房产开发企业范文10篇

摘要：房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用税收筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。

关键词：房地产；税收；筹划

0前言

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：

（1）营业税：

企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。

摘要：笔者日常接触企业中，有不少从建筑施工企业向房地产开发企业转型。这些企业的管理者认为房产开发公司无非是建设房子，然后销售。在拿到土地后，按对施工业务管理方式，管理房地产业务。等到房子卖完，开始清算土地增值税、企业所得税时，才发现税款占到利润的大半。后悔前期不关心建筑施工企业与房产开发企业的差异。确实，建筑施工企业转型为房地产开发企业，在项目建设管理上存在优势。但若不了解两个行业差异，则会给企业的经营发展带来巨大风险。

关键词：建筑施工企业;房产开发企业;财务管理;差异性

一、经营对象

建筑施工企业是从事建筑商品生产和经营的企业。房地产开发是从事房地产开发和经营的企业。建筑施工企业承接的是“先有买主（即客户），后有标的（即资产）”的建造合同。在建设中，按客户（建设单位）的施工图纸实施建设。不承担设计不合理的责任，也不面对市场销售产品。与建筑施工企业相比，房地产开发企业在业务构成上，多出设计、销售两个部分。这两部分中，需要解决的核心问题是：项目产品定位。举个例子：收入水平不同的消费群体，在面对高层、洋房、别墅这三个业态时，其购买能力及购买意愿有着质的区别。项目产品定位决定了项目物业类型、产品方案、建造标准、部品部件档次等要素。而不同的物业类型，或相同物业类型下的不同建造标准，工程成本的差异可能会较大。这也让房产开发公司的成本控制更加复杂。为了做好项目产品定位，房产开发企业要深入细致地开展项目前期市场调研，力求使项目产品定位与市场需求相吻合，做到项目成本与售价相匹配，避免产品定位偏离市场。

二、上下游企业

建筑施工企业的上游企业有建筑劳务公司、材料及设备供应商、建筑分包单位等，下游企业是建设单位（包括了房地产开发企业），上下游关系相对简单。房产开发企业的上游企业是建筑施工单位、（部分）材料及设备供应商，下游企业有营销策划公司、销售公司、物业公司、商业地产运营公司。随着社会分工的进一步细化，下游关系日趋完善。在整个投资过程中，还得依赖投资公司提供资金。

为全面了解我县建筑房产企业经营现状，有针对性地做好建筑房产企业入库统计工作，县统计局组织专人对接县住建、规划、国土等部门，深入建筑房产企业及项目建设一线开展专题调研，现将相关情况报告如下。

一、企业基本情况

(一)已纳入统计名录库企业

1.建筑企业。截至2014年9月（下同），我县纳入统计名录库的资质以上建筑企业11家、建筑劳务企业1家，其中，二级资质的7家，三级资质的4家，2013年实现建筑业总产值44亿元，2014年前三季度实现建筑业总产值40.98亿元。（见附表1）

2.房产开发企业。我县纳入统计名录库的资质以上房产开发企业19家（2014年新入库4家），其中，二级资质的3家，三级资质的12家，暂定级4家，2013年完成投资25.7亿元，2014年前三季度完成投资15.7亿元。（见附表2）

(二)未纳入统计名录库企业

2014年，在公司的整体经营战略指导下，在领导班子的指引下，以及同事的关心和帮助下，我获得了收获同时也在不断进步。作为一名房产开发部的工作人员，我始终紧密部署、努力拼搏，严格贯彻公司的各项工作任务方针及目标，对每一项工作都全力以赴，尽职尽责。一年以来，按照公司的工作发展方向以及任务目标，结合公司的实际情况，和全体工作人员一道，勤勤恳恳的工作，取得了一定的成绩，先对2014年的表现以及工作情况述职如下，请予以审议：

一、公司房产的策划、销售

在公司房产的策划和销售方面，经过一年的努力拼搏，房产开发部取得了一定的成就。完成了曲江影视演艺大厦、曲江银座、曲江新坐标等3大项目的前期策划以及产品功能定位，并在项目未取得土地权证的情况下，实现前置销售。

1、曲江影视演艺大厦、曲江银座

曲江影视演艺大厦、曲江银座作为公司的首个自建写字楼项目，其成功的策划定位，将为整个会展产业商务区域树立标杆的效应。我部针对西安写字楼市场进行了市场调研工作，从写字楼品质、去化速度、以及后期运营管理等多方面的研究，总结出适合于本区域中产品定位。

