房地产业范文10篇

一、服务营销及房地产营销的趋势

作为服务营销基石的服务概念．营销学者一般是从区别于有形的实物产品的角度来进行研究和界定的。非利普科特勒把服务定义为一方提供给另一方的不可感知且不导致任何所有权转移的活动或利益。而美国市场营销学会则将其定义为主要为不可感知却使欲望获得满足的活动而这种活动并不需要与其他的产品或服务的出售联系在一起。生产服务时可能会或不会利用实物而且即使需要借助某些实物协助生产服务，这些实物的所有权将不涉及转移的问题。一般而言，与有形产品相比无形性是服务最为显著的一个特征．它可以从三个不同的层次来理解。首先服务的很多元素无形无质。其次顾客在购买服务之前往往不能肯定他能得到什么样的服务。最后顾客在接受服务后难以对服务的质量做出客观的评价。

中国房地产营销的发展经历的是一个从局部剑全局从单～到综合的这样一个过程。随着中国房地产开发环境的变化、市场竞争的加剧．以及房地产营销本身所存在的不足房地产营销必将继续向前不断发展。其主要的发展趋势表现为服务营销的思想将逐步深入到房地产的营销过程中。一直以来，房地产业都属于第三产业．即服务业的范畴，房地产业具有一些显著的服务特征。

随着服务营销理念在中国的广泛传播服务营销中的相关思想和营销方法将被房地产业普遍接受。全程整台营销将是未来房地产营销的主流。将整合营销的理念运用到房地产开发的全过程营销中．这是未来房地产营销的主流。

二、基于服务营销的房地产营销组合模式构建

服务业的营销是服务营销研究的传统领域服务营销的相关理论自然可以用来指导属于服务业的房地产营销。同时．房地产产品具有很多服务产品的特性．所以服务营销的很多理论可以应用到房地产营销的理论探讨和实践应用之中。基于以上观点本文试图从服务营销的营销组合策略体系出发．来构建房地产的营销组合策略模式。在充分考虑到房地产产品的无形性及消费者感知对房地产营销的影响的情况下．从房地产开发的全程出发，以服务营销的理论为基本出发点，借鉴服务营销的7PS策略．笔者认为．房地产营销组合模式应该包括产品策略、价格策咯、渠道策略、沟通策略、人员策略、有形展示策略和过程策略

一、我国房地产业的近年来的发展现状及发展过程中存在的问题

1.近年来我国房地产业发展现状跟据中国房地产协会的相关信息，我国房地产市场近年来的发展具有两个特点：一是新的房地产项目开发面积增大与竣工面积的增长幅度减缓并存；二是各地房地产项目拆迁规格的增长放缓，但对土地使用的控制情况恶化。原因在于，一是在国家的房地产市场宏观调控政策的影响之下，开发企业对土地囤积的空间越来越小，相应的土地利用效率在提高，促使项目开工的比例提高。但仍然有一些开发企业为了确保项目收益，控制项目的建设进度，延缓项目的开发时间，从而使得竣工面积的增长速度减缓。二是国家针对拆迁过程中出现的问题，出台了文件政策进行规范，使得拆迁增长速度减缓。但土地使用情况仍然需要进一步进行规范。从投资角度看，目前我国对房地产的投资热情仍然持续高涨，对房地产业的投资在整体社会固定资产投资中所占的比例也较大。从投资构成角度看，主要的资金来源是国内民间资本，其投资占到国内房地产市场投资总份额的绝对比例。据2011年的统计，这个比例超过76%。在最近十年的统计数据中，除2008年存在回落之外，国内民间资本对房地产业的投入一直保持着高速增长的状态。

2.我国房地产业发展过程中存在的问题我国房地产业的快速发展，也导致问题较多，从社会整体来看，目前我国房地产业的发展存在以下问题：

（1）对自然资源的浪费较为严重伴随着近年房地产业的迅猛发展，土地资源、木材建材资源的浪费较为严重，政府有关部门及房地产开发企业对资源的合理利用工作不到位，房地产开发企业节能技术较低，节能材料及可再生材料使用率较低，管理措施不到位。

（2）对文化环境的破坏较为严重特别表现为在城市规划及具体拆迁过程中对具有文化、历史内涵，具有较高文化、艺术特色的老城区、老街区、老建筑物的保护不力，随着城市开发的程度加深，高层建筑数量不断增加，城市的文化氛围文化底蕴也越来越淡，各城市外貌在不断趋同。

