房价范文10篇

内容提要关于房价和地价的关系，一直是理论和实业界争论不清的问题。本文运用1998年以来我国房屋价格和土地交易价格指数的季度数据，根据格兰杰因果检验的方法，表明近年来房价是推动土地价格上涨的原因，而土地价格则始终不是房价上涨的原因。故此，当前流行于业界的地价推动房价的观点是站不住脚的。当前，政府应当继续稳定有关房地产的各项宏观调控政策，进一步做好规范土地管理、加强市场竞争等深层次市场化改革，而不能由于现有利益集团的各种寻租行为而干扰决策的制定与执行，也只有这样，才能够从根本上确保我国房地产市场取得长远、健康的发展。

关键词房价地价格兰杰因果检验

一、引言

2005年8月5日，中国人民银行了房地产金融分析小组《2004年中国房地产金融报告》，意在表明中央银行的分析人员对当前我国房地产市场的一些认识和看法。由于这是中国人民银行发表的首份关于房地产市场的专题报告，引起了社会上的广泛关注。作为宏观金融管理部门，中央银行的研究人员对房地产的分析最善长的地方也只能是从金融(信贷)入手，而之所以要出这份房地产金融报告，则主要是想表明当前中央银行对整个房地产市场的一些认识，以有利于今后房地产金融方面的研究更为广泛全面。应该说，由于部门业务的不同和专业人员知识背景不一，这份报告中对我国当前房地产市场的一些认识肯定会有不全面的地方。事实上，对问题的广泛讨论是我们实现认识真理的一条重要的途径。若不是在十一届三中全会之前的关于真理标准的全社会的大讨论，那么我们也许就没有今天思想解放和改革开放的大好局面了。华远集团总裁任志强先生就是这方面的典范。在中央银行的报告不到一个星期，就在各大门户网站上公开了其题为《地产报告逻辑混乱-央行报告中的疑问》一文，洋洋数万言，处处直指央行报告的不足。

这真是一件大好事！任先生身处我国房地产开发一线，中央银行可能没有人比他更了解房地产市场具体的实际运作，因而任先生的批评对于进一步促进包括中国人民银行在内的有关政府部门对房地产市场的认识，做好下一步宏观调控，都是善莫大焉的！不过，看过任先生的《疑问》一文后，虽然笔者对房地产市场的了解远没有任先生认识的那样直接与深入，由于个人水平也有限，对很多问题也只能不置可否，但确实有一个新的疑问，而这也是前一阵子社会上早就争论过的，那就是，在任先生文中题为“关于价格的误导”的第五部分，在承认房价一级市场连年上涨事实之后，语锋一转，指出“央行的报告则带有明显的误导性作用，与销售价格指数相对应的应是土地价格定基指数和家庭可支配收入定基指数。假如将这三个指数关系放在一张图上分析，会明确的看出土地价格的定基指数上涨是造成房价上涨的重要因素”。也就是说，这些年来房价的上涨一个重要的原因是地价太高了，成本上升嘛，房价跟着涨也就很自然了。

表面上看，这样的分析确实有道理，谁都知道这几年政府规范土地管理，将原来的协议出让方式全部改为招拍挂，这样那些原来与政府素有关系的企业用地也必须通过市场，其成本自然上升。但是，这个观点一直就不被国土资源部等部门认可，因为“开发商是根据市场供求决定的房价来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来‘出牌’，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚”，也就是说过高的房价反而推动了土地价格的高涨。应该说，这两种看法都有道理，而且似乎任先生的成本增加说更符合人们一般的常识。但是，我们从数据上看地价与房价之间的密切关系和一般的常识推理，就能够有十分充足的理由说确是地价推动了房价了吗？那岂不是说有关政府部门要为此轮房价的大涨负有更大的责任了吗？对此，我们还需要进一步的探究，并与任先生商榷。

编者按：本文主要从房价收入比概述；我国使用房价收入比存在的问题；改进房价收入比运用的思路进行论述。其中，主要包括：房价收入比的定义及特性、目前,关于房价收入比的定义很多、房价收入比指居住单元的中等自由市场价与中等家庭年收入之比、房价收入比的特征、房价收入比的基本计算方法、有关房价的计算口径不统一,指标的可比性有限、对收入的求取方式不统一,指标结果真实性有限、目前房价收入比的运用确实存在问题、平均房价收入比使用意义不大、要改进房价收入比的用法、要改进房价收入比的计算方法、考虑居民的其他收入及资产等，具体请详见。

