房地产开发企业范文10篇

各房地产开发企业和中介机构:

为落实市政府第23次市长常务会精神和市房管局的工作部署,加强房地产市场调控和引导,规范房地产市场秩序,促进房地产业持续健康发展,市建委、市规划局、市房管局、市工商局、市物价局等五部门,拟将于近期组织开展对我市房地产市场联合执法检查。为迎接此次执法检查,现就我区检查整治工作方案制定如下:

一、开展本次联合执法检查的主要目的

开展本次联合执法检查的主要目的,是为了进一步贯彻国务院18号文件精神,落实市委、市政府关于加强房地产市场宏观调控、切实保护中低收入群众利益的要求,整顿和规范房地产市场秩序,营造良好的市场环境,保护居民住房消费积极性,促进房地产市场持续健康发展。本次执法检查主要针对群众反映强烈的热点难点问题,有的放矢地开展检查治理。通过专项整治,使我区房地产市场秩序得到进一步规范。

二、检查范围

本次联合执法检查的范围包括:

【摘要】目前,房地产开发企业经营业务核算存在虚增无形资产和开发成本;人为调节经营收入和经营成本;漏缴规费;套取银行信用,违规贷款;偷漏税金等问题。笔者针对上述问题,提出审计建议。

房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路。

一、虚增无形资产和开发成本

2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本,而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值,而不是该土地的取得成本,违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则,虚增了开发成本。

对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明确规定,笔者认为应按历史成本计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。

二、人为调节经营收入

第一条为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本规定。

第二条本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。

未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。

判断一个国家的发展水平高低主要取决于这个国家人民的生活水平，生活水平越高表示国家的发展越好。要想实现这一目标，促进国家进步和人民生活水平提高，必须要借助社会各界的力量来实现[1]。随着我国城市化建设脚步的加快，越来越多的乡镇朝着城市的方向稳步发展，人们的生活水平得到了显著的改善。我国是一个人口基数大国，即便城市化发展的速度加快，但仍有很多房地产没有得到合理的开发，出现成本过高等问题，因此需要得到有关部门的重视。政府要管理好房地产开发商，使其合理控制好项目成本，积极采取手段满足社会和人民的需求，将开发项目和成本设计合理的结合到一起，将有效作用发挥到最大[2]。

一、我国建筑行业现状

目前我国建筑市场中涌入了大量新型的建筑理念和建筑方法，为我国建筑行业的发展打下了坚实的基础，使我国的建筑行业与世界先进水平相接近。面对建筑行业发展的新形势，我国政府也给予了高度的支持和补贴，培养了许多先进的人才满足市场需求，我国的建筑行业形势可观，前景良好[3]。但值得一提的是，我国在房地产开发项目中出现了项目成本过高的问题，阻碍了我国建筑行业的发展。以深圳国际会馆中心为例，其建筑造型具有特色，且使用的材料具有很好的性能，使用寿命长，强度高，防腐性好，唯一存在的问题就是项目成本之高远远超出了预算成本，造成了成本超支，这一问题得到了我国相关领域的重视[4]。

二、房地产合约规划

在最初，房地产项目工程的实施主要依靠合同，所有的步骤和人员设定均依据合同的内容来完成。在我国，房地产行业发展的比较晚，尚处于落后地位，因此我国政府为了弥补，一直在努力建设投入房地产行业[5]。在不断努力之下，我国房地产行业终于迎来了新的发展阶段，同时也遇到了很多的问题，经历了一些错误，而行业内人员也借此了解到了合约规划来进行新工程的管理与标准的重要性。(一)合约规划编制准则。合约规划的目的是为了约束合同双方的行为，实现共同利益，控制成本，实现双方利益的最大化。合约规划的核心就是分析项目实现的情况和投资利益，按照价格质量和经验对项目中的经费进行预算和管理，最终将成本控制在一定的范畴内。若不能做到细化成本，则需要将其分类整理，以便于更好的整理项目资金[6]。很多经费无法通过语言来进行说明，包括施工中的突发意外或特殊灾害等，这就需要设立专门的款项，对此进行简单的记录。针对这样的情况，可以将合同内容人性化，不需要一成不变，需要保留一定的空白，便于满足不同的需求。最重要的是合同能够有效的实施，实现合同的价值，若建立的合同不符合实际，缺乏合理性，则就没有存在的意义，因此，要给予合同建设足够的重视。(二)合同规划的重要性。合同属于双方约定的一个凭证，具有法律效力，合同能控制项目成本，具有极其重要的价值。首先，合同涵盖着十分广泛的内容，如成本控制、项目流程、项目设计、项目管理和承包商等等，这些内容都对施工和收益产生最直接的影响，因此，一个项目的实施必然离不开合同。合同表明了合约方之间的关系，是工程合法进行的有效依据，能够作为连接和纽带约束合同双方的关系，直到双方完成合作。合同有助于施工在预期内完成竣工，工人能够按时收到工资，实现所有相关人员的合法利益，这也是国家长时间以来遵守的行为准则。合同成立后具有法律效力，能约束企业和施工方的行为，因此健全的合同是项目实施的重要凭证。政府和国家要加强对合同内容的规范，按照程序依法签订合同，双方在证明人的见证下签订合同并实施，合同双方要对建筑市场有一定的了解，同时明确合同上的内容，将合同的内容发挥出来，促进国家经济的发展。

