房地产投资范文10篇

提要近年来,随着经济的发展,人民生活水平的提高,对住房的需求不断加大,房地产业开始迅速升温,房地产投资的带动作用开始显现。许多学者通过大量方法对房地产投资的带动效用作了深刻研究,本文从房地产投资带来的正效应和负效应两个方面对房地产投资效应进行综述。

关键词:房地产;投资;综述

1998年以后,国家停止了住房实物分配,开始了货币分房的时代,并把住房逐步推向市场。随着我国城市化进程的加快,房地产业也开始迅速升温,2003年国家把房地产业作为拉动经济的支柱产业,成为推动我国经济增长的重要力量。房地产投资经济的带动效应研究引起国内学者的重视,通过不同方法、不同角度对房地产投资效用进行研究,并取得了相应的成果。

一、房地产投资正外部性研究

我国房地产业起步比较晚,对房地产投资带动效应研究开始于20世纪末,仅仅依靠简单的数字比较关系和回归分析来分析房地产投资对国民经济的影响。随着一些新的研究方法被引入,国内对房地产投资的研究也更为深入,特别是将计量经济学的方法应用到房地产投资的研究当中,取得了很大的成果。

起初对于房地产投资对经济的拉动作用的分析,只局限于对房地产投资的定性分析,王骐骥(2000)、蒙天森(1999)等认为加大房地产业投资有利于经济的发展。还有一些学者通过回归分析来研究房地产投资的带动效应。谷涛(2000)、施建刚等(2000)对我国房地产投资与GDP的关系进行分析,分析表明房地产投资对刺激经济发展有一定的作用。由于回归分析是建立在数据平稳的基础上进行分析的,当遇到时间序列是不平稳的时候就显示其缺陷性。一些学者开始把先进的计量经济学研究方法融入房地产投资的研究当中。沈悦、刘洪玉(2004)、刘红(2006)、黄忠华等(2008)等通过误差修正模型、VAR模型等计量经济学理论来分析房地产投资带动效应。

1993年到2003年，我国房地产开发投资从1937.5亿元增长至10106.1亿元，10年间增长了4.2倍，平均每年增长17.96％，尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点，但却远远超过了同期GDP的增长速度。2004年1－5月房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落，但同比增长仍达32％，占固定资产投资的比例为26.1％。在新一轮的投资增长中，在进入统计的19个行业中，房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。

一、房地产开发投资的主要问题

1、资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨大。1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资，以及外商直接投资均呈现回落趋势，而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。论文百事通2003年国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5％，三项总计12932.29亿元。2004年1－5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7％，而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元，占全部资金来源的61.1％。

2、资金投向结构不合理，经济适用房建设投入不足。1997－2003年住宅开发投资稳定增长，2003年达到6782.41亿元，占当年房地产开发投资的67.1％；虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的，但是与我国的收入结构比，这一比例明显偏低。2004年1－5月在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.0％和32.2％的同时，经济适用房开发投资的增长只有9.1％。因此，造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。截至2004年6月末全国商品房空置面积高达9697万平方米，其中空置一年以上的商品房达5673万平方米，占空置商品房总面积的58.5％；全国商品房空置面积同比增加0.2％。

二、房地产开发投融资体制面临挑战

1、降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。随着中国银行体制改革，房地产投融资体制发生了很大变化。特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实，各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外，由于期房销售受到限制，依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明，我国房地产投资体制正在发生变化，将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款，从而加大金融风险的局面。另一方面，由于贷款难度加大，使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力，不仅会迫使开发商调整价格策略，以维持企业的有效运转，同时也推动有关方面加大金融创新力度。

［提要］本文基于面板向量自回归模型，利用2005～2018年35个大中城市面板数据对房地产投资与就业间的关系进行研究，发现：房地产投资与就业量变化轨迹相似，二者具有明显的相关关系；房地产投资和就业量的变动并不同步，但二者间的相互作用在一定周期内显著；房地产投资对就业量具有显著的正向影响，并能够持续带动房地产行业就业；此外，就业量还呈现出依靠自身惯性发展的特点。

