个人住房信贷范文10篇

1、个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式

（1）个人住房信贷“假个贷”的定义

目前个人住房信贷的“假个贷”无论在理论界还是实务界都没有统一的定义。笔者认为：个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请，骗取银行信贷资金的行为。

（2）个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式

在个人住房信贷操作实务中，碰到的“假个贷”的形式多种多样，笔者从“假个贷”给银行造成危害程度的角度对“假个贷”的形式进行归纳：

①恶意套取银行资金的“假个贷”。这类“假个贷”往往是一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功，在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施的旨在骗取购房人和银行资金的“假个贷”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。还有部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易、勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假个贷”骗取银行信贷资金，在获利后进行提前还款，如炒房失败则携款潜逃。

一、我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况和发展前景

（一）我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况

我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期：第一个阶段为20世纪80年代中期至90年代中期，是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段。这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款，住房消费信贷进入初步探索尝试期。第二个阶段为1997～1999年，是我国住房消费信贷业务的试点阶段。1997年，中国人民银行颁布了《人人住房担保贷款管理试行办法》，开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。1999年2月，中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，正式要求各金融机构，开展面向广大城市居民的消费信贷业务。第三个阶段是2000年至今，我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善，目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5%，住房消费信贷成为资产质量较好业务种类，成为各银行竞争激烈的业务品种之一。

（二）我国商业银行个人住房信贷业务的发展前景

根据国际经验，人均GDP在大约1000美元时，是一国房地产业发展的黄金阶段。2003年，我国人均GDP超过1000美元，进入了房地产业飞速发展的时期。与此同时，国家确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化发展的战略。据预测，到2020年中国城市化水平将提高到55%，到2020年中国城镇人口将增加到7.7亿人，为了满足新增加的城市人口的住房要求，就需要建设大量住宅，并且随着居民生活水平的提高，住房更新速度将加快。所以，未来一段时期，我国的住宅消费需求将很旺盛，个人住房消费贷款仍将发挥重要的促进作用。

二、我国商业银行个人住房信贷存在的风险分析

*银监分局:

根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下：

一、至20*年*月房地产信贷业务发展情况

我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止20*年*月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为*万元，比年初减少*万元。其中住房一手楼贷款（含商用房一手楼贷款）余额为*万元，比年初减少*万元，占个人住房贷款总额的*；住房二手楼贷款（含商用房二手楼贷款）余额为*万元，比年初减少*万元，占个人住房贷款总额的*；自建房贷款余额为*万元，比年初减少*万元，占个人住房贷款总额的*。

年初至8月末个人贷款发放收回情况：年初至8月末全行只发放*笔个人住房贷款（住房二手楼贷款）共*万元。今年以来全行个人住房贷款共结清销户*户*万元。其中住房一手楼贷款结清销户*户*万元，住房二手楼贷款结清销户*户*万元，自建房贷款结清销户*户*万元。

二、我行个人住房贷款的资产质量情况20*年8月末我行个人住房不良贷款余额为*万元，不良占比为*，不良余额比年初下降*万元,不良占比比年初上升*个百分点，其中住房一手楼贷款不良余额为*万元，不良占比为*，不良余额比年初下降*万元,不良占比比年初上升*个百分点；住房二手楼贷款不良余额为*万元，不良占比为*%，不良余额比年初下降*万元,不良占比比年初上升*个百分点；自建房贷款不良余额为*万元，不良占比为*%，不良余额比年初下降*万元,不良占比比年初下降*个百分点。

近年来我国金融业发展较快，随着社会医疗养老、保险等制度的日益成熟，以原始积累的方式进行消费的传统观念正逐步被信贷消费理念所取代，越来越多的居民开始接受消费信贷服务。消费信贷业务发展迅速，业务范围得到了较快的扩大。这些消费信贷业务主要建立在稳定的个人经济收入与良好的个人社会信用基础之上。但是，随着消费信贷业务规模的不断扩张，消费信贷中存在的问题和消费信贷的风险逐步暴露出来。

2007年美国的次级抵押贷款危机(简称次贷危机)爆发。基于当今世界经济金融的紧密联系,美国经济在全球的引领位置,次贷危机不仅给美国,也给世界其它地区带来了极大的震动。我国房地产市场近年来迅速增长，如何加强管理，避免类似美国次贷危机的发生,是我国房地产业和金融业面临的重大而紧迫的问题。本文从个人住房消费信贷风险管理的角度,对该问题进行探讨。

一、消费信贷

消费信贷是指商业银行以消费者的信用为基础，按照银行的有关贷款规定，向消费者发放的用于购买耐用消费品或个人消费支出不足时给予的贷款。它是消费者在其收入约束内，实现对商品和劳务超前消费的一种借贷行为，实质是适度的超前消费。消费信贷具有以下几个基本因素：