2曲江.新坐标

摘要：土地增值税的清算工作，对企业成本核算提出了更为细致化的要求。所以，在房地产开发企业中财务人员必须明确新会计准则下的增值税清算方式，尤其是其中成本核算的具体内容，结合工程实际情况，对成本核算对象、成本归集、项目分配中具体的核算要求进行分析，以期达到合理避税、规避风险的效果。

关键词：房地产；增值税；成本核算

1引言

在市场经济的进程中，房地产企业在进行土地增值税清算的过中，受到成本核算方式的影响。尤其在具体执行过程中，由于传统工作方式的作用，需要对成本核算的具体要求做出进一步的理解与掌握，从其实际的核算对象上进行剖析，切实掌握土地增值税清算对于成本核算的要求。

2对房产成本核算对象的要求

在房地产市场持续的发展进程中，企业项目开发内容与产品的复杂化、多样化趋势不断前进，为企业带来新的利润增长点的同时，也对成本核算工作提出了更高的要求。在具体的房产建设中，根据建筑的功能性就可分为住宅、写字楼、商业楼、公寓等多种类型。在建筑性质上又可划分为普通多层建筑、高层以及别墅等类型。在对成本核算对象进行确认的财务实务工作中，一般会以分批项目、工程标段、独立预算项目、项目工程内容等，作为具体依据来确认成本归集对象。同时，成本核算对象的确定，明显的影响着土地增值税的清算工作，如果对象划分不合理、分配计算方式复杂，势必会对工程的清算工作造成负面影响，甚至出现操作无法正常进行的情况。这一点上，直接使企业受到来自税务部门的惩处，以上限作为税率清算的标准，为企业带来直接的经济损失。所以，房地产企业必须以政府审批部门的批复为依据，以批准立项的独立项目作为具体的核算对象。这是由于独立项目的立项以及规划审批工作，都是针对单独的整体项目而言的，在建筑密度、绿化水平、容积率、人防工作甚至配套基础设施等建设内容上，都有明确且独立的具体要求。因此，在房产开发工作的进程中，应当以实际情况为基础合理地进行成本核算对象的划分，不能仅依据工程的不同标段与批次，或是建筑的类型进行核算对象的分类，以此提高土地增值税清算工作的有效性和精确性。例如在规模较大的建设项目中，可能还会涉及较多的功能分区，为了防止核算造成不同功能区的平均化，保证其经济价值，必须直接按照功能区划的不同展开核算工作，从独立的核算对象中计算出具体的单位成本，满足房产企业土地增值税清算对于成本核算的要求。

为整顿和规范房地产交易秩序、维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，近日，**市价格监督检查局对**市经济适用房开发企业、其他房地产开发企业及房地产中介机构的价格政策执行情况进行了全面检查。

一、存在的问题

检查中发现存在以下主要问题：

（一）不执行政府价格主管部门的审批价格，擅自涨价。大部分房地产开发企业对所开发的经济适用房在价格主管部门制定的综合平均价范围内进行销售，个别房地产公司综合平均价超过审批综合平均价格的最高标准1890元/平方米，超标准销售达到1982元/平方米，超幅近达1.05%。

（二）重复收取权属登记费和房产证工本费。部分房地产开发企业将应由企业承担的工本费转嫁给购房户，按80元/户收取。在收取按揭购房户的权属登记费时，不仅收取了80元/户他项权利登记费，还收取了80元/户他项权利证费。

（三）在收取经济适用房房款外另行收取单元防盗门款。根据相关文件规定，经济适用房房价中含单元防盗门或单元电子防盗门，不得另行计价收费。而部分房产公司在办理入住时，向购房者收取单元电子防盗门款。

广州某房产建设有限公司(以下简称某公司)是由广州市广协房地产开发有限公司与香港注册的金华工程有限公司共同设立的中外合作经营企业，成立于1993年4月26日，注册资本为7334万元，全部由金华工程有限公司以现汇出资。后境外合作方由金华工程有限公司变更为香港注册的达峰国际股份有限公司，再由达峰国际股份有限公司变更为WONDERFULCHARMINGLIMITED。法定代表人李莉，经营范围是:自有房地产经营活动;房屋租赁;物业管理。注册的经营地址:广州市天河区天寿路沾益直街电务综合楼三楼3033房。但公司已实际停止经营多年。

