房地产项目范文10篇

1房地产商介绍

当前全球的金融危机及经济不景气,增加了国内房地产市场的复杂性,多个城市已经出现房价下降、成交量大幅萎缩的局面。在这个非常时期,房地产商在进行房地产开发的过程中一定要对目标市场做好周密的预测,采取相应的对策,避免盲目投资,掌握好各阶段的成本管理与控制的方法尤为重要。房地产项目开发的最终目标是实现经济效益最大化,当工程项目合同价格已经确定时,成本便是最终效益的决定因素。只有在保证产品优质的同时,稳健地控制住项目成本,才能产生利润,才能在激烈竞争的市场中保持最佳的利润空间,价值最大化的目标才可能实现。

2现状与问题

目前,我国房地产项目开发中普遍存在一种现象,即设计部门只考虑产品的功能及使用寿命,不考虑产品的设计成本;搞技术的只负责技术和质量,选用可行却不经济的方案施工,虽然保证了质量但增大了成本;搞工程的只负责施工生产和工程进度;搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作;销售部门只管销售,不考虑销售费用等。由于各行其是,没有一个统一的考虑,使得成本指标居高不下。另外,不少项目由于受到市场环境及开发企业内部运行状况的影响,其开发周期远远超过计划时长,导致财务费用和管理成本大量增加,造成企业负担加大,利润显著减少。

造成这些问题的主要原因是由于许多房地产企业在进行项目管理时,市场观念不强,缺乏成本竞争意识,适应环境变化的能力较差。而且项目事前成本管理薄弱,成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性,成本计划缺乏科学性、严肃性,成本管理存在一定的盲目性。

3有效成本管理的途径

摘要：房地产开发投资资金保障问题贯穿项目始终，伴随土地资源和原材料价格持续走高，项目用于获取土地和开发建设的资金量需求也水涨船高，鉴于资金体量、资金成本、借款偿还时限等因素，需要解决钱从哪来、怎么来、何时来、来多少的问题，从而保障项目资金良性运转。就此，本文基于财务视角，结合房地产项目投资决策和开发经营与资金管理的关系，思考其资金保障的方法。

关键词：房地产；投资决策；融资渠道；资金保障

房地产开发项目一般会设立有限公司作为运营主体（以下称其为“房开项目公司”），一是为了单项目盈亏核算清晰，二是方便通过股权转让整体出售，三是在项目结束或经营不善时能在有限公司范围清算以防扩大影响。在遇到资金断裂时，如无法获得股东或者债权人的资金投入，房开项目公司可能会面临被依法拍卖出让、清算解散，因此，资金保障根基在实力、成败看投资、过度靠融资。除了充分结合股东战略资源，品牌形象等优势，做强企业实力，做大利润规模，还应择优而投，获得股东资金支持，并通过外部融资手段，维护债权人信心，引进债权人资金，从而保障项目资金健康运转。

一、深耕业务保根本

财务也要会业务、懂业务、通业务。房开项目公司资金保障的根本，靠的是过硬的团队业务能力，在优质可行性研究方案指导下，理论上只要确保设计、施工、营销等业务职能按既定计划，保质保量保时效完成任务，那么资金就会按部就班回笼。因此，为落实资金保障，财务职能需建立中心调度机制，寻找业务接口，协同推进计划任务完成。建立标准化体系，缩减前期研发时间。财务职能在推进业务流程及经验数据标准化上处于中心位置，要能协助开发团队总结归纳历史项目经验，共享兄弟单位经验成果，包括规划设计方案、工程规划方案、室内设计方案等的标准设置及相应的预算造价。若能使开发建设直接运用标准化成果，进入工程建设总包单位招标采购环节，将使前期研发时间大幅缩减。辅助报规报建，加速五证办理。土地证、规划证、工规证、施工证、预售证须按顺序办理，财务职能在内部管理规范上的协调建议，是提速出证的关键之一，一是办好开头，完成土地款、契税等土地证相关手续；二是研制实时统计分析工具，结合开发团队报规报建需求，及时反馈不同参数下的结果及影响；三是做好目标成本项下内容的超前衔接，在争取到临时施工资格提前启动工程建设时，能迅速清晰地核算成本。工程越早启动，进度就能越早达到预售状态，就可越早办理预售证，实现销售回款。呼应营销前置，提供开盘支持。开盘节奏并非在产品达到可售状态才启动，广告活动、案场预热、推盘搭配等都与储客信息相关。储客阶段若能让客户缴纳诚意金，便意味着提高了信息稳定性，开盘去化预期也就稳定，未来资金的运用也就更明确。所以诚意金营销折扣、客户房贷银行服务、分期支付房款等财务强关联营销手段的前置设计就显得十分重要，提供客户优质的便捷通道和优惠政策就是提高储客量和稳定储客信息，进而提升去化，缩短资金回笼周期。计划赶不上变化，业务能力过硬的团队能在好的环境里超计划完成任务，在差的环境下保质保量完成计划。因此，财务需不断深耕业务，提升能力，完备中心调度职能，协同团队在正确的时候做正确的事，保障项目资金的健康运转。