关键词：房地产投资；就业效应；面板向量自回归

就业是最大的民生，纵观世界各国发展轨迹，大规模失业潮往往伴随着经济衰退与社会秩序混乱，因此各国均致力于保障就业的良性发展。解决就业问题也是我国促进社会和平稳定与经济发展的必然要求。据统计，2018年中国城镇登记失业人数为974万人，全国城市调查的失业率为4.9%。因此，扩大就业渠道，增加就业机会，实现充分就业，是我国现代社会发展的重要目标之一。而随着我国城镇化水平的提升及住房体制的深化改革，房地产业飞速发展，房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，所占比重逐年提升。据调查显示，房地产开发投资额在固定资产投资总额中的占比由1998年的12.7%上升到2018的18.62%。房地产投资对于促进消费、扩大内需、促进国民经济发展具有重要作用。刘国庆等人运用相关分析、因果分析和脉冲函数分析发现，房地产行业通过房地产开发建设可以向前和向后推动相关行业的发展。刘万庆基于2000～2018年的相关数据实证分析发现，经济增长有助于促进房地产投资增长。与此同时，部分学者研究发现，房地产投资对提高居民生活水平、扩大就业也具有重要影响。田霄燕等对房地产业与就业的关系进行分析发现，房地产业的发展不仅可以直接提供大量就业岗位，还能够通过影响上下游行业，产生间接的“乘数效应”，进一步扩大就业。胡人斌对房地产投资的就业效应进行实证分析发现，房地产投资与就业量均呈现明显的增长趋势，房地产投资对扩大就业具有显著的正向影响。综上所述，当前关于房地产投资的研究较为丰富，且主要集中在经济增长方面，鲜少关注房地产投资与就业间相关关系。基于此，本文在当前已有研究的基础上，结合我国当前就业的实际情况，利用2005～2018年我国35个大中城市的相关数据构建PVAR模型，系统地诊断与分析房地产投资与就业的关系，以期为深化房地产投资与社会经济的耦合协调发展提供参考依据。

一、模型构建与变量说明

（一）模型设定。PVAR是一种基于微观理论模型，定量分析面板数据间动态关联程度的统计分析工具，可以降低模型对数据量和形式的要求，分析经济变量在冲击发生时的动态响应，得到不同冲击对变量的影响，模型的数学表达式为：Yit=y0+kj=1ΣyjYit-j+αi+βt+εit其中，i代表城市，t代表年份，Yit是由房地产投资及就业量组成的向量组，y0代表截距项，k代表滞后阶数，yj代表估计参数矩阵，αi为个体效应，βt为时间效应，εit表示随机干扰项。（二）变量选取。房地产投资是指投资者为了获取收益，将资金投入到房地产开发经营领域和金融资产领域的投资经营行为。本文选取各城市房地产开发投资额表征房地产投资。房地产投资具有极强的行业关联性，不仅可以直接创造大量就业机会，还能通过影响相关行业，进一步提供更大规模的就业岗位。由于无法理清房地产投资在就业方面发挥的“乘数效应”，本文从房地产企业直接提供的就业岗位着手，以房地产开发企业从业人数表征就业指标。研究数据来源于历年《房地产统计年鉴》《中国统计年鉴》和各城市官方统计局。为消除异方差影响，对上述变量进行对数处理，分别记为lnREI、lnEN。

二、结果分析

房地产业伴随着近几年我国经济的飞速发展已成为国民经济的基础产业。从产业自身来看，房地产业具有产业链条长的特点，它的波动会通过很多途径影响整个宏观经济的运行。从支出法核算国内生产总值（GDP）的角度，以及推动经济发展的“三驾马车”对我国经济发展的作用来看，房地产投资占有着重要的地位。因此，文本搜集了我国1995年至2011年房地产投资与国内生产总值（GDP）的年度数据，运用协整分析，格兰杰因果关系检验等，对我国房地产投资和GPD的关系进行分析，为政府宏观经济调控和决策提供参考。

