抵押评估范文10篇

一、在建工程的含义及其特点

（一）在建工程的含义

在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。

要正确把握在建工程价值评估的内涵并选择适当的方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。一种定义是：在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产。

按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。

在建工程，其涵义有广义和狭义之分。广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态；而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。与一般意义上的房地产相比，在建工程具有自身的特点。

摘要:通过引入抵押资产评估中的两种方法：即期价值修正法和到期价值估算法。然后运用回归分析的方法来分析这两种评估值对银行损失的影响，从而对评估值计算过程中系数的确定提供定量的分析方法。

关键词：抵押资产；价值评估；回归分析

抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。

一、即期价值修正法和到期价值估计法

（一）即期价值修正法

运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。

摘要:通过引入抵押资产评估中的两种方法：即期价值修正法和到期价值估算法。然后运用回归分析的方法来分析这两种评估值对银行损失的影响，从而对评估值计算过程中系数的确定提供定量的分析方法。

关键词：抵押资产；价值评估；回归分析

抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。

一、即期价值修正法和到期价值估计法

（一）即期价值修正法

运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。

摘要:通过引入抵押资产评估中的两种方法：即期价值修正法和到期价值估算法。然后运用回归分析的方法来分析这两种评估值对银行损失的影响，从而对评估值计算过程中系数的确定提供定量的分析方法。

关键词：抵押资产；价值评估；回归分析

抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。

一、即期价值修正法和到期价值估计法

（一）即期价值修正法

运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。

摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款。整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款。因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值。因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现。以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点。

关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径

近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。由此，评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。以最大程度上确保房地产抵押贷款评估行业的正常运行，我们需要清楚的知道房地产抵押贷款评估中存在的多个方面潜在风险，同时也需要此基础上加强完善管理。

1房地产抵押贷款评估存在的主要风险

1．1抵押物风险

从抵押物风险方面来看，一般涉及价值下跌、权利瑕疵风险以及处置风险等内容。当下来看，关于抵押物权利瑕疵风险多是下类内容：（1）部分区域内，因为土地管理、房产管理两个部门间是独立的状态，而房地产权利证书则要求包含土地使用证与房屋所有权证，此种状况下政府部门间无法进行有效协调，也就造成很多的房屋没有相应的土地使用证。此种状况下，一些房产管理部门并不会确定土地使用权性质与证件，直接予以抵押登记。因为土地权利方面具有一定的不确定性，所以银行使用抵押权的时候同样会有风险存在；（2）针对集体土地设立的房屋抵押权。此种状况多出现于经济状况较佳的乡镇、部分区域的自建房贷款。由于国家在集体土地使用权转让方面有十分明确的规定，所以银行处理此类房屋的时候，因为政策方面的限制，也需支付十分高额的成本。

摘要：随着经济社会的不断发展，我国的资本市场与过去相比更加丰富和多元。商业银行作为我国资本市场的重要组成部分，既是促进资本市场良性发展的主力军，同时也对经济社会发展起到重要的推动作用。基于此，本文对商业银行抵押资产价值评估与风险管理的相关内容进行了分析和探究，以期为商业银行开展此项工作提供一定的参考。

关键词：商业银行;抵押资产;价值评估;风险管理

在资本市场不断发展的背景下，抵押资产作为商业银行缓释信贷风险的重要手段成为商业银行风险管理的重点对象。如何做好商业银行抵押资产价值评估，采取有效的手段开展抵押资产的风险管理成为商业银行需要考虑和解决的重要问题。

