房产开发范文10篇

同志们：今天，我们在这里召开学习实践科学发展观专题民主生活会，主要任务就是总结交流我部学习实践活动学习调研阶段工作，并在此基础上，安排部署第二阶段的工作任务。重点是认真查找与科学发展观的基本要求和房产开发工作实际要求相比，我们的班子和我本人还存在的哪些问题和差距，通过深入分析原因、总结经验教训、明确努力方向，推动科学发展，为推动房管事业的全面、协调、可持续发展做出我们应有的贡献。下面，我讲三点意见。

一、精心谋划、扎实推进，第一阶段工作成效良好

按照市局的统一部署和要求，我部紧密联系实际，全面开展深入学习实践科学发展观活动，紧紧围绕“提升境界，谋求单位长远发展的出路”为主题，坚持高起点谋划、高标准展开、高强度推进，突出解决问题，突出实践特色，圆满完成了第一阶段的各项任务，真正做到了规定学习内容到位、自选学习内容创新。简要回顾第一阶段工作，我们主要做了以下三个方面的工作。

1、加强领导，确保准备工作走在前面。党支部对这次学习实践活动高度重视，将其作为一项重大政治任务，摆到重要议事日程，先后召开3次支部会议，对学习实践活动进行了专门研究和部署。成立了以支部书记为组长，由分管副职担任副组长，班子成员及综合科负责同志为成员的活动领导小组，为我部学习实践活动的全面展开提供了组织保障。二是结合工作实际，精心制订方案。方案制订前，我们专门召开了党员大会，广泛征求意见，听民生、解民意、找问题，把制约我部发展的突出问题作为学习实践科学发展观活动的重点，有针对性地研究制定了学习实践活动实施方案和学习计划配档表，对学习实践活动指导思想、基本原则、方法步骤、目标任务和组织领导都提出了要求，精心谋划安排，认真组织实施，为学习实践活动的顺利开展打下了坚实的基础。三是按照部署要求，开好动员大会。——月——日，我部召开了学习实践科学发展观活动动员大会，全部干部职工——人参加了会议。会上下发了《实施方案》，提出了工作要求，指出了学习的方向和活动的重点，切实提高了全体干部职工参与实践活动的积极性和主动性。

2、周密部署，确保“三个环节”不走样。为有力有序有效推进学习实践活动的各项工作，我们针对第一阶段的特点，狠抓三个环节，确保了整个活动开好头、起好步。一是以组织学习培训为抓手，深化思想认识。把学习贯穿第一阶段活动始终，努力在深化理论武装、提高思想认识上下功夫，在学以致用推动实践上见成效。坚持原原本本学理论。采取集中学习、专题培训和个人自学等多种形式，截止目前，已组织班子成员学习4次，党员集中学习13次，加上自学时间超过40学时。同时组织广大党员、干部重点学习田局长动员讲话精神以及学习党的十七大报告《邓小平论科学发展》、《科学发展观重要论述摘编》等规定内容，并认真做好读书笔记，撰写心得体会。坚持扎扎实实抓培训。我们聘请了市委党校徐建华主任为我部全体干部职工进行了专题讲座，围绕学习实践科学发展观的重大现实意义和紧迫性、科学发展观的科学内涵和精神实质、切实抓好科学发展观的落实三个内容，详略分明地为我部所有党员、干部职工作了深刻剖析。坚持扩大舆论宣传。我部为了进一步加大宣传力度，在会所大门口及会议室悬挂活动标语；在一楼走廊及会议室悬挂宣传板报，将活动的主题、实践载体、领导小组名单、领导联系点等向我部广大职工公布，营造了浓厚的学习氛围，把每位干部职工学习的积极性调动起来，为后期的学习铺垫了道路。二是以献计献策活动为抓手，提高学习成效。结合学习贯彻局会议精神，围绕工作调整不快，质量效益不高，发展后劲不足，整体合力不够大，素质能力不够强等急需解决的问题，组织大讨论，请大家提出解决问题的具体措施。会上，广大干部职工纷纷为我部的科学发展献计献策，并对我部如何在工作中抢抓发展机遇，优化科学发展外部环境提出了大量建设性的意见和建议。三是以开展调研活动为抓手，理清工作思路。围绕解决影响我部科学发展的难点问题，以及如何应对当前经济危机，我们深入开展了调查研究活动。结合调研成果，4月初党支部召开学习实践活动专题讨论，围绕存在的工作作风不实、服务能力不强、发展境界不高、观念创新不够，廉洁意识不强等问题作了重点发言，查找问题不足，深入剖析了问题根源，明确了下步努力方向。同时，还通过与兄弟单位互相交流学习，坐下来研究工作新路子等方式，进一步明确了下一步的工作思路。

