房产市场范文10篇

摘要：当前房地产市场过热的局面由此引起购买力相对不足，人民生活水平和消费水平受到影响以及社会福利感不足的情况引起了国家的重视。在国家出台限购令的同时，重庆地区作为首批进行房产税试点的城市，受到各方关注；而大连地区，则出台了相关的限购细则，来确保限购令的执行。本文通过对近期重庆和大连地区房地产的相关政策和数据的解读，分析在“限购令”下的重庆和大连的房地产市场。

关键词：限购令房地产市场房价调控政策

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

一、对重庆和大连房地产市场分析

（一）重庆地区

作为首批进行房产税试点的城市，2011年对于重庆楼市市场来说，是风波四起的一个季度，从国八条到房产税，再到公租房，政策层出，一波未平，一波又起，调控措施叠加，冲击着房地产市场。

近年来，我市按照市场经济发展的要求，积极探索房地产测绘管理体制改革，实行“测管分离”，把房地产测绘推向市场，促进了产权登记发证速度的加快，1996年下半年至1999年共登记发证21.15万件，面积4030.15万平方米；年平均发证6.14万件，面积1151万平方米。为加强房地产产权产籍管理走出了一条新路。

一、房地产测绘推向市场是市场经济发展的需要

我市房产测绘体制改革是伴随着社会主义市场经济的建立和发展逐步铺开的。80年代中期，我市房屋产权登记开始恢复时，尚未建立专业的测绘队伍，在房屋产权确认中作为重要依据的图、档以及房屋面积都是由产权登记人员用皮尺到现场手工丈量确定。1985年房屋普查结束后，原普查人员组建成市测绘处，负责全市房产测绘工作，人员经简单培训后上岗，测量停留在手工皮尺操作上，技术没有规范，人员缺乏专业知识。房产测绘基础薄弱给我市产权登记带来不利的影响：一是80年代末全国开展房屋产权总登记，至1990年全国总登记基本结束，我市由于测绘力量薄弱满足不了需要，1987年至1989年三年仅登记2.4万件，未能完成任务，拖了全国的后腿。省建委为此多次督促我市加快产权总登记步伐，1990年我市专门请武汉市测绘队伍前来支援，发挥了很好的突击和示范作用，但他们不可能长期留下，房产测绘薄弱这一根本问题还要靠我市自己解决。二是我市是沿海开放城市，房地产市场活跃，交易量年年攀升。随着市场经济体制的确立，群众的产权意识和“凭证管业”观念增强，而我市1996年以前每年产权登记发证仅1.6万件，面积650万平方米。产权登记发证适应不了需求的矛盾日益突出。三是投融资体制改革促使国有企业、农业、财贸业、乡镇企业融资急需产权证，以用于办理抵押贷款。四是随着住房制度改革的深入，尤其是1998年中央下发23号文件决定停止住房实物分配，实行货币分配之后，公房出售加快，产权登记发证不适应问题更加突出。因此，我市下决心从房产测绘的手段、队伍、机制等方面加大改革力度，将房产测绘推向市场，使之适应社会主义市场经济的需求。

二、我市把房产测绘推向市场的主要做法

（一）全面提高队伍素质。这是把测绘推向市场的关键。首先，要统一思想，提高认识。讲清道理，使大家认识到市场经济的大潮中，只有提高人员素质，提高技术含量，才能在竞争激烈的市场中站住脚。讲明如果不走向市场，单纯靠产权登记的收费拨款，由于产权登记是行政性收费，收费本来就低，拨补到房产测绘上的经费也必然很少，事业难以发展，连发工资都成问题，而房产测绘推向市场后，按国家有关规定收费，企业的经济效益就会得到提高。思想认识的提高保证了改革的顺利进行。其次是通过引进人才，加强内部培训，并通过聘用技术人员等形式，组建了一支高素质测绘队伍。再者是引进竞争机制，1996年下半年，我们引进了一支甲级测绘队伍，加强市场的竞争。目前我市已有3家具有房产测绘资质的机构完全依照市场规则进入市场运作，由产权人自己选择测量单位，我们则从技术和业务管理上严格把关，加强测绘工作透明度，接受社会监督，体现公正公平的原则。

