个人住房范文10篇

1、个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式

（1）个人住房信贷“假个贷”的定义

目前个人住房信贷的“假个贷”无论在理论界还是实务界都没有统一的定义。笔者认为：个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请，骗取银行信贷资金的行为。

（2）个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式

在个人住房信贷操作实务中，碰到的“假个贷”的形式多种多样，笔者从“假个贷”给银行造成危害程度的角度对“假个贷”的形式进行归纳：

①恶意套取银行资金的“假个贷”。这类“假个贷”往往是一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功，在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施的旨在骗取购房人和银行资金的“假个贷”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。还有部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易、勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假个贷”骗取银行信贷资金，在获利后进行提前还款，如炒房失败则携款潜逃。

摘要：住房制度改革的不断深化使得发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分也已成为社会各界关注的热点话题。本文从对个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，结合人行最近出台的政策和商业银行在业务流程中的重点环节阐述了风险防范对策。

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策

一、个人住房贷款的特点及风险特征

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：

1．贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2．贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

一、我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况和发展前景

（一）我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况

我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期：第一个阶段为20世纪80年代中期至90年代中期，是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段。这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款，住房消费信贷进入初步探索尝试期。第二个阶段为1997～1999年，是我国住房消费信贷业务的试点阶段。1997年，中国人民银行颁布了《人人住房担保贷款管理试行办法》，开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。1999年2月，中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，正式要求各金融机构，开展面向广大城市居民的消费信贷业务。第三个阶段是2000年至今，我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善，目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5%，住房消费信贷成为资产质量较好业务种类，成为各银行竞争激烈的业务品种之一。

（二）我国商业银行个人住房信贷业务的发展前景

根据国际经验，人均GDP在大约1000美元时，是一国房地产业发展的黄金阶段。2003年，我国人均GDP超过1000美元，进入了房地产业飞速发展的时期。与此同时，国家确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化发展的战略。据预测，到2020年中国城市化水平将提高到55%，到2020年中国城镇人口将增加到7.7亿人，为了满足新增加的城市人口的住房要求，就需要建设大量住宅，并且随着居民生活水平的提高，住房更新速度将加快。所以，未来一段时期，我国的住宅消费需求将很旺盛，个人住房消费贷款仍将发挥重要的促进作用。

二、我国商业银行个人住房信贷存在的风险分析

第一章总则

第一条：为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。

第二条：个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条：本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章贷款对象和条件

第四条：贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

为加快全市个人住房信息系统建设，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔〕10号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔〕1号）、《省人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（政办发〔〕26号）精神及住房和城乡建设部、省住房和城乡建设厅关于加快个人住房信息系统建设的要求，结合我市实际，制定本方案：

一、工作目标

根据国家《房地产市场信息系统技术规范》要求，按照“统一规划，分步实施，分级建设，互联互通，信息共享”的原则，以房屋登记、新建商品房和存量房网上备案数据为基础，建立全市个人住房信息网络平台和全市个人住房信息数据库，全面掌握全市个人住房基础信息及动态变化情况，实现全市个人住房信息共享，进而实现与全省、全国联网。

二、建设任务

全市个人住房信息系统平台由市级个人住房信息系统和县级房地产市场信息系统组成，其中市级个人住房信息系统由市本级负责建设，县级市场信息系统由各县市负责建设。

（一）市级建设任务。

200×年，××市分行个人住房贷款余额和市场份额持续下降。为深入分析××市分行个人住房贷款下滑原因，粤东地区业务总部组成工作组进行调研，帮助××市分行寻找对策，尽快扭转个人住房贷款营销的被动局面。

一、当地经济发展状况及房地产市场情况

200×年××市社会经济运行呈良好态势：国内生产总值达到541亿元，较去年同期增长7.2%；全市金融机构储蓄存款余额达到369.9亿元，比年初增长20.1%；城镇居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城镇居民人均消费7267元，比增12.1%。

200×年全市商品房成交面积为39.05万平方米、交易额为73359万元，分别比去年同期增长10.2和11个百分点，商品房成交价格均出现不同程度的回升。全市城镇人均住宅建筑面积为21.43平方米；城镇户均住宅约75平方米（3.5人/户），住宅平均售价是1314元／平方米，价值是98550元，是同期城镇户均可支配收入3．22倍。××市房价仍在合理区位，居民购房仍有一定潜力。

