房屋买卖合同范文10篇

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房屋买卖合同

房屋作为商品，可以在市场上出售，但房屋是一种特殊商品，买受人目前还不能得到《消费者权益保护法》的保护。

依据法律规定，房屋买卖双方当事人必须签订书面的、由政府有关部门制定的格式合同，该房屋买卖合同除了规定了标的物的质量、面积、单价、总价、履行合同的期限等双方当事人的权利和义务外，其另一个重大作用是作为产权转让登记的重要凭证，是买受人取得房屋产权，即标的物物权转移的主要和重要文件。

房屋买卖合同具有以下的特殊性：

一、房屋与土地的不可分割性。在买受人支付合同公务员之家，全国公务员共同天地约定的价款后，在取得房屋所有权的同时，也取得了该房占地的土地使用权。土地是属国家所有，是禁止所有权买卖的，但可以支付一定价款后取得土地使用权，这样，房屋才有赖以“立足”的地方。房屋与土地的不可分割性，决定了在取得房屋所有权时同时取得土地使用权。

二、房屋买卖合同订立前，因转让房屋所有公务员之家，全国公务员共同天地权可能涉及第三人的利益，因此，法律规定，转让出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。

三、房屋买卖合同签订生效后，双方当事人应当向房地产交易中心提交有关证件，经审查符合房屋买卖条件，办理过户手续（或产权证）后，房屋所有权才算转移，即出卖人才算将标的物交付。未经过户登记（或产权登记）的，买受人交付了合同约定的费用，仍没有占有该标的物，这一点是与一般买卖合同的明显区别。

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房屋买卖合同

目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售给个人的房改房，按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房，这主要是指单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。最高人民法院于*年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依据。而在现实生活中，更为常见的则是非商品房买卖合同纠纷。非商品房因其地理位置优越，价格相对便宜，吸引了众多二手房买主。但因为我国对非商品房的买卖设置了许多限制，又没有很明确的对二手房买卖的司法解释，致使在买卖发生后容易产生纠纷。大多数的情况是一方在买卖后反悔，要求认定买卖合同无效。那么，这几种房屋的买卖合同是否有效呢？

一。房改房买卖合同效力。

1．*年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。

2．*年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。

3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？

4．以尚未办理房产证为由主张合同无效者，其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。赵律师认为，此说法不对。理由有二：1。虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。2。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

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房屋买卖合同案例评析

1998年12月，某市一房地产开发有限公司将其开发的园景苑听涛阁（C2）幢7层B室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记。1999年10月24日，该被告与原告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将园景苑听涛阁（C2）幢7层B室售于原告。价款729000元，该忘记房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原告先后向被告支付购房款人民币275500元。被告于2000年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。1999年7月2日该房屋的抵押登记被注销。原告诉至法院，称该合同未按《城市私有房屋管理条例》规定办理过户手续，请求判令其与被告的房屋买卖合同无效；被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。

有意见认为该房屋买卖合同未办理过户手续，合同应该无效。自意见认为，该合同虽未办理过户手续，但房屋过户手续只是房屋所有权移转的要件，而非合同有效的要件，该合同应为有效。但原告可以被告的迟延履行根据《合同法》第94条的规定主张解除合同。

[评析]

一、原告可否以该房屋买卖合同未办理过户手续而主张合同无效？

《城市房地产转让管理规定》第9条第l款规定：买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证明和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证，到房屋所在地房屋管理办理手续。《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第8条明确规定：凡未按照本办法申请办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。如何理解该规定？产权过户登记是房屋买卖合同生效的要件吗？司法实践中又是如何解决此类问题的？

房屋买卖合同是合同双方就房屋这一标的达成的一方支付价金，另一方交付房屋产权的协议，该合同经双方意思表示一致即成立。其是否有效须审查其合法性，只要具备合法性，合同即有效，就在当事人之间产生法律约束力。房屋买卖合同是房屋买卖行为的基础。房屋买卖的行为可以分为两个阶段，一是签订有效的房屋买卖合同，二是实施该合同。因此，房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段，产权变动登记问题存在于第二阶段，因为登记是移转房产的要件，是实施合同内容、转移房产所有权的方式。我们可以这样认为：一个完整的房屋买卖行为是双方签订了一个有效的房屋买卖合同（第一阶段），并履行完了该合同，却一方支付了房价，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付体现为过户登记，也就是办完了过户登记手续（第二阶段）。《城市房地产转让管理规定》第7条也显示，房地产管理机关是在审查买卖双方合同合法有效并具备其他办证条件下，才办理过户登记的，过户登记是合同有效的结果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同有效，才能办理房屋产权过户登记，房屋买卖合同无效，合同不能履行，就不能办理产权过户登记。房屋买卖合同有效在前，房屋产权过户登记在后，房屋买卖合同的效力完全与是否登记过户无关，相反，它是登记过户的前提。那么如何判断房屋买卖合同的效力呢？以合同生效的要件即可判断：（一）合同主体要合法，即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力；（二）行为人订立合同是意思表示真实

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房屋买卖合同研究论文

「正文」

众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件-行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。同时，法学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件，（注：参见王家福主编：《中国民法学。民法债权》，法律出版社，1991年版，第636页。）甚或，房屋买卖合同是一种要式合同，须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖合同无效。（注：参见杨振山主编：《民商法实务研究》（合同卷），山西经济出版社，1994年版，第160—162页。）笔者认为，将产权过户登记视为房屋买卖合同生效要件的观点值得商榷，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的实际履行行为，而非其生效要件。（注：笔者注：对房屋买卖合同的一般生效要件，因无争议，本文不述及。）

一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进

1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》（下称《条例》）第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”《条例》规定的本意显然是：未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同无效（注：参见梁慧星主编：《社会主义市场经济管理法律制度研究》，中国政法大学出版社，1993年版，第110页。）。

1984年8月30日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要实际使用和管理了房屋。

1987年12月10日，最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定：“‘意见’第五十六条规定的精神，只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题；‘条例’实施后，人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规定办理”。此批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为，即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于1984年8月30日至1987年12月10日之间的房屋买卖行为本应适用《意见》第五十六条规定，而该批复却规定适用《条例》，显然破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。

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房屋买卖合同文本

房屋买卖合同，是出卖人将房屋产权移交买受人，买受人支付约定价款所订立的合同。房屋买卖合同可以分为两类，一类是商品房屋买卖合同，一类是私有房屋买卖合同。商品房屋买卖合同，是买房人和房产公司签订的合同。商品房屋买卖合同，是买房人和房产公司签订的合同，这类合同一般由房产公司提供制式合同，买房人只需签字即可。私有房屋买卖合同，是指个人拥有的房屋进行交易的约定。

卖房人的主要义务包括：1、保证按合同约定移交房屋及产权；2、保证房屋产权合法及房屋质量合格。

买受人的主要义务是：按合同约定支付价款。

签写房屋买卖合同书的注意事项

一、房屋出卖人在签写合同书之前，主要审查卖受人的经济能力。买受人是国有法人组织时，出公务员之家，全国公务员共同天地卖人要审查买受人是否持有政府批准买卖的文件。另外，在合同履行中，分期付款的房屋买卖人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人有权解除合同。

房屋买卖合同参考文本

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