一、数据来源及研究方法

本文选取我国1995年至2011年的房地产投资（RI）和国内生产总值（GDP）作为样本数据，其中RI作为解释变量，GDP作为被解释变量来分析二者之间的关系。为消除数据中可能存在的异方差，并将其转化为线性，对两变量取对数。分别表示为LnRI和LnGDP，ΔLnRI代表对LnRI进行一阶差分后的序列，ΔLnGDP代表对LnGDP进行一阶差分后的序列，结果如表1所示。

二、变量的平稳性检验

（一）单位根检验为了避免时间序列数据之间产生“虚假回归”现象及保证时间序列的平稳性以便后续研究，本文需要对我国房地产投资RI和GDP进行平稳性检验，采取ADF方法对序列进行单位根检验来验证其平稳性，利用Eviews3.0对ΔLnRI和ΔLnGDP，Δ2LnRI和Δ2LnGDP，两组对应序列进行ADF检验，其中Δ2LnRI和Δ2LnGDP分别表示对LnRI和LnGDP进行二阶差分后的序列，ADF检验结果见表2。对变量的ADF检验结果表明，对于LnRI和LnGDP序列，滞后阶数采取SC准则确定为1，ADF检验输出结果表明，对于LnRI滞后系数为1时，t值0.678297大于5％显著性水平下的临界值，因此不能拒绝原假设，表示非平稳。对于LnGDP滞后系数为1时，t值2.028265大于5％显著性水平下的临界值，因此不能拒绝原假设，表示非平稳。对序列LnRI和LnGDP分别采取一阶差分得序列ΔLnRI和ΔLnGDP，对其再做ADF检验，结果同样显示该组序列不平稳性。接着再进行一次差分，得原序列的二阶差分序列Δ2LnRI和Δ2LnGDP，它们做ADF检验得出的t值均小于5％显著性水平下的ADF临界值，如表2所示，因此，拒绝原假设，认为序列LnRI和LnGDP经过二阶差分后为平稳序列，可对其进行协整分析。

（二）变量的协整分析利用1995年至2011年我国国内生产总值（GDP）为因变量，房地产投资额（RI）为自变量，对这两个变量运用OLS法构造一元回归模型，然后检验其残差的平稳性，如果是平稳的，则说明两者存在协整关系，反之，则是不协整的。运用Engle-Granger检验法对LnRI和LnGDP进行协整回归和协整检验，得到：LnGDP=6.104876+0.628466LnRI+ei（1），R2=0.989002，F=1348.867，DW=0.622586AIC=-2.370292。令ei为该方程的残差序列，即ei=LnGDP-6.104876-0.628466LnRI若变量LnGDP和LnRI存在协整关系，（1）式中的ei应具有平稳性。对残差序列ei做单位根检验，结果为：残差序列检验t值为-3.410086，小于5％显著水平下的ADF临界值-3.0818。因此，在不经过差分的情况下，残差序列ei为平稳时间序列，即ei是为0阶单整序列。因此接受变量LnGDP和LnRI的协整假设，即我国经济增长和房地产投资之间存在一种长期动态均衡关系。这说明1995年至2011年的房地产投资（RI）和国内生产总值（GDP）虽然不是平稳的时间序列，但是二者的变动趋势在长期内是一致的，因此二者的线性组合是平稳序列。

一、房地产投资

由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。

二、房地产投资分析

房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。

1.市场分析

房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。

【摘要】当前，城市更新为房地产投资并购提供了新的发展机遇。对投资主体而言，并购资产标的评价工作是影响投资成败的关键。通过实地访谈和文献研究，综合房地产投资分析、并购决策分析一般原理和流程以及城市更新的具体影响，认为既有建筑改造项目是评价的基本对象，项目价值和交易成本是评价的基本内容。进而基于房地产投资并购的一般流程和思维模式，建立起包含4项一级指标和17项二级指标的“项目价值—交易成本”双考量评价指标体系，并运用层次分析法确定了各指标的权重。最后，应用该模型对海淀区某居住类项目进行模糊综合评价，结果表明模型操作方便，评价结论较为可靠。

