二手房范文10篇

目前我国房价过度上涨，房地产过热，急需房价理性回归、遏制房地产过热现象，国家已开始了强有力的调控。本文将以青岛市洪山坡社区二手房市场为例，通过从洪山坡社区房屋中介所获得的相关信息来浅析国家调控政策对二手房市场带来的影响，以期为青岛地区二手房市场的发展提出合理性的建议。

一、洪山坡社区基本介绍

洪山坡社区位于青岛市市北区，包括洪山坡小区、洪福山庄、枕海山庄、恒源小区等。四周交通便利，社区周边医院、学校、餐饮、娱乐、购物等设施配套齐全，是青岛市市北区最大的住宅区之一。该社区总共约有居民15338户，其中多层居民楼127栋，每栋平均约60户居民，共有8890户；有高层居民楼31栋，每栋约208户居民，共有6448户。社区内约有25所房产中介。其中经营超过5年规模较大房产中介包括洪山佳居、好望角地产、二十一世纪不动产、联建行不动产、太平洋房产等。总体而言二手房房源充足且大部分居民楼都是2000年以后建成、客户数量较大、中介数目较多。由此，对于洪山坡社区二手房市场的研究能够在一定程度上反映国家调控政策对整个市区二手房市场的影响情况。

二、国家调控对二手房市场的影响

第一，2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下称“国十一条”），由此拉开了自2010年至今国家对房地产市场的第一轮调控。就洪山坡社区而言，“国十一条”出台之前，2009年全年该社区房价平均在每平方米8570元，平均每月成交量为56套，成交面积为4622平方米。其中仅就2009年12月，房价为每平方米9750元，成交量为57套，成交面积5223平方米。但是在“国十一条”出台后的几个月之内房地产市场并未降温。1-4月，房价仍持续上涨，整个社区房产交易总量达到156套，成交面积总计13995平方米。据中介工作人员反应，2、3月份之前婚房、改善性住房、投资性住房交易接近比例1：1：1，“国十一条”出台前后，购房者购房心态并未受到较大影响。其主要原因是近几年我国通货膨胀，货币贬值，市民不愿意把过多的钱存入银行；其次股市又惨遭熊市，通过股票、基金获得收益，甚至是保值风险都太大。在面对很少的投资方式情况下，买卖房屋无疑是最好的投资方式。正是在这种情况下，二手房房价居高不下，除2月份春节期间交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增长趋势。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房交易面积走势图，如图1所示。

第二，2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下称“国十条”），开始第二轮调控。信贷、土地、税收等政策密集出台，房地产市场有所波动，增长幅度有所减缓。但是5月份整个洪山坡社区二手房成交量激增，高达58套之多，与4月份相比增长34.88%，总成交面积为4997平方米，房价上升到每平方米11046元。如此异常的情况与青岛市5月份才出台相关政策密不可分。大量购房者力求在政策出台之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房成交量走势图，如图2所示。

甲方(出卖人)：身份证件号码：

乙方(买受人)：身份证件号码：

甲乙双方经过有好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：

第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：

(一)座落于，建筑面积为平方米;套内建筑面积__________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积____________平方米;

(二)出售房屋的所有权证证号为;

目前我国房价过度上涨，房地产过热，急需房价理性回归、遏制房地产过热现象，国家已开始了强有力的调控。本文将以青岛市洪山坡社区二手房市场为例，通过从洪山坡社区房屋中介所获得的相关信息来浅析国家调控政策对二手房市场带来的影响，以期为青岛地区二手房市场的发展提出合理性的建议。

一、洪山坡社区基本介绍

洪山坡社区位于青岛市市北区，包括洪山坡小区、洪福山庄、枕海山庄、恒源小区等。四周交通便利，社区周边医院、学校、餐饮、娱乐、购物等设施配套齐全，是青岛市市北区最大的住宅区之一。该社区总共约有居民15338户，其中多层居民楼127栋，每栋平均约60户居民，共有8890户；有高层居民楼31栋，每栋约208户居民，共有6448户。社区内约有25所房产中介。其中经营超过5年规模较大房产中介包括洪山佳居、好望角地产、二十一世纪不动产、联建行不动产、太平洋房产等。总体而言二手房房源充足且大部分居民楼都是2000年以后建成、客户数量较大、中介数目较多。由此，对于洪山坡社区二手房市场的研究能够在一定程度上反映国家调控政策对整个市区二手房市场的影响情况。

