公共租赁范文10篇

从2011年起，全省各级财政部门改按实际缴库的国有土地使用权出让收入比例计提住房保障资金，统筹用于公共租赁住房建设，九个设区市本级及平潭综合实验区的计提比例不低于3%，其余县市不低于2%。三是积极拓宽筹资渠道。争取金融信贷支持，引导企业发行企业债券筹措资金，探索采取BT（建设--移交）模式建设公共租赁住房。据初步统计，2011年，福州市、泉州市分别与国家开发银行福建省分行签订100亿和60亿信贷支持协议,各地发行企业债券65亿元，为公共租赁住房等保障性安居工程建设筹措资金。泉州市本级、漳州市本级、南安、永安、福安等地通过BT模式建设包括公共租赁住房的各类保障性住房10472套，投资总额25.66亿元。

落实公共租赁住房建设税费优惠政策为降低公共租赁住房建设和城市中低收入家庭住房的成本，省级财政积极落实公共租赁住房建设的税费优惠政策。一是公共租赁住房建设一律免收各种行政事业性收费、政府性基金、印花税和城镇土地使用税。二是对转让旧房作为公共租赁住房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。三是对公共租赁住房的租金收入免征营业税、房产税等税收优惠政策，有效解决城市居民的住房困难问题。

积极推进公共租赁住房建设投资主体多元化各级财政部门进一步创新财政支持方式，对参与公共租赁住房建设的各类投资主体直接予以财政补助或贷款贴息，运用土地出让金和其他税费优惠政策，引导带动各类投资主体投资公共租赁住房建设，建立政府主导、多方参建的长效机制。据初步统计，2011年开工建设的75962套（间）公共租赁住房中，约有60%由企业自筹资金建设。

规范公共租赁住房建设资金的分配、使用管理一是制定《公共租赁住房专项补助资金管理办法》，科学规范分配中央和省级补助资金。二是要求各级财政部门全过程参与公共租赁住房建设，特别是工程建设的规划和方案的设计、工程的概算等，着重加强公共租赁住房工程建设成本的事前预算控制。三是加强公共租赁住房工程资金监管。建立健全公共租赁住房工程定期报表体系，对工程资金实行专项管理、分账核算、专款专用、跟踪问效，提高资金使用效益。四是对政府投资建设的公共租赁住房的租售收入，实行“收支两条线”管理，用于公共租赁住房建设、维护和管理，实现公共租赁住房建设资金的良性循环。

公共租赁住房建设财政政策运行中存在的问题及分析

公共租赁住房建设涉及到公共产品的供给与需求，从目前运行的机制来看，财政政策的扶持仍是解决公共租赁住房建设资金需求的主要途径。但在财政政策的执行过程中，仍然存在着以下问题。

第一章总则

第一条为完善县城区住房保障制度和住房保障体系建设，根据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、《住房城乡建设部财政部国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）、《住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号）、《省住房和城乡建设厅省发展和改革委省财政厅关于推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见》（建保发〔2014〕451号）文件精神，结合县城区实际，制定本办法。

第二条本办法所指公共租赁住房是指由政府和社会力量投资建设的公共租赁住房。

县城区范围内公共租赁住房的规划、房源筹集、配租、准入、退出、维修、管理和监督等活动，适用本办法。

本办法内县城区是指县城规划区内凯江镇（下南街社区、大西街社区、朝阳南路社区、小西街社区、魁山社区、玄武社区、大北街社区、余家河社区、北塔社区、上南街社区、荷花社区、珠市街社区、朝阳东路社区、朝阳北路社区、龙华社区、浩淼社区、小南街社区、公园街社区、南塔社区、谭家街社区、西江北路社区）、南华镇（前锋社区、南坝社区、南渡社区、老坪社区）所辖范围。

第三条本办法所称公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合保障条件的县城区分散供养特困人员、低保、低保边缘住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

一、拟分配公共租赁住房房源、保障对象公示

公租房房源及符合保障条件的名单，分配前在市政府网站进行公示。

二、参与分配条件

均为在2019年抽签选房大会上，未抽中公共租赁住房的符合保障条件的轮候保障家庭。

三、分配原则

市公租房管理部门组织召开公租房抽签选房大会，邀请市人大、市政协、市政府、市信访局、市民政局、市住建局、各街道办事处、市公证处、社区居民委员会等相关单位参加抽签选房大会，确保分配过程公开透明，结果公平、公正。