【关键词】标的评价；房地产投资并购；城市更新；项目价值；交易成本

一、引言

经济新常态下，中国房地产业正处于深入整合、分化重组的阶段，房地产并购市场呈现波动上升的发展趋势。根据清科数据，2010至2014年间，我国房地产并购市场快速发展，交易总额由25.88亿美元增加到145.54亿美元；2015年和2016年分别为1302.65亿元和1065.85亿元人民币，走势趋缓下降；2017年第一季度，交易总额达586.99亿元人民币，相比2016年同期增长84%，市场回温态势明显。同时，2016年我国城镇化率达57.35%，总体仍处于城市化中期阶段，而北京、上海两地均已突破80%，分别为86.30%和88.02%。中国大陆一线及部分二线城市已经进入或即将进入城市化发展的后期阶段，针对城市更新的研究及实践开始得到社会各界的广泛关注。基于上述背景，城市街区和既有建筑的有机更新成为投资者关注的新领域[1]。众多地产开发企业、中介企业以及投资机构争相进入房地投资并购市场，以获取符合自身条件的既有建筑项目。资产标的评价的相关结论作为前期决策的基本依据，关系投资并购的成败。实务中，项目的筛选与评价往往具有一次性和组织的临时性。人员流动性大，标准、方法的不统一，造成了工作效率低下、内容侧重不一等问题。因此，一套高效、科学且规范的评价方法和体系是建立企业核心竞争力的有力工具。国外专门针对房地产投资并购标的评价的研究较少。对于并购的决策问题，国外学者主要从并购动因、并购绩效两个侧面进行了考察[2-4]，少有从并购主体角度出发建立标的筛选模型的相关文献。国内的相关研究成果则主要涉及房地产企业并购、风险管理以及私募股权基金项目评价等方面。如程昭[5]建立起涵盖市场、风险、管理、财务四个方面的房地产企业并购目标企业选择评价指标体系；刘民飞[6]认为房地产私募基金运作过程中主要存在政策环境风险、经济金融风险、不可抗力风险等七个风险因素，同时指出了项目的销售定位和客户群分析在风险分析中的重要性；曹小琳、卢道超[7]选取政策环境风险、经济金融风险等七方面风险，构建出PE项目的评价指标体系；程国平、齐晓红[8]以BP神经网络模型为基础，考虑项目成长性和企业竞争力两方面，构建了私募股权项目的评价模型；魏景芬[9]确定了私募股权基金投资项目评价的27个指标，并基于模糊综合评价和主客观结合的组合赋值法（AHM法、熵值法）构建出评价模型；张樱[10]认为国家或地区的政策规划、产业政策、社会经济发展状况和公司规模等因素，对PE基金选择投资房地产类项目的影响巨大。相比之下，从城市更新视角出发，针对房地产投资并购标的评价研究则很少。因此，本文首先分析界定了资产标的的主要类型和项目筛选的关键点，在此基础之上，建立起一套城市更新背景下房地产投资并购标的评价模型。