二、国家调控对二手房市场的影响

第一，2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下称“国十一条”），由此拉开了自2010年至今国家对房地产市场的第一轮调控。就洪山坡社区而言，“国十一条”出台之前，2009年全年该社区房价平均在每平方米8570元，平均每月成交量为56套，成交面积为4622平方米。其中仅就2009年12月，房价为每平方米9750元，成交量为57套，成交面积5223平方米。但是在“国十一条”出台后的几个月之内房地产市场并未降温。1-4月，房价仍持续上涨，整个社区房产交易总量达到156套，成交面积总计13995平方米。据中介工作人员反应，2、3月份之前婚房、改善性住房、投资性住房交易接近比例1：1：1，“国十一条”出台前后，购房者购房心态并未受到较大影响。其主要原因是近几年我国通货膨胀，货币贬值，市民不愿意把过多的钱存入银行；其次股市又惨遭熊市，通过股票、基金获得收益，甚至是保值风险都太大。在面对很少的投资方式情况下，买卖房屋无疑是最好的投资方式。正是在这种情况下，二手房房价居高不下，除2月份春节期间交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增长趋势。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房交易面积走势图，如图1所示。

第二，2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下称“国十条”），开始第二轮调控。信贷、土地、税收等政策密集出台，房地产市场有所波动，增长幅度有所减缓。但是5月份整个洪山坡社区二手房成交量激增，高达58套之多，与4月份相比增长34.88%，总成交面积为4997平方米，房价上升到每平方米11046元。如此异常的情况与青岛市5月份才出台相关政策密不可分。大量购房者力求在政策出台之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房成交量走势图，如图2所示。

一、洪山坡社区基本介绍

洪山坡社区位于青岛市市北区，包括洪山坡小区、洪福山庄、枕海山庄、恒源小区等。四周交通便利，社区周边医院、学校、餐饮、娱乐、购物等设施配套齐全，是青岛市市北区最大的住宅区之一。该社区总共约有居民15338户，其中多层居民楼127栋，每栋平均约60户居民，共有8890户；有高层居民楼31栋，每栋约208户居民，共有6448户。社区内约有25所房产中介。其中经营超过5年规模较大房产中介包括洪山佳居、好望角地产、二十一世纪不动产、联建行不动产、太平洋房产等。总体而言二手房房源充足且大部分居民楼都是2000年以后建成、客户数量较大、中介数目较多。由此，对于洪山坡社区二手房市场的研究能够在一定程度上反映国家调控政策对整个市区二手房市场的影响情况。

二、国家调控对二手房市场的影响

第一，2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下称“国十一条”），由此拉开了自2010年至今国家对房地产市场的第一轮调控。就洪山坡社区而言，“国十一条”出台之前，2009年全年该社区房价平均在每平方米8570元，平均每月成交量为56套，成交面积为4622平方米。其中仅就2009年12月，房价为每平方米9750元，成交量为57套，成交面积5223平方米。但是在“国十一条”出台后的几个月之内房地产市场并未降温。1-4月，房价仍持续上涨，整个社区房产交易总量达到156套，成交面积总计13995平方米。据中介工作人员反应，2、3月份之前婚房、改善性住房、投资性住房交易接近比例1：1：1，“国十一条”出台前后，购房者购房心态并未受到较大影响。其主要原因是近几年我国通货膨胀，货币贬值，市民不愿意把过多的钱存入银行；其次股市又惨遭熊市，通过股票、基金获得收益，甚至是保值风险都太大。在面对很少的投资方式情况下，买卖房屋无疑是最好的投资方式。正是在这种情况下，二手房房价居高不下，除2月份春节期间交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增长趋势。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房交易面积走势图，如图1所示。

第二，2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下称“国十条”），开始第二轮调控。信贷、土地、税收等政策密集出台，房地产市场有所波动，增长幅度有所减缓。但是5月份整个洪山坡社区二手房成交量激增，高达58套之多，与4月份相比增长34.88%，总成交面积为4997平方米，房价上升到每平方米11046元。如此异常的情况与青岛市5月份才出台相关政策密不可分。大量购房者力求在政策出台之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房成交量走势图，如图2所示。

第三，2010年9月市场回暖带来第三轮价格调整。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月29日密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等。这一系列政策对洪山坡社区的二手房交易并未造成较大冲击。尤其到了年底，即2010年12月份，洪山坡社区总交易量仍在50套以上的水平，与11月份相比，涨幅达到15.56%。成交量的扩大必然让市场活跃，价格自然水涨船高，每平方米高达13006元。。除了旺盛需求的主力以外，社区附近地铁线的建设也相当“给力”，政策的不明预期也起到了火上浇油的作用。越涨越买的心理又刺激了集中消费，年关冲刺也成了一种习惯。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房房价走势，如图3所示。