有关专家认为，城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前，将保持对住房的旺盛需求。××建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍质量比较低，功能不全，设计陈旧，环境不佳，与新开发的住宅区相形见绌，通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求。可见，××市房地产业具有比较大的市场潜力，为商业银行有效营销个人住房贷款业务提供广泛的市场基础。

二、个人住房贷款的基本情况

1.引言

中国房地产行业近20年来迅速发展，这依赖于来自银行大量资金的支持。在短短几年内，央行多次加息导致提前还贷的发生率大幅上升，提前还款的风险也越来越受到社会各界的关注和讨论。目前,我国住房抵押贷款实行的是浮动汇率制度。当市场上的基准利率发生变化时，还款利率将于次年1月1日进行调整,在利率调整之前的利率是固定的。对于普通购房者而言，个人住房抵押贷款允许借款人在贷款期限内的任一时点提前偿还抵押贷款。面对中央银行颁布的种种调节利率的措施，购房者究竟该不该进行提前还款，如果进行提前还款，那么该什么时候提前还款，又该还多少呢？目前还款方式有那么多种，最常用的有等额本金和等额本息，那么在何种情况下采用哪种还款方式对购房者而言有利呢？本文将对这些问题进行深入研究。

2.我国银行抵押贷款提前还贷问题利弊

随着人们生活水平的不断提高，人们的住房抵押贷款金额在不断地上升，而在现实生活中有的人在条件允许的情况下，为了减轻自己的压力，会选择提前还贷，人们越来越频繁的提前还贷行为对银行产生了一定的影响。首先，影响商业银行的预期收益,使利率风险和经营风险提升；其次，将对银行操作面提出挑战。任何事物都具有两面性，当人们选择提前还贷时，也会对人们产生正负两方面的影响，一方面可以减少贷款人的利息支付，及时减轻贷款人的还款压力；另一方面选择提前偿还贷款可能造成机会成本的损失。

3.利率变动对提前还贷的影响

货币市场基准利率是以市场供求为基础的在整个利率体系中起支配作用的基础性利率，是其他利率决定的标杆，在一国金融体系的健康稳定发展中起着关键性作用。在市场经济中,利率水平的高低与经济发展水平之间存在着密切的联系。一国的利率水平的高低会受到很多因素的影响，既包括宏观因素也包括微观因素。利率的影响因素主要有如下几个:一国的国内生产总值（GDP）、投资水平、货币供应量、价格指数、金融市场的成熟程度、投机因素、世界经济等等。目前按揭贷款的还款方式有两种——等额本金还款法与等额本息还款法。等额本金是每月偿还贷款的本金相同,而利息随本金的减少而逐月递减,直至期满还清为止；而等额本息是每月都按照相等的额度平均偿还贷款本息,直至期满还清为止。从贷款人的角度而言，在同一贷款金额中，相同的贷款期限，由于等额本息还款法在还贷期初对银行资金占用的较多，所以支付的利息也相应较多。购房者选择等额本息还款法支付的利息总额要高于等额本金还款法。从银行的角度来说，当住房贷款者采用等额本金还款法而不是等额本息进行换款时，开展提前还贷业务时，虽然银行获得的利息收入会明显减少，使得银行在这一笔业务上获得的收入低于预期计划，影响银行正常的资金安排。但是采用等额本金提前还款时，银行能更早地收到自己借贷出去的资金，加速了被占用资金的回流，相应的风险也会降低。

*银监分局:

根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下：

一、至20*年*月房地产信贷业务发展情况

我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止20*年*月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为*万元，比年初减少*万元。其中住房一手楼贷款（含商用房一手楼贷款）余额为*万元，比年初减少*万元，占个人住房贷款总额的*；住房二手楼贷款（含商用房二手楼贷款）余额为*万元，比年初减少*万元，占个人住房贷款总额的*；自建房贷款余额为*万元，比年初减少*万元，占个人住房贷款总额的*。