二、城市更新中房地产投资并购标的评价指标体系的构建

（一）标的类型选择和项目筛选关键点。房地产投资并购的本质在于投资，而兼并收购是实现投资获利的重要步骤与手段。资产标的评价，是对项目投资价值以及并购难易程度和风险进行分析权衡的过程。城市更新对这一评价过程提出了新的要求。1.标的类型选择：既有建筑改造项目城镇化后期，大量既有建筑因使用年限过长、规划设计不合理等因素，难以满足日益提高的城市居民生产及生活需求，一定程度上阻碍了城市的进一步发展。建筑物拆除重建虽可以帮助解决上述矛盾，但必然会导致资源的浪费[11]。城市更新亟须在保证历史文化传承、城市脉络延续和资源集约利用的基础之上，实现土地利用效率和空间效益的优化提高。因此，城市的有机更新受到更加广泛的重视，既有建筑改造项目得到迅速发展。其中针对旧有住宅、工业厂房以及商业办公楼等收益性房地产的更新改造项目，为房地产投资并购带来了新的发展机遇。实践中，投资并购主体往往以资产或股权收购的方式获取城市建成区内的既有建筑，进而通过改造升级和销售租赁，实现企业盈利。综上，本文聚焦既有建筑改造项目，以之作为主要的评价对象。2.项目筛选关键点：项目价值与交易成本房地产投资并购是房地产投资和并购交易两者相结合下的复杂活动和商业模式。从各自决策流程角度出发，房地产投资分析主要涉及投资环境与市场分析、项目成本估算与融资方案优化比选、财务分析、不确定性及风险分析、社会和环境影响评价等方面[12]，并购交易分析则通常包括项目或企业的价值评估及法务、财务和市场三方面的尽职调查等工作[13]。结合来看，对项目投资价值以及项目获取或开发过程中的交易成本进行定性、定量考察是二者共有的评价内容。一般房地产项目价值有市场价值和非市场价值两大类，非市场价值又包括谨慎价值、投资价值、清算价值等。房地产投资并购中的项目价值更注重投资价值，即对有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值。在评估既有建筑改造类项目投资价值时，应特别关注其更新改造所带来的价值增值能力。城市更新背景下，既有建筑的价值提升空间巨大，在具体的项目运作中，城市更新理念和方法是影响既有建筑价值增值水平的显著因素。当前，城市更新更加注重对城市整体发展、文化力量引导、社区尺度和公众参与、城市有机更新和可持续性发展等思想理论的研究和实践[14]。以这些理论方法为指导进行更新改造，有助于项目获得社会、环境、文化和城市发展等经济价值以外的附加效益。对投资主体而言，这些附加价值必定有助于项目市场价值的提升。而现阶段既有建筑改造项目旺盛的需求以及各大城市存量房市场的迅速发展，都预示着投资者通过更新改造来获取项目价值提升这一投资途径拥有巨大的市场发展潜力。奥利弗•E.威廉姆森在交易成本经济学中指出，经济组织的问题是为达某种特殊目的而决定以何种方式签订合同的问题，交易成本是签订和履行这些合同的成本，可按合同签订之前和之后进行划分[15]。房地产投资并购的交易成本存在于项目获取、改造、租售和运营的全过程中，具体表现为进行项目调查、合同谈判、风险识别和防控以及组织协调时的花费支出，主要以时间或经济成本的形式呈现。交易系统的开放性、规则体系的复杂性和交易主体、交易环境的不确定性等特征[16]，造成各类投资并购项目均具有高交易成本这一天然属性。同时，因行业重组中频繁的政策调整、资产标的瑕疵和参与方诚信风险等问题，房地产投资并购项目的交易风险更加难以得到防范与控制。城市更新中的既有建筑改造项目，涉及到管理主体（如政府、法院等）、投资主体（开发商、资产管理公司）、社会公众及第三方群体（供应商、设计单位）等多元利益相关者之间的合作博弈[17]。投资主体面临着更加复杂的交易结构和交易环境，需要投入更多的人力、物力和时间资源对交易关系和交易主体进行识别、描述和分析。此外，城市更新对于项目价值的提升效果吸引着大量新竞争者不断进入投资并购市场，间接导致了交易成本的上升。综上所述，城市更新中房地产投资并购标的评价可从项目价值的识别描述、测算评估以及交易成本的分析、规避和控制两方面入手，即“项目价值—交易成本”的双考量，具体思路如图1。（二）基于“项目价值—交易成本”构建评价指标体系。基于系统性、高效性、全面性和可操作性原则，指标的设置和体系结构的安排须满足投资并购的一般流程和思维模式，并充分考虑城市更新的影响作用。为此，应以项目价值和交易成本的有机统一为出发点，遵循项目区位情况—项目自身状况—成本收益预期—交易结构情况—交易主体风险的主线进行指标体系的设计。基于以上分析，本文提出由4个一级指标和17个二级指标构成的“项目价值—交易成本”双考量评价指标体系，如图2所示。根据实地调查结果，对项目价值的考察可细化为对项目及客户群分析和成本收益的定性、定量分析；同时，交易结构及风险、交易主体及项目资金独立性构成了交易成本的基本考察内容。二者相结合，最终形成4项一级指标。1.项目及客户群分析主要依据房地产市场分析的原理及思想，侧重定性分析。区别于开发项目，既有建筑改造项目的评价工作是根据并购标的已有特点和改造空间，判断项目现状的优劣及其价值提升的潜力，并最终进行项目筛选的过程。评价对象的自身状况、区位条件、经济社会环境以及周边市场供给、需求和竞争的情况是客观存在且相对稳定的评价依据。以此为基础，可预测在有限的改造空间内，针对客户群、市场及产品的各种可能定位，以及不同的营销策略下，项目的市场生存空间和预期盈利能力。2.成本收益主要依据房地产财务分析的基本原理，对项目盈利能力进行定量测算。其中，相关价格的比较涉及周边新拍土地、新开发项目和同类改造项目的价格，投资者可据此预测项目改造后的定价空间。总价及付款方式、改造成本及时间、销售预期三项指标分别针对项目的并购成本、改造成本以及租售实现程度。根据以上信息，投资者最终可得出项目的投资收益率及投资回收期，并进而根据企业自身情况，判断是否符合投资预期的要求。3.交易结构及风险主要考察交易关系的复杂程度、责任及风险划分的合理程度以及其他潜在的风险三个方面。交易结构的复杂程度，主要受到参与主体数量、诉求和能力以及收购方式、合作方式的影响[18]。责任及风险承担是站在投资主体角度，考察在既定交易结构下承担的责任和风险与自身能力及专业特点的匹配情况。此外，其他潜在风险指现有交易结构以外产生的，可能影响到交易结构、交易方式的风险因素，如政策调控、关联交易和行业检查等。4.交易主体表1房地产投资并购资产标的评价判断矩阵及权重交易主体可划分为主要交易对手和其他参与方。主要交易对手根据实际交易关系的不同，可以是主要合作方或者项目来源方。投资并购中，要细致考察其资信、财务以及公司治理状况。其他参与方则指投资占比较小，或仅提供销售、运营等服务的合作方。投资主体需要分析其专业口碑、诚信等级以及他们与主要合作方的关系等情况。项目资金独立性主要考察项目资金及收益的流向和管控问题，是投资主体对自身项目资金管控能力和话语权的评价。