根据省人民政府《关于加快实施廉租住房保障制度的通知》、《关于2012年实施33项民生工程的通知》（皖政〔2012〕1号）、省政府办公厅《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（皖政办〔2012〕13号）和《财政部住房城乡建设部关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》（财综〔2011〕41号）规定，参照《市城市低收入家庭和公共租赁住房保障实施办法》，结合我县实际，特制定本方案：

一、指导思想

认真贯彻落实党的十七届六中全会、中央经济工作会议和省第九次党代会精神，以科学发展观为指导，坚持以人为本，改善民生，因地制宜，大力推进廉租住房和公共租赁住房建设，完善住房保障体系，进一步引导居民住房合理消费，满足中等偏下收入群体基本住房需求，逐步形成多层次、宽覆盖的城镇住房保障体系，加快实现“住有所居”的目标。

二、目标任务

继续扩大廉租住房保障范围，加大公共租赁住房建设力度，2012年新增廉租住房1000套，公共租赁住房3000套，新增发放廉租住房租赁补贴150户，基本建成不低于2600套，已竣工并达到入住条件的廉租住房和公共租赁住房将尽快配租到户，并确保分配公正公平公开。

三、保障范围和对象

结合我市中心城区实际，根据国务院《关于坚决遏制局部乡村房价过快上涨的通知》和国家住建部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》以及省政府办公厅《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》等文件精神。就加快推进市中心城区公共租赁住房建设，提出以下意见：

一、目的意义

限定套型面积、供应对象和租金水平，公共租赁住房是指政府提供政策支持。面向乡村中等偏下收入的住房困难家庭等群体出租的具有保证性质的住房。加快发展公共租赁住房，对于进一步完善住房保证体系，扩大住房保证范围，加大民生保证和改善力度，促进住房合理消费，调整住房供应结构，有效缓解中等偏下收入家庭阶段性居住困难，促进房地产市场平稳健康发展，维护社会和谐稳定，具有十分重要的意义。

二、基本原则

公共租赁住房建设和管理实行政府组织、政策支持；社会参与、市场运作；因地制宜、分别决策；统筹规划、分步实施；公开公正、严格监督的原则。

三、规划建设

随着国家购租并举政策的实行，公共租赁住宅逐渐成为居民住宅的重要来源。在“房子是用来住的，不是用来炒的”政策下，发展住宅租赁市场成为落实国家宏观政策，平衡一线城市高企的房价，为城市引进人才、留住人才的重要举措。《上海市住房发展“十三五”规划》提出要建设70万套租赁住宅的指标，发展住宅租赁市场成为必然趋势，并日益显示出其重要的作用。

1公共租赁住宅沿革与变化

1.1沿革与变化我国租赁住宅发展大致经历了3个阶段：第一阶段为新中国成立初期至1956年，这一阶段中私有住宅的租赁占主导地位，公共租赁住宅只占很小一部分；第二阶段为1957—1998年，社会主义所有制改造之后，公共租赁住宅成为租赁住宅的主要来源；第三阶段是1999年至今，住房商品化改革带来全新的面貌，公共租赁住宅仅占住房的较小部分，绝大部分的住宅是租赁或者购买所得的商品房①。随着中国城市化快速发展，在新时代，国家为了应对高企的房价、为城市留住人才，提出购租并举的住房政策。1.2公共租赁住宅发展中的问题目前上海正在大规模地推动公共租赁住宅的发展，通过多种途径大力建设，但是因为种种原因，租赁住宅的设计理念大多停留在普通商品房阶段。以上海市住房租赁公共服务平台提供的重点公共租赁项目为例（表1），调研发现，大部分的公共租赁住宅仍然采用传统商品房居住区规划方法与户型设计，这既有现实的经济原因，也有设计理念没有及时跟进的因素。从经济角度看，公共租赁住房是非营利的项目，因此配套的生活设施较难同步建设。另外，不管是建设者还是租住者，对公共租赁住房的认知大多还停留在普通商品房的阶段。公共租赁住房和商品房虽然是有较多相似性的居住建筑，但是它们的功能和社会作用有着较大区别。当下人们正处在快速城市化的进程之中，政策、人口、社会环境都在快速地发生变化，尤其对于公共租赁住房来说，5年一个小周期之后可能面临的是全新的需求，需要对空间进行局部调整甚至是全新排布，对于公共租赁住宅而言，在设计上就需要有能够应对变化的灵活性。目前公共租赁住宅呈现小而散、没有街区、没有社群、房屋安全存在隐患、居住体验差等问题。冰冷封闭的传统居住社区很难适应新时代的租住需求，也很难符合城市依靠公共租赁住房来吸引人才、留住人才的需要。以上海市杨浦区和长宁区公共租赁住房重点项目新江湾尚景湾和剑河家苑为例（表2），它们无论从规划上，还是从户型设计上，都与普通的商品房无异。在规划上采用商品房的小区模式，区域内相对封闭，配套商业仅有临街商铺，业态较为低端。户型设计上为传统商品房户型，没有体现出公共租赁住宅的特点，出租对象有限，很难适应租赁住宅的需求和发展。