二、精准可研立信心

北京市房地产项目雨水径流特征

(1)以宅旁绿地、公共绿地为代表的渗水性良好的下垫面,称为绿地;(2)以建筑物占地形成的混凝土、钢材等不透水屋顶,称为不透水建筑物屋顶;(3)以混凝土、沥青路面等为代表的不具有渗水能力的下垫面,称为硬化地面;(4)以透水砖铺装、碎石路面等具有一定渗水能力的下垫面,称为透水型地面。1993年中华人民共和国建设部颁布的5城市绿化规划建设指标的规定6,明确指出单位附属绿地面积占单位总用地面积比率不低于30%,其中工业企业;交通枢纽,仓储、商业中心等绿地率不低于20%。从调查全国120个居住小区实例分析,有40%以上的小区不符合标准要求[4]。同时结合北京市房地产项目建设的实际情况,绿地率确定为25%。不透水建筑物屋顶的面积相当于建筑物的占地面积,主要依靠建筑密度来确定。建筑密度是指居住区内,各类建筑基底总面积与居住区用地面积的比率。住宅建筑净密度是指住宅建筑基底面积与住宅用地面积的比率。住宅用地面积占居住用地面积(项目总占地面积)的比率由居住用地平衡控制指标确定。考虑到房地产项目中公建用地中建筑物面积较小,将房地产项目中的建筑密度用两者相乘来表示。根据5城市居住区规划设计规范6(GB50180293(2002年版)),居住区用地平衡控制指标和住宅建筑净密度控制指标,应符合表2、表3的规定。因此计算的房地产项目的建筑密度为10%~25.5%,考虑到目前北京市房地产项目建设的实际情况,建筑密度取值为24%,即不透水建筑物屋顶面积占建设用地总面积的24%。根据2009年2月份北京市水务局印发的5北京市房地产建设项目水土保持方案技术导则6,房地产项目中硬化地面控制率在平原区应不大于30%。硬化地面控制率是指项目区内不透水材料硬化地面面积与外环境总面积的百分比。不透水硬化地面主要包括硬化不透水的沥青、混凝土路面、停车场、广场等,外环境总面积指项目区内除建筑设施占地以外的区域面积。房地产项目建设中将硬化地面控制率确定为30%,因此硬化地面占总建设用地面积的比率为2218%。透水型地面主要包括以透水砖、碎石等铺装的停车场、人行步道,具有一定的渗水能力,根据绿地、不透水建筑物屋顶、硬化地面占总建设用地面积的比率确定透水型地面面积占项目建设总面积的比率为28.2%。2006年到2011年6年间北京市房地产建设面积为13460hm2,以此为基础可以计算出这6年间每年房地产项目建设形成的不同下垫面的面积。具体见表4。根据绿地、不透水建筑物屋顶、硬化地面和透水地面面积,查其径流系数,再根据表5中所列的2006年-2011年北京市月降水量分别进行计算,得出2006年-2011年不同下垫面总的雨水径流量。需注意的是:要考虑到多场雨中,降雨量较小的降雨不会形成地面径流,尤其是非雨季降水,根据北京地区的降雨特点,仅计算3月-10月份,共计8个月的雨水径流量。根据北京建筑工程学院的车武、李俊奇[5]对城市雨水回收利用的多年来的研究,雨水径流量按下式计算:V(径)=U@H@A@A@B式中:V(径)-雨水径流量;U-径流系数;H-降雨量;A-径流面积(m2);A-季节折减系数,取0.85;B-初期雨水弃流系数,取0.87[6]。建筑给水排水设计规范6(GB5001522003)规定,得出基本结论:不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地的径流系数分别为0.95、0.90、0.45、0.15。利用上文中所提到的计算方法对2006年-2011北京房地产建设项目的雨水径流量进行计算,结果见表6、表7。(1)北京房地产项目建设中形成的4种下垫面分别为:不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地。单位房地产建设面积中各自的占地比例分别为0.24、0.228、0.282、0125,4种下垫面各自径流系数分别为0.95、0.90、0.45、0115,加权平均得出北京市房地产项目建设形成的下垫面的总的径流系数为。(2)北京房地产建设项目形成的4种不同下垫面,在相同的降雨条件下,不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地形成的雨水径流量依次减小,其中不透水建筑物屋顶形成的雨水径流占总雨水径流量的38.2%,在房地产项目建设中,不透水建筑物屋顶即建筑物的面积在4种不同下垫面中所占比重较大,同时由于普通建筑物屋顶均采用混凝土、钢材等防雨材料,径流系数较大,因此不透水建筑物屋顶形成的雨水径流最大。(3)由表7可以看出,2006年-2011年北京房地产建设项目形成的雨水径流总量分别为2965521m3、8074087m3、16520010m3、14388535m3、22526106m3、40698358m3,总体趋势依次增大。这是由于随着北京市的发展,城市化进程加快,房地产项目的建设面积不断累加形成的。其中2009年雨水径流总量比2008年雨水径流总量低,这是由于2009年降雨量减少造成的。(4)由表7可以看出:2006年-2011年北京房地产建设项目形成的雨水径流量在每年的7月、8月达到最大值,约占全年雨水径流总量的53.12%。这是由于北方地区在雨季降雨较为集中造成的。(5)目前北京市一般房地产项目建设面积约为5hm2,其中不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地的面积分别为:1.2hm2,1.18hm2,1.41hm2,1.25hm2。北京市1年一遇24h最大雨量为47.3mm[7],根据上述方法计算,北京市一般房地产项目一场降雨形成的雨水径流量约为1058m3,其中不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地4种下垫面产生的雨水径流量分别为399m3、371m3、222m3、66m3。

