房贷范文10篇

一、美国的房地产金融

美国房地产金融市场发展到现在已拥有成熟的一级市场和二级市场。一级市场是借款人直接向抵押贷款机构以房屋为抵押品获得贷款的交易市场,二级市场包括抵押贷款机构或商业银行出售资产抵押债券给二级市场机构和将房地产有机债券再转让的交易市场。

二、两国房地产市场比较

(一)两国房地产金融比较

美国的房地产金融市场为房地产抵押贷款市场,主体由各大商业银行、投资银行和抵押贷款机构、保险公司、担保和评级机构等组成。发展到现在已形成完善的抵押贷款一级、二级市场。

有别于美国的房地产金融市场,我国的房地产金融体系还不够完善,在我国房地产抵押贷款一级市场上只有银行支撑着整个房地产金融体系,因此,银行系统存在着较大的风险。对于我国的住房金融运作,即住房按揭贷款,事实上和美国的房地产抵押贷款是相同的。运作过程中的不同是:由于我国现在还没有形成个人征信系统,因此居民向银行申请住房贷款时,需出具收入证明、房屋预售合同和已付房款发票等证明材料,和美国居民申请住房贷款时出具的个人信用报告有所不同。

1、关于房产政策的经济学分析

房产政策是政府公共管理政策的一部分，对房产政策进行分析是一种典型的实证研究。房产政策的经济学分析具有专业性、预测性和参谋性等特点，能够帮助政策决定者运用政策调节工具发现和解决公共政策问题，在一定程度上提高政策的有效性和决策的效率。

(1)主要政策调节工具——利率、土地供给和税收

①利率

西方经济学认为，一个国家根据既定目标，通过中央银行运用其政策工具，调节货币供给量和利率，以影响宏观经济活动的水平。在房产信贷领域，政府可以利用调节个人住房贷款利率，将政府意愿通过市场化利率的变化引导房产价格回到合理的预期。利率的变化对居民的还款行为有着直接的影响，它使购房者还款压力增大，提高了贷款成本的风险，使购房者的住房消费贷款行为更加谨慎。因此，利率的变化是政府通过调整资金价格杠杆，利用市场力量，引导房地产开发商合理定位、商业银行合理放贷、购房者形成对房产市场的合理预期，从而促进房地产业的健康发展。

②土地供给

200×年，××市分行个人住房贷款余额和市场份额持续下降。为深入分析××市分行个人住房贷款下滑原因，粤东地区业务总部组成工作组进行调研，帮助××市分行寻找对策，尽快扭转个人住房贷款营销的被动局面。

一、当地经济发展状况及房地产市场情况

200×年××市社会经济运行呈良好态势：国内生产总值达到541亿元，较去年同期增长7.2%；全市金融机构储蓄存款余额达到369.9亿元，比年初增长20.1%；城镇居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城镇居民人均消费7267元，比增12.1%。

200×年全市商品房成交面积为39.05万平方米、交易额为73359万元，分别比去年同期增长10.2和11个百分点，商品房成交价格均出现不同程度的回升。全市城镇人均住宅建筑面积为21.43平方米；城镇户均住宅约75平方米（3.5人/户），住宅平均售价是1314元／平方米，价值是98550元，是同期城镇户均可支配收入3．22倍。××市房价仍在合理区位，居民购房仍有一定潜力。

有关专家认为，城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前，将保持对住房的旺盛需求。××建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍质量比较低，功能不全，设计陈旧，环境不佳，与新开发的住宅区相形见绌，通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求。可见，××市房地产业具有比较大的市场潜力，为商业银行有效营销个人住房贷款业务提供广泛的市场基础。

二、个人住房贷款的基本情况

摘要：住房制度改革的不断深化使得发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分也已成为社会各界关注的热点话题。本文从对个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，结合人行最近出台的政策和商业银行在业务流程中的重点环节阐述了风险防范对策。

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策

一、个人住房贷款的特点及风险特征

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：

1．贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2．贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