2租赁住宅创新设计

公共租赁住宅的存在有其必然性和特殊性，不能因为公共租赁住房与商品房相似，就盲目地延续商品房的规划设计方法进行建造。它的特点需要通过详细研究来进一步挖掘。国外的城市化进程起步较早，公共租赁住房的建设也积累了许多经验教训，其中不乏可供借鉴的宝贵经验。美国的公共租赁住房从“二战”后开始，历经几十年的时间，既有部分沦落为贫民窟的教训，也有一些成功激活城市活力的经验。总体来看，美国公共租赁住房经历了从“隔离”到“融合”的发展过程。建于1959年的巴鲁住宅区（BaruchHouses）是纽约住宅管理局建设的最大的公共租赁住宅区，拥有2194个住宅单元（图1）。巴鲁住宅区摒弃了传统街道和社区商业，采用巨大的开放空间将住宅隔开，意图通过隔离的手法将居民区与周边贫民窟的生活环境区别开来。但遗憾的是，公共租赁住宅区很快就形成封闭、内向的“孤岛”，开放空间的作用在设计时被过于放大，实际使用中居民活动较少。20世纪90年代，在华盛顿特区建造的阿瑟卡皮尔—卡罗尔堡项目（ArthurCapper/CarrollsburgDwellings）采用了融合的新建设模式（图2）。它将原有的3个公共租赁住宅区改建成融合居住、商业、办公的综合性项目。这些功能之间相互联系、彼此支撑，使原有的公共租赁住宅摆脱了贫民窟的影子，重新焕发出活力。日本的公营住宅②对住宅的灵活性考虑得比较到位，满足了不同使用者的需求，多采用框架结构，受结构的制约较少，具有较大的灵活性，为建筑师的创新提供了基础。通过将户型内或相邻单元的户型进行合并的方法来扩大房间面积。这种灵活性是值得我国公共租赁住房借鉴的。针对以往租赁住宅设计的弊端，结合国外公共租赁住宅设计经验的总结与研究，在上海耀华路地块设计（图4、图5）中尝试对公共租赁住宅的多样性与灵活性进行创新设计研究。2.1多样性相对于一般商品房，公共租赁住宅设计不仅局限于简单地满足住宅所需的数量，还须从租住的特点和需求进行综合考虑。例如，当下的居住需求不仅是有稳定的居住空间，还要有兴趣相投、联系紧密的社交朋友圈，也要有喜爱、熟悉的周围环境、商业生活配套等，能够使入住者快速地融入城市，感受城市的温度，享受应有的生活品质，无需多忧虑住的问题，可以充满激情、安心地在城市发挥更多的智慧与能力、创造价值。人们都希望在满足安全、便利、舒适的基本居住需求之外，拥有丰富多元的美好生活。因此，在公共租赁住宅设计中需要注重多样性，打造完善、符合时代要求的商业配套。耀华路地块商业配套的设计一改以往简陋的沿街底商和大而全的综合体，提供一种混合的配套商业体验。通过对客群需求的精准画像，调研得出15分钟生活圈的活动内容（图6），设置了“6+4”多元化服务系统（6是指餐饮、轻食、生鲜、娱乐、形象和健康六大类生活类配套，4是指文化、艺术、社交、创业四大类发展类配套）（表3），满足人的社交、出行、运动、娱乐及休闲需求，形成丰富的生活场景（图7）。房子是租的，但生活是自主和丰富多彩的。2.2灵活性时代在快速变化，居住需求也在快速改变，租赁住宅的设计需要有一定的灵活性。在耀华路地块设计中采用灵活模块的设计方法，建立以40平方米为基础的基本生活模块以及20平方米的功能拓展模块，通过两种基本模块的灵活组合构建40平方米的一室一厅、60平方米的二室一厅、80平方米的三室一厅体系，提供完善的户型选择（图8、图9）。灵活的户型可以使公共租赁住宅面对非常广泛的使用人群。灵活性也体现在整体布局上，模块化及户型间可相互转化的设计可以让租赁住宅应对不同地块及户型配比的要求，快速应对客户需求，并为未来的变化预留可能性。例如，初期40平方米的户型可以根据使用需求的变化改造成60平方米和80平方米的户型（图10），这对租赁住房的后期运营是一个创新性突破，大大增加了未来重新空间排布的可能性，顺应了未来政策和人口结构上的变化。