摘要:近几年,关于我国房价问题众说纷纭,房价收入比被作为判断房价的一项重要指标,但房价收入比的具体运用还存在一些问题。首先阐述了房价收入比的定义、特性和计算方法,然后论述了我国房价收入比应用上存在的问题,最后提出使用房价收入的改进思路。

关键词:房价收入比;住宅价格;收入

1房价收入比概述

1.1房价收入比的定义及特性

1.1.1房价收入比的定义

一、货币政策应密切关注

资产价格货币政策是否应该对资产价格做出反应一直都是备受关注和饱受争议的热点问题。美联储前主席格林斯潘尽管也对资产价格问题表示过担心，但当时在其主持下的美联储长期保持低利率，未对资产的持续高涨做出反应。格林斯潘对自己行为的解释是资产价格泡沫只有破灭之后才能知道这是泡沫，即使是美联储也无法判断资产价格是否已经形成泡沫，对资产价格的干预力度也不容易把握。

国际金融危机之后，美联储饱受诟病，美联储长期的低利率政策被认为是这场灾难的重要诱因。不仅是美国，近30年来，全球范围内历史上重大的金融动荡都离不开资产价格泡沫的身影，而资产价格泡沫总是在宽松的货币环境下滋生、膨胀。如果货币当局对资产价格的持续高涨无动于衷，那就意味着他们是在对未来的重点经济波动无动于衷，这是货币当局的失职。

当然，货币政策瞄准和干预资产价格，在目前的学术界还尚未达成共识。然而，越来越多的经济学家认为，货币政策即使不把资产价格作为直接的调控目标，至少也应该密切关注资产价格，及早采取行动，运用多种方式尽早遏制资产价格泡沫的进一步放大和随之而来的通货膨胀。货币政策以外，金融监管政策应该在降低杠杆、预防资产价格泡沫和减少损失方面发挥更积极、更有针对性的作用。

国务院发展研究中心金融研究所夏斌认为中国在经济刺激政策中，政府财政付出了很多。但中国积极的财政政策和货币政策同时给经济带来了资产价格泡沫隐患。尽管应该肯定在推动中国经济尽快复苏过程中，房地产投资的作用功不可没，但警惕房地产泡沫进一步膨胀，以及防止房地产泡沫突然之间破灭，应该是2010年中国政府宏观调控政策中的重大内容。

2010年我国资产泡沫问题应该受到关注。2009年以来，股票与房地产等资产价格经历了一段时期的恢复性上涨，这对实体经济复苏和信心的修复产生了积极的作用。但是，投资增速过快、贷款增多所带来的流动性过剩问题正在催生资产价格通胀预期，有可能导致房地产价格的进一步上涨。如果不及时调整宏观政策、适度收紧贷款增长和投资项目审批，大量的未完工程项目可能会迫使央行在2010年和2011年继续采取宽松的货币政策，从而在今后的两到三年甚至更长时间里催生一个比2007年还要大的资产泡沫。一旦这一资产泡沫破裂，对我国企业、银行、家庭和政府部门资产的负面影响以及对实体经济的损害可能难以估计。因此必须尽早采取宏观政策的微调。从这个意义上说，宏观经济政策应该对症下药，不应该过度受外需前景暗淡的牵制，应该果断调整当前过度宽松的货币政策和投资策略，及早推出一些微调措施，前瞻性地应对国内可能会出现的流动性过剩和资产泡沫。

摘要:房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域,房价过高已是不争的事实,集团利益决定着房价走势,高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉,有利于房地产市场政策的制订和实施。

关键词:高房价;集团利益房价走势;宏观策略

一、高房价下的房地产开发商利益分析

房地产开发商是房地产市场的利益主体,是高房价最为直接的受益者。高房价为开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下,人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣,此种“稀缺”业态,有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房产价格连续高涨,消费者心理受到强烈打压,受投资寻租与投机获利的动机驱使,消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下,消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向,潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象,这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲,而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险,空头套利。2003年后,房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性,让房地产商实现了无风险炒作,这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下,更加有利于开发商结成利益联盟。2004年以来,我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,哄抬房地产价格(许经勇、马原,2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价,而是包含了强烈的人为因素,这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的,这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式,带有明确的方向性、持久性和扩散性。