1.贷款对象。消费信贷的贷款对象是自然人。按照我国规定，贷款对象是具有完全行为能力的自然人。银行为了控制风险，消费信贷往往具有附加条件，比如贷款人要有稳定的工作和预期收入。

2.贷款机构。在我国，消费信贷的提供者是各类商业银行。商业银行从事消费贷款活动，属于其众多业务中的“零售业务”。

银行个人住房信贷业务发展情况汇报

x银监分局:

根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下：

一、至2006年8月房地产信贷业务发展情况

我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止2006年8月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为x万元，比年初减少x万元。其中住房一手楼贷款（含商用房一手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；住房二手楼贷款（含商用房二手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；自建房贷款余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x。

年初至8月末个人贷款发放收回情况：年初至8月末全行只发放x笔个人住房贷款（住房二手楼贷款）共x万元。今年以来全行个人住房贷款共结清销户x户x万元。其中住房一手楼贷款结清销户x户x万元，住房二手楼贷款结清销户x户x万元，自建房贷款结清销户x户x万元。

××银监分局：

根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下：

一、至200×年8月房地产信贷业务发展情况

我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止200×年8月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为×万元，比年初减少×万元。其中住房一手楼贷款（含商用房一手楼贷款）余额为×万元，比年初减少×万元，占个人住房贷款总额的×%；住房二手楼贷款（含商用房二手楼贷款）余额为×万元，比年初减少×万元，占个人住房贷款总额的×%；自建房贷款余额为×万元，比年初减少×万元，占个人住房贷款总额的×%。

年初至8月末个人贷款发放收回情况：年初至8月末全行只发放×笔个人住房贷款（住房二手楼贷款）共×万元。今年以来全行个人住房贷款共结清销户×户×万元。其中住房一手楼贷款结清销户×户×万元，住房二手楼贷款结清销户×户×万元，自建房贷款结清销户×户×万元。

二、我行个人住房贷款的资产质量情况

作为银行支行房地产信贷部门经理，自任职以来，带领部门工作人员严格执行金融信贷相关法律，遵守信贷管理制度，不畏困难、锐意创新，年实现个人住房消费贷款赢利？万元，年实现个人住房消费贷款赢利万元，无一笔贷款形成不良，银行银行支行个人住房贷款业务市场占有率达到％，实现银行支行建行以来个人住房信贷消费业务最好的历史时期。

一、个人简历

我**年**月出生，现年27岁，经济师职称，本科学历。年参加银行工作，被分配到支行储蓄所，先后担任过会计、主管会计、所主任；**年在支行信贷科工作，任管户信贷员；**年参加了系统转制工作；年6月我担任工作组组长，对、全辖所有不良贷款进行了责任认定；年调银行支行储蓄所工作；年6月份调往支行，先后任副经理、经理；年7月我又来到银行支行个人信贷业务部工作，任部门经理至今。

二、获得的奖励

由于我较为出色的工作，我先后获得支行先进工作者称号三次，级先进工作者称号三次。年8月我参加了全市首届业务技术比赛，分别获得个人全能和点钞两项第一名。

三、打好理论知识基础

指出当前房地产金融存在的问题，判断今后一段时期房地产金融的发展趋势。强调在发展房地产金融时既要坚持商业信贷原则，又要努力改进金融服务，拓宽服务领域，要加大对土地储备中心的信贷营销工作，设立风险预警机制，加强对个人住房贷款的管理。

1房地产金融形势分析

由于房地产市场的巨大容量和发展潜力以及蓬勃发展的良好势头，为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机。房地产金融对房地产市场发展的促进作用日益明显。1998年以来，随着城镇住房制度改革的深入，我国房地产信贷业务得到快速发展，对商业银行调整信贷结构，支持城镇居民购房，拉动住房投资，扩大国内需求，推动国民经济发展起到了积极作用。银行的信贷资金从两个方面对房地产业进行支持：一是直接支持企业的房地产开发投资，二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。由中国人民银行的《2002年第三季度货币政策执行报告》指出：近年来，我国各家商业银行发放的个人住房贷款远远大于房地产开发贷款，且差额逐年增大。到2002年12月底，四大国有商业银行发放的个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7214亿元、7736亿元。但是，在房地产金融快速发展的同时，也的确存在一些不容忽视的问题。