房地产项目雨水径流收集与利用主要措施

根据房地产项目特点及其雨水径流特征分析,在相同量级别的降雨情况下,由于不透水面积增加,径流系数增大,产流量也相应增加,洪峰时间提前,巨大的雨水径流直接排入市政雨水管网,给下游的防洪排涝带来很大负担,而且很可能导致局部地区排雨不畅,出现积水现象,给人们的生活带来很大不便。因此,房地产项目建设过程中必须采取相应的雨水收集与利用措施,确保项目区范围内的雨水充分利用,对外零排放。透水铺装是采用大孔隙的多孔介质材料代替水泥等不透水材料铺装地面,目前已经被广泛地应用于城区各类停车场和人行步道。透水铺装代替硬化地面,能有效削弱城市雨水径流总量,使大量雨水人渗地下,并减少对城市水体的污染。随着科技的发展,新型材料不断涌现,透水铺装的强度逐渐加大,在房地产项目建设过程中应尽可能加大透水铺装的比例,消除不透水铺装给城市带来的危害。同时,城市规划部门应该采取适当的经济手段,促使建设单位根据经济-效益分析,按照费用最小化原则,自觉主动增加透水铺装[8]。为进一步加强北京市新建建设工程雨水控制与利用工作,减少雨水径流,充分利用雨水资源,提高城市防洪能力,改善生态环境,北京市规划委员会组织相关单位,对现行国家和北京市相关技术标准及规范性文件进行了梳理。在此基础上编制了5新建建设工程雨水控制与利用技术要点(暂行)6。明确要求新建建设工程硬化面积达10000m2以上(含)的项目,应配建雨水调蓄设施,具体配建标准为:每万平米硬化面积配建不小于500m3的雨水调蓄设施。集雨池作为城市雨水调蓄设施最为常见的一种措施,是利用预先埋设的管网,将房顶、绿地、道路的雨水/自流0进集雨池。施工建设过程中将收集的雨水在用作施工用水和施工现场防尘用水;施工结束后收集的雨水可用于日常生活,如洗衣洗车、冲洗厕所、浇灌绿地、冲洗马路、消防灭火等多个方面,不仅能有效缓解城市供水压力,同时还能够减少污水处理的费用。此外将集雨池与市政雨水管道连接,能够缓解市政雨水管道排水压力,有利于城市防洪。房地产项目建设形成的不透水建筑物屋顶产生的雨水径流占总雨水径流的38.2%,是房地产项目中产生径流最大的下垫面。屋顶绿化是针对不透水建筑物屋顶最好的减少雨水径流的方法,既可以应用在新建建筑上,也可以应用已建建筑物屋顶。屋顶绿化补偿了建筑占据的自然植被,绿化屋面既可以通过植物的茎叶对雨水的截流作用和种植基质的吸水把大量的降水储存起来,又可以降低雨水的流速。研究表明,仅仅是简式屋顶草坪绿化就可以截留和储存50%以上的雨水,可以控制暴雨雨水流量的70%~100%[9]。布了5种植屋面防水施工技术规程6以及2007年国家住房和城乡建设部也了行业标准5种植屋面工程技术规范6,说明城市屋顶绿化已经有了的技术保证。今后城市房地产项目建设中,在城市各类建筑上广泛建设屋顶花园,就可以大大缓解城市雨水径流大的问题,同时可以改善城市的水环境。绿地是一种天然的渗透系统,绿地系统对雨水径流有渗透、蓄积、利用及削减污染4重效用[10]。下凹式绿地之所以能起到减少城市洪水总量的作用得益于两方面:一方面是利用自身下凹空间储存功能,另一方面是其良好的下渗功能[11]。绿地为下凹式时能够汇集周围不透水铺装区的径流,雨水下渗效果最好。有研究表明,在北京地区当草地比地面低10cm时,在有一倍汇水面积是的情况下,10年一遇暴雨其拦蓄率为87.15%,5年一遇暴雨其拦蓄率为100%[5]。