［摘要］随着我国市场经济的快速发展，房地产行业迎来了快速发展的黄金时期，同时房地产信托基金也迎来了黄金发展时期。房地产信托基金是房地产发展过程随着房地产不断发展过程中出现的新型融资方式，可以更好地规范房地产业投资模式。开拓新型的房地产融资新渠道，可以有效减少房地产行业因市场过度介入而造成的损失，能够更好地促进房地产基金信托的健康发展。基于此，本文重点分析了房地产投资信托基金的发展模式。

［关键词］房地产投资信托基金；发展模式；法律规范

房地产投资信托基金通过对专业投资机构资产进行委托管理，然后按照规定的基金投资策略进行基金投资，然后为发行的投资基金发放资金募集凭证，由专业的投资基金信托公司进行土地购买、房地产建设以及房地产销售，以及其他方式比如，个人房地产抵押贷款或者其他机构房地产抵押贷款等从中收取利息，同时把基金投资所得利润按照一定的份额分给投资者。

1房地产投资信托基金的特征

房地产投资信托基金是在20世纪60年代由美国人提出来的，我国的房地产行业与银行业密不可分，相互依赖度很高，其中70%的银行贷款都是放贷给房地产行业，尤其是最近几年，我国房地产行业发展非常快速。信托基金与房地产投资信托从根本上讲具有根本的区别，虽然他们之间具有一定的联系，但是房地产投资信托基金主要对房地产行业进行投资，虽然信托基金也是投资的金融产品，但是都是以信托公司为实体，他们本质区别在于：1.1以房地产行业为实体投资对象。房地产投资信托基金主要以房地产行业为实体投资对象，对于投资人的收益和对相关的国家税务都有着明确的合同规定。房地产投资信托是股权类的信托投资产品，换句话说信托基金的投资人可以对投资的房地产实体拥有产权。目前，我国的很多房地产投资信托基金类项目产品都是定期收益的，在规定的时间内能够获得预期的收益，根本上是债券类的投资产品，信托投资人没有投资实体的所有权。1.2信托基金可进行交易转让。房地产投资信托基金投资人可以对其拥有的信托基金进行交易转让，而且其没有交易的时间限制，但是对于那些被封闭的基金是不能回购的。对于信托计核而言，信托基金只是一种信托基金产品，不能够交易，而且必须在规定的时间内偿还本金和利息。1.3实体所有权和信托资产管理权分离。房地产信托投资基金在发行以后，会分离实体所有权和信托资产管理权，保证投资实体所有权和信托基金管理权没有联系，且在房地产投资信托基金成立之后，会由专业人员对房地产投资信托基金进行管理。对于信托计划而言，房地产投资公司通过房地产投资信托基金公司获得贷款以后，对房地产项目进行开发和销售，不会设有专门的资产管理部门。通过对房地产投资信托基金和信托计划进行对比发现，不管是从对房地产行业的科学角度而言，还是从产品的安全角度和产品流通角度而言，信托计划都是较为初级的基金产品。因此，在房地产信托计划的基础上发展房地产投资信托基金，是非常重要的房地产投资手段。