（二）建立完善测量制度。几年来，我们坚持边试点、边总结经验，在摸索中提高，我们请了四家测绘单位，按照“分阶段分区域实施地籍测绘和项目测绘，建立图、数关联数据库”开展试点，逐步建立健全有关测绘制度：一是制定福州市测绘管理规定，对在福州市行政区域内从事房地产测绘业务和管理活动的单位和个人作出要求，大大加强了我市房地产测绘的管理，促进了测绘事业的发展。二是制定福州市房地产测绘质量管理规定，建立了符合我市具体情况的技术规定，对全市房地产测绘产品质量起到监督和管理作用。三是制定福州市数字化项目测绘（权属登记）技术、管理规定，对数字化项目测绘要求一步到位，直接运用到房屋产权登记发证中去。四是根据建设部有关面积计算与分摊的规定，制定出适合我市具体情况的实施细则。五是制定福州市房地产统一标识技术规定、福州市测绘成果管理规定及测量标志的管理规定等等，特别是建设部颁布了《房产测量规范》后，我们又认真组织学习，加强培训，严格执行，取得较好的效果。

一、绪论

（一）我国房地产供求问题研究背景

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。

八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖，它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动和流通。八十年代的中国，房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。其重要标志是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。

房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。

我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

各乡、镇人民政府，城区街道办事处，经济开发区，市政府各部门，各规模企业：

为贯彻落实《国务院办公厅促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔〕4号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房〔〕53号）和《省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控防止房价过快上涨的通知》（鄂政办发〔〕107号）以及《市人民政府关于规划发展我市房地产业的通知》（政发〔〕4号）等精神，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《房地产开发企业资质管理规定》等有关法律法规的规定，为了规范我市房地产市场秩序，进一步加强房地产市场的监管，切实维护群众利益和保持社会稳定，促进我市房地产市场又好又快发展。现将有关事项通知如下：

一、规范房地产开发项目立项审批，加强开发建设管理

1、加强房地产开发项目管理（1）房地产开发建设必须按照统一规划、成片开发、长期建设（中心城区每期一般不低于1万平米，但符合控制性详细规划的，临街项目符合街景规划的除外）的原则，由市国土、规划、房产部门按照城市规划和年度项目开发计划，拟定《房地产开发项目建设条件意见书》。（2）开发项目土地必须实行招拍挂供地。土地出让年限应为国家规定的最高年限。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须依法及时收回土地使用权。（3）房地产开发企业必须具备房地产开发资质，并在核定的资质范围内从事房地产开发经营活动，严禁无资质开发和借用挂靠资质开发。将资质的升级和资质年检与企业的经营状况结合起来，对不服从管理有违法违规行为的企业，资质主管部门依法予以降低资质等级和注销资质证书。（4）房地产开发立项须符合下列条件：①开发企业资质证书；②企业法人营业执照；③国有土地使用权证（土地成交确认书）；④规划图、平面图、户型图；⑤施工图设计批准书；⑥前期物业管理服务合同；⑦白蚁防治合同。开发企业须持有房产主管部门出具的《项目确认通知单》才能到招投标管理部门办理建筑工程的招投标。

2、严厉打击各类违法违规开发项目。坚决打击和杜绝未经审批立项批准进行房地产开发行为。在严格控制个人建房规划审批工作的同时，对违规小规模开发和超范围从事房地产开发经营行为的必须依法从严查处，严厉打击房地产项目无资质或假冒资质开发及假冒集资建房之名进行房地产开发的行为。

3、严格按规划条件进行建设。房地产开发企业必须在规划核定的容积率、建筑密度和绿化率等指标及相应的总建筑面积以内实行开发建设；分期开发的项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积的总和，不得突破原规划设计条件和建设用地规划许可证的规定。规划部门要严格按土地出让规划条件和有关规定科学规划审批，不得随意变更规划条件。