债权人余某以债务人某公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由，申请对某公司进行破产清算。本院于2012年7月20日裁定受理某公司破产清算一案，并依法指定广东君信律师事务所为某公司管理人。管理人全面接管了破产企业，并对某公司进行财产清点及债权债务的清理，同时进行了对外债权的催收和破产财产的处理、变现。管理人接管某公司时可能变现的资产为某公司对广州某房地产开发有限公司(以下简称房产开发公司)及南方(澳门)工程发展公司广州办事处(以下简称南方澳门)的应收债权。该两笔债权均已由生效判决确定，即(2002)穗中法经初字第622号民事判决及(2002)穗中法经初字第623号民事判决;但本院于2002年作出的(2002)穗中法执字第00474号民事裁定书(某公司对房产开发公司)及(2002)穗中法执字第00473号民事裁定书(某公司对南方澳门)中认定“由于本案依据执行的判决书虽认定了本案的款项流向了房产开发公司的上述地铁项目中，本案可处理房产开发公司在该项目上的收益，但因该项目现处于停滞状态，尚无收益，不具备处理条件，致使本案暂不具备执行条件”，裁定(2002)穗中法经初字第622号民事判决及(2002)穗中法经初字第623号民事判决中止执行。2015年9月23日，本院主持召开了第一次债权人会议。

2016年1月26日，本院作出(2012)穗中法民破字第2号－2民事裁定书确认债权，确认某公司的债权人为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司、余某、深圳招商房地产有限公司。2016年3月8日，广东中广信资产评估有限公司(以下简称中广信)出具《价值分析报告书》，确认某公司对房产开发公司及南方澳门的应收债权于评估基准日2016年2月16日的清算价值合计为104982300元，其中对房产开发公司的债权的评估价值为人民币81855400元，对南方澳门的债权的评估价值为人民币23126900元。2016年3月22日，本院作出(2012)穗中法民破字第2号－3民事裁定书宣告某公司破产。2016年6月7日，上述应收债权以评估价值104982300元为起拍价进行了第一次拍卖，但因无人交保证金而流拍;在将拍卖保留价下调20%后于2016年7月14日进行第二次拍卖，但再次因无人交保证金而流拍;2016年10月10日拍卖保留价在再行下调20%后进行第三次拍卖，但仍然因无人交保证金而流拍。2016年10月18日，管理人主持召开了债权人会议，讨论通过了管理人提出的破产财产分配方案。分配方案的内容如下:某公司可供分配的财产为两笔应收债权，即某公司对房产开发公司及南方澳门享有的两笔债权。中广信出具的《价值分析报告书》显示，截至2016年2月16日，上述两笔应收债权的评估价值分别为81855400元、23126900元，总计104982300元。本次分配以应收债权按比例共有的方式支付。无第一顺序、第二顺序债权人参与分配。第三顺序普通债权额101020544.81元，各债权人根据各自的债权额按比例共有94.11%的应收债权。剩余5.7%的应收债权为广东君信律师事务所的管理人报酬，0.19%的应收债权为中广信的评估费用。某公司有表决权的债权人3个，所代表的债权额为101020544.81元，当日到会表决的有效债权人为3个。有表决权3个债权人中，有3个同意上述财产分配方案，占出席会议的有表决权的债权人的100%，赞成人所代表债权额占无财产担保债权总额的100%，会议决议通过《广州某房产建设有限公司破产财产的分配方案》。2016年10月25日，某公司管理人提请本院裁定认可上述分配方案。

【裁判结果】2016年11月8日，本院作出(2012)穗中法民破字第2号－4民事裁定书，对《广州某房产建设有限公司破产财产的分配方案》准予执行。2016年11月29日，本院作出(2012)穗中法民破字第2号－5民事裁定书，裁定终结某公司破产清算程序。

【裁判理由】本院认为，某公司管理人制作的财产分配方案已经提交债权人会议进行表决，全体债权人出席债权人会议，且所有债权人均对财产分配方案的内容没有异议。出席债权人会议的人数、所代表的债权性质、债权数额均符合《中华人民共和国企业破产法》第六十一条、第六十四条的规定。该财产分配方案表决程序合法，人民法院依法应当予以准许。