本文通过对公共租赁住宅发展历史的回顾以及对国外公共租赁住宅发展过程中经验教训的总结归纳，提出公共租赁住宅设计的多样性、灵活性创新设计策略。并在耀华路公共租赁住宅项目中具体演化为“6+4”多元化服务系统及灵活模块设计方法，打造出顺应新的时代需求的公共租赁住宅，希望能够为上海租赁住宅的发展作出贡献。

第一章总则

第一条为了健全和完善本县租赁型住房保障体系，建立和规范本县城区公共租赁住房制度，根据有关法律法规，结合本县实际，制定本办法。

第二条本县城区规划区内的公共租赁住房（不含县第一中学公租房）的配租、准入、使用、退出和监督管理，适用本办法。

第三条本办法所称公共租赁住房，是指县城区原有的廉租住房和公共租赁住房并轨后的统称，是指政府投资或提供政策支持，限定套型面积和租金标准，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

公共租赁住房只租不售。

第四条县住房委员会负责牵头协调公共租赁住房的规划、建设、管理和监督工作。

摘要：当前情况下我国的保障性住房建设正面临着巨大的融资难题，为了进一步解决，本文对证券化融资的可行性和运作机制进行了探讨。首先提出了资产证券化的相关理论，之后对公共租赁住房项目证券化融资的可行性和运作机制进行了分析，思考资产证券化的实现途径。本次分析得出，资产证券化对公共租赁住房项目资金缺陷问题起到有效作用，实现了我国保障房建设融资的新方式。

关键词：公共租赁住房；资产支撑证券化；可行性；运作机制

自我国城镇住房体制改革以来，房地产市场实现了巨大发展，而发展过程中的问题也逐渐显露出来，地方财政严重依赖土地出让收入，这种社会形式推动了房地产行业的发展，增涨了我国整体房价，许多城镇居民尤其是中低收入的居民以及不能满足住房的基本需求，在城镇中的生存产生严重威胁。而我国住房保障制度则是为此类居民提供了住房需求，使其获取了生活的保障。因此，公共租赁住房则是为了没有经济能力购房，同时不满足廉租房保障条件的居民，来满足这类居民的住房需求，其租房的价格与市场价格相比较低，是一种政策性住房。公共租赁住房的优点在于价格低、范围广，退出机制灵活等，是当前解决城镇住房结构矛盾中的重要部分。从公共租赁住房建设的资金来源来看，市场化的公共租赁住房项目，房地产开发企业的自有资金和银行开发贷款资金或是其主要的依靠，单一的融资渠道并不能满足资金需求。同时公租房的建设通常情况下都会消耗大量资金，资金的回收也不断被延长，都造成融资方面的巨大困难。资产支撑证券化(ABS)是一种证券化的融资方式，其支撑为项目资产，在收益型的项目和基础设施建设中使用较多。据悉在中国建设银行印发的《中国建设银行公司住房租赁贷款管理办法(试行)(2017年版)的通知》中明确指出：“创新开展公司住房租赁贷款+资产证券化(ABS)业务”。

