房地产行业范文10篇

2008年全球金融危机对中国的股市和楼市产生了一定的冲击。可以说2008年对于中国的房地产行业和房地产开发商都是非常艰难的一年。伴随着政府对房地产市场调控政策的显现和金融市场流动性危机的双重打击,大小房地产企业都面临着资金短缺的局面,房地产行业更是有了“百日巨变”一说。

2008~2009年,我国政府为了应对金融危机对我国的冲击,推出了庞大的政府经济刺激计划。伴随着这个刺激计划而生的是巨大的银行贷款规模,2009年1~11月份人民币各项贷款增加9.21万亿元,同比多增加5.06万亿元。流动性的增加使房地产企业再一次开始了大规模的圈地行为,使得土地市场上“地王”频现。从缺钱的2008到“地王”频现的2009,巨大反差背后的关键因素是房地产企业的融资手段、融资能力的问题。

一、我国房地产企业融资的现状

房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。

众所周知,房地产行业是典型的资金密集型行业,而且有着投资周期较长、投资规模较大等特点。在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题,其中主要有3个阶段需要大量的资金:买地阶段、建设阶段和销售阶段。这3个阶段也是房地产开发的重要节点,所以,房地产开发与资金链密切相连。

(一)融资方式

所以没有及时更新工作日志。上一周以来陆续看了很多项目，这段时间由于没有去高邮工作。也参加了一些活动，也对我有了颇大的启发。

角度看来，先是佘山参加了意邦主办的一次建材论坛。更多的研究其商业地产运作的胜利。如今商业地产市场低迷，且前景不明朗的时候。意邦能够成功的把这个国际建材中心打造胜利，并且成为一季度上海商业地产销售第一名，胜利之处值得我去思考和借鉴。参与这次论坛也让我认识了一些全经联的一些业界资深人士，通过听取他意见并且互相交流，也让我房地产行业上有了一些新的认识。这段时间对于我春之声来说，日子并不好过。位于中山北路的春之声大厦，商业招租始终是一个看似短期内无法解决的问题。办公楼的出租率一度下滑，从去年最高峰的百分之80滑落到现在百分之70都不到金融危机造成了一些小公司的瞬间倒闭，退租撤走。更为严峻的底楼的商铺招租始终不见起色，由于地理位置比较尴尬，虽然经常有一些意向客户，但是始终没有胜利的招商。目前只有裙房部分3家店铺已经租售，大厦底楼的商铺至今空关着。商业地产也是以前没有真正面临过的难题，对我来说也是新的课题。

目前和农工行的贷款额太低，春之声要解决的问题还有便是融资。远远低于我大厦的资产。希望能够找到更好的融资渠道或者在其他银行找到更好的贷款产品。和工行谈下来的结果还是不能让我满意，融资问题也是十分困扰我一个难题。由于春之声大厦整体不出售，大量的资金沉淀在里面。如果不能更大化的通过大厦抵押贷款融资，将会制约我公司的发展。如果能够胜利融资，接下来也需要有相应合适的项目。这段时间我先后去了常州和海门考察，希望能够找到合适的开发项目。2个地方看下来，虽然都找到一些不错的项目，前景很乐观。但是仔细测算，就目前的土地价格和市场销售价格而言，都出现了和睢宁一样的问题。就是由于这些地方身手并不算高的房价，使得土地利息加上开发利息已经让我看不到多少利润空间。如果想要赚钱，必需寄希望予成本的绝对控制以及未来市场的乐观前景，这对我来说是十分冒险的现在市场形势十分不明朗的情况下，春之声还是希望能够在谨慎中求生存。

五一假期的火爆过后，高邮春之声5月份销售情况也慢慢处于平淡。近期的销售又逐步下降。不过我已经展开了新一轮的下乡促销活动，这次将会有小礼品派发，也会有新的节目形势，相信在连续轰炸下，高邮的销售前景还是能够颇为乐观的终究5月份我已经是当地销售冠军。

也是一个分水岭。上周并不是很在工作状态上，这段时间对我个人而言。知道父亲给予了更高的期望，终究年纪也不小了应该更加集中精力到工作上来。有时候我也会有些迷茫，不知道将来自己到底要做什么。不过通过这段时间和众人的交流以及看到一些同龄人的情况，觉得对我来说，已经是非常幸运，有了一个这么好的起点和平台。一些也是富二代的朋友自己虽然在守业，但是感觉他也十分稚嫩，这样的乱闯只能是撞的头破血流，尤其在如今金融危机且市场化已经很多年的情况下，这个年纪应该更多的实践中慢慢学习和吸取前辈的经验和教训。房地产领域上，可以说还是连皮毛都不懂。所以我更应该踏踏实实的从基础的学起，杜绝好高骛远。只有这样，才干真正的走向我自己的胜利。