本合同双方当事人：

卖方（以下简称甲方）：＿＿（本人）

（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿

（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿

国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿

卖方（以下简称甲方）：＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿国籍：＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿联系电话：＿＿＿委托人：＿＿＿国籍：＿＿电话：＿＿地址：＿＿邮政编码：＿＿＿

买方（以下简称乙方）：＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿国籍：＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿联系电话：＿＿＿委托人：＿＿＿国籍：＿＿电话：＿＿地址：＿＿邮政编码：＿＿＿

第一条房屋的基本情况。

甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于＿＿；位于第＿＿＿层，共＿＿＿（套）（间），房屋结构为＿＿，建筑面积＿＿＿＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米），房屋用途为＿＿＿；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为＿＿。

第二条房屋面积的特殊约定。

本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。

[论文关键词]二手房流转税调控策略

[论文摘要]文章分析了2005年以来新增二手房交易税金的调控效果，发现由于这些流转税易于转嫁、二手房供求失衡等原因，不但没有达到稳定房价的目的，反而增加了买房人的购房成本和纳税风险，通过缩小二手房市场总量抑制了二手房市场的健康发展，并引起房价上涨。因此，我国应将税收调控重点由流转环节向保有环节转变，将营业税和个税修改为针对非普通商品房征收，将税收调控与其他调控措施配合运用。

2005年以来，房价上涨过快，我国陆续出台了新老“国八条”、“国六条”等被称为“房地产新政”的房地产政策及相关配套措施，税收调节首当其冲，尤其是二手房交易税收政策的变化备受关注。新增二手房交易税调控目的是打击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。本文对这些交易税实施效果及其原因进行了分析，旨在为现行二手房税收调控策略修改提供参考依据。

一、“房地产新政”实施后二手房交易税变化及调控目的

(一)“房地产新政”实施后二手房交易税变化

2005年以来，针对二手房交易的税收调控政策变化主要有：(1)开征营业税、城市维护建设税和教育费附加，三者合计为税基的5.5％，5年内(2005年6月1日起为2年，2006年6月1日改为5年)转让的二手房按转让收入全额征收；5年以上的普通商品房免、非普通商品房差额征税。2009年1月1日起暂时减免一年，普通住房超过2年(含2年)转让免征，不足2年差额征收；非普通住房超过2年(含2年)转让差额征收，不足2年按转让收入全额征收。(2)2006年8月1日起个人所得税由自主申报改为强制征收，能提供原始凭据的按转让收入减财产原值和合理费用后余额的20％征收；不能提供原始凭据的，按转让收入的1％～3％征收，大部分城市采用1％。在实际执行中，由于卖主普遍不能或不愿提供购房的原始凭证，一般按交易价格的1％计缴个税。(3)2006年年末以来一些城市相继对不超过一定年限(5年或3年)转让的非普通商品房征收土地增值税，税率一般为0.5％或1％。(4)从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征印花税；对个人销售住房暂免征土地增值税。按照规定新增加的二手房交易税均由卖方承担。

日前，国家税务总局正式了二手房交易应开征20%所得税的确认消息。而颇为耐人寻味的是，近一年来，有关二手房交易个人所得税征与不征的消息，从杭州、青岛，再到南京、北京，几乎都是从模糊中开始、在模糊中结束。

那么，这个实际上早已存在，但至今才被推至台前的二手房交易税种，为什么会遭遇今天这种如此互相矛盾、尴尬的局面呢？

笔者认为，首要原因在于政府在设计税法和实施税法时，效率与公平的两难关系没有很好处理。从收入效应来说，开征二手房个税，将直接减少卖房者的利润，压缩他们再次投机房产的资本，降低循环炒作房产的空间，从整个社会的角度，二手房的交易总量将会减少，交易频率将会降低；而从替代效应来说，由于出售二手房要交纳20%个税，因此，变出售为出租的行为将会增加（因为出租二手房的税率相对较低，且易逃税）。另外，拥有多处私房的产权人也可能会选择空置房产以待价格上涨后出售。可见，征收二手房交易个税必然导致的结果是二手房交易量萎缩，可能导致的结果是刺激房屋租赁市场扩大或者引起大量空置房屋的出现。上述结果对规范房产资源、打击投机炒房行为也许有效，但因为可用于出售的房屋供给量减少，客观上造成了准备购买二手房作为普通居住者的购房困难，降低了他们的福利水平，税法的公平性原则就不能得到体现。因此，当部分地区在进行个税征收试点后发现社会公平与经济效率目标严重冲突时，地方政府必然会因为选择公平而暂时放弃征税。