三、促进房地产开发企业合约管理对项目成本的控制措施

为构建科学有效的考评体系，更好地落实国家相关产业政策，引导我市房地产企业走向现代市场认同的发展模式及价值标准，促进我市房地产市场的健康发展，特制定本办法。

本办法适用于南通市房地产企业综合考评管理工作。

一、综合实力考评的依据

《关于开展江苏省房地产业综合实力50强活动的通知》。

二、综合考评的原则

(一)公开化的原则：明确规定综合考评的标准、程序，并在执行中严格遵守。

摘要

一、我国房地产业偷税问题现状透视

二、房地产商的偷税手段及原因分析

（一）房地产商的偷税手段

（二）房地产商偷税原因分析

三、完善相关税法遏制房地产企业偷税

目前，财务管理仍然是以预算管理为中心的，预算管理在财务管理中始终处于极其重要的中心地位。因此，单位的预算在遵循政策性、统一性等一般编制原则的前提下，应重点把握其完整性、科学性及客观公正的严肃性。预算是指事业发展计划和任务编制的年度财务收支计划，它综合反映了单位的事业计划与工作任务的规模方向，是实现事业计划的重要保证，也是单位财务工作的基本依据。

笔者认为，加强房地产开发企业财务预算管理，对于促进房地产企业的持续、健康发展具有非常重要的意义。

一、我国房地产开发企业在实施财务预算管理中存在的问题

．缺乏有效的考核和激励机制

在预算执行中，没有签定预算指标经济责任合同，没有建立预算奖惩制度。当没完成预算任务，对被考核单位和负责人进行奖惩时，被考核单位和负责人往往强调客观因素和外部环境对考核结果的影响，回避主观原因和自身原因。很多房地产开发企业存在考核和激励机制落实不到位的问题，成为影响企业预算管理目标无法实现的主要问题。考核方也常常在一定程度上带着个人感情去评价被考核方，使考核过程不能按原则进行，或考核结果缺乏激励机制，没有建立配套的预算考核制度，使考核工作流于形式。

．缺乏预算的执行和监控

摘要：改革开放以来，人们生活水平不断提高，我们的城市每天都在紧张的建设中，每天都发生着天翻地覆的变化。作为直接参与城市建设的一员，房地产开发企业的安全管理与生产更是性命攸关的大事，多年来，国家与地方政府、企业到个人，无不把安全生产放在了首要位置来抓，放在了人民利益的高度来抓，安全生产责任制落实到人，有法必依，有责必追。曾经安全生产中出现的重大世故的惨痛教训，无时无刻不在提醒和警示着我们，安全生产无小事，人民生命财产安全高于一切。这就需要我们层层落实安全责任，抓好日常安全生产的重要环节，时刻监督开展安全教育培训，真正的把安全生产意识深入到安全生产中的每一个环节，只有这样才能实现房地产开发企业安全管理的各项目标。现对房地产开发企业安全管理中所存在的问题进行认真分析，并提出了切实可行的措施。

关键词：房地产开发企业;安全管理;措施分析

一、引言

房地产开发企业所承建的工程项目有着投入资金量大、施工建设时间长、参加的多方施工个体较多等特点，这就对房地产开发企业在施工建设中的安全管理提出了更加严格的要求，如果房地产开发企业安全管理工作做不到位，那么必然会留下安全隐患。也是房地产开发企业效益利润和生产经营目标的前提条件，并关系到房地产开发企业的发展与稳定。所以如何结合实际，建立和完善一套系统的切实有效的安全生产管理工作方法，是各级监管职能部门和房地产开发企业一直共同努力实践研究的目标。

