业目录及我县工业投资限制类产业目录，原则上不予供地。

（二）严格执行工业项目用地控制指标制度。工业项目用地供地必须按照省定标准执行，在对工业项目的核准或备案审查中，严格执行建设项目投资强度与容积率“双控”标准，投资强度与建筑容积率达不到要求的，坚决核减供地面积。申请增资扩建用地的必须先使用原有建设用地，并将原有的用地面积与新申请用地数一并计算用地额度。工业项目绿地率一般控制在15%左右，最高不超过20%，鼓励企业采用垂直绿化、屋顶绿化、修建绿色停车场等方式提高绿化覆盖率。

（三）严格控制企业行政办公用房及生活服务设施建设规模。企业内部行政办公用房和生活服务设施用房占地必须控制在项目总用地面积的7%以内。

（四）从严控制供地规模。凡县内新建、扩建的工业投资项目，一次性供地超过100亩的（不含带征），须经县经贸委、国土资源局、规划与建设局等部门审核后，报请县政府同意后方可供给。各重点工业平台对注册资金小于2000万元的建设项目（高新技术产业项目除外）原则上不单独供地。

随着我市工业提升工程的推进，招商引资力度的加大，工业用地需求逐年增加，土地供需矛盾日益突出。挖掘存量工业用地潜力，节约集约利用土地，是当前我市工业平台建设的重要工作。存量工业用地是指已农转用未征收（转而未征）、已征收未平整（征而未平）、已平整未供熟地（平而未供）和未供先用的工业用地。近期，我们在市国土局的大力支持下，对全市存量工业用地进行了全面调查，并就盘活存量工业用地作了思考，提出建议供领导参考。

一、存量工业用地基本状况

2009年和2010年，我市抓住机遇，争取到大量农转用土地指标，集中报批了较多的工业用地。由于2011年我市工业空间布局作了新的调整，加之其他多种原因，造成供地率偏低存在较多的闲置工业用地。经调查至2012年4月底止，全市共有历年来转而未供存量土地7494.67亩，其中：工业用地6164.97亩、城市建设等其他用地1329.7亩（其中：其它建设用地684亩）。6164.97亩存量工业用地包括：未供先用工业用地632.43亩和经济开发区区（跨江部份）转而不用土地117.7亩。我市实际拥有可利用存量工业用地为5414.84亩，其中：转而未征土地869.1亩，占16.05%；征而未平土地464.7亩，占8.58%；平而未供熟地4081.04亩，占75.37%。

二、存量工业用地分布与分类情况

实际拥有5414.84亩存量工业用地分布在：市级工业平台3804.22亩,占70.26%；乡镇工业功能区（原二基地六功能区乡镇，下同。）1316.32亩，占24.31%；市级工业平台和乡镇工业功能区以外的其它乡镇（以下简称其它乡镇）294.3亩，占5.44%。具体分布与分类情况为：

三、存量工业用地原因分析

为深入贯彻落实科学发展观，促进工业转型升级和产业结构调整，加快工业用地有效利用，提高土地节约集约利用水平，彻底改变我市工业用地粗放利用的现状，按照国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发〔2009〕101号）、宁波市政府《关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见（试行）》（甬政发〔2010〕69号）等文件精神，现就进一步推进我市工业用地（含仓储用地，下同）节约集约利用，提出如下意见：

一、指导思想

以科学发展观为指导，坚持走新型工业化道路，通过政府收购储备、企业自行改造、建筑物功能改变、改革工业用地招拍挂制度、加强批后监管等方式，推动传统块状经济向现代产业集群提升。大力培育新兴产业区，加快构筑新的产业高地，切实提升资源要素节约集约利用水平，实现土地利用效益的最大化，为转变经济发展方式、推进经济转型升级作出积极贡献。

二、基本原则

一是政府引导原则。发挥政府职能，制定相关政策，充分调动建设用地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢。同时切实加强监管，确保规范有序推进。

二是规划管控原则。综合考虑经济社会发展和资源环境现状，依据城乡规划、主体功能区规划，对工业企业“二次开发”和产业布局进行总体规划，科学合理地制定具体建设用地改造方案，强化源头管控。

工业用地招标拍卖实施意见

为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔20**〕31号）和《国土资源部关于实施全国工业用地出让最低价标准的通知》（国土资发〔20**〕307号）精神，规范工业用地招标拍卖挂牌出让行为，促进土地节约集约利用，现就我省工业用地招标拍卖挂牌出让提出如下实施意见：