二、高房价下非金融相关产业利益分析

伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势,与房地产市场紧密相关的产业部门、单位,获得了各自利益,实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示,中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛,同时,这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点,具有明显的正向相关性(郭贵祥,2005)。受到收入分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响,形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景,在这种背景下,房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨,甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的,甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性,房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控,二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。

摘要：根据房价收入比的相关概念和公式，对合肥市近几年的房价收入比进行了实证研究，得出合肥的房价收入比处于全国平均水平，房价收入比的变化主要是由于人均住宅面积和人均收入的增长，房价的增长幅度相对不大。同时通过对不同收入阶层以及不同住宅类型的房价收入比构成分析，得出居民对经济适用房的承受力最广，中等收入户以上收入组对任何市场可供面积的经济适用房都具有有效的购买力，低收入组对90平方米以下中小面积经济适用房也具有有效的购买力，只有最低收入户对其仍没有购买力。

关键词：房价收入比；构成分析，经济适用房

一、房价收入比的概念和公式

（一）房价收入比的概念

房价收入比，顾名思义就是房价与收入的比例关系。世界银行将其定义为平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比。联合国人类住区（生境）中心在《城市指标指南》中将其定义为居住单元的中等市场价格与中等家庭收入之比[1]。国内一些专家将其定义为“一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收人之比”，也有人认为“房价收人比是一个基础性概念，是一个平台性概念，不计其数的房价收人比衍生概念各有其内在的经济学乃至社会学等意义”[2]。

1.按照收入划分。从收入层面上看，中国长期以来统计划分的标准是将全体居民按收入分为最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户和最高收入户七大类。按照这一划分的结果分别计算不同阶层的房价收入比，这种细化的房价收入比比整个国家或地区级的指标更科学也更有说服力。

【摘要】后金融危机时代，高房价产生的财富效应推动了居民消费升级形成，挤出效应抑制了消费升级增速，而消费升级净效应取决于两种效应叠加。文章利用2008—2016年中国31个省、直辖市以及自治区面板数据分析房价波动对中国居民消费升级内部水平及结构的影响，提出合理化建议，以期促进消费升级的质性增长。

【关键词】房价波动；消费升级；消费水平；消费结构

一、问题提出

目前，中国房价和消费升级的现状是，居民的消费意愿与消费能力不足以支撑整体消费升级的螺旋上升，消费升级也没有伴随房价上升引发的财富效应得以改善，而是更加疲软[1]。据国家统计局资料显示，中国商品房平均售价自2008年的3864元/平方米上涨到2017年的10455元/平方米，而居民消费率则由2000年的46.7%下降到2008年的27%，2011年后房价上升速度放缓，但居民消费率却开始缓慢上升，2014年达到37.4%，2017年突破58%。这使我们不得不怀疑以往多数研究过于肯定房价的财富效应价值，于是李春风等（2014）[2]学者开始将关注点转移到房价波动对消费的挤出效应探讨上。当然，尽管财富效应与挤出效应在中国房价上升中同时作用于消费，但伴随中国房价的不断攀升，挤出效应愈来愈大于财富效应，并在房价影响消费的过程中成为主导因素。所以，房价的高增长并未带来居民消费升级中“量”与“质”的共同繁荣，并且房价低速增长时消费却呈现出缓慢上升的态势，这些现实表现与经典消费理论似乎不相符。有鉴于此，探讨房价波动与居民消费需求的因果关系及显著性程度，不仅能为国家拉动内需刺激经济提供理论支撑，而且有利于房地产市场的健康可持续发展。