3、结合实际，确保自选动作创特色。开展学习实践活动是破解房产开发工作发展难题，提升科学发展水平的重大契机，是进一步完善工作机制，加强制度建设的有力推手，更是推动房产开发事业上台阶的必然要求。在第一阶段的活动中，我们紧紧围绕“提升境界，谋求单位长远发展的出路”这一主题，以“强化管理，服务平台”为载体，注重联系实际，强化素质建设，努力在创特色、重实效上下功夫突出，着力提高工作质量和效益，实现整体工作深入发展，真正使学习实践过程成为破解发展难题，推动科学发展的过程。

房地产业是我国国民经济支柱产业之一，随着经济的持续高速发展，住房商品化和城市化进程的推进，房地产业将处于持续飞速发展的态势。然而我国房地产业融资渠道单一，70%左右的房地产开发资金来自于银行贷款。房地产业存在着所需资金量大、资金周转时间长的特点，随着房地产投资规模的扩大，开发商对银行贷款的依赖程度加重，银行承担的贷款风险也就更高了。

一、银行房地产开发项目贷款评估中存在的问题

1、银行与房产开发企业信息不对称在房地产贷款市场中，房地产企业是拥有私人信息的参与主体，商业银行是不拥有私人信息的参与主体。银行和房地产开发商之间信息不对称普遍存在，开发商对自身的综合开发实力、项目预计收益、真实贷款用途、还款能力和还款意愿等情况心知肚明，而银行靠开发业绩、财务报表等有限信息，很难审查其还贷能力。信息不对称大致分为两类：一类是外生的信息，它是先天的、不受当事人控制的。令一类信息是内生的，取决于当事人，它出现在签订合同之后。第二类信息将产生道德和法律风险。这两种情况都在贷款市场上造成信贷风险。

2、房地产企业信用问题房地产开发企业还表现出信用意识差、还款意愿低的现象。我国房地产开发企业普遍存在着资金筹集能力有限，融资渠道单一等问题。开发企业为了获得银行贷款，往往向银行提供不完整信息，刻意隐瞒甚至伪造自身的财务状况和偿还能力，即使银行在发放贷款后了解到借款企业的真实状况，也难以有效解决问题，造成银行不良贷款的产生。

3、房地产贷款项目评估体系银行在办理房地产开发贷款时，往往缺乏一个客观的评价标准。目前商业银行有的采用委托评估的办法，而外部评测机构往往不够专业，评估可信度低，职业道德受到现实利益的影响。众多商业银行在房地产开发项目上都有自己的评价体系，并且各家银行所选取的指标不尽相同。企业偿还能力受很多因素的影响，而这些因素难以用指标量化，指标的权重设计往往凭个人经验主观判断。这些问题都加大了银行的信贷风险。

4、项目评价过分依赖可行性研究商业银行的可行性研究一般是从股东的角度出发的，而股东对风险的态度和债权人不一样，因此对项目的评价股东和银行有不同的看法。因此，对贷款项目评价时，银行应该亲自对项目的市场、投资、风险等关键因素进行调研。

2014年，在公司的整体经营战略指导下，在领导班子的指引下，以及同事的关心和帮助下，我获得了收获同时也在不断进步。作为一名房产开发部的工作人员，我始终紧密部署、努力拼搏，严格贯彻公司的各项工作任务方针及目标，对每一项工作都全力以赴，尽职尽责。一年以来，按照公司的工作发展方向以及任务目标，结合公司的实际情况，和全体工作人员一道，勤勤恳恳的工作，取得了一定的成绩，先对2014年的表现以及工作情况述职如下，请予以审议：

一、公司房产的策划、销售

在公司房产的策划和销售方面，经过一年的努力拼搏，房产开发部取得了一定的成就。完成了曲江影视演艺大厦、曲江银座、曲江新坐标等3大项目的前期策划以及产品功能定位，并在项目未取得土地权证的情况下，实现前置销售。

1、曲江影视演艺大厦、曲江银座

曲江影视演艺大厦、曲江银座作为公司的首个自建写字楼项目，其成功的策划定位，将为整个会展产业商务区域树立标杆的效应。我部针对西安写字楼市场进行了市场调研工作，从写字楼品质、去化速度、以及后期运营管理等多方面的研究，总结出适合于本区域中产品定位。