(1)北京房地产项目建设主要形成不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地4种下垫面,各自占总面积地比例分别为0.24、0.228、0.282、0.25,各自的径流系数分别为0.95、0.90、0.45、0.15,北京市房地产项目建设形成的下垫面的总的径流系数为0.60。(2)北京房地产项目建设形成的4种下垫面雨水径流量大小顺序为:不透水建筑物屋顶>硬化地面>透水型地面>绿地。(3)北京房地产建设项目形成的雨水径流量在每年的7月、8月达到最大值,占全年径流总量一半以上。北京市一般房地产项目建设完成后,一场降雨形成的雨水径流总量约为1058m3,增加了市政雨水管道排水压力。(4)房地产项目建设过程中,应注重透水铺装、集雨池、屋顶绿化和下凹式绿地的建设,增加雨水的入渗与利用。

本文作者：王国王冬梅孟岩郭晶晶工作单位：北京林业大学水土保持学院

11994年城镇住房制度正式改革以前，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度,人们基本上没有房地产的概念。彼时城镇居民住房绝大多数由单位分配，住宅小区多以“某某家属院”、“某某新村”来命名。这些名称经常是以建筑所处地理位置或者根据建筑的单位隶属来命名，带着浓厚的计划经济色彩。住房制度改革以后，房地产行业获得了蓬勃发展的良机。特别是近年来房地产市场竞争日趋激烈，由以往靠价格地段取胜逐渐发展为包括户型设计、居住环境、综合性价比等多项内容的全方位竞争。名称作为房地产项目的主要标识，也是这种全方位竞争的要素之一。孔子曾云“名不正，则言不顺；言不顺，则事不成”①。因此，为房地产项目取一个好名是开发商或者策划设计单位的一桩大事。

一个好的楼盘名称既要遵循一般命名原则，还要考虑房地产项目的特殊性。从销售推广的角度讲，要考虑其易识，易听，易记，易匹配；从功能承载的角度讲，要符合建筑特点，突出项目优势，区别于竞争对手；从意义表达的角度讲，要强调寓意美好深远，令人向往等等。本文拟对市场上的房地产项目命名进行归纳分析，探求其背后反映的社会心理文化特点，为其它房地产项目的策划设计提供参考。