年初至8月末个人贷款发放收回情况：年初至8月末全行只发放*笔个人住房贷款（住房二手楼贷款）共*万元。今年以来全行个人住房贷款共结清销户*户*万元。其中住房一手楼贷款结清销户*户*万元，住房二手楼贷款结清销户*户*万元，自建房贷款结清销户*户*万元。

二、我行个人住房贷款的资产质量情况20*年8月末我行个人住房不良贷款余额为*万元，不良占比为*，不良余额比年初下降*万元,不良占比比年初上升*个百分点，其中住房一手楼贷款不良余额为*万元，不良占比为*，不良余额比年初下降*万元,不良占比比年初上升*个百分点；住房二手楼贷款不良余额为*万元，不良占比为*%，不良余额比年初下降*万元,不良占比比年初上升*个百分点；自建房贷款不良余额为*万元，不良占比为*%，不良余额比年初下降*万元,不良占比比年初下降*个百分点。

揭阳市分行个人住房贷款余额和市场份额持续下降。为深入分析揭阳市分行个人住房贷款下滑原因，粤东地区业务总部组成工作组进行调研，帮助揭阳市分行寻找对策，尽快扭转个人住房贷款营销的被动局面。

一、当地经济发展状况及房地产市场情况

2004年揭阳市社会经济运行呈良好态势：国内生产总值达到541亿元，较去年同期增长7.2%；全市金融机构储蓄存款余额达到369.9亿元，比年初增长20.1%；城镇居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城镇居民人均消费7267元，比增12.1%。

2004年全市商品房成交面积为39.05万平方米、交易额为73359万元，分别比去年同期增长10.2和11个百分点，商品房成交价格均出现不同程度的回升。全市城镇人均住宅建筑面积为21.43平方米；城镇户均住宅约75平方米（3.5人/户），住宅平均售价是1314元／平方米，价值是98550元，是同期城镇户均可支配收入3．22倍。揭阳市房价仍在合理区位，居民购房仍有一定潜力。

有关专家认为，城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前，将保持对住房的旺盛需求。揭阳建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍质量比较低，功能不全，设计陈旧，环境不佳，与新开发的住宅区相形见绌，通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求。可见，揭阳市房地产业具有比较大的市场潜力，为商业银行有效营销个人住房贷款业务提供广泛的市场基础。一、个人住房贷款的基本情况

（一）贷款余额和占比情况。截至2004年12月30日，全市四大国有商业银行个人住房贷款余额共92612万元。其中工行31900万元，占比34.4％，排名第一；农行21400万元，占比23.1％，排名第二；中行20385万元，占比22％，排名第三；XX银行18927万元，占比20.4％，排名第四。

近年来我国金融业发展较快，随着社会医疗养老、保险等制度的日益成熟，以原始积累的方式进行消费的传统观念正逐步被信贷消费理念所取代，越来越多的居民开始接受消费信贷服务。消费信贷业务发展迅速，业务范围得到了较快的扩大。这些消费信贷业务主要建立在稳定的个人经济收入与良好的个人社会信用基础之上。但是，随着消费信贷业务规模的不断扩张，消费信贷中存在的问题和消费信贷的风险逐步暴露出来。

2007年美国的次级抵押贷款危机(简称次贷危机)爆发。基于当今世界经济金融的紧密联系,美国经济在全球的引领位置,次贷危机不仅给美国,也给世界其它地区带来了极大的震动。我国房地产市场近年来迅速增长，如何加强管理，避免类似美国次贷危机的发生,是我国房地产业和金融业面临的重大而紧迫的问题。本文从个人住房消费信贷风险管理的角度,对该问题进行探讨。

一、消费信贷

消费信贷是指商业银行以消费者的信用为基础，按照银行的有关贷款规定，向消费者发放的用于购买耐用消费品或个人消费支出不足时给予的贷款。它是消费者在其收入约束内，实现对商品和劳务超前消费的一种借贷行为，实质是适度的超前消费。消费信贷具有以下几个基本因素：

1.贷款对象。消费信贷的贷款对象是自然人。按照我国规定，贷款对象是具有完全行为能力的自然人。银行为了控制风险，消费信贷往往具有附加条件，比如贷款人要有稳定的工作和预期收入。

2.贷款机构。在我国，消费信贷的提供者是各类商业银行。商业银行从事消费贷款活动，属于其众多业务中的“零售业务”。