武汉江夏农房贷不良贷款制度安排的现状与问题

2017年，按照国务院关于农民住房财产权抵押贷款改革试点工作的部署和要求，武汉市江夏区出台了《农民住房财产权抵押贷款实施细则》和《农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金管理办法》，这些政策主要以双方协商、债务展期、债务重组、按序清偿、房产拍卖、风险补偿方法为主来处置农房贷不良贷款。与房产拍卖制度的模糊性相比，江夏区对风险补偿制度做了较为具体的规划，设立了一定额度的农房贷风险补偿基金，专项用于分担贷款人农房贷风险损失，不足部分由区政府在下一财政年度予以补齐。这一政府兜底性的制度安排只对贷款银行的损失作出了明确的补偿安排，对发生不良贷款的农户安置问题则未有考虑。虽然相关政策要求，不良贷款资产卖断或者抵押物处置变现资金，在扣除处置变现产生的直接费用后，按照该笔贷款的代偿比例，用于补充农房贷风险补偿基金和弥补贷款人贷款本息损失，但房产拍卖制度的模糊性，不良贷款农户的住房安置未能得到有效解决。因此，从制度设计层面来看，农房贷风险补偿基金无法单独处置农房贷不良贷款。如果农房贷风险补偿基金无法从农房处置中获得补偿，仅仅依靠财政性补充的政府兜底型补偿方式必然会因财政压力过大而不具有可持续性。另外，尽管政府和央行分支机构对商业银行在贷款方面给予一定的优惠政策，但商业银行为将潜在风险和损失降到最低，它们提供的农房贷大多是1年期的短期贷款，贷款基本在2018年底到期，与试点工作的结束期刚好吻合。因此，不论是从制度安排还是从商业银行贷款的现实运作来看，江夏区风险补偿制度的定位不准、可行性不强，这一制度也无法单独成为处置农房贷不良贷款的有效制度。

温州乐清农房贷不良贷款制度安排的做法与成效

在试点期内，乐清市制定了一系列政策制度，在处置不良贷款方面，该市出台了《乐清市农房抵押贷款风险补偿专项资金管理办法》和《乐清市农房抵押贷款风险补偿专项资金操作规程》，这些政策主要以债务展期或重组、以贷还贷、协议转让、司法拍卖等方法为主来处置农房贷不良贷款。当债务展期或重组、以贷还贷、协议转让等方法无法处置时，乐清市以司法处置为主、政府保障为辅的方式处置农房贷不良贷款，设立农房抵押贷款风险补偿基金，并与金融机构共同设立“信联信惠农贷”风险保障金。乐清市风险补偿专项资金并不是用于弥补农房贷产生的不良贷款，而是用于发生不良贷款农户的房屋腾退及其房屋安置，这种制度安排基本解决了农房贷不良贷款发生时农户“无家可归”的难题，为房屋拍卖和流转提供了有利环境，在一定程度上提高了司法判决执行率，这种迂回处置的方式反而更加有效。为使风险补偿专项资金能够自给自足，当房屋拍卖成功后，法院会及时从拍卖款中优先归还用于房屋腾退及其房屋安置的货币周转金，迅速增补风险补偿金专户。此外，当借款人申请农房抵押贷款时，个人按贷款本金的5‰缴入风险保障金专用账户，自愿缴纳风险保障金的贷款农户，银行贷款利率上浮比例不超过基准利率的5%，从而构建了良性循环的风险补偿机制。

相关建议

农房抵押贷款离不开确权颁证、合法合规、产权流转市场等重要制度的建设，但从商业银行的角度来看，他们最为关心的则是风险可控条件下的利润最大化。当前，农村信用环境普遍不高，农户贷款存在较大的道德风险，当银行担心贷款无法收回时，必然会形成逆向选择。通过对比分析和思考，笔者提出以下几点建议。一是风险补偿资金制度应是使司法拍卖农房的资金前置化，该制度的主要功能应是保证农户房屋腾退及其房屋安置，解决农户“无家可归”的难题，然后通过法院拍卖房屋获得的资金优先补充风险补偿资金的制度安排，实现风险补偿资金的自给自足而使其具有可持续性，减轻政府财政压力。二是为降低农户道德风险和银行逆向选择，应当加强农村信用体系建设，不断提高农民的信用意识，通过建立农村信用评价系统，逐步解决农户与金融机构之间的信息不对称问题，打消金融机构放贷的后顾之忧。三是为加大银行放贷的主动性，应注重培育农户的生产能力，使农民的投资项目具有可持续的稳定现金流，提高农民经营生产、创造价值的能力，从源头上降低农房贷不良贷款率。

今年，央行再次调高个人住房贷款利率，由此更多市民打算提前还贷。根据银行人士预计，由于新利率要在明年1月1日才正式执行，所以年底将掀起一股提前还贷的高潮。为制止提前还贷的势头，广东多家银行已准备出台措施，市民提前还贷所带来的利息损失，收取违约金成为正在考虑的主要措施。据了解，中行已规定按还款额的月利息作为违约金，而农行、建行、工行则在紧急商讨中，估计会在1～2月内出台具体措方案。

那么，市民提前还贷给银行所带来的利息损失是否属于违约金，提前还贷是否应该支付利息损失呢?笔者将就以上问题从三个方面加以分析。

(一)什么是违约金违约金是指当事人在合同中约定的或法律所规定的，一方违约时应支付给对方的一定数量的货币。违约金可分为以下三种：

第一，法定违约金。法定违约金是指由法律直接规定违约金的数额、固定比率，或者由法律直接规定违约金的比例幅度，具体比率由当事人在此幅度内商定，但当事人并未具体商定或商定无效的违约金，法定违约金是法律预先规定的，不得由当事人协商而改变，也不管当事人是否把法定违约金条款写进合同，违约方都应支付违约金。