2从项目地理位置中提炼命名信息

地理位置始终是决定房地产项目价值的核心因素之一。房地产项目拥有良好的自然环境，或者经过改造后拥有一个良好环境都是项目的一个亮点。通过项目名称对这些亮点予以强化则能够更好地凸显项目的价值和品味。如万科开发的项目“十七英里”位于深圳的黄金海岸线小梅沙附近，配以“十七英里，你能和这个世界保持的距离”的主打广告，通过名称凸显其位于海边远离喧嚣市区的宁静。又如获得2002年度“广州市民十大喜爱楼盘”称号的星河湾，以及和记黄埔有限公司在珠海开发的项目“海怡湾畔”，都是通过项目名称来强调各自靠河、靠海的优越地理位置。再如深圳的著名楼盘“中信红树湾”通过名称直接标识出其位于红树湾片区的场地环境。广州方圆房地产在珠海有一个项目，位于珠海凤凰山畔、红门楼水库旁，周围环境层峦叠嶂、烟波浩渺；他们把项目命名为“云山诗意”，贴切的体现了项目的独特之处。

3从项目规划设计特点中寻找命名信息

建筑改变生活，设计创造价值，规划建筑设计是一个房地产项目的灵魂。如果项目本身设计具有鲜明特点，那么从设计中寻找命名信息也不失为一个办法。红石实业有限责任公司在北京CBD开发的项目，位于建国门外大街的“建外Soho”就是一个项目名称和建筑设计特点紧密结合的成功范例。建外Soho设计上亦商亦居的商住单位打破了传统的三室一厅概念，完全是开放式空间，让业主自由发挥，所有工程完工后，将有数万人在那里办公、居住、逛街。项目命名为“建外Soho”既体现了建国门外大街这一CBD位置，又契合了项目融“办公、居住、逛街”于一体的“Smalloffice&homeoffice”的设计特点。再如广州宏宇房地产公司开发的项目“罗马假日”其命名既体现了项目欧式古典风格这一建筑设计特点又利用著名电影《罗马假日》给购房者以浪漫遐想。

摘要：随着我国当前房地产行业的建设和发展速度逐渐提升，针对其行业发展中的成本控制管理工作越来越重视。以BIM技术作为房地产项目成本控制中的主要性技术，满足了我国当前房地产行业发展中的成本控制工作实施需求。作为房地产项目成本控制管理者，在现有的项目成本管理工作实施中，应该注重对项目管理与BIM技术的应用形式分析，这样才能通过分析，找到二者管理中的结合点，以此提升项目管理质量。鉴于此，本文针对BIM技术在房地产项目成本控制中的应用浅谈进行了研究，希望在本文的研究帮助下，能够为BIM技术与房地产项目成本控制工作实施提供参考。

关键词：BIM技术；房地产项目；成本控制

房地产行业作为我国传统国民经济建设中的重要性行业，在其整个行业建设和发展中，对于成本控制工作实施是非常重要的，要想提升整个项目成本管理质量，就应该在现有的项目管理中，借助科学的技术将项目管理中的技术完善。以BIM技术作为房地产项目成本管理中的主要技术，满足了我国房地产项目成本管理工作实施需求。本文针对BIM技术在房地产项目成本控制中的应用浅谈研究，其意义在于按照我国现有房地产项目成本控制管理中的要求，将项目管理中的技术应用形式明确，以此提升房地产项目成本管理质量。

1房地产项目成本控制必须要性分析

作为我国传统国民经济建设中的重要性组成部分，房地产项目成本管理在现有的经济建设发展中具有重要性实践意义，要想提升房地产项目成本管理质量，就应该在现有的管理工作实施中，借助科学的管理方法，将其项目管理中的成本控制工作整合，这样才能保障在相应成本控制整合实施中，能够为房地产行业整体的经济效益提升奠定基础。尤其是在我国当前房地产项目建设管理工作实施中，对于房地产项目建设数量在逐渐增多，这种背景下相应的项目建设资金及项目建设成本投入有所增加，为了能够实现房地产项目建设管理中的成本控制，应该按照其项目建设管理中的要求，将整个项目建设管理中的成本控制形式完善，这样才能保障在相应成本控制形式实施中，能够为房地产成本控制工作实施提供保障，以此满足其整个项目管理质量。由此可见，在我国当前的房地产项目建设管理工作实施中，对于成本控制工作实施是非常有必要的[1]。