二、理论分析

毫无疑问，对于房价波动和居民消费升级的作用关系研究，其理论依据是Case、Quigley以及Shiller提出的消费决策居住价格影响模型[3]。鉴于此，消费决策居住价格理论模型对后金融危机时代中国居民居住消费决策同样具有借鉴意义，如果能够获取相关基础数据，就有可能研究出房价变化对中国居民消费升级“量”与“质”的影响关系[4]。财富效应与挤出效应之间的作用关系机理在于，二者谁在房价与居民消费升级关系中占据主导需取决于住房双重属性（消费品属性或投资品属性）的影响程度[5]。此结论可以归因如下：一是，有研究认为正向的财富效应和负向的挤出效应是能够相互影响的，正负效应对比是房价上升对消费升级最终净效应的决定因素，若侧重住房的投资品属性，最终影响将是财富效应，对消费有利，若侧重住房的消费品属性，最终影响将是挤出效应，对消费不利；二是，有学者指出，对于存在不完善信贷市场的国家来讲，房价上升是否能变现成为流动性资产更加重要，因而需要更侧重挤出效应的影响；三是，还有学者指出房价上升并不会直接导致财富效应和挤出效应[6]，而是与诸如信贷、利率、收入等具有约束条件特性的影响因素共同作用于消费升级和房价之间的关系，才使得二者之间表现出一定程度的正相关性。那么，假如摒弃这些影响因素，会得出住房的财富效应对居民消费的影响程度将会被削弱，挤出效应可能出现甚至影响程度逐渐强化的结论。具体表现如下：

一、引言

近年来，我国房价大幅度上涨成为宏观经济的主要现象之一。2009年，全国住宅销售均价达到4695元/平方米，比2008年增长1000多元；2010年伊始，房价再创新高。1月，我国七十个大中城市房屋销售价格指数同比增长9.5%①。房价大幅度上涨，通过宏观经济的各种传递机制，影响着经济领域的各个方面。其中，对于我国进口贸易的影响值得深入探讨。微观上，房屋作为昂贵的耐用消费品，必然影响消费者的预算约束和效用，而消费者对进口产品的消费是否因为对房屋的投入过多而降低，直接影响到我国进口贸易的发展；宏观上，房价上涨带来的刺激经济发展的作用，通过提高我国的国民经济总量，从而促进进口贸易的发展，这一机制也不可忽视。本文拟通过利用1991至2009年的月度商品房屋平均销售价格②数据，建立合理的经验模型，衡量房价上涨对我国进口贸易的边际影响，并在此基础上，对房价变动与国际贸易之间的关系机制做进一步的阐释。国内外学者对于房价变动与宏观经济关系的研究，成果丰富，但是直接研究房价变动与国际贸易之间关系的文献，至今为止则数量很少。究其原因，可能在于房价变动与国际贸易的关系本质上并不明显和直接。而且影响一国国际贸易发展的因素很多，房价变动如果不是特别明显，就很难注意到其对国际贸易所产生的影响。国外学者对房价变动与进口贸易关系的研究，较有代表性的是EyalBiyalogor-sky和EitanGerstner（2004）。他们认为，价格波动造成人们对于价格风险的规避需求增强，从而将更多的钱用于购买房产，而使得房屋价格上升。

而进口贸易使得国内产品价格趋于稳定，从而降低人们规避风险的意愿，因此进口与房价成反向变化趋势。国内学者如赵奉军（2010）认为，金融危机下，发达国家消费者债务积累，房地产泡沫破灭，造成房价下降的同时消费也降低，从而影响国际贸易；王松涛（2009）通过利用中国35个大中城市面板数据，进行经验分析指出，城市经济开放度水平提高1%，则房价上升0.066%。虽然直接研究房价与国际贸易相互关系的文献不多，但是许多从其他角度研究房价的文献成果，仍给予本文许多重要启示。如WilliamC.Wheaton（1990）通过利用微观经济学中的匹配理论，构造了房屋市场的匹配模型，指出空地与房价存在强相关性，即预期的房屋建筑密度将在很大程度上影响居民购房的动机；EdwardL.Glaser、JosephGyourko、RavenE.Saks（2005）研究了房价上涨的原因，指出政府的许可证制度和政策支持，是房价上涨的非经济因素。居住人员的集体议价能力缺失，也是房价上涨很重要的原因之一。JeremyC.Stein（1995）从分期付款的效应入手，研究房屋市场容量与房价的关系，指出了房价与房屋交易之间的相关关系，并且进一步认为房价与房屋购买者的不同付款行为有关联。