摘　要：房地产行业是近年来发展最为活跃的行业之一，通过分析房地产行业在发展过程当中面临的财务风险，有利于发现房地产行业投资以及融资方面存在的问题。本文简要介绍房地产行业常见的财务风险，并在此基础上重点探讨控制房地产行业财务风险的相关措施。

关键词：房地产;　财务风险　;控制;　措施

房地产行业对我国经济社会的发展有着不可替代的重要作用，这就需要积极防范潜在的财务风险，防止财务风险造成损失。财务风险能分成狭义以及狭义两大类，其中广义财务风险指的是企业资金运环节，因为各种原因在利润以及资金分配方面产生不足，从而对企业的长期发展带来严重不良影响的风险。本文当中的财务风险属于狭义概念，指的是因为企业内部财务结构不够合理以及融资方式不够恰当而导致的融资财务杠杆效果下降的风险。

一、房地产行业的主要财务风险

第一，按期偿债的风险。目前阶段我国的房地产行业资金主要包括自持有资金部分、银行抵押贷款部分、楼盘预售款项部分以及其他借款部分共同组成。通常情况下，自持有资金占总体资金的比例较低，大多数的开发资金都是来源于其他借款以及银行贷款。房地产行业作为一个收回成本过长比较较长的产业，其收益利润同意存在着比较明显的不确定性，这一环节的财务管理存在着较大的风险。如果无法有效及时地控制成本收回，那么银行抵押贷款产生的利息就会显著降低企业经营利润。企业需要应对银行高利率，甚至被迫选择风险更严重的融资途径，从而给行业的发展带来不利影响。第二，工程项目管理导致的风险。目前房地产行业的工程施工建设过程当中，往往缺乏对工程项目施工的有效监督管理，在简单投资以及工程设计后，就交付施工企业去执行，从而导致工程项目的管理不够衔接，工程质量的控制不够严格，容易使得工程质量显著低于预期，引发改造成本以及后续维修成本的上升，从而直接影响到房地产企业的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工进度也容易受到影响，出现延期预售以及交房问题，进一步延长资金回笼的时间，加大企业资金成本以及资金压力。第三，市场因素以及通货膨胀的风险。通货膨胀容易导致市场当中贷款利率出现变化，利率上升就意味着企业的投资出现缩水，难以达到预期的收益，甚至使得房地产项目面临利润下降或者是亏损的风险。因此在房地产项目投资建设之前，在做好房地产项目市场定位的过程当中，不能忽视市场信贷这一影响因素，并且要重点考虑项目市场前景，确定价格方面也要同市场供需关系匹配。简言之，通货膨胀的风向集中体现于银行对房地产项目的评估环节，并且容易受市场泡沫影响而导致收益下降。

二、房地产行业财务风险的成因

为深入开展整顿和规范税收秩序工作，依法查处重点行业、重点地区存在的税收违法行为，打击和震慑涉税违法犯罪分子，提高纳税人依法纳税的自觉性，逐步创建公平和谐的纳税环境，保障和促进税收收入稳定增长。根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关税收法律、法规、政策规定和国家税务总局的有关通知精神，现将我市年房地产行业税收专项检查工作事项通告如下：

一、结合我市实际，我市确定房地产行业为年税收专项检查项目。

二、年房地产行业税收专项检查的检查期间为：年1月1日至年12月31日。

三、年房地产行业税收专项检查的检查对象为：我市范围内均应按规定到机构所在地或居住地办理税务事宜的从事房地产行业的单位和个人。

四、年房地产行业税收专项检查的检查时间为：6月1日至11月30日。6月1日至7月10日为税务机关纳税评估检查阶段；7月11日至11月20日为税务机关重点检查阶段；11月21日至11月30日为税务机关总结整改阶段。

五、房地产行业纳税人应在税务机关6月1日至6月20日的纳税评估检查期间，根据涉及检查期间年度内的纳税情况，积极准备相关涉税资料，开展纳税自查，积极申报补缴自查出的税款。

随着人民生活水平的不断提高，中国作为房地产开发大国，在全国大盖楼的热潮下，许多地方的房地产行业已然成为了当地的支柱产业。而国家对房地产开发的要求也相比10年前的开发有所提高，园林景观的占比也与建筑密不可分。人们对房子热爱的同时也对其周边环境有了更高的要求。因此园林景观作为中国房产开发的一部分，其设计及施工也有了长足的进步。但是，在当前房地产开发中，由于开发商的投入以及设计人员的参差不一，使景观设计在房地产行业的发展并不如意。