2房地产项目成本控制中的BIM技术应用形式

摘要：建立基于项目全过程背景下的房地产投资项目财务控制机制，不但可以帮助房地产企业在市场竞争中稳定发展，也能促进社会经济的提高，缓解并管控当前房价大幅度上涨状况，推动社会经济的稳定发展。

关键词：项目全过程；房地产投资项目；财务控制

在城市化发展进程不断加快的环境下，房地产行业的稳定发展，带动我国社会经济的快速增长，并且成为推动国民经济发展的重要产业。随着房地产市场竞争不断加剧，国家对房地产宏观调控力度加大，大部分小规模企业遭受社会的淘汰，诸多大规模的房地产开始朝着“民生房企，责任房企”的方向迈进，在此过程中，做好房地产投资项目造价成本控制工作是非常重要的。当前，大部分房地产企业已经意识到房地产投资项目财务控制的必要性，并且结合实际情况，构建一套完善的财务控制机制，在帮助企业节约成本的同时，也能提高整体效益，促进房地产企业的更好发展。房地产项目造价失控影响当前，房地产项目造价失控，给群众购房带来一定影响，增加经济负担。房地产项目造价失控，使得房价快速上涨，现阶段我国一些发达城市在房地产项目上呈现出“一房难求”的状况，给普通群众生活和经济增加压力，住房问题成了国民比较关注的内容。例如，当前我国北京、广州、上海等地区，房价远远超出普通人可以承受的范畴，并且，房地产项目造价的失控，使得房价极速升高，导致大部分群众不愿意把有限的资金放在购房上，更无法支付起高昂的房地产价格。因为房子无法顺利卖出，使得房地产企业资金链断裂，建造中的工程项目开始暂停，在这种情况下，将会出现诸多烂尾工程，造成资源的消耗，房地产企业开始出现拖欠工资、资金周转不灵等问题，让其陷入倒闭危机中。

房地产项目造价财务控制现状

1.缺少专业组织机构

因为我国房地产发展时间相对较短，因此房地产企业在成本管理组织机构建设上处于一个不完善的状态，企业成本管理组织机构对企业房地产项目财务造价管理有着直接影响，决定房地产项目财政收入。但是，我国大部分房地产企业没有成立独立的成本管理组织机构，只是安排少部分成本管理人员，并将其分配到不同部门中，如财务部门、技术部门等，其在这些部门不享有绝对话语权，不占据主体地位，不能参与到决策活动中，使得企业成本管理组织机构缺失，不注重对房地产项目造价财务的控制，让企业整体效益受到影响。

摘要：随着社会科技的不断发展，我国城市化建设的进程不断加快，直接推动了房地产行业的快速发展。给房地产开发领域带来巨大优势的同时，也带来了严峻的挑战。在此基础之上，本文将从价值视角的战略理念上出发，对价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理进行详细的分析探讨，为更好的提升房地产项目管理的精细化水平，以及提升企业的社会竞争力服务。

关键词：价值链视角；房地产项目；全生命周期成本管理

一、浅析价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理理论

(一)价值链管理理论。价值链管理理论就是将企业所有的活动纳入一个价值链当中，通过分析和研究这个价值链当中的各个环节实现企业生产效益的最大化，由哈佛大学商学院教授波特在1985年首次提出，后经社会的发展不断充实和完善。其中，价值链管理理论当中的价值主要指的是客户愿意支付给企业提供的产品或者服务的价格。作为识别和获得企业价值的一项重要标志，价值链是一个由基本活动和辅助活动构成的一类创造企业价值的动态过程。(二)房地产项目全生命周期成本管理。房地产项目全生命周期包含了房地产项目开发的前期决策、规划设计，中期的施工以及后期的运营维护和处置回收五个部分，在追求可持续发展的基础之上追求资源的最大化利用、社会成本的最小化和环境的最小化破坏。并且从社会公众的视角出发，将整个房地产项目的全生命成本作为控制对象，摆脱了传统房地产企业的眼光局限，以企业长远的利益为出发点，更好的提升和激发了房地产企业的竞争优势和发展潜能。(三)价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理的意义。价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理能够综合价值链管理理论和房地产项目全生命周期成本管理的优势，通过综合社会需求、资源配置等多方面的内容对价值链进行重构和优化，在给企业带来满意的利润空间的同时，还可以让企业履行社会责任深入贯彻落实可持续发展战略，满足社会、企业和消费者的三重需求。而且，价值链理论不仅可以从时间维度上管理和影响房地产项目的全生命周期，还可以从空间维度上实现房地产企业同原材料供货商、供货渠道、竞争对手以及消费者价值链等的联系和标杆对比，还可以通过引入信息技术构建虚拟价值链，不断创新价值链的管理视角，多角度、多方式的提升现阶段下房地产企业的成本管理竞争优势。