2房地产投资信托基金的重要作用

房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关，而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高，要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素，并且做出综合判断，这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程，关系到国家、集体、个人的利益，影响到国民经济的起伏，其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此，房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素，根据科学的决策方法，辅助决策者做出决策的工具。

决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统，帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统，房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解，能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断，从而减少房地产投资中的盲目性，使投资更准确，收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况，提出了一种房地产投资决策支持系统，可以为房地产项目的投资提供决策支持，实现企业项目管理的快速辅助决策，提高投资者的决策水平。

一、房地产投资决策支持系统

房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中，从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策，提高决策的效率和准确性。

(一)房地产投资决策支持系统的基本功能

本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块，用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况，并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估，从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析，用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡，可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告，用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。

摘要]本文揭示了房地产投资信托(REITs)的集合投资制度本质及其制度内涵，指出了房地产投资信托制度所独具的契约性和社会性特点，以及其推动房地产业发展和经济社会进步的作用。

[关键词]房地产；投资信托；制度特性

一、房地产投资信托(REITs)的制度内涵

房地产投资信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，简称REITs)，又称为房地产投资信托基金，最早产生于上世纪60年代的美国，它是一种通过发行股票或者单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊的集合投资制度。美国的房地产投资信托(REITs)制度经过40多年的发展，不断趋于完善，极大地促进了美国房地产业乃至整个经济社会的发展和进步。从上世纪90年代开始，世界上许多国家纷纷借鉴美国做法，通过立法建立起本国的REITs制度。据全美房地产投资信托协会(NAREIT)的资料统计，截至2003年底，已有1日个国家和地区制定了REITs法规。由于各国的REITs制度都是借鉴美国REITs的理念和原理创建，因此在制度内涵上基本相同。美国的REITs制度安排主要有以下内涵和特点：(1)REITs的实物形态是一种证券化了的信托投资基金，它是通过向大众投资者发行股票或单位受益凭证募集资金而形成。为了避免REITs变成为少数人牟利的工具，美国法律对REITs的股东数作出严格限制，规定REITs的股东不得少于100人，且持股比例最大的5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50％。(2)REITs基金管理公司是一种专业性的信托投资组织，它扮演的是“受人之托，代人投资”的中介入角色，帮助大众投资者实现对房地产的直接投资。(3)REITs必须将大部分资产投资于能够定期产生租金收入的经营性房地产项目，且收入来源主要应是房地产项目的租金。譬如，新加坡和韩国规定REITs投资于房地产的比例至少在70％以上，美国和日本规定REITs投资于房地产的比例至少在75％以上，香港规定REITs投资于房地产的比例至少在90％以上。(4)REITs必须将其90％以上的投资净收入作为股利在当年内分配给投资者。(5)如果满足以上条件及其他规定，那么房地产投资信托(REITs)作为一个专业投资机构，可以享受免征公司所得税的优惠政策。