2曲江.新坐标

一、房地产业在国民经济发展中的重要地位

（一）房地产业是国民经济发展的基本保障

房地产是房产和地产的总称，它是当前社会所有产业部门的所必须的物质空间，也是各产业部门构成中不可缺少的基础条件。各类不同使用功能的房屋建筑构成了各行各业的基本场所，如工业、服务业、商业、以及金融业等等。可以说房地产是各个产业部门中固定资产的主要组成部分之一，其直接参与生产及价值实现的经济过程。对物业的租赁或是购置是生产经营企业的重要内容之一。故此，房地产是社会财富构成的一个重要体现，也是国民经济发展过程中的基本保障。

（二）房地产业是社会进步的前提条件

众所周知，国民经济的发展主要取决于社会生产力的发展，而在整个社会生产力当中，劳动者是最活跃也是最基本的因素之一。现阶段，随着国民总体收入水平的不断提高，对居住环境也提出可更高的要求。对于当前的人们而言，房屋住宅已经不仅仅是一个供其生活居住的空间，也不单纯是家庭的平台和载体，它已经升华成为一种发展及享受的资源，是居住者自身运用和发展智力及创造力的场所，也是其体现社会价值和学习、工作、娱乐、社交等活动的必备场所。这都在一定程度上体现了社会的发展和进步，所以说房地产是社会进步的前提条件。

（三）房地产业是经济发展的物质基础

编者按：本文主要从房地产开发成本的构成；控制房地产开发成本的措施进行论述。其中，主要包括：土地成本、国家一直严格控制土地出让一级市场、开发企业应关注房地产市场运行情况,掌握市场数据、建筑与安装费用、建筑与安装成本是房地产开发成本的主要组成部分、政府规制费、房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门、配套设施开发成本、间接费用、努力做好房地产投资决策、房地产开发决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性、做好设计阶段成本控制、设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂、在企业内部引进竞争机制、积极引进市场机制和竞争机制等，具体请详见。

摘要:房地产的销售价格依赖于房地产开发成本,在金融危机背景下加强管理实现房地产开发的成本控制对房地产开发具有重大的现实意义。根据房地产开发企业对以上五类成本的控制能力及控制效果,可分为可控成本和不可控成本。介绍有效控制房地产开发可控成本的方法。

关键词:房地产;开发项目;成本控制

随着世界金融风暴对我国影响的深入,社会公众对房价下调给予了很大的期望,广大需求者继续持币观望,购买行为也继续向后推迟,这使得房地产市场低迷、房地产开发企业面临较大的困境。房地产的销售价格依赖于房地产开发成本,加强管理实现房地产开发的成本控制对房地产开发具有重大的现实意义。

1房地产开发成本的构成

1.1土地成本

摘要：采用综述方法对主要学者关于我国房地产开发投资与经济增长之间的关系问题的研究成果作了介绍和分析，在此基础上提出了此问题需要进一步研究的方向，力图为政府、房地产开发商和金融机构做出决策提供更可靠、更科学的参考依据。

关键词：研究综述;房地产开发投资与经济增长的关系;研究与展望

1主要学者的研究成果

关于房地产开发投资和经济增长关系的问题，前人的研究大都只停留在定性分析的阶段，缺乏定量研究，且由于各学者所选取的指标和样本空间不同。

1.1认为两者之间为双向因果关系的研究

龚宁（2007）通过对房地产投资完成额和GDP两个变量进行协整关系检验，得出两者之间存在长期稳定的均衡关系，且通过实证分析得出两者之间为双向作用。此研究结论具有一定的理论意义，但在证明两者因果关系方面缺少理论支撑。商碧元、田涛（2008）运用计量及经济学方法模型和应用统计分析软件对深圳市房地产开发投资和GDP的关系进行了定量分析，证实两者之间存在双向因果关系，且两者之间的影响存在一年的时滞。此研究比吴淑莲和龚宁的研究更进了一步，具有更实际的参考价值，但由于其所选取的样本空间只是深圳市，因此，其结论的应用具有局限性。

在全国房地产开发中，建筑材料采购占工程总造价的60%~70%，降低工程造价、实现高效率低成本、实现低价中标是最大的竞争优势。本文，笔者运用运筹学方法，对建筑材料的采购成本进行控制，以达到降低成本的目的。