国内学者在房价研究方面也有很多成果。如况伟大（2009）通过构建消费者、开发商、投资者三者的混合模型，研究了物业税对房价的影响，指出在其他条件给定的前提下，物业税的征收会降低房价；梁云芳，高铁梅（2007）则通过对我国不同地区房屋价格波动进行的实证分析，指出居民收入、信贷政策对房价均有显著影响。这些文献虽然没有直接探讨房价与国际贸易的关系，但是分别从不同的角度研究了影响房价的因素，并且揭示了房价影响宏观经济其他领域的机制路径，为本文的分析提供了很好的参考和借鉴。通过以上文献回顾，可以看出，对于房价变动与对外贸易关系的研究，依然有值得进一步探讨的空间。国内外学者对于房价与进口贸易究竟是正向关系还是负向关系，观点不一。本文拟通过中国的时间序列数据，进行实证分析，得出房价变动对进口贸易的边际影响数值，从而进一步阐述房价变动与进口贸易发展的联系。

二、房价变动影响进口贸易的理论路径

房价作为宏观经济的重要标志和经济发展的重要指标，对同样是宏观经济重要组成部分的国际贸易，产生相互的影响，这只是一种比较笼统的说法。如前文所述，房价变动对进口贸易的影响，详细说来，实际上是存在微观和宏观两个层面的实现机制。在微观层面上，本质上体现的是个体消费者的收入，如何在作为耐用品的房屋和作为奢侈消费品的进口商品之间进行合理配置，以达到最大化效用水平的目标。一般而言，由于房屋价格昂贵，一旦选择购买房屋，往往会降低对奢侈品的消费，因此房价越高可能会降低我国的进口水平。另外，根据前面所提到的EyalBiyalogor-sky和EitanGerstner（2004）的成果，如果考虑到价格波动带来的风险，那么购买房产的一个重要作用，就是规避价格波动带来的风险。

实现居民消费增长，激发国内经济发展内生动力是提高居民生活福利的重要内容，也是宏观经济政策制定的主要方向。党的报告明确指出，需要完善消费体制机制，充分发挥消费刺激增长的作用。这对刺激国内需求，扩大市场，实现结构转型升级具有重要的指导意义。可以说，消费在国民经济中具有十分重要的基础性作用。1998年以来，住房市场化制度改革激发了我国近20年的房地产市场暴涨，居民信贷和消费因房地产市场繁荣实现了倍数扩张。数据表明，1999年每平米住宅销售价格为1860元，到2017年每平米住房单价已猛涨至10500元左右，近20年增长了4.6倍，年均涨幅10%。与此同时，中国居民的消费总额不断增长，社会消费品零售总额由2003年的45842亿元增加到2016年的332316亿元，年均增长16.46%，最终消费支出对我国经济的贡献率由2003年的35.4%增加到2016年的64.6%，增长了接近一倍。我国经济增长由依靠投资、出口拉动向依靠消费拉动转变，消费成为拉动经济增长的“第一马车”。然而，分析近几年的发展趋势发现，房价波动对居民消费产生了不同程度的影响，且存在诸多争论。就目前房地产市场而言，买房已不是单纯意义上的居住，更多地承载着投资资产的期望，成为一种保值增值的重要手段。因此，房地产价格的涨跌与宏观经济发展之间存在着不可分割的联系，成为宏观经济稳定的重要指标，且房价波动还会通过影响消费需求的变动对整体居民福利产生影响。因此，厘清房价波动与居民消费到底是什么关系具有重要研究意义。

文献综述

在房价对居民消费影响的研究中，“财产财富效应”假说产生较早，影响深远。这一理论认为，房价上涨将导致业主消费增加。庇古提出的财富效应对这一问题做了深入分析。其认为家庭财富的增长会增加居民消费需求，家庭财富不仅包括收入，还包括各种形式的家庭资产，具体到本文就是住房等不动产。莫迪利亚尼和布隆伯格也指出，住房价格上涨，直接导致住房拥有者增量财富增加，可以刺激居民消费意愿。基于中国房地产市场的研究方向，尽管我国房地产市场仍处于发展中，但仍然具有财富效应。基于生命周期储蓄假设，Quigley和Hiller研究了20世纪80年代和90年代美国各州的面板数据和25年来14个国家的跨境面板数据发现，“财产财富效应”是显著的。21世纪初，美国股票价格大幅波动，虽然居民工资增长迟缓，但居民消费和投资并未呈现颓势，甚至有强劲的趋势。对于这一现象的解释，他们认为，无摩擦和预期粘性成为用财富效应解释这一现象的关键。尽管住房的财富效应和抵押贷款效应很有利地解释了房价与消费之间的关系，但是住房价格波动的消费挤出效应也为学者所关注。Sheiner认为，房价上涨将迫使潜在的购房者节省更多的首付，减少家庭开支。由Yoshikawa和Takagi对日本进行的一项研究发现，当本地房价上涨时，打算买房的租户花费更少，从而提高了储蓄率。Aoki、Prodman和River使用了伯南克未定义的金融加速器模型。他们认为，房地产市场的再分配效应将抵消动态总体均衡中的部分财富效应。房价上涨不仅刺激了卖方消费，还抑制了买方消费。因此，从国家层面而言，房价并未体现出应有的财富效应刺激消费。颜色与朱国忠建立了一个动态的生命周期模型来模拟房价与家庭消费的关系，通过刻画市场摩擦，改变传统模型假设中无摩擦的市场假设，传统意义上的财富效应会由于住房抵押贷款效应而减弱。基于这一假设，买房者在买房后，会受制于还款压力而压缩消费需求。