二、浅析房地产项目全生命周期成本管理价值链

通过对房地产项目全生命周期成本管理价值链基本框架进行分析可以看出，房地产项目内部价值链、产业价值链和竞争对手价值链三个部分构成了房地产项目全生命周期成本管理价值链的重要内容，对其进行详细的研究具有重要的现实意义。(一)房地产项目内部价值链分析。房地产项目内部价值链分析是房地产项目全生命周期成本管理价值链分析的基础，由基本活动和辅助活动两部分构成。基本活动由五个部分组成：投资决策、规划设计、施工、运营维护和处置回收；辅助活动主要包括人力资源管理、技术开发、采购、企业基础设施等。对房地产项目内部价值链进行分析，可以清晰的显示房地产企业内部的各项活动的价值分布，让企业领导人更好的看到企业的效益和不足之处。并且可以根据企业的发展战略目标和社会的需求进行房地产项目活动的优化和整合，不断缩减非增值作业的比例，大力提升高附加增值作业的投入力度，最大化的降低生产链的作业成本。(二)房地产项目产业价值链分析。对房地产项目产业价值链进行分析，可以让房地产企业在上游的供应商、下游的营销、客户、物业等方面占据更多的主动地位，获得成本优势。例如通过对客户价值链进行分析，可以进一步了解客户的需求，找准房地产项目开发的市场，还可以通过伙伴关系建立起合作关系拓宽房地产企业的关系网。通过对外部供应商价值链分析，可以和供应商建立良好的战略合作关系，更好的选择节能的建材，以长期合作带动建筑成本的持续降低。(三)房地产项目竞争对手价值链分析。对房地产项目竞争对手价值链进行分析，可以让房地产企业看到自身的水平以及优势和劣势，取长补短，明确自身的社会地位更有针对性的进行房地产项目全生命周期成本管理。

随着我国社会经济的发展，城市化进程加快，房地产项目投资对整个社会经济发展会产生重要的影响。房地产项目投资的科学性、合理性、可行性等方面的问题越来越得到社会各界的关注。当前房地产行业需要步入平稳健康稳定的发展轨道，因此房地产项目投资需要和国家相关政策紧密结合在一起，提升房地产项目投资的科学化水平。房地产项目投资需要进行经济决策分析，通过对项目的经济投资估算进行综合分析，同时需要对涉及到项目销售收入、投资成本、项目销售税金、附加值、项目不确定因素进行综合分析和研究，提升房地产项目的投资价值。房地产开发具有较广的经济活动特征，因此房地产项目投资过程中如果能够得到良好的经济效果，项目负责人需要对其实施的可行性进行全面的分析。可行性研究需要根据房地产项目投资的基本模式进行，通过对其进行经济性分析，可以拥有更多的投资方案供参考。比如运作方式、经济风险等。房地产投资决策需要以市场为重要根据，需要对其进行经济性研究。

1房地产项目经济分析的基本内涵

（1）房地产项目经济分析基本概念界定房地产项目经济分析需要根据国家相关的财税政策，按照相关的制度法规，分析项目的可行性，保证项目投资能够更好的符合社会经济发展的需要。房地产项目投资过程中还需要研究投资、收益等方面的问题，最终能够更好的项目投资者提供更好的决策，为项目投资实现科学运作奠定重要的基础。经济分析需要在一定的条件下进行，根据对项目相关的影响因素进行科学合理的判断。当前社会经济在不断的变化发展，经济分析需要对各种环境进行综合判断，提升经济分析的科学性、实效性。