第二、约定违约金。约定违约金是指数额和支付条件都是由当事人双方约定的违约金。从我国现行法律规定来看，约定违约金主要有两种情况：1、法律、法规对违约金未作具体规定，完全允许当事人约定的违约金。2、法律、法规虽规定了违约金的数额、比率或幅度，但是又允许当事人自行协商，或规定当事人的约定优于法定的违约金。合同法第114条对这个问题作了明确规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

第三、混合违约金。混合违约金是指法律规定了违约金的比率幅度，当事人在该幅度内商定具体比率或幅度的违约金。这种违约金是法定和约定相结合的违约金，也称混合违约金。

摘要:在经济新常态背景下，商业银行应不断适应经济环境的变化，积极应对新常态带来的挑战，加强个人住房贷款风险管理。本文首先阐述了个人住房贷款的定义和特点，然后从银行、借款人和市场三个角度分析了个人住房贷款所蕴含的风险，最后，针对个人住房贷款风险提出相应的防范措施。

关键词:商业银行;个人住房贷款;风险;防范

1.引言

现阶段，中国经济呈现出经济增速放缓、经济结构深度调整和经济发展方式转变的新常态，对商业银行信贷风险管理提出新的挑战。特别是中央经济工作会议将去库存作为经济结构调整的重要任务以来，商品房价格持续走高，催生房地产市场泡沫，给整个金融体系特别是商业银行带来不稳定因素。而今年一季度末全国各个城市为应对房地产市场过热相继出台的限购政策使得房价跌落的同时，也加剧了商业银行个人住房贷款的风险。我国商业银行应不断适应经济环境的变化，积极应对经济新常态带来的挑战，加强个人住房贷款风险管理，降低个人住房贷款风险，在经济新常态下稳健发展。

2.个人住房贷款的含义与特点

2.1商业银行个人住房贷款的含义。中国人民银行将个人住房贷款定义为:借款人由于购买自用普通住房的需要而向贷款人申请的贷款。同时贷款人在发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。中国农业银行个人住房贷款是指农业银行向自然人发放的用于购买国有土地上的住房，并以购房设定抵押的贷款。2.2商业银行个人住房贷款的特点。与其他个人贷款不同，商业银行个人住房贷款主要有以下特点:第一，贷款额度较高。随着房屋价格的走高，以房产作为抵押物的个人住房贷款的额度一般在几十万到几百万不等，明显高于其他个人贷款额度。第二，贷款期限长，还款周期短。个人住房贷款期限根据借款人年龄及意愿一般为5至20年，最高可达30年。其还款形式为按月还款的偿还方式。第三，贷款对象、贷款用途与抵押物单一。个人住房贷款的贷款对象是自然人，贷款只可用于购买自用住房，其抵押物是所购买的住房本身。第四，贷款信息分散庞杂。住房贷款属于个人消费贷款，申请人数量较多，涉及申请人基本信息和信用信息、贷款数量和年限信息、还款信息等，对商业银行信息处理能力提出较高要求。

摘要：美国次级房贷危机已对全球股市和美国经济产生较大影响。分析美国次级房贷危机产生的背景和原因，并指出中国的抵押贷款市场存在的重大风险。我们应该以美国次级债危机为借鉴，为中国房地产市场发展和金融市场的健康发展获得一些启示，并做好风险防范措施。

关键词：美国；次级房贷危机；中国房贷；金融市场

Abstract:Thesub-primemortgagecrisisinUSAhasmadegreatshocktotheglobalstockmarketsandUSAeconomy.AnalysisoftheU.S.secondarymortgagecrisisthebackgroundandcauses，andpointedoutthatChina′smortgagemarketthemajorrisk.WeshouldbesecondarytotheU.S.mortgagecrisisforthedrawforChina′srealestatemarketandthehealthydevelopmentoffinancialmarketsgetsomeinspirationandgoodriskpreventionmeasures.