房价波动影响居民消费的双边机制分析

（一）房价波动促进消费增长的机制。根据古典经济学家庇古对消费、物价水平与金融资本的研究，其认为物价下降有利于促进经济增长，从而实现充分就业。可以观察到，由于物价下降，虽然消费者本身自有财富总量没有变化，但是他本身所感知的财富量是增加的，因而会激发消费者增加消费。根据凯恩斯的宏观增长理论，消费的扩张直接刺激生产活动的增加，有利于扩大生产规模，增加产出，进而刺激经济增长，实现就业率的提高。随后，庇古进一步提出庇古效应，也可以称作是实际货币余额效应。其认为，由于价格下降，会导致可感知的各种财富的实际总量会增加，财富收入比会提高，其实这也是家庭财富的一部分。这一结果会诱发居民降低储蓄率，增加消费支出，刺激社会总体消费需求，增加国民收入水平。由于传统的财富效应分析中，仅仅关注金银货币等传统家庭财富价值的变动，但经济社会逐渐发展的过程中，财富形式不仅仅局限于传统的金银货币。开始出现了房地产、股票债券、基金等资产形式，因此社会财富形式也开始呈现多元化特征。结合本文的研究，房地产作为个人财富的一部分，会直接导致家庭财富效应的变动，进而会引起居民消费行为变化。当房价上涨，居民可感知的财富余额会增加，消费者感觉自身拥有的财富价值会增加，从而会激发消费者增加消费，提高消费支出。因此，房价波动会对居民产生财富效应，对居民消费产生刺激作用。（二）房价波动抑制消费增长的机制。传统经济理论对挤出效应的解释在于，政府支出增加，会抬高商品价格，从而会挤出私人投资和消费。根据这一理论思路将其运用到房价波动研究中发现，房价波动挤出效应是由于房价上涨导致居民负债增加，从而挤出居民消费和投资。从1998年房地产市场改革以来，加上国家政策推动，金融市场的泡沫化操作，房价呈现连续20多年猛涨的态势。对那些投资者来说，房地产价格上涨为他们带来了财富效应，会增加他们的财富总额，刺激其消费，产生消费刺激作用。而对于那些房屋刚性需求者来说，房价上涨会限制其获得住房，并进一步抑制其消费行为。首先，城镇化深入发展的过程中，大量农村剩余劳动力涌入城市，而要想获得城市户口，有一部分政策是需要与住宅挂钩的。因此，对于想要获得城市户口的外来务工人员而言，他们是住宅的刚性需求者，为了实现拥有住房的目的，他们不得不减少消费，提高储蓄率。其次，还有一部分租房者，由于房价上涨，会导致房地产市场供需紧张，由此抬高房租价格，也会挤压居民消费支出。最后，房价上涨会引起社会恐慌，形成必须拥有一套住房的社会氛围。尤其在婚姻市场，为结婚而买房成为标配，这又会增加为结婚而储蓄，降低消费。综合以上三点，房价波动会对消费产生抑制效应。模型设定与数据说明根据上文的理论机制分析，房价波动对居民消费存在刺激作用和抑制作用，借鉴石大千（2018）的实证模型，利用双边随机前沿模型测算房价波动影响消费的双边效应，具体双边随机前沿模型设定如下：其中，xit为一些影响居民消费的控制变量，这些控制变量包括财政支出水平、城市化、对外开放、基础设施、金融发展和产业结构。δ为参数估计向量，i(xit)为与经济发展水平相适应的消费水平。i(xit)=λxit，λ为特征变量估计参数。复合残差项ζit=ωit-μit+εit，εit为随机误差项。ωit表示房价波动对居民消费水平影响的刺激效应，为正效应，且ωit≥0；μit表示房价波动影响居民消费水平的抑制作用，为负效应，且μit≥0。本文的被解释变量为居民消费水平变量，核心解释变量为房价波动变量，控制变量包括财政支出水平、城市化、对外开放、基础设施、金融发展和产业结构。表1为主要变量的描述性统计。本文所使用数据为2003-2016年中国实证结果分析房价波动对居民消费的影响存在正反两种效应，为了测算这两种效应的大小，并比较净效应的大小，本文基于双边随机前沿模型进行分析，估计结果如表2所示。为了对两种效应进行分解，首先估计了五个模型，然后从五个模型中选取一个最优模型来进行效应分解。从表2结果可以看出，模型4的对数似然比值最大，因而选取模型4作为最后的分解模型。从模型4的估计结果来看，房价波动影响消费的正效应显著为正，负效应显著为负，表明房价波动的正负两种效应均是显著的。基于上述模型估计结果，本文基于模型的两个残差进行方差分解（见表3），结果表明，房价波动刺激消费的正效应系数为0.3426，房价波动抑制消费的负效应为0.8348，总体而言，房价波动的负效应超过了正效应。