二、房地产开发企业安全管理中存在的隐患

1.安全意识严重匮乏。房地产开发企业的某些管理人员和施工人员在施工建设中安全意识淡薄，心存侥幸心理，认为安全生产有些规章制度实施起来比较麻烦，按习惯施工，只注重时间和质量，却忽视安全管理环节。还有些管理和施工人员认为自己的技术能力高，干工程这一行多年，经验丰富，保证不能出现事故。对以往出现的安全事故不当回事，不认真剖析研究，也不从中吸取教训坚决杜绝，明知故犯现象时有发生。还有一些安全管理人员，工作管理水平不高，缺乏认真负责的责任心，安全生产管理工作经验少，各项安全生产方案编写的不合理，无法实际操作，未起到安全监管的职能作用。2.安全规章制度不健全。好多房地产开发企业，尤其是中小型的施工队，没有一整套行之有效系统的安全生产管理规章制度。有的有规章制度却没有预案，没有被演练过，没有结合实际健全完善本单位的安全管理规章制度，施工现场只凭借管理人员个人经验再管理安全工作，没有形成系统切实可行的安全生产管理机制。有的大型房地产开发企业安全生产管理规章制度没有得到及时更新，有些内容已经不能符合现代施工标准，更有些规章制度不切实际，没有针对性，无法应用在实际的安全生产建设中，这就造成了安全生产管理规章制度制定了安全生产管理规章制度，却没有得到有效的具体实施，无法达到在安全生产建设活动起到应有的监督和指导的作用。3.安全责任制落实不到位。健全全面的安全生产管理规章制度都需要管理与施工人员认真贯彻执行，如果不能严重落实，那都将变成空谈。在房地产开发企业中有一部分人员把安全责任制当成是一种形式，没有抓好贯彻落实，没有牢固树立“安全生产无小事”的安全生产理念，把安全管理工作当成走过场，部分房地产开发企业在工程招标过程中，分拆工程项目，有的施工队伍私自转包和分包工程，从而导致施工人员工作标准与素质低下，安全责任制的落实更是无从谈起。安全责任制得不到落实，那为项目施工建设的各项安全生产管理规章制度就得不到有效的执行与监管，导致项目施工建设期间安全生产管理工作严重失控。4.质量安全走过场存在隐患。一些房地产开发企业，为了追求经济利润，不负责的推动施工建设的进度，在施工建设项目各项文件手续不齐的情况下，擅自违规、违法开始施工建设，从而造成各项相关的质量监管手续没有到位，导致现场监管缺失，使得整个施工建设处于脱离监管状态，在以后的施工建设与应用中都存在这样那样的安全隐患。还有一些房地产开发企业固执的缩短规定的施工建设时间，违背科学客观规律，不按照标准化作业，私自不按正常程序施工，经常为了提前工期“赶工”、“抢工”，为项目施工建设质量和安全都留下了隐患。

摘要：不动产转让业务的涉税处理一直是很多企业面临的难点，因为涉及的税种多、情况复杂、难度较大。本文从非房地产开发企业转让不动产业务的角度出发，对涉及的相关税收政策进行梳理，对不同方式做了涉税分析，最后通过对比得出相关结论，希望能够给非房地产开发企业一定有益借鉴。

关键词：非房地产开发企业；不动产转让；涉税分析

非房地产开发企业（以下简称“非房企业”）会发生不动产转让业务，如直接销售房屋、以房产对外投资、企业合并或分立过程中划转土地等。由于不动产本身的属性，使得不动产转让业务具有高额性、风险性、长期性等特点。在不动产转让的实际业务中，因不了解税收法律法规导致应缴未缴税款的现象是存在的。及时关注税收政策动态、明确税收法律法规条款，是企业防范税务风险的前提。本文依据相关政策规定，从非房企业转让不动产业务的角度出发，对不动产转让方式做了分类，对不同方式的涉税处理做了对比，引导企业遵守税收政策，规范不动产转让的涉税处理，在保证国家税收的同时，确保企业更好开展业务，对企业依法进行纳税申报具有一定指导意义。［1］

一、不动产转让的涉税分析

非房企业不动产的转让方式主要包括直接销售、对外投资、改制重组等，不同转让方式对资产的分配和处置不同，税务处理上也有不同要求。以下对各个方式逐一进行涉税分析。

（一）直接销售方式转让不动产

摘要：本文对国有房地产在中国房地产业市场经济发展中，存在的不足，影响成长的瓶颈，提出看法，并从房地产企业在高速成长过程中面临着瓶颈主要表现为机制、人才、资金和资源四个方面加以论述。

关键词：房地产；市场经济；影响；瓶颈

中国房地产业发展到今天，最重要的变化之一就是越来越走向规范化。从行业的背景来看，房地产经历了十年的阵痛与磨练之后，尽管市场化机制逐步建立起来，然而，十年还不足以见证一个行业的规范与成熟。在全球经济框架内，远未成熟的中国房地产市场意味着长远的发展机会和无限的想象空间，这对于许多高成长的房地产开发企业有着深远的意义。由于土地资源的稀缺性及其供应制度的改革，未来的房地产开发，竞争将会是越来越激烈，这就要求房地产企业的管理水平要越来越高，专业化的程度要越来越强，企业的规模也要越来越大。在掘取第一桶金后，目前房地产企业均处于快速发展阶段，而对于国有控股的房地产开发企业来说，在国家宏观调控和国企改革的特殊环境下，企业在高速成长过程中面临着瓶颈主要表现为机制、人才、资金和资源四个方面。