一、明确工业用地招标拍卖挂牌出让范围

各市、县人民政府供应工业用地，一律实行招标拍卖挂牌出让。有下列情形之一，可依法采取协议方式出让土地，按市场价格核实出让金：

1．原划拨土地使用权为非工业用途改变为工业用途，或者原划拔工业用地出让、转让，且《国有土地划拨决定书》或法律法规、规章等没有明确应当收回土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的。

2．因实施城市规划,工业企业需要调整使用与原使用土地面积相当的土地的。

二○一一年，国内外经济环境日益趋紧，国家对房地产领域的调控进一步加强，使其及相关行业的资金、成本、用地等各种因素制约持续叠加，企业负重前行的压力进一步加大，今年经济增速持续回落趋势明显。因此，如何保障工业用地，促进本地区经济发展，已成为各地所面临的首要问题。

一、当前复杂经济现状

（一）全球经济尚未完全走出金融风暴阴影，复苏过程艰难而曲折，发达国家市场深陷主权债务危机泥潭，新兴市场国家受困于高通胀。国内，近些年一系列针对旨在为房地产市场回归理性价格为目的的宏观调控政策趋紧的的形势仍在持续，抑制通胀和稳定经济增长的任务仍然艰巨。

（二）企业经营压力极大。由于上述国内外复杂的经济形势，企业生产经营受困于融资难、成本高、市场需求下降等情况制约。首先是成本上升的问题，制约着企业发展。二是企业资金链断裂，影响了企业的正常生产，在目前信贷紧缩的环境下，资金周转开始变慢，存货上升明显等情况，几乎蚕食了企业的所有利润。三是由于国外经济陷入泥潭不能自拔以及人民币汇率持续走高的情况下，出口型企业的经营业务趋于停滞。

（三）制约投资增长的因素仍然较多。从土地供应看，今年以来，各地加大工业园区的建设力度，但是受土地政策以及建设用地指标不足等条件制约，影响项目建设进度；其次融资难，使得企业投资意愿下降，也制约着投资增长速度。

二、保障工业用地，促进经济平稳较快发展的措施和建议

第一章总则

第一条为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《江苏省工业用地招标拍卖挂牌出让办法（试行）》、《宿迁市工业用地招标拍卖挂牌出让实施办法（试行）》等有关文件精神，进一步深化我区土地使用制度改革，提高土地节约集约利用水平，促进我区经济社会发展，根据有关法律法规和政策规定，结合我区实际，制定本实施细则。

第二条工业项目用地应按照公开、公平、公正的原则，在土地有形市场以招标拍卖挂牌出让方式取得土地使用权（以下简称“公开出让”）。

科研设计、仓储物流及赢利性教育、医疗卫生项目等不符合划拨方式供地的项目用地，参照工业项目用地按本实施细则执行。

第二章组织领导

第三条工业用地公开出让工作由区工业用地公开出让领导小组负责，实行国土、发改、规划、环保、财政、经贸、外经贸、监察、安监等单位联席会办制度。宿豫经济开发区管委会、张家港宿豫工业园区管委会、各乡镇人民政府负责辖区内工业用地公开出让的前期工作。

近几年，我市工业经济快速发展。但从用地情况看，我市工业用地仍较粗放，工业用地批而未供和供而未用现象仍普遍存在。据统计，至年底，我市批而未供工业用地2397亩，供而未用工业用地219宗5477亩，其中属闲置土地172宗4294亩。为进一步消化利用批而未供、供而未用工业用地，促进建设用地有效供给，提高我市土地节约集约利用水平，决定在全市范围内开展批而未供、供而未用工业用地专项清理活动。具体实施方案如下：

一、总体目标

加快处置批而未供、供而未用工业用地，努力盘活存量土地，提高节约集约用地水平。进一步细化各项量化指标，及时分解工作任务，通过优化服务供应一批、调剂指标盘活一批、落实措施督促一批、加快处置清理一批等方式，切实加大对批而未供工业用地的消化力度和供而未用工业用地清理力度，力争在年底消化批而未供工业用地1800亩以上、供而未用工业用地按期动工率超过90%、构成闲置土地的处置率达75%以上。

二、工作步骤

（一）制订方案阶段（年月日—月日）

各镇（街道）、管委会组织人员对辖区内批而未供、供而未用土地项目认真进行排查梳理，摸清批而未供、供而未用土地的数量、结构，深入分析形成的具体原因，制订专项活动工作方案并上报市国土资源局。