为了便于比较，进一步测算了两种效应影响消费的比重，发现刺激效应的影响比重明显小于抑制效应的比重，也就是说，房价波动总体而言抑制了消费增长。在上述方差分解的基础上，最终分解出房价波动影响居民消费的双边效应大小及其净效应。表4结果表明，房价波动影响居民消费的刺激效应提高了居民消费19.03，而房价波动影响居民消费的抑制作用降低了居民消费29.26%，两者净效应大小为房价波动抑制了居民消费10.23%。通过对不同百分位数的估计表明，只有在90百分位数上的那些群体房价波动对居民消费才产生了刺激作用，而50百分位数以下的群体，房价波动对居民消费的作用总体以抑制作用为主。结论与建议本文通过理论分析房价波动影响居民消费的双边效应，基于2003-2016年中国283个地级市的面板数据，利用双边随机前沿模型实证分解了房价波动影响居民消费的双边效应。理论分析表明，房价会产生财富效应进而增加居民消费，具有正向作用，但另一方面，房价增长增加了居民生活成本，形成对居民消费的挤出效应。而最终两者效应孰大孰小将由两种效应的净效应决定。基于这一理论分析，不同于以往实证分析只能估计房价对消费的单方面影响的文献，本文将两种效应纳入统一模型框架下，借助双边随机前沿模型优势估算两种效应的大小，实证结论表明，房价波动对居民消费同时存在刺激和抑制两种效应，房价增长导致的财富效应可以增加居民消费19.03%，而房价增长挤出居民消费29.26%，房价的财富效应小于挤出效应，房价波动总体而言挤出效应占主导地位，抑制了10.23%的居民消费增长，对居民消费增长产生了不利影响。基于上述结论本文认为，继续坚持中央“房子是用来住的”基本思想，保持房价平稳发展，警惕房价过快增长。具体而言，一方面，避免一刀切政策，产生打压刚需的负面效应。采取有针对性措施坚决遏制投资性房地产需求，保持房价稳定。另一方面，需要不断提高居民收入水平，降低房价收入比过高的现实，逐渐提高居民收入可支配能力，降低房价波动的负面影响。从政策制定的角度而言，一是要采取更加积极的税收政策，增加居民个人收入水平，真正藏富于民。只有当居民收入水平提高了，才能平抑房价过高带来的负面冲击。二是采取更加规范和稳健的金融政策，防范金融体系风险。尽量控制金融资源向房地产等泡沫行业的投放，更多支持实体经济企业。只有当实体经济发展了，经济增长的动力基础才能稳定，经济发展便彰显活力。