摘要:物业税的改革能够对房地产市场带来较大的影响，这种影响是来自供求两方面的。从供给的角度，物业税能在一定程度上规范政府的“卖地”行为，减轻开发商开发初期的资金投入，增加开发商“囤地”成本。从需求的角度，物业税有利于鼓励房地产的自住型需求，抑制投资型需求。同时在供需双方的影响下，必然对房地产价格造成影响。

关键词：物业税；房地产；政府；开发商

一、物业税的概念

所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其拥有者每年都要缴纳一定的税款。从种类上划分，物业税属于财产税，但是从世界范围来看，物业税的征收没有统一的形式，征收对象也很不一样。有的国家对个人持有的不动产一般不征收物业税，对获取收益的商业用途的房屋才征税，例如美国。有的国家则对所有的土地、建筑物及折旧资产均征税，例如日本。

二、物业税对房地产市场供给的影响

（一）对政府的影响

为按照中央纪委第七次全会和国务院第五次廉政工作会议要求，认真落实《市房地产市场秩序专项整治工作方案》，进一步强化房地产市场监管，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。经研究，现就全市房地产系统开展市房地产市场秩序专项整治工作（以下简称专项整治）制定如下工作方案。

一、专项整治的指导思想和工作目标

（一）指导思想。按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，围绕房地产项目开发、交易、中介等环节，充分发挥自身职能优势，开展房地产市场秩序专项整治，严厉打击房地产领域违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促进我市房地产业持续健康发展。

（二）工作目标。按照八部委要求，通过专项整治，进一步规范我市房地产项目开发、交易、中介等行为，使房地产领域违法违规、权钱交易行为得到有效遏制，市场秩序有明显好转。

二、专项整治的工作依据

（一）法律法规规章。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等。

[摘要]随着我国房地产市场的发展和人们生活水平的提高,购房者情感精神层面的体验需求被不断激发和释放出来,并在消费行为中显现出越来越重要的地位。本文结合这一背景,首先对体验经济、体验营销、房地产体验营销进行了介绍,然后从产品体验、人文关怀体验、场景设置体验、主题互动体验方面分析了体验营销在房地产营销中的应用。

[关键词]体验经济；房地产；体验营销

我国房地产市场已进入了消费者为主体的理性消费时代,那种争先恐后抢房、漏夜排队的现象似乎已成为过去的记忆。房地产商传统上具有的战略优势,如自然资源、资金与技术优势随着竞争的加剧正在缩小而不再成为必然的优势;企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上竞争,由于市场规范运作和售楼信息透明化,而使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快;消费者对产品物性的需求似乎不再那么迫切,而产品和服务带来的心理需要和满足愈显重要。

所以,在经过一轮新的洗牌后,房地产商在静心思考:从“产品为中心”向“消费者为中心”的转移时代,应该有一种营销创新。于是,领悟顾客感性行为,增强顾客体验需求,提升产品附加价值,满足顾客物质和精神需求的营销模式——体验营销得以青睐。

一、关于体验营销

1.体验经济

摘要:如何保持我国房地产市场平稳健康发展,这是一个需要慎重研究的课题。文章概述了我国房地产市场的现状,并提出了促进房地产市场平稳健康发展的建议措施。

关键词:房地产市场对策措施平稳健康

随着人们生活水平的提高,我国人均居住条件将不断得到改善。我国房地产业的潜力相当巨大,发展空间十分广阔,在我国经济建设中起着不可忽视的作用。然而,随着房地产市场的迅猛发展,房地产行业的竞争必将日趋激烈。因此,如何保持我国房地产市场平稳健康发展,是一个需要认真研究的重要课题。

一、我国房地产市场发展的现状

2008年,对于我国房地产而言是不平静的一年,经历了2007年房价快速上涨后,2008年房价又创历史新高。所以,总理在2008年3月18日的“两会”记者招待会上指出:2008年是中国经济最困难的一年。这实际上也是中国房地产业较为困难的一年。在国际原材料价格一路上涨的国际大背景下,国内的材料价格涨幅也居高不下,再加上几次巨大的自然灾害的袭击,中国经济正经受着改革开放以来少有的考验。纵观房地产市场,在房价已经经过几十年稳步上涨行情之后,房价问题已经是大多数购房者不堪重负的话题。近几年来,尽管政府已经采取了多种措施来抑制过热的房地产市场,但效果总是不太理想。