二、房地产投资信托(REITs)制度的契约性

REITs作为一种通过募集大众投资者的资金交由专业投资机构投资经营房地产的集合投资制度，其产生与房地产业投资的“高进入壁垒”直接相关。这种产业进入壁垒主要体现在两个方面：一方面是高资本“门槛”。房地产投资动辄上千万，很多项目投资都是数亿元，甚至数十亿元，中小投资者根本无法承受。另一方面是专业化技能“门槛”。房地产投资虽然利润丰厚，但所面临的风险和不确定性很大。对房地产的投资需要对国家政策、宏观经济、房地产业发展周期、市场供求、房地产地段、价格、升值潜力等作出比较准确的判断，否则很容易导致投资失误，损失惨重。这种很高的专业化要求，一般投资者也是难以达到的。产业壁垒的存在，阻碍了大众投资者对于房地产业的投资。REITs制度的出现就是国家在制度创设上对于这一现象所作出的反应。通过REITs制度，礼会投资者将自己的资金委托给更具有专业优势和效率的机构或者人士去运用，并从人那里获得投资回报。这实际上就在委托人和人之间建立了一种契约关系。因此，更深入地看，REITs作为一种集合投资制度，它实质隐含着社会投资者与专业化的房地产投资管理机构之叫的特定权利义务关系，也即契约关系。

第六章结论和展望

6.1结论

缺乏有效的融资渠道制约了我国房地产企业扩大经济规模，增强市场竞争力。国外（或地区）经验表明，REITs是解决这一问题的有效途径。REITs在国外(或地区)的成功经验使我们有理由相信这种投资产品能为我国的房地产业和金融业注入新的活力，推动我国房地产业的健康转型，促进我国金融业的健康发展。近年来，我国一直在迈向REITs的道路上摸索前进、不断创新，但我们的产品与REITs仍有一定的距离。各种现象表明，我国国内环境基本具备REITs的发展条件，各方对REITs的迫切需求也迫使我们加快发展REITs的步伐。虽然制约REITs发展的因素仍有存在，但我们相信通过努力，REITs在不久的将来就会在我国内地市场诞生。本文在借鉴他人研究的基础上，通过阅读国内外大量文献来探讨REITs的中国化发展策略。通过研究，本文得出以下几点结论：首先，房地产投资信托基金是解决我国房地产业融资问题的一种有效途径，我国已经基本具备了发展REITs的条件，我们应该在已有房地产信托产品的基础上，通过借鉴国外（或地区）的成熟经验，完善相关法律法规，加快发展REITs的步伐。其次，在借鉴国外（或地区）经验时，要对其REITs产品进行认真地分析比较，有选择地加以吸收，并结合我国国情因地制宜地进行一定的创新。再次，在我国发展REITs市场时，宜采取分阶段发展策略。同时，笔者认为在我国已有房地产信托产品的基础上，结合国内的专项资产管理计划，我国REITs的组织形式宜采用直接式契约型，并采用封闭式运作方式，但同时需要采取措施对封闭式的缺陷进行一定的弥补；运用资产组合理论和投资风险决策模型进行投资资产的选择和组合，在地域选择上可以多关注二、三线城市有增值潜力的房地产资源，同时对开发性项目进行一定的限制；应该尽量延长REITs的期限，这有助于提高产品的收益和稳定性，要尽快解决REITs上市的问题，增强产品的流动性；制定合理评估REITs价值的方法，尽量做到减少误差，同时对REITs的分红比例和分红时间作出明确的规定；此外要合理并有选择地使用REITs的财务杠杆，-60-在提高产品竞争力的同时注意防范财务杠杆过高带来的风险。总之，我国发展REITs还处于起步阶段，未来的道路还很长，需要各方积极努力，加大理论研究力度，加快完善法律政策的步伐，推进产品的突破和创新。同时希望本论文能对我国REITs的发展提供一些帮助。

6.2本文的局限和有待进一步研究的问题

本文在研究和撰写过程中，通过阅读相关书籍、文献、浏览相关网站和文章，获得了大量资料，对本文的论证提供了有力的支持。但是由于我国房地产投资信托基金（REITs）尚未诞生，而国外的实际情况与我国存在差距，所以没有足够相关成熟的理论可以借鉴。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不断完善和改进。

1．由于我国尚未有房地产信托投资基金（REITs），同时我国信托机构对已有信托产品的信息披露不够充分，本文无法收集到更多的资料来进行实证分析和数据分析，有待今后进一步研究。