【案例注解】根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条的规定，管理和处分债务人财产是管理人的法定职责之一。在破产清算程序中，管理人一般会对债务人财产进行处置、变现，再以现金或实物的方式进行分配，几乎没有管理人直接分配对外债权。因为对外债权虽然具有一定的价值，但是具体价值多少很难界定，而且破产制度的程序价值就在于清理债务人与其他主体之间的债权债务关系，追收对外债权是管理人应尽的法律职责，管理人不应将这一职责转嫁给债权人。本案直接分配对外债权，无疑是一个重大突破。笔者认为，这种突破也具有一定的现实意义。一方面，分配对外债权提高了破产清算效率。在司法实践中，很多破产企业通过账目调整，将企业的主要资产调整为应收账款。管理人有可能穷尽各种手段，也无法追回任何资产。如果应收账款追收问题久拖不决，又会影响破产清算进程。而放弃这些对外债权，将会降低债权人的受偿比例，从而引发债权人的不满，影响管理人的工作效率。在这种情况下，直接分配对外债权无疑是一种较为合适的处理方案。破产清算程序不会因为应收账款追收问题陷入僵局，债权人也保留了继续追收的权利，为债权人获得进一步清偿埋下了伏笔。另一方面，分配对外债权维护了市场交易安全。在完善的市场交易体系中，债权债务关系清晰明了，恶意欠款的现象将遭受严厉打击。如果破产程序中的应收债权因为难以追收而被迫放弃，在破产程序终结后，这些对外债权将会因破产企业法人人格的消亡而消灭。恶意欠款者极有可能利用这一漏洞逃避债务，破坏市场主体对交易安全的信心，久而久之，市场交易秩序将会受到冲击，交易安全也会岌岌可危。如果直接分配对外债权，将破产企业的债权转由债权人承受，对外债权依然可以继续追收，恶意欠款者将无所遁形。当然，分配对外债权作为一种例外情形，也应当满足一定的条件。笔者经分析认为，将以下几点列为分配对外债权的前提条件较为恰当:首先，对外债权属于合法、有效的债权，债权追收材料应当齐全完备。对外债权的追收困难，可能由各种各样不同的原因造成，材料不齐也是原因之一。

［摘要］本文也会针对当下房地产工程质量的管控重要性以及管控要点进行详细的分析，并结合实际需求，提出一些行之有效的管控措施，以便相关单位参考借鉴。

［关键词］房地产开发企业；建设工程项目；质量管控

1房地产项目工程质量管控的重要性分析

首先，房地产开发企业对项目工程质量进行严格的监督和管控，可以大大缩短施工周期，保证整个房产开发项目能够保质保量的如期完工；其次，房地产开发企业对项目工程质量进行严格的监督和管控，可以提高工程设施的运行稳定性，因为相关管理人员会定期对工程设施进行全面的检查，进以及时的将所存在的安全隐患挖掘出来，以便可以促进施工人员的安全使用，加快整个项目工程的施工效率；再次，房地产开发企业对项目工程质量进行严格的监督和管控，可以大大提升建筑材料的利用效率，保证材料质量、应用性能等完全符合工程施工标准需求，进以在降低工程成本的基础上，有效减少材料损耗，帮助房产开发企业实现经济利益的最大化；最后，房地产开发企业对项目工程质量进行严格的监督和管控，可以全方位约束项目施工人员的操作行为，使其所采用的施工技术能够符合工程施工需求、开展的施工工序能够与设计图纸要求相吻合，这样才能保证最终的施工效果，使工程整体建设效率和建设质量都能达到最高标准。

2房地产项目工程质量管控要点分析

2.1材料管控。在房地产开发项目施工过程中，建筑材料是最为重要的施工要素，其质量的好坏可以直接影响到整个工程的建设质量，所以，在开展项目质量管控工作时，相关管理人员一定要重视建筑材料质量的有效管控。首先，要保证材料采购人员的专业素质和责任意识，使其可以严格按照工程采购计划，合理选择建筑材料，确保材料数量和质量都能满足项目施工需求；其次，要在施工前期，对所选的建筑材料质量进行严格的检查，杜绝一切不合格产品进入到施工现场，一些特殊的建筑材料，还要经由专门的质监部门进行抽样检测，完全达标后才能进行投入使用。2.2设备管控。在房地产开发项目施工过程中，会涉及一些大型的机械设备，这些设备的安全性和先进性也是提升项目施工质量的关键因素。所以，在开展项目质量管控工作时，相关管理人员也要对设备质量加大管控力度。不仅要在施工前期对所有的机械设备进行试运行验收，保证其整体运行效率和运行功能能够满足工程施工需求，而且还要对设备各零部件进行定期的维护保养，使之可以实时处于良好的运行状态，这样才能实现设备的高效安全运转，提高房产项目工程的施工效率和施工质量。2.3环境管控。一般情况下，房地产项目工程在实际施工阶段，会进行很多大规模的旧房改造工程，这就会导致施工现场的空气受到较大的扬尘污染，并且在运输废弃建筑材料时，还会给现场道路造成极大的破坏碾压。此外，一些房地产开发公司对于建筑废料废水的处理并未进行深层次的管控，从而导致施工现场造成大量堆积的局面，严重影响了周围居民的正常生活。因此，要想改善这种现状，就要全面强化项目质量管控工作，尤其是要控制好房地产建筑项目施工环境，使其达到一定的清洁性、环保性和规范性，这样才能避免对周围居民造成影响，提高房地产项目的施工质量和环保效益。