当房地产市场进入调整期后,一些此前被人为炒作较高的城市房价开始下降,房地产市场的泡沫已经开始收缩。不仅仅是开发商,一些炒房客为了避免进一步的损失,也进行降价抛售楼盘的行为。与此同时,市场买房的观望情绪严重,房屋成交量不断萎缩,房地产空置率大幅上涨。如北京、上海、广州等一线城市的成交量仅仅是上年同期的三、四成左右,更为严重的是,这种观望情绪已经蔓延到天津、南京、长沙等二线城市。与之相关的大量的房产中介公司纷纷倒闭歇业。房地产市场交易环境也进一步恶化。但是,在2009年有关引导住房消费的经济政策的支持下,住房需求重新启动,导致房价上升。例如:北京、上海、浙江、广东等地区住房成交量持续回升。随着市场“量价齐升”,基于购房者“买涨不买跌”心理,进一步推动了住房价格上升。因此,如何使我国房地产市场平稳健康地发展,政府将采取什么样的对策措施,这是要慎重研究的问题。

近年来，我市认真贯彻落实国务院和省政府关于进一步加强房地产市场调控工作的一系列政策措施，房地产业持续健康发展，人民群众的居住条件进一步改善。但是，由于房地产市场需求旺盛，居民投资性购房和投机性购房逐步增加，开发总量有效供给不足，开发建设成本提高等原因，导致房价仍非理性上涨。年3月我市出台了新建住房价格控制目标，切实将房价控制在合理水平。现将有关情况汇报如下：

一、当前房地产市场运行情况

年，我市认真贯彻落实国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔〕1号）文件精神，通过加大监管力度，制订配套措施，房地产增幅总体趋于平稳，但房价上涨过快的问题表现仍然比较突出。年元至10月新建商品房2200套26万平方米，同比增幅112%，新建商品住房销售均价3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房销售均价3180元/㎡，与去年年底相比涨幅9.3%，10月份新建商品住房销售均价3280元/㎡，与去年年底相比涨幅12.7%。

（一）房地产开发企业信心增强，投资及销售涨幅较大

截止年10月底，我市完成房地产开发投资达6.8亿元，商品房开发面积达65.35万㎡，开发投资额比年同期4亿元上升170%，显现投资额和开发面积均有较大增幅，主要是我市前几年开发量较小，每年年度规模控制在10万㎡，市场需求较为旺盛，加之由宜昌雅厦房地产开发有限责任公司和迅达集团枝江置业公司在成功开发北奥茗苑和领秀之江一期之后，分别通过招拍挂取得大宗土地使用权，新建中央山水和领秀之江二期2个楼盘，项目规模均达45万㎡，市场需求旺盛，开发企业投资信心明显增强。

（二）商品住房购销两旺，呈现供不应求的局面

摘要:资产的虚拟升值和楼市成交量的回稳让房地产开发商开始有了涨价的冲动,然而事实上金融危机与美元贬值已经改变了房地产市场的需求与利润率的关系,针对此问题,文章从金融危机改变了房地产市场的需求与利润率的关系进行了阐述。

关键词:金融危机;房地产;需求;利润率关系

12008年刚性需求并未提高楼市的价格

2008年,楼市销售持续低迷,开发商纷纷采取降价促销策略,另一方面,土地、建材等原材料价格整体上涨,一直被称为“暴利行业”的地产企业营业利润率2008年以来遭遇到双重挤压。

根据官方统计数据,2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%,其中,北京同比下降40.4%,上海同比下降40.1%,广州同比下降38.2%。

“北京的楼市价格在2008年整体下降10%,天津地产商会提供的数据显示,天津房价整体下降20%。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。进入2009年3月以来,国家不断推出各项利好政策,在3月份交易登记面积显著增加的情况下,广州市第一季度的整体供应量为101.76万m2,而成交量则有157.13万m2,同比去年增长约64%。可见广州楼市的供求关系开始出现供小于求的逆转。