从2003年到现在的七年间，我国各地城市的房价呈现出普遍且持续快速上涨的势头，特别是一线城市和大部分二、三线城市房价疯涨。一边是大量的老百姓在高房价压迫下面临“买不起房”的困境，另一边以“温州炒房团”为代表的投机者不断推高房价并造成大量房屋空置，浪费了大量的社会资源，扭曲了房屋的市场供求关系。在“房价永远上涨”的神话深入民心之际，“全民炒房”已经成为中国楼市一幅独特的景象。房价的疯涨对我国国民经济的各个环节造成严重负面影响，甚至是破坏了我国国民经济发展的良好秩序，已经严重影响了我国国民经济的正常发展和我国国民经济发展方式的转型。清华大学区域与城市发展研究中心主任施祖麟则指出：“住房分配目前已经不只是一个经济问题，而应从政治的角度进行思考。他表示，由于我国的土地是国有或集体所有，因此，居住条件的获得是一个人人都应该拥有的权利，而不是说你有钱才可以，没钱就不行的问题”。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。总理多次强调要控制房价的疯涨，维持房价的稳定。可见，抑制炒房群体和投资性购房群体的过度投机或投资行为，控制房价的疯涨，挤去泡沫，维持房价的稳定，已成为政府工作的重要任务。

一、我国房价疯涨的原因

1、供给途径单一

二十世纪末，在我国停止福利分房后，绝大部分企事业单位也随之停止建房，只有一小部分有土地的企事业单位仍然集资建房，大量没房的城镇居民只能加入到购房大军中，大量的购房需求在短期内集中释放出来，造成了过去几年内楼市一时供不应求的局面，从而推动了房价的持续快速上涨。是多年的住房需求积累造成的，也是我国所特有的一个历史原因，这是造成我国房价疯涨的主要客观原因之一。

2、垄断造成疯涨

我国住房的供给途径很少，住房的市场供给几乎完全被开发商所垄断，开发商建造房屋是一种商业行为，拿地建房的目的是为了获取利润。为了获取更多的利润，房地产开发商联合起来操控价格，在涨价上保持高度默契，垄断使房产开发商谋求暴利，置社会和谐、稳定于不顾。面对这种局面，购房者不得不拿出超出自身承受能力的资金来购买房屋，从而在一定程度上助推了房价的疯涨。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。

从2003年到现在的七年间，我国各地城市的房价呈现出普遍且持续快速上涨的势头，特别是一线城市和大部分二、三线城市房价疯涨。一边是大量的老百姓在高房价压迫下面临“买不起房”的困境，另一边以“温州炒房团”为代表的投机者不断推高房价并造成大量房屋空置，浪费了大量的社会资源，扭曲了房屋的市场供求关系。在“房价永远上涨”的神话深入民心之际，“全民炒房”已经成为中国楼市一幅独特的景象。房价的疯涨对我国国民经济的各个环节造成严重负面影响，甚至是破坏了我国国民经济发展的良好秩序，已经严重影响了我国国民经济的正常发展和我国国民经济发展方式的转型。清华大学区域与城市发展研究中心主任施祖麟则指出：“住房分配目前已经不只是一个经济问题，而应从政治的角度进行思考。他表示，由于我国的土地是国有或集体所有，因此，居住条件的获得是一个人人都应该拥有的权利，而不是说你有钱才可以，没钱就不行的问题”。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。总理多次强调要控制房价的疯涨，维持房价的稳定。可见，抑制炒房群体和投资性购房群体的过度投机或投资行为，控制房价的疯涨，挤去泡沫，维持房价的稳定，已成为政府工作的重要任务。

一、我国房价疯涨的原因

1、供给途径单一

二十世纪末，在我国停止福利分房后，绝大部分企事业单位也随之停止建房，只有一小部分有土地的企事业单位仍然集资建房，大量没房的城镇居民只能加入到购房大军中，大量的购房需求在短期内集中释放出来，造成了过去几年内楼市一时供不应求的局面，从而推动了房价的持续快速上涨。是多年的住房需求积累造成的，也是我国所特有的一个历史原因，这是造成我国房价疯涨的主要客观原因之一。

2、垄断造成疯涨

我国住房的供给途径很少，住房的市场供给几乎完全被开发商所垄断，开发商建造房屋是一种商业行为，拿地建房的目的是为了获取利润。为了获取更多的利润，房地产开发商联合起来操控价格，在涨价上保持高度默契，垄断使房产开发商谋求暴利，置社会和谐、稳定于不顾。面对这种局面，购房者不得不拿出超出自身承受能力的资金来购买房屋，从而在一定程度上助推了房价的疯涨。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。