一、常见问题

在工程项目中，由于人们单纯地要求价格，致使建筑材料的采购出现了一些问题。

1.采购部门和建筑材料供应商之间矛盾突出。过低的产品定价迫使采购部门因为单纯的价格要求和供应商陷入旷日持久的讨价还价。

2.施工部门和采购部门之间沟通不足。施工部门迫不及待地向采购部门索取原材料，采购人员以牺牲集体利益为代价，根本不管成本的高低，导致采购的建材成本高、质量低。

3.建筑材料供不应求。全球性建筑材料资源紧缺，导致建筑材料价格上涨，采购成本增加。

一、房地产市场定位分析

（一）房地产市场定位的价值分析

进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。

第一，准确的市场定位是楼盘畅销的先决条件。进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位，后期楼盘推广才能有的放矢，我们才能够针对目标顾客群，制定相应的营销策略。比如目前北京等地比较流行的单身公寓，目标客户为都市单身白领，市场定位为为都市白领精心打造的高尚居所。

第二，精确的市场定位具有很强的市场冲击力。比如说上述小户型单身公寓，目标客户十分明确，它的对象就是都市单身白领，他们对生活要求较高，是新生活的倡导者，所以单身公寓在户型设计、配套设施、物业管理、智能化设计、装修标准、房屋总价款等方面就要紧紧围绕目标客户的切实需求，满足他们的需求，这样，楼盘推出来才能引起目标客户的注意，同时会产生很强的市场冲击力。北京等地近两年单身公寓的火爆就证明了这一点。

（二）房地产市场定位的概念分析

经过十几年的发展，中国的房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期。随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产行业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。这些变化对于房地产企业本身将提出更高的要求和更大的挑战。行业经济的发展以及与国际接轨的需要，使得房地产行业的各企业不得不应对市场行业的变化而做出一些必要的改革和调整，甚至可能是制度性的变革。作为房地产行业企业中的重中之重的房地产开发企业是这一改革大潮的主要领跑者也是时代变革的主要受动者。过去十几年来中国房地产市场的快速发展是房地产开发企业投资持续增长的原动力。投资市场的热度使得人们对于房地产开发企业的财务信息更加的关注，于是对于房地产开发企业会计信息质量以及房地产开发企业会计核算的规范问题被一再提上讨论议程。

一、房地产开发企业的业务范围和特点

顾名思义，房地产既包括房产也包括地产。房地产开发企业就是指从事房地产开发和经营的企业，既是生产者又是经营者。通常来讲他们既可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。房地产开发企业一般来讲主要进行如下业务：1、土地的开发经营，即企业有偿获得土地之后，对该土地进行开发，之后可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋以及其他设施，然后作为商品出售，也可以开展土地出租业务。2、房屋的开发与经营，即开发土地并建造房屋，之后将房屋作价出售或者出租。3、城市基础设施和公共配套设施的开发。4、代建工程的开发，例如接受政府或其他单位的委托。

由此可见，房地产开发企业的生产经营与其他房地产相关企业有很大的不同，这很大程度上是由于其开发经营业务的复杂性所决定的。开发产品周期长，投资大，要从规划设计开始，经过研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。因此，经营风险也很大。

房地产开发企业的投入资金多风险大，除此之外房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。相应地，在销售收入方面的确认也有很多情况需要注意。因此，业务自身的特点决定了房地产开发企业的会计核算有很多特殊情况。

二、房地产开发企业会计核算的特点

抓住典型。自查阶段，突出重点。要把在税源清查工作中已经发现的问题作为工作重点，采取强有力的措施确保征收入库。对在自查阶段能够认真进行对照检查，自查自纠，申报补税，认真整改，并如实填报有关报表、资料的单位，对其原存在问题，依照有关规定从轻或免于处罚；对不认真或弄虚作假的单位除列为重点检查外，对其存在问题，依照税法有关规定从严、从重处分；对构成犯罪的人员，移交司法机关处置。

强化税收征管，为进一步整顿和规范税收秩序。堵塞税收漏洞，确保各项税收政策贯彻落实到位，根据《中华人民共和国税收征收管理法》中华人民共和国营业税暂行条例》等规定，决定在区范围内开展建造、开发、销售房产税收专项清查工作，为保证清查工作的顺利、有效进行，特制定本方案。

一、组织领导

及时研究解决清查中出现的问题，为加强对税收清查工作的领导。经区政府研究，决定成立区建造开发销售房产税收专项清查工作领导小组，具体负责领导、组织、协调税收清查工作，成员名单如下:

组长：

成员：