1.开发企业过于依赖金融机构的信贷支持，给银行带来很大风险。据国家经贸委提供的数据显示，2002年前三个季度房地产开发资金来源中，国家预算内贷款占0.1%，国内贷款占22.7%，自筹资金占30.3%，其他资金占45.2%，其中定金及预收款占38%。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金，企业的资产负债率超过70%。这些数字说明，中国目前的房地产公司普遍存在规模偏小，自有资金不足的现象。另外，空置的房地产给金融机构带来潜在的风险，开发资金沉淀在未售出房地产中，资金不能按时收回，直接影响银行经营的流动性和安全性，会造成严重后果。2.个别银行为了争夺房地产金融市场，存在违规经营现象。2002年底，人民银行对部分城市商业银行发放的房地产贷款进行了检查，结果发现，个别银行违规经营的情况比较严重。从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看，股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重。主要表现为：一是对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)不齐全的项目发放房地产开发贷款，或逃避人民银行“四证”规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款；三是放松个人住房贷款的条件，降低首付比例，以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款，违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定；四是违反现房管理规定，对期房发放个人商业用房贷款，违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。

近期，国务院总理（图片-新闻-网页）对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注，并强调指出：“运用何种工具，掌握何种尺度来进行化解，已经是摆在我们面前的紧迫问题。”2003年1月，中国人民银行指出，2003年要督促商业银行加强房地产信贷管理，防范长期信贷风险，进一步完善房地产信贷政策和办法，监督商业银行严格按照国家房地产政策及其信贷政策要求，加强房地产信贷管理。

2房地产金融发展的判断与对策

摘要：个人消费信贷业务虽刚刚起步，但它的前景广阔，同时也是我国加入WTO之后，外资银行与国内商业银行竞争的重要方面。本文拟对个人消费信贷的风险及其防范进行探讨，以利于更好地开展个人消费信贷业务。

个人住房贷款、个人汽车消费贷款和个人耐用消费品贷款是个人消费信贷的主要内容，而其中份额最大、目前开展得最好的是个人住房贷款业务，成为银行业和房地产业中的热点。分析和探讨个人消费信贷业务的风险及其防范，主要是围绕个人住房贷款业务的风险及其防范来进行的。

一、个人住房贷款业务的主要风险因素

房地产信贷引起银行巨额坏帐从而引发金融动荡，可谓屡见不鲜。1955～1980年间，日本住宅地地价上涨约40倍，而同一时期各产业现金工资总额仅增加14倍，进入1980年代以来，日本商业用地地价高涨，另一方面为抑制急剧的日元升值，采取金融宽松措施，使房地产信贷进一步扩大，并最终成为进入1990年代日本“泡沫经济”破灭的重要原因之一。我国在1992年之后的二、三年间出现了房地产开发热，尤其是海南、北海的房地产更是热得炙手，要不是及时采取一系列的宏观调控措施抑制过度的房地产开发热，后果不堪设想。尽管如此，海南和北海的积压房地产的处理问题，至今仍未彻底解决。前几年发生在东南亚的金融危机，过度的房地产信贷也是元凶之一。

房地产业是我国近十年发展最快、关联度最大、对GDP增长贡献最大的行业，房地产的发展带动房地产金融的发展，个人房地产贷款余额从1997年的190亿元上升到2003年末的1.2万亿元，增长63倍。2003年末的坏帐率为1‰～2‰，但个人住房贷款的风险往往在3～8年后大量显现，而2003年末的贷款余额大部分是在2000年之后发放的。那么，讨论和分析个人住房贷款业务中的风险因素就显得非常重要了。大体来说，个人住房贷款业务中的风险因素分为政治风险、法律政策风险、道德风险（或信用风险）以及市场风险（或商业风险）。所谓政治风险，是指贷款住房所在地区或国家发生社会动荡，政权极不稳定，从而引起房地产价格的急剧贬值，导致个人住房贷款难以收回的风险。而法律政策风险，是指个人住房贷款手续的完备性、合理性和有效性存在问题以及税收法律制度、宏观经济政策在个人住房贷款期内发生大的变化或调整，从而影响到整个住宅类房地产的市场租金和市场价格，进而对个人住房贷款的安全性带来影响的风险。道德风险（或信用风险），是就开发商和购房者而言，如果他们不注重自身信用，故意违约导致个人住房贷款不能如期支付给贷款银行的风险。市场风险（或商业风险），则指因市场供求的变化，使贷款住房的市场价格出现较大贬值，或者取得贷款支持的购房者发生非故意违约不能支付到期贷款，因而不能全部归还银行的个人住房贷款。政治风险不属本文讨论的范畴，下面仅就与法律政策风险、道德风险（或信用风险）和市场风险（或商业风险）相关的一些具体风险因素进行分析。

1.选择项目风险一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说又包括如下情况：一是规划报建手续瑕疵，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等，这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷，现实中这种纠纷的往往造成购房户集体拒付个人住房贷款，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；三是开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房，如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。

摘要：住房制度改革的不断深化使得发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分也已成为社会各界关注的热点话题。本文从对个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，结合人行最近出台的政策和商业银行在业务流程中的重点环节阐述了风险防范对策。

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策

一、个人住房贷款的特点及风险特征

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：

1．贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2．贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。