（3）对生态环境破坏较为严重部分开发企业片面追逐经济利益，盲目增加开发项目的建筑密度和容积率，由于城市建筑密度的增加，住宅小区建筑物容积率的增大，从而致使城市的绿化空间变小，城市空气质量问题和气候问题突出，导致生态环境的恶化。（4）商品房的空置率较高由于种种原因，我国城市的商品房空置率较高，甚至有些地方商品房开发的面积、数量已经超过了当地的人口规模，鬼城频现。高居不下的空置率给经济社会带来较多的问题。

内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，说明房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防范房地产泡沫的不良影响。

关键词：房地产泡沫房屋租赁风险恩格尔系数不确定性

房地产泡沫的成因

以金融制度因素为代表的内在因素

泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。

应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。

[摘要]在1998～2004年席卷全国的房地产开发热潮中，中国东中西部地区房地产业发展的轨迹与机制在房地产开发、房地产价格、房地户开发企业资金来源和征地状况等关键指标等方面有很多不同的地方。东中西部地区房地产业区域差异性强，应该采取差别化的宏观调控政策才能取得最佳的效果。

[关键词]房地产；东中西部；比较研究

中国自1998年实施住房体制转轨，取消了福利分房转向发展商品房市场，从而刺激了房地产市场的复苏，可以说，1999-2003年这5年是中国房地产业的高速增长时期。在这期间，东中西部地区房地产业的发展态势既有相似之处，又有不同的地方。对这5年来东中西部。房地产业的异同进行比较研究，有助于国家制定更有针对性的防范房地产增长过热的宏观经济政策。

一、房地产开发情况比较

房地产开发投资是决定整个房地产市场走势的关键因素，它不仅决定了房地产业的总产出，而且影响着其上下游产业的效益，包括上游的钢铁、水泥、电解铝产业以及下游的装修、家具、物业管理业等。图1描述了东中西部地区各省市房地产投资额变化的平均水平②。

可以看出，东部地区投资额起点高，增长幅度大；中、西部地区投资额的起点与增幅都远低于东部地区。图2给出的东中西部地区房地产业产值占区域生产总值的比重，同样是东部地区比重的起点值高于中、西部地区，但5年来的增长幅度却没有西部地区大。在西部地区这几年的发展中，房地产业起到了不可忽视的带动作用。

房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，具有很强的产业关联性，被称为第三产业中的龙头。随着美国次贷危机引发的全球经济下滑的影响，特别是近两年（至2008年8月份前）国家宏观调控政策的不断紧缩，我国房地产业出现下滑趋势，全国范围内特别是大中城市房价大幅下跌。就**而言，由于本身人口基数较低，发展后劲不足，再加上房地产开发早、开发量多，以及农民公寓、农村留地建房及私人联建房建设的影响，房地产业受到的冲击更大更早。从2008年年初开始，我县房地产市场需求不旺，供大于求现状较突出，市场出现疲软状态。特别是2008年9月以来，受同心房产集资款抵付房款风潮的影响，对于本来就处于低迷之中的我县房地产业来说更无异于雪上加霜。

一、客观认识当前我县房地产业发展现状

近年来，随着我县“小县大城”战略的深入实施，县域经济得到快速发展，**房地产业作为新兴产业也保持了强劲的发展势头，2003年到2007年房地产投资、开发、销售等呈逐年快速增长趋势，成为**经济新的增长点，然而自2008年起开始我县房地产业形势却发生了明显变化：

一是商品房新开工面积同比下降。2008年，商品房新开工面积为6万平方米，比2007年下降65.8%。

二是商品房销售面积大幅下降。2008年，我县销售商品房372套，比去年下降23%；销售面积为5.6万平方米，同比下降19.5%。以前购房火爆的现象已不存在，商品房成交量持续下滑。

三是房地产开发税收同比减少。2008年，房地产开发税收为2528万元，比2007年下降4%，比2006年增加4.4%，占地方财政收入的比重比2007下降6.4个百分点，比2006年下降3.1个百分点。

各位会员，同志们：

我受市房地产业协会第一届理事会的委托，向大会作协会成立四年来的工作报告，请予以审议。

一、第一届理事会主要工作回顾

市房地产业协会暨第一届理事会自2007年9月份成立以来，在市委、市政府的正确领导下，在住房城乡建设厅、省房协和市民政局的精心指导下，在会员单位的积极支持和配合下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，秉承服务会员的宗旨，认真履行职能，解放思想，开拓创新，努力引导企业诚信经营、做大做强，为促进全市房地产业平稳健康发展做出了积极贡献，较好地完成了第一届会员大会确定的各项任务。现将主要工作情况报告如下：