1机制的缺陷是抑制国有控股房地产企业成长最直接的因素

所谓机制的缺陷并不是指企业缺少规章制度，而是指不合理的制度容易导致企业贫困，而合理科学的管理制度才能使企业走向“共同富裕”之路。也就是说，在市场经济环境下，企业创业环境要尽可能地宽松和自由，管制越少越好。国有控股，就意味着国家是企业的大股东，企业的控制权掌握在国家行政机关手上。在中国现实的体制环境下，国家除了在人事任命外，企业的生存则完全依靠企业自身在市场经济的努力与发展，自主经营，自收自支，自负盈亏。国家在原有投入的办公场所，设备和人员外，不再投入任何资金，不再提供财政补贴，企业的扩大与财富增长均属于国有企业的积累。而财富的创造者则按规定获取一定的薪酬，企业的法人代表即现在的大大小小董事长们，不持有企业股份的在国有控股中公司大有人在，其经营的唯一动因便是职务升迁，企业经营的业绩好坏就是其职务考评的直接依据。而在中国特定的条件下，不靠经营业绩也能升职的环境下，企业的高速发展维系在“国有企业的乌纱帽”上，这成为房地产企业快速发展的重要瓶颈。现行的企业体制依然存在所有者职能行使分散，管理界限模糊，责权利失衡的状况，国有资产管理机构不仅作为国有资产的出资人存在，而且还作为国有企业的管理者而存在，企业缺乏有效的产权格局、控制权格局和建立在控制权回报基础上的激励机制。同时，国有出资人一股独大、国有大股东占用上市公司资金以及混乱的授权分权机制加重企业内部管理的不规范。企业要不把不该轻易下放的财权和战略决策权给放了，要不就交叉授权，同一事件既给张三又给李四，导致责权利模糊不清，造成决策迟缓。另外，由于企业渐成规模，管理半径随之扩大，行政管理模式下一管到底的领导方式无法正常发挥功效，而基层各个管理岗位人员的任命与变动存在很大不确定性和稳定性，以及行政约束、环境因素的影响，大大束缚了这些基层企业骨干精英的思维及手脚，使他们在克守尽职地完成上级下达目标时去等待下一个任务的分配，而谨慎及保守和不犯错误成为他们工作的核心准则。这种缺乏民营企业家创业激情与利益公有化的体制矛盾无疑成为国有企业快速发展的重要阻碍。

目前，随着国有企业股份制和民营化的改革不断深化，以及近几年国家和一些地区在一些竞争性的行业包括房地产企业提出了“国退民进”的指导方针，并出台了一些相关政策。如北京市出台了中小企业改革改制的原则性的36号文，主要精神就是企业1995年以后经营性的净资产增加部分经过评估和审计，可以在经营管理层入资的基础上按一定的比例奖励给经营管理层。有的区县也相继出台了配套和量化的细则，诸如30%的奖励比例，1：2的入资比例配股等，特殊企业还可以适当放宽，以及国有股可以不占大股东等等。这种依据《公司法》等有关法律、法规进行股份制改造的企业，通过改制可以筹集大量的资金，解决企业发展资金不足的问题，加快了资本的集中速度和积累能力；扩大了生产规模，使企业经济效益有了较大幅度的提高，国家、企业、职工都得到了实惠。职工原先与国家的劳动关系变成与具有独立的主体地位的股份制企业的劳动关系，职工不再是国家的职工，而成为真正的企业职工，使员工对企业的期望值更高。企业通过建立以绩效管理为重心的激励机制，在分配要素方面，引入劳动、资本、技术和管理要素“多元一体”的薪酬改革方法，有利于建立同岗同薪、岗变薪变、效率优先的分配体系；有利于技术和管理人才的引进，促进企业技术改造和结构调整，使企业成为自我约束、自我发展的市场竞争主体。而这里关键的是经营者入股资金的来源问题，一般来说国企的经营者正常收入水平是无法完成资本原始积累，也就是说他们可能拿不出这部分钱。如果以个人股权贷款的方式出资就可能存在贷款资金来源和股权托管及政策支持上的问题；如果利用企业的资产和信用担保或其他变相的方式出资，包括现在一些企业正在探讨和实施的MBO即管理层收购，是否存在国有资产流失问题？同时国有企业改制还存在一个附加病症，即现代企业提倡的两权分离，在国企改制的过程中往往在填补所有者空缺的同时又形成新一轮的两权统一和内部人独大。