Keywords:USA；subprimemortagecrisis;China′sestatemortgage;financialmarkets

引言

3月13日纽约股市遭遇了2007年第二个“黑色星期二”，道琼斯30种工业股票价格指数暴跌242.66点，收于12075.96点，跌幅达1.97%，是美国四年来第二大单日跌幅，全球股市随之下挫。标普500指数和NASDAQ跌幅分别达到了2.04%和2.15%，在所有行业中金融和建筑股受创最重。标普金融股指数下跌3.2%。住房建筑股指下跌4.6%。美国抵押贷款银行家协会2006年第四季度房贷市场季度报告，称2006年第四季度美国抵押贷款违约率创四年来新高，达4.95%。此后，纽约股市因次级房贷危机多次发生波动。

一、解决房价高涨问题刻不容缓

“上海的房价已超过法国巴黎!”“中国的房价已超过美国!”随着房改后买房浪潮的增加,近年来房价的过快上涨已经成了社会各界普遍关注的问题经过了一场大的金融海啸,中国的房价在少许歇息后又大踏步的前进了北京上海南京等地,新房价格已经达到了每平米3,4万,二手房每平米1.8万的让老百姓瞠目结舌的高价居民能不能买得起房,主要取决于其收入水平与房价水平的关系中国目前的房价收入比严重恶化,已经超过了部分发达国家据大部分学者的研究,房价与居民收入比在3到6之间合适,不宜超过7但就当前来讲以南京为例,房价收入比高达12,居民已经不具备购买房屋的能力房价与居民购买房屋能力之间的关系的恶化程度,已经到了不得不解决的地步

二、政府面对“两难”何去何从

我国现在调控房价,遭遇“两难”,一方面想把高房价调下来,但又怕伤害了房地产业的健康发展,对银行的业务和企业的投资都有影响,影响整个经济的增长,但如果不把房价压下来,那广大人民群众会不满

房价政策遭遇两难正常现象这协调开发商,地方政府和广大人民群众的一个过程所以在政策的制定过程中还要牢牢把握政策的根本问题:房价太高,老百姓买不起在公共政策的制定过程主要任务发现公共问题,拟定解决问题的方案以及分析评估方案和最终选择方案一项决策的背后总在某种程度上蕴涵了价值的判断和选择,以何种价值作为决策的依据决策方案的伦理基础我国正处于社会转型期,阶层的分化和利益多元化,必然形成社会群体价值观念多元化这为政策制定者从社会角度统筹公众利益提出了难题,政策主体需要平衡不同的需求,既能保证公众一致性的利益,又能顾及少数公众的特殊利益因此,决策者在决策活动中应时刻提醒自己,代表的并不一部分人的利益和要求,而广大人民群众的根本经济与政治利益,这样制定的政策方案才最优质的

在制定政策之前首先要分析一下房价为什么会过快上涨远远脱离了居民的支付能力房价上涨关系到三个利益群体:居民,政府和开发商一居民买不起房,二许多城市中的大企业,甚至大型国有企业,天价购买土地,成为“地王”,进一步推高了房价的预期

摘要：县域房地产金融起步晚、起点低，市场潜力巨大。加之农村居民的信用意识强，房地产市场保持了良好的发展态势。然而，短期房市繁荣的背后却隐藏着中期下挫的风险和潜在压力，金融部门必须予以高度重视，紧紧抓住政策时滞在县域的延长期这一段宝贵时间，并适时调整房地产信贷政策，应对中短期面临的潜在风险。

县域房地产金融起步晚、起点低，市场潜力巨大。加之农村居民的信用意识强，房地产市场保持了良好的发展态势。然而，短期房市繁荣的背后却隐藏着中期下挫的风险和潜在压力，金融部门必须予以高度重视，并适时调整房地产信贷政策，应对中短期面临的潜在风险。

一、县域房地产现状、特点及成因探究

2007年一季末，样本县个人消费贷款余额达3.16亿元，新增0.32亿元，增长11.19％。其中，个人住房贷款余额为2.85亿元，比年初增加0.37亿元，增幅14.75％，比同期增加0.85亿元，同比多增0.48亿元。信贷资产质量较高，不良贷款占比仅为3.42％，低于全市平均水平的6.53个百分点；个贷收息率达到99％，高出于全市平均水平5.76个百分点，欠息率仅有1％。

（一）县域房地产市场欠成熟，整体表现尚属繁荣。

据调查，目前，该县房地产市场仍处于不成熟阶段，并具体特征特征表现为以下几点：一是房地产开发商队伍缺乏理性的市场观念，该县房地产开发商30余家，但有四级资质的房地产开发公司仅两家，规模小，多数仍处于上世纪末传统的城镇建筑队的民间风格。二是房地产中的有些环节并没有真正按市场化运作，价格竞争机制未得到有效形成。市场介入不充分，竞争强度低，致使市场价格被“垄断”于个别几家有资质的开发商手中。该县虽属偏远山区和欠发达县，但其房价已超出该市平均水平，城区新建商品房价格位于1700－2400元/平方米的之间，平均房价达到了1780元/平方米，高出全市平均价格近20％；三是样本县的房地产市场风格独具，自成一体，受外界的影响慢，对国家调控政策的反映迟缓。市场年需求3000套，每年缺口在1000套，市场需求稳定保持在年25－30万平方米水平。究其成因主要为：