一、商业银行抵押资产的相关内容概述

抵押资产是商业银行推出的一项金融业务，主要指的就是交易方向银行提供相应的抵押资产，而商业银行需要对交易方提供的抵押资产进行科学、合理的价值评估。对于商业银行来说，抵押资产作为一种担保既能够在一定程度上降低商业银行的经营风险，同时还能够作为甲乙双方信用风险缓释的工具之一被应用。在交易方提供的资产抵押的期间内，商业银行要根据资产的特点以及相应的因素对其价值进行初步评价，并且要采用动态评估的方式对抵押的资产价值进行评估，这样才能够保证风险管理的可靠性。另外，在抵押资产进入到清收阶段的时候，抵押资产的价值也是商业银行确定收回金额明细的重要依据。在具体的管理和操作过程中，商业银行通常是采取抵押资产的公允价值对抵押资产的价值进行计算，并且根据资本市场的状态和商业银行的特点确定抵押率，以此来提高授信客户的违约成本，在这种情况下，违约率会相应地下降，达到缓解借贷人信用风险的目的。

二、商业银行进行抵押资产价值评估与风险管理的必要性分析

[摘要]不良贷款是我国金融风险的主要表现，其成因涉及多个方面。调研结果显示，抵押资产的变现清偿比率不高，抵押评估质量低下，抵押的风险缓释作用远没有得到发挥。本文借鉴国内外理论与实务经验，在明确维护银行贷款安全的前提下，提出抵押资产评估理论体系应以“抵押贷款价值”为核心概念，由“基础理论、概念框架、应用理论、调控理论”四个层次构成，其评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充。研究结果对构建中国特色的抵押资产评估理论体系，规范评估执业行为，促进银行正确进行信贷决策，防范金融风险具有重要意义和作用。

[关键词]抵押资产；评估理论；评估方法；折现现金流法

不良贷款一直是我国银行业改革发展的主要障碍，是金融风险的主要表现。我国政府对此高度重视，并采。取了一系列重大政策措施，以减少国有商业银行不良贷款。从2000年四季度开始，我国银行业不良贷款比例和余额开始实现“双下降”。然而，一些商业银行不良资产存量较高、不良贷款率高位徘徊的问题仍然比较突出。

形成不良贷款的原因无疑是多方面的。在笔者参与的有关不良资产处置的相关调研中，发现相当一部分抵押贷款在抵押有效的情况下也成了不良贷款，这就不得不引起我们的深思。本来，通过抵押资产来降低或缓释信贷风险是银行控制信用风险的主要手段之一。但据中行系统的一项调查结果显示，以机器、设备等动产做抵押的资产变现受偿率只有10%左右，以房屋等不动产做抵押的资产变现受偿率只有30%左右(周洪生，2003)。另有调查显示，目前抵押资产变现损失平均在50%左右，有的甚至高达90%(刘桂良、招平，2004)。而何自力(2005)的实证研究结果也表明，抵押贷款的回收率平均不足50%，抵押资产评估价值的变现率则不足40%，抵押资产评估质量很不理想。尽管不同的调查结果有所差异，但抵押资产变现清偿比率不高、抵押资产评估质量低下却是一个不争的事实。

国外的调查研究(如美国国会针对20世纪80年代中期的金融危机进行的调查)结论也表明，不动产评估价与实际价值之间的差异，导致金融机构的资产大量缩水，是促成金融危机的重要原因之一(张燕敏、王诚军，1998)。

在深刻反思不良贷款成因的基础上，对于不良资产的处置，中国银行业已经开始从事后化解转向事前防范。在这一转轨过程中，科学评估抵押资产价值是一个关键环节，因为贷款的价值是抵押资产价值的函数(仪垂林、刘玉华，2005)。我们的调查结果显示，抵押有效的不良贷款之所以时有发生，就是因为当初抵押资产的评估值过高造成的，而评估值过高除了部分虚评外，多数则是因为评估价值类型的选择与评估方法的采用造成的，而这套评估理论与方法在当时甚至现在通行的评估实务看来竟然是合理的。

赣州市崇义县是江西省7个林权改革试点县之一。2004年以来，该县农村信用社以林业产权制度改革为契机，创新推出了林权抵押贷款，有力地支持了地方经济发展，取得了社会效益和自身效益的“双赢”，实现了信用社、林农、社会“三满意”。至2007年末，该县农信社累计发放林权抵押贷款6944万元，林权抵押贷款余额为6147万元，占该县农业贷款总额的22.77%，占江西省林权抵押贷款总额的三分之一。尽管如此，我们在调查中发现，林权抵押贷款中存在着一定的风险，应加强防范工作。