女士们，先生们，同志们，各位媒体的朋友们：

大家下午好！

春意融融的三月，阳光明媚，万物复苏，气象更新。在举国上下欢庆全国人大、政协两会胜利召开的大喜日子里，今天，我们荣幸地邀请到省建设厅房产处领导、房地产开发企业老总、新闻界的朋友们出席“2009**春季房产交易展览会”的新闻会。在这里，我首先代表**市建设局，向到会的记者朋友和各界嘉宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

为了能增进大家对**房地产市场的认识和了解，在房展会信息之前，请允许我向各位简单介绍一下我市房地产市场的发展状况。希望通过我的介绍，能激起各位记者朋友们的写作欲望，用你们手中的生花妙笔，为**2009春季房产交易房展会增添亮色，扩大影响。

建市以来，随着城市建设的不断加快，我市的房地产快速发展。近年来，市委市政府更是高度重视房地产市场的发展，出台系列优惠政策，使**房地产业发展步入了前所未有的“黄金时代”。2001－2009年全市房地产开发投资年均递增71.3％，高居苏北五市第一位，2009年，市区房地产开发投资25.54亿元，同比增长3.4%。市区实现商品房网上销售140.09万㎡，商品住房交易套数11881套，同比增长62.99%。建市初**仅有寥寥数家本地房产开发企业，目前全市房产开发企业已达到209家，其中“外来实力派”更占很大比重。中豪房地产开发的中豪国际星城，兴鸿房地产开发企业开发的兴鸿一品，更将**带入“大盘时代”。随着**经济发展和人民生活水平的提高，**商品住宅价格稳步上升，已由刚建市的均价960元/平方米上升到目前的2034元/平方米以上，最高已突破3000元/平方米。市场销售保持稳中有升的强劲势头，2009年，市区房地产业税收总额超过6.79亿元，为市区财政增收做出了贡献。

本届房展会由市房协主办，市电视台承办，市建设局作为主管部门共同配合做好房展会筹备、运作、实施等相关工作。**日报、**晚报、楚风夜话、市电视台等在座媒体也将在宣传上予以支持，在此，谨向各媒体和协办单位一并表示感谢。

女士们，先生们，同志们，各位媒体的朋友们：

大家下午好！

春意融融的三月，阳光明媚，万物复苏，气象更新。在举国上下欢庆全国人大、政协两会胜利召开的大喜日子里，今天，我们荣幸地邀请到省建设厅房产处领导、房地产开发企业老总、新闻界的朋友们出席“2009**春季房产交易展览会”的新闻会。在这里，我首先代表**市建设局，向到会的记者朋友和各界嘉宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

为了能增进大家对**房地产市场的认识和了解，在房展会信息之前，请允许我向各位简单介绍一下我市房地产市场的发展状况。希望通过我的介绍，能激起各位记者朋友们的写作欲望，用你们手中的生花妙笔，为**2009春季房产交易房展会增添亮色，扩大影响。

建市以来，随着城市建设的不断加快，我市的房地产快速发展。近年来，市委市政府更是高度重视房地产市场的发展，出台系列优惠政策，使**房地产业发展步入了前所未有的“黄金时代”。2001－2009年全市房地产开发投资年均递增71.3％，高居苏北五市第一位，2009年，市区房地产开发投资25.54亿元，同比增长3.4%。市区实现商品房网上销售140.09万㎡，商品住房交易套数11881套，同比增长62.99%。建市初**仅有寥寥数家本地房产开发企业，目前全市房产开发企业已达到209家，其中“外来实力派”更占很大比重。中豪房地产开发的中豪国际星城，兴鸿房地产开发企业开发的兴鸿一品，更将**带入“大盘时代”。随着**经济发展和人民生活水平的提高，**商品住宅价格稳步上升，已由刚建市的均价960元/平方米上升到目前的2034元/平方米以上，最高已突破3000元/平方米。市场销售保持稳中有升的强劲势头，2009年，市区房地产业税收总额超过6.79亿元，为市区财政增收做出了贡献。

本届房展会由市房协主办，市电视台承办，市建设局作为主管部门共同配合做好房展会筹备、运作、实施等相关工作。**日报、**晚报、楚风夜话、市电视台等在座媒体也将在宣传上予以支持，在此，谨向各媒体和协办单位一并表示感谢。