一、房地产行业景观设计的现状

第一，园林景观作为房地产的一部分，除了别墅楼盘，大部分小区的占有面积是十分有限的。按照国家对普通住宅小区的规划，新建小区的绿化面积必须大于35%。因此，在总占地面积十分有限的情况下，开发商往往会把用地的容积率用完，园林景观的开发及造景受到了面积的限制。

第二，园林景观作为新兴产业，在学习中国传统园林的基础上，除了部分别墅盘可以采用并参照中国传统的造景手法外，很多楼盘往往采用西式的轴线景观，照搬西方的传统园林造景方式，而忽略了园林景观本身的造景艺术以及居住小区的功能设置，形成了总平面很炫，讲究平面构图，到处是水景，功能性不足的景观。

第三，大型开发商由于有了一些楼盘的设计及管理经验，对景观的要求也相应越来越高，因此也愿意投入更多的成本去开发和研究新的园林景观。在针对不同类型的房地产园林景观设计中设计出具有本公司标准的园林景观，然后在不同的项目中套用。

第四，作为园林设计公司，每间公司的作品也是有其固有的模式。在当前房地产开发的节奏下，高速运转的设计行业，使得设计公司的园林景观也要跟随其脚步，除了空间的布局有所变化，其形式及小品也是大同小异。当然，也不乏有优秀的园林景观作品的出现。

摘要：从发达国家和地区的经验看，房地产行业的管理非常注重房地产行业协会的自律，而不是政府过多的干预。伴随着我国市场经济的发展和改革开放力度地逐渐加大，依国际惯例强调房地产行业协会自律应是我国规范化管理房地产市场的重要手段。

关键词：房地产行业协会自律

一、房地产行业管理的三个层面

我国的房地产行业，进入市场经济轨道的时间并不长，房地产市场尚未形成规范化运作的市场环境，所以政府正在不断地通过经济手段、法律手段和行政手段对房地产市场的运行进行调节、控制和规范，使其不断向良性化方向发展。

在此，我们不妨借鉴一下西方国家在房地产管理方面的一些经验。西方国家对房地产业的理解主要分为三个层面：第一层面，私人产业。它由众多的房地产企业提供各种涉及房地产的服务，如:土地开发、建筑、营销、评估、融资、管理、产权保险等。对这一层面的管理，通常由房地产管理公司承担，也即微观管理。第二层面，专业组织和行业协会。提供诸如教育、研究、执行行为准则、颁布各种质量标准等服务。这一层面的管理即为房地产行业协会自律，可以认为是中观管理。第三层面，公共行业。即各级政府机关也介入房地产活动的各个方面和社会舆论的监督。这一层面的管理属于政府对房地产业的管理，即宏观管理。

由此可见，对房地产业的管理不能简单地理解为政府管理，应该包含不同的层面。随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产行业协会自律应成为市场经济体制有别于计划经济体制在房地产管理领域中的一大特点。

一、资金集中管理模式的定义和特征

通常资金集中管理采用的模式不外乎有三种，即总部统收统支的模式、总部拨付备用金模式和财务公司模式，纵观我国房地产行业集团资金集中管理模式主要采用的是总部统收统支的管理模式，如万科集团资金管理模式，是在万科总部成立财务管理部和资金结算中心两大职能部门，直接归董事会管理。各地区公司开立、核销账户，必须先向资金结算中心发起申请、经其审批、方可核算，最后资金结算中心备案。将地区公司项目预收款在当月规定日期划转预先设置好的资金账户统一管理；地区公司对外支付土地出让金等金额大的资金时，先由地区公司经办部门发起申请，按照预先设置的审核权限利用网络和信息化办公，由集团总部结算中心统一支付，这样便于集团财务核算，提高资金利用率。

二、资金集中管理模式的优势

1.资金集中管理能够更好的促进市场经济的发展，房地产行业由于涉及多个领域，尤其是就业领域，关系着社会的和谐、稳定，加资金集中管理促进各地区重点关注工程项目质量、进度等工作，资金筹措、支付等事项则由集团公司解决。免除了地区公司支付大额工程款所需资金等后顾之忧，资金集中支付保证了地区公司工程的进度、质量；在年末更是房地产行业资金需要量而且高度集中的时期，集团公司资金部门会提前根据预收款金额，合理统筹根据预算安排资金支付情况，足额及时支付。不仅能提高房地产开发商的品牌而且促进了进城务工人员、合作供应商的积极性，更有利的促进经济发展、社会的和谐。

2.资金集中管理能对企业的资金进行科学有效的配置、降低财务管理成本，提高资金利用率。通过设立专门资金管理机构或者组织对整个企业的资金进行监控或者进行有效的安排，能够提高财务管理的专业化，促进资金的运作效率。一方面集团集中资金管理利用便捷的网络和财务信息化平台，可以大大减少人力资源成本以及设备成本以及单据的传递成本，另一方面资金管理的目标在于站在企业战略高度上对企业的资金管理进行系统管控，集团按照各地区预先制定的预算进行统一的资金安排、管理，进行集团整体投融资运营，集中管理严格按照财政部出台的内部控制应用指引等执行，加强了企业内部控制等流程科学设置及企业现代化管理。