林权抵押贷款的创新做法

出台制度，规范运行。崇义县农村信用社在认真调查研究的基础上，制定了《崇义县农村信用社森林资源资产抵押贷款办法（试行）》，将有林权证，山林权属明晰、无权属纠纷的用材林、经济林、薪炭林的林木资产及其林地使用权列为贷款抵押物，经现场调查及评估登记后，对借款人可以发放一定额度的贷款。现场调查核实，合理确定抵押率。信贷人员与林业部门专业人员到现场核实林权证所确定的山场、面积、林种准确无误后，根据不同林种、不同林龄区别确定抵押率。对处于幼林龄阶段的用材林、产出前的经济林，抵押率确定在30%以内；对处于中、近熟林龄阶段的用材林、盛果期的经济林，抵押率确定在50%以内；对成熟、过熟的用材林、竹林，抵押率确定在60%以内。

科学确定贷款期限和利率。中、近熟林以上抵押的，可发放2～3年期贷款，并要求贷款户制订分年还款计划；对幼龄林的贷款期限确定为2年以内。利率执行现行同期限、同档次抵押贷款利率。搭建林权抵押贷款中介服务平台。林权抵押贷款业务的开展需要林业部门的保驾护航。林权制度改革后，该县林业局于2006年6月成立了林权交易中心，为农村信用社和林权人之间搭建了第三方中介服务平台，做好以下工作：证实并确保林权证标明的山林与申请借款人拥有的合法权属真实一致；林权在抵押贷款期间，确保对该山场不批采伐证，不办理流转变更手续；确需采伐、流转的，必须告知信用社，在借款人归还贷款本息的前提下，方可进行采伐、流转。

林权抵押贷款面临的风险

抵押物受损风险。一是林农滥砍滥伐山林行为难以杜绝，抵押物价值缩水可能性大。二是贷款抵押物保管防护不力。林权抵押贷款抵押物基本上由贷款户自行管理，没有专业的农技人员进行维护，尤其是发生灾害后林权抵押物损失严重。三是抵押物未投保，转移自然灾害风险能力差。由于保险部门没有开办林木自然灾害险种，林权抵押贷款抵押物均未投保，使受灾林农的经济损失难以弥补，影响了林权抵押贷款的按时收回。四是抵押物面临自然灾害风险。2008年1月份的持续雨雪冰冻天气，造成经济林大面积受灾，全县累计受灾总面积196.48万亩。其中抵押毛竹、杉木林受灾面积37083亩，受损面积23935亩，占林权抵押物总面积的72%。据初步统计，该县近30%的林权抵押贷款户难以按时还款，目前已有20%的林农口头提出延期还款申请。

房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确定房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值,有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。

一、房地产抵押中存在的风险

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:

(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元

(2)营业税:(4200-1200)×5%=150万元

房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高，就容易造成信贷风险，如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值，有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。

一、房地产抵押中存在的风险

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5％的营业税、12％的房产税和个人所得税。据了解，根据1998年上海财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5％综合征收。而按照此次政策规定，非居住用房投资者负担的税费要远大于5％。举例来讲，银行向公司发放流动资金贷款人民币2700万元，期限为1年，估价时点抵押物的评估值为5500元，抵押率为49％，符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度，个人转让非居住用房涉及到的五项税：①是按房价的0.05％缴纳印花税；②是按转让价与购进合同价的差价的5％缴纳营业税；③是按营业税额的11％缴纳城建税、教育费附加等；④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目（指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等）金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额的50％-100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额的100％-200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额的200％的部分，税率为60％；⑤是个人所得税20％。以“公司的抵押物处置为例，抵押房产原始价格为1200万元，考虑到目前房价波动等因素，假设以拍卖价格为4200万元计（单价约2.1万元），应缴纳税收如下：

（1）印花税：4200×0.05％＝2.1万元

（2）营业税：（4200－1200）×5％＝150万元