（2）房地产项目经济分析的基本步骤房地产项目投资过程中需要综合分析投资效益，分析人员需要对房地产项目进行经济策略分析，具体实施过程中需要以提供有效的决策为根本目标，项目实施的财务状况进行全面评价。具体实施过程中需要收集并且挖掘足够的基础数据。经济性分析过程中主要是对数据进行全面研究，通过数据与信息的比对，可以更好的为房地产行业投资提供更好的决策，为企业的健康稳定发展奠定重要的基础。房地产投资项目估算过程中数据信息收集是至关重要的。其次需要编制科学合理的财务报表，同时形成财务评价指标，通过评价和计算相关数据，为企业发展提供重要的支撑。房地产项目投资过程中需要以基本财务数据为基础，对相关的方案进行不确定性经济分析，其主要包括房地产项目实施过程中遇到的各种风险与项目抗风险的基本能力。

2房地产项目投资估算问题分析

（1）房地产项目投资估算成本问题分析房地产项目投资过程中对资金的需求较大，因此项目投资估算过程中需要对成本进行综合分析。房地产项目投资估算过程中需要对投资成本进行综合分析和研究，具体实施过程中需要对房地产的土地开发费用进行综合分析。土地开发费主要包括土地转让费、出让金额、附件费用等。同时还需要对管理人员的开销费用和工资进行综合预算。房地产项目投资过程中与土地具有紧密的联系，土地费用对房地产投资会产生最直接的影响。土地转让费用及其各种附件费用都要进行综合考虑，从而保证房地产项目投资能够得到顺利实施。房地产项目投资过程中还需要综合考虑管理人员的工资。其次项目投资过程中还需要对公共配置设施费用进行估算。公共设施配置费用主要是指房地产项目建设过程中，建设一些并不是直接用于经营的公共设施费用。同时房地产项目实施过程中还需要与市政工程项目结合在一起，对于产生的费用同样需要综合考虑。总之，房地产投资项目是否科学合理，估算模式是否正确直接关系到项目投资的回收，同时也对投资利润产生很大的影响。

为保证城镇面貌三年大变样战略决策的顺利实施，促进我市房地产行业健康快速发展，加快项目建设的落地速度，根据《关于进一步做好投资促进工作意见》、《*市固定资产投资项目联合审批试行办法》文件要求，创新审批运行方式，建立房地产项目联合审批绿色通道制度，以房地产项目行政审批改革为突破口，进一步深化我市建设项目行政审批制度改革。

一、基本思路

按照改善投资环境，优化审批流程、提高行政效率的原则，在*市投资促进中心（以下简称中心）政务大厅设立我市房地产项目联合审批绿色通道，将我市房地产项目行政审批涉及到的15个驻中心部门（发改委、城乡规划局、环保局、国土资源局、建设局、地震局、人防办、公安消防支队、气象局、收费局、水利局、园林局、城管局、房管局、国家安全局）的行政审批事项，以城乡规划局、建设局的审批事项为主线，按基本建设程序划分为规划用地许可、规划工程许可、施工许可三个并联审批阶段，由中心牵头组织协调，涉及部门分阶段作为联审部门，以“一门受理、许可预告、服务前移、联合会审、统一收费、限时办结”为原则实施串并结合的联合审批工作机制。

二、联合审批内容

凡进入联合审批绿色通道的房地产项目，在7个工作日内完成规划用地许可、规划工程许可、施工许可等行政审批事项（以上时间不包括各类前置条件的准备和省及以上主管部门的审批、行政许可时间和依法需要听证、公告、公示、招标、拍卖、检验、检测、测绘、前期调查、鉴定和专家评审、论证等时间）。

（一）规划用地联审阶段（2个工作日）

摘要:文章对房地产项目管理中存在的问题进行了分析，提出了解决问题的对策。

关键词:房地产；项目管理；存在的问题；解决对策

在房地产项目施工建设的过程中，实行房地产项目管理，不仅可以对房地产项目存在的弱点和不足进行全面分析，还能够更加有效的增强房地产项目管理工作。结合当前的各类制度问题，对缺陷进行弥补，改善相关的监控体系，还需对房地产项目管理实现全程管理，避免采购过程出现不良问题。

1房地产工程项目管理工作的重要性

在房地产项目管理的过程中，必须要针对房地产项目管理人员的履职情况进行充分的监管，及时发现房地产项目管理人员思想上、行动上存在的问题。针对房地产项目管理人员的工作状况进行分析，及时发现问题，提出整改措施。与此同时，应针对每个工作环节进行合理的监控，提升管理工作水平，促进工程项目管理效果更加完善，降低生产成本。

2房地产项目管理中存在的具体问题