3.对资金进行集中管理是企业应对金融市场环境的有效措施和必然要求。企业资金科学管理为企业快速发展奠定了坚实基础，随着经济全球化和一体化的高速发展，资金管理不仅受国内金融市场影响，而且不断的受国际市场影响。目前我国的企业正越来越与整个世界接轨，如万科、绿地、雅居乐等大型房地产商，近年纷纷在国外市场研究、开发、销售自己产品，企业资金量不足的企业很难在国际市场立足，采取的措施就是积极在国际金融市场上市融资，或者让国际金融公司控股等，企业资金集中管理，有利于企业整体规划，合理安排资金的运用，能够降低运营风险，加强管理。

[摘要]随着我国市场经济结构的发展与变化，在销售环节中，房地产对于消费者行为的关注度不断升高，其营销服务相关体系的建设也逐渐向着以消费者为中心的方向转变。本文以房地产行业的营销服务体系建设为主要内容，从消费者行为角度展开分析，提出从消费者的需求、消费者所处的社会环境和家庭环境等三个方面制定营销策略，以期为提升房地产行业营销服务工作水平和质量提供参考。

[关键词]消费者行为分析；营销服务；体系建构

随着物质生活水平的不断提高，我国国民对房地产行业的要求也不断提高，对行业产品质量、配套设置、后期维护、日常使用等多方面的关注度进一步加大。同时，随着我国房地产行业的发展不断趋于稳定，相关企业在新时期背景下面临的调整压力也不断增加。通过构建科学、合理的营销服务体系，可以更好地满足消费者的个性化需求，提升企业市场竞争力。

1  房地产行业产品特征分析

房地产行业产品和其他行业商品之间存在着较大的区别，开展营销服务体系建构过程中必须要以其自身特征为出发点。第一，商品具有固定的地理位置。房地产又称不动产，顾名思义，该行业的产品具有地理位置上的固定性。因此产品价值、特点等与其自身所处具体区域、周边环境、自身空间等都有着十分重要的联系。第二，产品质量方面存在较大差异性。房地产行业的商品其质量判定需要结合多方面因素进行考虑，比如即使是统一住在小区、统一楼体，但是其楼层不同、户型不同，产品的质量也不同，此类情况涉及具体的户型空间设计、大小、朝向、光照等方面。何况位于不同区域的房地产商品，还会受周围医疗、教育、生活、交通、自然资源、房屋建设质量、日常物业服务等多种因素的影响，使其差异性不断增强。因此将该情况融入营销服务体系建设中，就需要结合项目自身的特色，满足相应的消费人群，吸引用户目光，以弥补其自身存在的部分缺陷或者缺点。第三，产品使用时间方面具有长期性特点。房地产行业的商品以住宅、商业等为主要内容，其使用时间具有长期性显著特征。因此，建设物自身设计的合理性、建筑工程质量等与用户使用过程中的便利性及生活质量有着较为直接的联系。所以，房地产营销人员在进行房地产产品营销的过程中，应针对不同消费群体的不同需求，选择合适的营销手段[1]。

2  房地产行业消费者行为分析

内容摘要：房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过，本文利用波特五力模型理论对房地产行业进行分析，试图揭示房地产行业各种现象背后的原因。

关键词：房地产行业五力模型

据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。

波特五力模型理论

一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。

近年来，我区的建筑安装业、房地产业得到了前所未有的发展，为地方财政作出了重大的贡献，但随着国家不断出台一系列宏观调控政策，也给我区现有的税收管理和收入增长带来了新的挑战。

一、建筑房地产行业税收已日益成为我区主体税源

近几年我区建筑房地产行业得到良好发展,其税收收入正逐步成为我区税收收入的主体来源，为我区税收增长提供了良好税源基础。

1、两行业税收占财政税收总收入的三分之一强。以20*年为例：20*年全区财政总收入完成44.35亿元，比去年同期增长24.9%；其中由建筑房地产行业产生的税收达14.9亿元，占比全区税收比重高达33%，拉动全区财政收入增幅10个百分点。其中建筑安装业产生税收为2.2亿元，占比5%，房地产业产生税收大8.9亿元，占比20%，房地产交易产生税收3.8亿元，占比8%。

2、两行业的营业税已达到地税营业税收入的一半以上。多年来，两行业缴纳的营业税一直占地税营业税总收入的40%以上，到20*年已经过半（见表二）。

表二：建安房地产行业营业税与*地税营业税总收入