一、资产支撑证券化融资模式

(一)含义。资产证券化在广义上包括两种，其一是资产支撑证券化(ABS)，其二则是住房抵押贷款证券化(MBS)。ABS可以说是MBS的一种推广形式，其前提为项目内的所有资产，用于获取预期的收益，在金融市场上的融资方式为发行债券融通资金。(二)特征。1.与传统融资方式相比，ABS发行证券的方式是以特定的资产组合为支撑，基础资产池预期收益的可靠和稳定，也就决定了资金融出者的收益。组成资产池的资产权益同时也表现为相对性，证券化的资产可对其进行重组以及拆分。2.ABS融资实际上是一种表外融资。如果被证券化的资产，被原始权益人真实出售给了某一特设的主体，而且放弃了相关控制权，那么这部分被证券化的资产，则可以被原始权益人在资产负债表上剔除，同时对产生的收益和损失进行确认。这种融资方式并不会造成原始权益人的负债增加，被证券化的资产，在转让给特设机构之后，与原始权益人之间的损益也就产生了分离，就算原始权益人兼并重组甚至出现破产，那么该部分资产也不属于破产清算的内容。3.ABS融资模式下，要想将基础资金进行证券化，首先则需要信用升级，即将原本信用级别较低的项目，通过超额担保、账户准备、资产重构等方式进入资本市场。这就涉及到信托机构(SPV)，SPV是专门用于实现证券化的机构，购买项目资产未来收益的方式主要有协议、合同等，将拟发行资产的信用评级采用保险、超额抵押、金融担保的方法来提升，使证券的发行条件得到改善。之后进行债券的发行，来募集资金，其中发行人可以是SPV，也可以是SPV担保或者其他机构。4.ABS融资模式能够实现信用增级，继而使项目的融资成本降低。而且在进行增级后，从价格方面来说，相比于其本身的面值要高；从利息率方面来说，与类似的证券相比也非常低，可以实现降低原始资产权益人融资成本的目的。

二、公共租赁住房项目证券化融资的可行性

第一章总则

第一条为规范我县新建住房项目配建公共租赁住房，根据省人民政府办公厅《关于印发<省保障性住房建设管理办法>等六个办法的通知》(政办发〔2012〕70号)、县人民政府办公室《关于印发<县保障性住房建设管理办法>等6项管理办法的通知》（政办发〔2013〕13号）、《关于印发<省城镇保障性安居工程建设管理“二十个严禁”>的通知》（保办字〔2019〕9号）及《省财政厅省住房和城乡建设厅省自然资源厅关于公共租赁住房配建资金有关问题的通知》（财综〔2020〕37号）文件及有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法所称新建住房项目，是指新建商品住房、经济适用住房项目。

本办法所称配建是指新建住房项目中按规定比例和标准配套建设公共租赁住房（以下简称公租房）。

第三条新建商品住房项目按规划总建筑面积5%的比例配建，建成后由政府无偿收回，产权归政府所有；配建比例大于5%的，多出的面积部分由政府回购。

经济适用住房项目按规划总建筑面积10%的比例配建，由政府统一配租，产权归政府所有。

各县、市、区人民政府，市政府各部门、直属单位，省属以上驻泰各单位：

为加快住房保障体系建设，积极发展公共租赁住房，切实解决城市中等偏下收入家庭的住房困难，根据《省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》和《省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房的实施办法的通知》精神，结合我市实际，特制定本意见：

一、充分认识加快发展公共租赁住房的重要意义

近年来，我市大力推进住房保障工作，积极解决低收入家庭住房困难，不断改善城市居民居住条件，取得了明显成效。但应当看到，住房仍是社会高度关注的民生问题，一些深层次矛盾和普遍存在的问题需要认真加以解决：住房保障体系亟待完善，住房供应结构不尽合理，住房价格上涨过快；城市中等偏下收入家庭既不符合现行住房保障条件，又无力通过市场租赁或购买住房，“夹心层”问题比较突出；随着城镇化快速推进，新就业职工阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件亟需改善。大力发展公共租赁住房，不断满足城市住房困难群体的基本住房需求，对于完善住房保障体系、加大民生保障力度、调整住房供应结构、合理引导住房投资和消费、促进社会和谐稳定具有重要意义。各级各有关部门和单位要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。

二、基本原则

(一)政府组织，社会参与。在加大政府对公共租赁住房投入的同时，在用地、税收、金融等方面给予大力支持，利用市场机制调节社会资源配置，调动全社会投资、经营公共租赁住房的积极性。