（一）求实创新，房地产业实现平稳健康发展。房地产业是国民经济发展的支柱产业，保持房地产业平稳健康发展，对于拉动经济、促进经济社会又好又快发展具有重要意义。协会第一届理事会成立至今，注重调查研究，深入学习国家、省房地产业有关政策，倾听企业心声，结合实际，积极向政府及有关行业主管部门建言献策，充分发挥了协会的桥梁和纽带作用，较好地促进了全市房地产业的发展。2007年以来，房地产开发企业数量增加了19家，达到70家，房产税收每年对财政收入的贡献率都在4%以上，累计完成房地产开发投资62.89亿元，年均增长27.05%；新开工面积494.42万平方米，年均增长19.43%；竣工面积339.88万平方米，年均增长16.94%。累计销售商品房24486套，办理各类房屋登记42614宗。今年1－10月份，共完成房地产开发投资25.06亿元，同比增长96.7%。在建施工面积388.5万平方米，同比增长23.7%。预售商品房4046套，同比增长7.4%。办理房地产转移登记3786件，同比增长9.01%。销售新建商品房4211套，面积49.31万平方米，同比增长150.05%，销售均价3886元/平方米，同比增长3.42%。其中住宅销售3189套，销售面积42.19万平方米，同比增长125.29%，销售均价3896元/平方米，比去年同期增长4.76%。二手房交易2221套，交易面积21.91万平方米，同比下降4.49%，成交均价3284元/平方米，同比增长6.07%。房地产市场基本实现了结构合理、供求平衡、价格稳定。

一是规范市场秩序，优化了市场发展环境。为尽快建立起开放、竞争、有序的房地产市场发展环境，房协第一届理事会与市房管局一起，注重从规范入手，从基础抓起，不断优化市场发展环境。先后建议并以政府文件形式出台了《关于规范房地产开发市场的意见》、《关于开展房地产市场秩序专项整治的意见》、《关于规范房地产交易市场秩序搞活二级市场的意见》、《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》等规范性文件，加强了市场监管，同时推行了“开发项目建设条件意见书制度”、“开发项目综合验收备案制度”和“开发合同、项目手册备案制度”，全面理顺了开发程序，规范了开发行为和市场秩序，市场环境不断改善。按照建设节能、省地、环保型住宅的要求，积极指导和大力推进开发企业在住宅建设中广泛应用“四新”技术，促进了住宅产业化水平的提高，开发建设了一批设计理念超前、配套设施完善、生态环境优美、建筑节能达标的高品质小区，并在全国、全省获得较高荣誉和称号，福莱佳园小区获得全国房地产业最高奖“广厦奖”，同时通过建设部住宅性能A级认证，金鼎花园、长勺小区被授予“省优秀住宅小区”称号，鲁能方兴苑通过建设部住宅性能2A级认证，“雪野左岸水都”通过了住宅性能2A级预审等，这些高品质的住宅小区在满足不同层次居民消费需求的同时，提升了我市的城市形象。尤其是引进了恒大、高速、中舜置业、烟台房产等知名房地产开发企业，给我市带来了新的开发理念，推动了房地产业发展。

摘要:房地产中介行业是指从事房地产信息咨询、房地产价格评估、房地产交易经纪等活动的中介服务公司企业等。本文通过对房地产中介行业功能作用、存在问题的研究，分析了规范房地产中介经营活动对推动房地产业健康稳定发展的必要性，并提出了相关的策略建议。

关键词:房地产;中介行业;发展研究

房地产中介行业作为房地产业的重要组成部分，对房地产业的发展起着不可忽视的补充作用，为房地产的生产、流通和消费提供了信息传递、市场宣传、法律咨询、代办事务等服务。近年来，我国房地产市场迅速发展，国家对房地产市场的调控政策也不断变化，房地产中介行业应运而生，发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用。但由于市场准入机制不完善、行业监管不健全、行业竞争无序、相关主体法律意识和维权意识不强等原因，导致中介行业逐渐暴露出越来越多的违规违法问题，不利于房地产业的健康稳定发展。