第二个原因在于税法实施后，由于税负转嫁而容易引起社会分配不公。简单来说，税负转嫁是指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转移给购买者或供应者的一种经济现象。税负转嫁的结果必然引起商品价格升降，从而实现或者破坏社会公正。开征二手房个税以后，如果纳税人能够把20%的税负部分或者全部转嫁给购买人，那么房产价格不仅不会下降而且还会上升。

从经济理论和实践看，房产交易的需求弹性遵守“马太效应”，即地理位置越优越、价格越高的房产其需求量越少受到价格的影响；而地理位置差，价格水平较低的住房需求却容易受到价格水平的影响。所以，对好地段、高价格的二手房征税，由于其需求弹性小，纳税人容易转嫁税负，征税后的房产价格将会高于税前。因此，如果税务机关选择那些较容易进行房产税负转嫁的地区和地段开征个税，其结果只能是刺激房屋价格上涨，进一步扭曲住房资源配置，破坏社会公正。

那么，为了维护社会公正，是否就应该在不容易进行税负转嫁的地区和地段实行呢？笔者认为，由于税负转嫁会强化二手房卖方（纳税人）逃税的动机，在不容易通过提高二手房价格进行税负转嫁的地区，买卖双方可能会利用“虚假赠与”、“虚假租赁”等方式偷逃所得税，破坏税法的严肃性，腐蚀纳税人依法纳税的自觉性，进一步加深社会分配的不公。因此，其同样不适宜。

根据《国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见》国税函〔〕309号）及《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》财税〔〕100号）等文件精神，为切实做好我区应用评税技术核定二手房屋交易计税价格试点工作（以下简称“核价工作”进一步加强全区房地产交易税费的征收管理。特制本工作方案。

一、指导思想

建立个人住宅转让计税价格评估征管系统，通过开展“核价工作”形成全区个人住宅价格评估标准。有效解决二手房交易瞒报成交价格、不如实申报纳税的突出问题，夯实房屋交易环节税收征管基础，提高计税价格管理水平，为全市逐步实施应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作提供可靠数据和参考信息。

二、组织保障

一）组织机构

成立区应用评税技术核定二手房交易计税价格工作领导小组：

摘要：当前存量二手房交易在住房市场中所占的比例逐步增加，据统计，目前整体存量房交易中次新房的比例为近40%。但是现在的住房交易市场存在许多问题，影响了交易市场的健康有序发展。文章将从次新房概念入手，提出次新房市场存在的问题，并分析解决问题的措施，希望能给购房者一些启示。

关键词：次新房；信息不对称；房地产中介

一、次新房的概念及房源

所谓次新房，就是较新的二手房或空置房，一般指竣工后房龄在5年之内，甚至仍然是毛坯的房屋。二手次新房交房后根本就没有入住过，跟新房没有多大的区别。当经济发展和城市化水平达到一定阶段后，住宅将由外延式拓展逐步让位于内涵式的更新、改造。由于人均拥有住宅面积饱和，增量房（新建商品房）减少，所以一手房销售下降，交易将集中至存量房（二手房）市场。介于新房和二手房之间的次新房市场正在悄然崛起，已成为房地产市场交易中的一个新热点。

次新房房源，一是个人购房者转手交易，包括购房者最初购买时考虑不周，入住后感觉并不适合自己居住，便转手出售，重新选购；或是一些人因经济状况改变变卖房产，由于薪金的变动，还贷压力太大，收入与支出严重失衡，只好出售入住不久的房子。又或是购房者生活、工作发生重大变动只能将购买不长时间的房屋转手卖掉。二是投资者回报收益不理想，便以售代租。由于近几年物业回报率逐渐缩水，已从20世纪90年代20%—30%的高回报率降至现在的5%—8%左右，造成一些投资者出售购买不久的房屋，或是投机获利出局。某些次新房的业主是在项目的内部认购阶段或期房的早期阶段购买的房产，由于当时购买的价格很低，即便现在以二手房的价格出售，也能获取可观的理想收益。这部分业主希望获利出局，也使得部分次新房流入市场。三是一部分尾房、债权房等空置房，包括开发商用于抵债权房及被法院罚没、羁押的房屋。

二、次新房交易市场现状及存在的问题