一、房地产中介行业的功能和作用

房地产中介行业是在我国房地产市场快速发展前提下逐步产生和发展起来的，在我国既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业，已显示出广泛的市场需求和广阔的发展前景，对促进房地产业发展起着重要作用。在我国，房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需信息咨询、协助买卖双方公平交易、促进房地产交易达成为目的而进行的房地产信息宣传、价格评估、业务办理及相关经纪活动的总称。从房地产业自身特点看，房地产作为不动产，是一种特殊商品，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有相当的专业知识。而消费者往往缺乏专业知识和谈判能力，这也使得消费者对专业、正规的房地产中介服务需求成为一种必然。另外，目前房地产市场上存在的以新建商品房和二手房为标的多种交易形式、一次性或分期现金支付以及各种金融支持(如公积金贷款、商业贷款、组合贷款)为手段的多种购买方式也越来越离不开专业、正规的房地产中介服务的指导或。随着中介市场规模的扩大和客户需求的增多，目前，房地产中介的业务涵盖了新房、二手房的宣传推销、流通买卖、过户公证、金融服务等多方面(本文仅从狭义的房地产中介论述)。同时，从实体的中介机构发展到全国范围内、现代化的、网络化的房产中介。其业务范围、服务能力及其对房地产市场的影响力不断增大，成为房地产业不可忽视的重要组成部分，对房地产业健康稳定发展有着越来越大的影响力。

二、房地产中介经营发展中存在的主要问题

论文关键词:房地产;客户关系管理;服务营销

论文摘要:服务是一种无形、特殊的商品;房地产业不仅是一种实物交换行业,也是一种服务行业,特别是其中的物业管理,更具有服务产品的性质。现代市场营销中客户关系的管理愈来愈重要。房地产业的服务营销策略可分为基于顾客关系生命周期的营销策略和基于客户关系模式的营销策略,顾客生命周期可分成三个阶段,即初始阶段、购买阶段和消费阶段,房地产业的客户关系营销策略依据这三个阶段进行管理;而客户关系模式的营销策略,可分为直销式、定制式、培训和指导式、合作伙伴型、中间商式客户关系营销这五种模式;通过这两大营销策略,房地产业服务营销和服务管理能实现较好的效果。

一、服务与顾客生命周期理论

(一)服务的定义及特性

菲利普•科特勒认为,服务是一方能够向另一方提供的基本上无形的任何活动或者利益,服务的消费不导致任何所有权的产生、转移,等等。它的生产可能与某种有形产品联系在一起,也可能毫无关联。克里斯廷•格罗鲁斯认为,服务是由一系列或多或少具有无形特性的活动所构成的一种过程,这种过程是在顾客与员工、有形资源的互动关系流中进行的,这些有形资源(有形产品或有形系统)是作为顾客解决问题的方案而提供给顾客的。

总之,服务是一种无形、特殊的商品,它具有不同于有形产品的特性:

今年以来，国家在短期内忽然加大了宏观调控的力度，各项政策连续出台，各种市场传言不胫而走。到底国家宏观调控的目的是什么？中国的经济将如何发展？而房地产业的走向又将如何？

一、对近期宏观调整政策的回顾

要作出正确地判定，我们首先往返顾一下近期的政策信息。

2003年出台的121号文《中国人民银行有关进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。严格控制房地产企业、建筑企业及商品房按揭贷款，禁止贷款给房地产企业用于支付土地款以及建筑企业用于垫资。该文实际上是宏观调控的明确政策信息。

2004年一季度以来，国家宏观调控的办法连续出台，密集程度之高前所少见。

3月25日，人民银行于出台差别存款预备金率制度；4月25日第三次提高存款预备金率0.5％，共收缩可贷资金约1100亿元。

各街镇乡人民政府（办事处），县府各部门，县属各厂矿、中学：

“十五”期间，随着我县经济的发展、城镇化进程的推进，各建筑业、房地产业企业认真贯彻执行党和国家的路线、方针和政策，积极投身城乡建设、参与房地产开发，取得了可喜的成绩，为促进我县经济的持续增长、人民群众居住条件的不断改善发挥了积极作用，涌现出了一批优秀的建筑业和房地产业企业。为总结经验，树立典型，弘扬建筑和房地产开发企业艰苦奋斗、勇于开拓的精神，经研究，决定对“十五”期间为我县城乡建设事业做出突出贡献的**市博海建设工程（集团）有限公司等5家建筑业优秀企业和**港腾物业发展有限公司等5家房地产业优秀企业（名单附后）予以通报表彰。

希受表彰的企业继续发扬成绩，再接再厉，进一步提高企业整体素质和管理水平，在繁荣和推动我县建筑、房地产市场发展征程中再立新功，为**经济建设做出新的更大的贡献！